LS Phạm Thanh Tuấn

Liên quan đến vấn đề này, LS Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã có cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Theo ông, việc thí điểm cho phép sử dụng "đất khác" để làm nhà ở thương mại sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?

Chúng ta thấy quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 xác định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp chuận chủ trương đầu tư. Như vậy, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thị trường bất động sản sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn do Nhà nước thu hồi đất mới được triển khai.

Đối với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Bởi trên thực tế sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở”. Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản

Đơn cử như ngay tại Hà Nội, theo báo cáo số 80 của Thành phố gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 26/3/2024, thì trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 31/12/2023 trong tổng số khoảng 400 dự án sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì có đến 189 dự án “có vướng mắc” về lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến không có “đất ở”. Chúng ta hãy thử tượng tượng số lượng dự án trên nếu được tháo gỡ thì nguồn cung căn hộ ra thị trường sẽ rất lớn.

Thí điểm cho nhiều loại đất xây nhà ở thương mại sẽ giải quyết nhiều vướng mắc.

Tôi cho rằng, Nghị quyết trên nếu được Quốc hội thông qua sẽ mở ra cơ hội tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở. Qua đó tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung mới về sản phẩm nhà ở thương mại ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội tiếp cận với giấc mơ an cư của người dân sẽ gần hơn.

- Các biện pháp nào cần được áp dụng để giám sát và kiểm soát các dự án bất động sản mới sau khi nghị quyết thí điểm được thông qua, thưa ông?

Điều 3 dự thảo Nghị quyết đã có quy định việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại phải được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được phê duyệt.

Mặt khác, dự thảo cũng có quy định loại trừ các dự án không thuộc diện thí điểm như: dự án phải thu hồi đất để đấu thầu, đấu giá; dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo quy hoạch.

Có thể nói, quy định trong dự thảo một mặt vừa kiểm soát số lượng dự án nhà ở thương mại, tránh tình trạng “vỡ” quy hoạch do nhiều dự án thuộc diện thí điểm. Ngoài ra, việc giới hạn tiêu chí, điều kiện dự án thí điểm sẽ góp phần hạn chế tình trạng các dự án thuộc diện đấu thầu, đấu giá, dự án chuyển mục đích “lọt” vào diện thí điểm.

Nhìn một cách tổng thể, dự thảo đã đưa ra được khung pháp lý tương đối hoàn thiện để tháo gỡ pháp lý cho các dự án không có toàn bộ hoặc một phần đất ở nhưng vẫn có sự kiểm soát trong thời gian thí điểm. Qua thời gian thí điểm, cơ quan có thẩm quyền sẽ có những nghiên cứu, đánh giá để tiếp tục xem xét một cách phù hợp.

- Theo ông, làm thế nào để tránh lặp lại tình trạng hàng trăm dự án bất động sản bị “mắc kẹt” trong tương lai?

Theo quan điểm của tôi, việc thực hiện dự án bất động sản nói chung và nhà ở thương mại nói riêng trải qua nhiều khâu, nhiều thủ tục phức tạp về mặt pháp lý đối với các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp mới tham gia thị trường. Chính vì thế, điều quan trọng là doanh nghiệp cần có sự tìm hiểu kỹ lưỡng các vấn đề pháp lý về dự án, đất đai trước khi triển khai. Trước các quyết định đầu tư, doanh nghiệp cần tham vấn ý kiến pháp lý từ các luật sư, cơ quan có thẩm quyền khi triển khai, tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

Mặt khác, hiện nay hệ thống pháp luật về bất động sản đã có sự thay đổi từ 1/8/2024. Với tinh thần mới của luật là mở rộng tối đa khai thác các nguồn lực về đất đai một cách công bằng cho tất cả các doanh nghiệp, nên việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp trong thời gian tới cũng cần có sự thay đổi về tư duy. Đối với các doanh nghiệp nhỏ mới tham gia thị trường, phương thức tiếp cận đất đai phù hợp là tham gia thực hiện các dự án theo phương thức đấu giá. Các dự án do nhà nước tổ chức đấu giá sẽ có ưu thế về chi phí tiền sử dụng đất (giá khởi điểm) đã được xác định rõ, quy trình thủ tục pháp lý thực hiện dự án cũng không có nhiều vướng mắc.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Theo Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp