Xử lý hậu quả các sai phạm liên quan đến lãng phí nguồn lực đất đai là nhiệm vụ quan trọng, nhưng để xóa bỏ tình trạng này thì đó chưa phải là tất cả. Để chống lãng phí nguồn lực đất đai hiệu quả, việc phòng lãng phí thông qua một thể chế hoàn thiện, đủ sức răn đe là giải pháp căn cơ hơn hết.

Đó là quan điểm của Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN khi chia sẻ với Reatimes về câu chuyện phòng, chống lãng phí đối với tài nguyên đất đai. Theo Luật sư, chống lãng phí hiệu quả nhất bắt đầu từ việc phòng lãng phí và một khung thể chế phù hợp là cách để phòng lãng phí hiệu quả.

PV: Thời gian qua, trên các phương tiện thông tin đại chúng, dư luận xã hội đã bàn nhiều về bài viết "Chống lãng phí" của Tổng Bí thư Tô Lâm. Đây được nhìn nhận như một thông điệp mạnh mẽ, mang tính thức tỉnh sâu sắc, khuyến khích mọi người xem xét lại cách thức sử dụng và quản lý các nguồn lực trong toàn xã hội, trong đó có nguồn lực đất đai. Ý kiến của Luật sư về thông điệp này như thế nào?

Luật sư Lê Cao: Đọc bài viết "Chống lãng phí" của Tổng Bí thư Tô Lâm, chúng ta có thể nhận diện rõ ràng những dạng thức lãng phí cơ bản đang tồn tại suốt thời gian qua, bao gồm: Lãng phí nguồn lực từ việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật không đáp ứng được yêu cầu thực tiễn của thời đại; Lãng phí thời gian công sức của ngưới dân, doanh nghiệp do thủ tục hành chính rườm rà, bất tiện; Lãng phí cơ hội phát triển do có nơi, có lúc bộ máy, cán bộ nhà nước nhũng nhiễu và thiếu năng lực; Lãng phí tài nguyên thiên nhiên, tài sản công do quản lý sử dụng chưa hiệu quả; Lãng phí trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng của nhân dân.

Bên cạnh nhận diện những dạng thức lãng phí, bài viết của Tổng Bí thư còn là thông điệp giúp các tổ chức, cá nhân thức tỉnh sâu sắc về việc phải hành động ngay trong công tác phòng, chống lãng phí. Thay vì loay hoay nghiền ngẫm trong những lý thuyết mơ hồ một cách dai dẳng, các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương và toàn thể người dân cần bắt tay ngay vào công cuộc này.

Lãng phí sẽ làm suy giảm sức mạnh của mỗi cá nhân, tổ chức và lớn hơn là sức mạnh của quốc gia dân tộc. Chính vì vậy, chống được lãng phí là tích lũy thêm nguồn lực để giúp sức mạnh của quốc gia lớn lên, tạo ra khả năng bứt phá trong thời kỳ mới. Nói cách khác, chống lãng phí là để tạo ra sức mạnh cho dân tộc có đủ lực vươn mình, đủ lực để rũ bỏ những lề lối lạc hậu kém cỏi, sẵn sàng bước lên đương đầu với thử thách và lớn mạnh vững bền trong kỷ nguyên mới.

Muốn làm vậy thì cần hành động để "khung đỡ" pháp lý phù hợp với thực tiễn; cần "mở cửa" kiến tạo, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp tham gia các hoạt động thực hiện thủ tục hành chính hạn chế tốn kém thời gian, công sức; phải dẹp được thực tế nạn nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ công chức; phải sử dụng tài nguyên thiên nhiên, trong đó có tài nguyên đất đai một cách hiệu quả.

PV: Việc chống lãng phí lúc nào cũng quan trọng, nhưng trong bối cảnh hiện nay, đây được xem là vấn đề cấp bách và quan trọng hơn hết, đặc biệt là chống lãng phí nguồn lực đất đai. Tại sao vậy, thưa Luật sư?

Luật sư Lê Cao: Khoản 1, Điều 54 Hiến pháp năm 2013 nêu rõ "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước", vậy nhưng nguồn lực đặc biệt này đã và đang bị lãng phí một cách rất đau xót ở nhiều nơi, trong nhiều năm.

Lãng phí tài nguyên đất biểu hiện ở nhiều dạng thức khác nhau. Có thể kể đến như đất công bị bỏ hoang phí ở nhiều địa phương hoặc được cho thuê, chuyển nhượng, cổ phần hóa, tư nhân hóa không đảm bảo dẫn đến thất thu ngân sách; hay nhiều dự án bất động sản đình trệ do thủ tục pháp lý vướng mắc từ cơ quan công quyền hoặc do nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện. Thực tế các khu nhà ở thương mại, khu đô thị bỏ hoang do quy hoạch một nơi, nhu cầu người dân một chỗ, không có nhu cầu sử dụng cũng là một biểu hiện của việc lãng phí tài nguyên đất đai trong nhiều năm qua.

