Nếu như vài năm trước, các căn hộ giá 2 tỷ đồng đã dần biến mất khỏi khu vực trung tâm thành phố, thì giờ đây, chúng cũng vắng bóng tại các quận, huyện ngoại thành.

Đỏ mắt tìm căn hộ 2 tỷ đồng

Nhiều tháng qua, vợ chồng chị Lan ở quận Hà Đông tìm mua căn hộ tại các dự án chung cư mở bán mới nhưng dù chấp nhận mua nhà xa trung tâm Hà Nội gia đình chị vẫn chưa thể tìm được căn hộ hai phòng ngủ ưng ý với tầm tiền 2 tỷ đồng.

Cũng với tầm tiền tương tự, chị Thuý ở quận Cầu Giấy tìm mua căn hộ chung cư một phòng ngủ + 1 tại phường Tây Mỗ, quận Bắc Từ Liêm. Loay hoay chọn tới chọn lui, chị cũng không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà buộc phải mua hàng thứ cấp đã đưa vào sử dụng ba năm trước.

Chị Thuý cho biết, ở khu đô thị này, những toà căn hộ mới mở bán thời gian gần đây có giá rất cao, lên đến hơn 50 triệu đồng/m2; trong khi đó, năm 2021, chỉ có giá khoảng 35 triệu đồng/m2.

Người mua nhà muốn mua được căn hộ giá mềm hơn chỉ còn cách mua lại các dự án đã đi vào hoạt động với mức giá đã tăng đáng kể nhưng vẫn thấp hơn các dự án căn hộ mới mở bán.

Nếu như cách đây vài năm trước, các căn hộ giá 2 tỷ đồng đã dần biến mất khỏi khu vực trung tâm thành phố, thì giờ đây, cũng ngày càng vắng bóng tại các quận, huyện ngoại thành.

Cùng với sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông và sự xuất hiện của các dự án lớn, nhiều khu vực xa trung tâm ngày càng nhiều các căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2.

Đơn cử như tại quận Long Biên, dự án chung cư Le Grand Jardin Sài Đồng đang mở bán với mức giá từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ hai đến ba phòng ngủ. Giá mỗi m2 trung bình khoảng 50 triệu đồng.

Hay tại khu đô thị Vinhomes Smart City, các dự án căn hộ trung cấp mở bán mới hiện có mặt bằng giá mới bình quân hơn 50 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp có giá trên 65 triệu đồng/m2.

Cũng tại khu vực này, CapitaLand mới đây đã công bố dự án Lumi Hanoi với tổng diện tích gần 5,6ha, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ cao cấp, giá bán dự kiến từ 66 triệu đồng/m2, cao ngang ngửa các căn hộ trung cấp ở các quận trung tâm Hà Nội.

Bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng và bối cảnh kinh tế khó khăn, số liệu từ công ty tư vấn CBRE cho thấy giá bán căn hộ chung cư tại thị trường sơ cấp trong quý III vừa qua tăng 14% theo năm, đạt mức bình quân 50,8 triệu đồng/m2.

Trong đó, các quận ngoài trung tâm ghi nhận mức giá bán tăng mạnh. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Tại khu vực phía Đông Hà Nội, theo số liệu của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 48 triệu đồng/m2. Mức giá này dù còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố nhưng đã và đang có xu hướng tăng lên nhanh chóng.

Giới nghiên cứu thị trường nhận xét giá bán chung cư tại Hà Nội vẫn không có xu hướng giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Lý giải nguyên nhân của mức giá căn hộ xa trung tâm ngày càng đắt đỏ, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam chỉ ra rằng, do ách tắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm.

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều quyết sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản nhưng hiệu quả thực chất vẫn còn hạn chế do gặp phải những vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai, Luật Đầu tư.

Nguồn cung dự án trong trung tâm rất ít nên sức nóng được đẩy ra khu vực ngoại thành và chủ đầu tư các dự án đã đầy đủ pháp lý, sẵn sàng bán hàng ra thị trường không thể "bán rẻ".

Thứ hai, theo ông Cần là do chi phí đầu tư, phát triển dự án như vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất đang ngày càng tăng cao khiến giá căn hộ tăng.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng định vị sản phẩm của mình ở phân khúc cao cấp để bán với múc giá cao hơn. Một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh.

Cùng với đó là sự xuất hiện của các chủ đầu tư nước ngoài với chất lượng dự án cao cấp hơn từ thiết kế, hoàn thiện nội thất, tiện ích, đơn vị quản lý vận hành, từ đó làm tăng giá thành căn hộ.

Ông Cần đánh giá, cùng một vị trí nhưng các chủ đầu tư trong nước đang bán với giá chỉ bằng 2/3 đơn vị phát triển nước ngoài.

Một yếu tố nữa chính là những ưu đãi lãi suất, chiết khấu, miễn phí dịch vụ của chủ đầu tư dành cho người mua nhà đều được tính vào giá bán, làm tăng giá thành căn hộ.

Dấu hỏi về thanh khoản?

Mặc dù mặt bằng giá căn hộ tăng cao và không có xu hướng giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn, song theo một công ty tư vấn, thanh khoản vẫn được giữ ở mức khả quan, nhiều dự án vẫn bán được hàng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, có gần 8.000 căn hộ chung cư đã bán được tại Hà Nội, cao hơn tổng nguồn cung mới.

Lãnh đạo của trang Batdongsan.com.vn, lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư tăng nhưng vẫn bán được hàng là do những xu hướng thay đổi lớn trên thị trường bất động sản từ khâu thiết kế sản phẩm đến mở bán, chăm sóc khách hàng từ chủ đầu tư.

Theo đó, giá tăng nhưng diện tích căn hộ đang có xu hướng nhỏ lại khiến tổng tiền khách hàng phải trả cho mỗi căn hộ không tăng đáng kể, thậm chí vẫn được giữ nguyên như thời gian trước.

Ví dụ, cùng với số tiền 3 tỷ đồng và nhu cầu mua một căn hộ hai phòng ngủ, năm ngoái, người mua nhà có thể sở hữu căn hộ diện tích 60m2 tại khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, họ chỉ mua được căn hộ 50m2.

Trước đây, các căn hộ ba phòng khủ thường có diện tích 130m2, nhưng hiện chỉ còn 86m2, căn hộ một phòng ngủ rộng 50 - 60m2, giờ chỉ còn hơn 30m2.

Mặt khác, mặc dù giá căn hộ tăng cao, nhưng chủ đầu tư đang có rất nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn thời hạn thanh toán cho khách hàng.

Nếu như trước đây, khi mua căn hộ 3 tỷ đồng, khách hàng phải thanh toán hết trong vòng từ một đến hai năm, thì hiện nay họ được kéo dài thời hạn thanh toán lên đến 8 - 10 năm và hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng.

Điều này khiến khách hàng "dễ thở" hơn, không chịu nhiều áp lực tài chính khi mua nhà. Chính vì vậy, nhiều người mua nhà có dòng tiền ổn định vẫn chấp nhận mua với mức giá tăng cao.

Đồng quan điểm, ông Cần cho rằng, việc ưu đãi về lãi suất, thời hạn thanh toán của chủ đầu tư có tác động rất lớn tới tâm lý khách hàng. Người mua nhà không cần phải tiết kiệm được 70 - 80% giá trị căn hộ mới xuống tiền, mà chỉ cần có 15 - 20% tổng số tiền đã có thể mua nhà.

Đối tượng khách hàng mua nhà được mở rộng hướng tới người trẻ, không có tích luỹ nhưng có dòng tiền đều đặn.

Sau cùng, các chiết khấu, ưu đãi này đều được cộng vào giá bán. Nhưng nếu dự án đang bán 35 triệu đồng/m2 không bán được, thì chủ đầu tư bán với giá 45 - 50 triệu đồng/m2 nhưng có ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, miễn phí dịch vụ thì nhiều khả năng lại dễ bán hơn.

"Đó đôi khi là những chiêu bán hàng chủ đầu tư, đánh vào tâm lý khách hàng, để họ thấy mình được lợi", ông Cần chia sẻ.

Tuy nhiên, theo ông Cần, mức giá căn hộ trên thị trường hiện nay đang bị đẩy lên rất cao, trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, thu nhập của người dân giảm sút, nên khả năng bán hàng của các dự án vẫn là dấu hỏi.