Chính việc sử dụng đất đai kém hiệu quả nêu trên mà tại Hà Nội, TP.HCM hay nhiều đô thị khác trên cả nước, hiện trạng các dự án bất động sản, khu đất "vàng" hoang phế với cỏ mọc um tùm, dùng làm nơi chăn thả trâu bò ngay trong lòng thành phố đang diễn ra ngày càng phổ biến. Thực tế này đã và đang tạo ra nhiều hệ quả không chỉ cho người dân, doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của địa phương, nguồn ngân sách của Nhà nước. Và thực tế này, nếu không được xử lý kịp thời, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững trong chu kỳ mới khó thành hiện thực. Việc nắm bắt cơ hội để đưa Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới - kỷ nguyên vươn mình của dân tộc cũng khó đảm bảo.

PV: Xin Luật sư chia sẻ rõ về những hệ lụy đã và đang phải gánh chịu khi thực tế lãng phí đất đai kéo dài trong nhiều năm qua?

Luật sư Lê Cao: Chúng ta tưởng tượng hàng trăm, hàng ngàn héc-ta đất ở các đô thị lớn, đáng ra phải trở thành nguồn lực cho sự phát triển, nay lại đang bị lãng phí, bỏ hoang vài năm, thậm chí hàng chục năm thì doanh nghiệp, người dân sẽ chịu thiệt hại như thế nào?

Chắc chắn doanh nghiệp sẽ bị bào mòn lợi nhuận do chi phí vốn cao, thậm chí có thể lợi nhuận âm, tức là thua lỗ. Không những thiệt hại về tài chính, mà việc các dự án bị chậm triển khai từ năm này qua năm khác đương nhiên ảnh hưởng rất lớn đến cơ hội đầu tư, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp.

Đối với người dân, việc dự án "đắp chiếu", bỏ hoang, không đưa vào sử dụng sẽ ảnh hưởng đến vấn đề lao động, việc làm và đặc biệt là cuộc sống của những người dân xung quanh dự án, từ đó tác động tiêu cực đến an sinh xã hội.

Về phía Nhà nước, trong những trường hợp này, nguồn thu từ việc khai thác các giá trị từ đất rõ ràng cũng không đảm bảo. Đất đai là nguồn lực lớn nhưng không được lưu thông, không trở thành vốn, không trở thành nguyên liệu cho đầu tư, cho phát triển thì Nhà nước còn phải dùng ngân sách, công sức, tiền bạc cho việc xử lý hậu quả của sự lãng phí. Chính vì vậy, tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai sẽ chỉ khiến ngân sách Nhà nước càng thêm thâm hụt.

Việc sử dụng đất đai kém hiệu quả thông qua nhiều dự án chậm triển khai, "đắp chiếu" cũng tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản, bởi nguồn cung trên thị trường sẽ giảm đi. Điều này có thể dẫn tới tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng nghiêm trọng. Việc nguồn cung giảm cũng ảnh hưởng lớn tới khách hàng là người dân, vì cơ hội tiếp cận nhà ở bị hạn chế, thu hẹp lại.

Hơn hết, lĩnh vực bất động sản có tác động liên đới với nhiều lĩnh vực khác, nếu thị trường bất động sản không phát triển thì thị trường tài chính, chứng khoán… cũng sẽ bị ảnh hưởng theo, từ đó tác động đến nền kinh tế quốc gia.

Chính vì vậy, đất đai là động lực cho sự phát triển nhưng cũng có thể kéo lùi sự phát triển nếu không được khai thác và sử dụng phù hợp, hiệu quả. Với tính khan hiếm đặc thù của đất đai, đáng ra không thể để tồn tại sự lãng phí nào dù là nhỏ nhất. Thế nhưng, lãng phí còn đó và hệ lụy của sự lãng phí đã và đang đè lên sự phát triển của đất nước là rất lớn.

Vì vậy, hành động quyết liệt và thực chất, bắt tay vào ngay để gỡ từng điểm nghẽn, gỡ từng khu đất, từng dự án, thay vì dùng dằng đôi co thì mới hy vọng bứt phá và ngăn chặn sự lãng phí đang "loang ra" ở nhiều nơi.

PV: Tình trạng dự án "ôm đất" bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, dự án treo… rõ ràng đã được nhận diện và đề xuất hướng giải quyết rất nhiều lần nhưng thực tế này vẫn không được xử lý dứt điểm mà như một điệp khúc lặp đi lặp lại suốt hàng chục năm qua. Theo Luật sư, nguyên nhân vì sao?

Luật sư Lê Cao: Thứ nhất, hệ thống pháp luật về bất động sản tại Việt Nam có rất nhiều văn bản với đủ luật, nghị định, thông tư… nhưng hiệu quả áp dụng chưa cao và mức độ phù hợp với thực tiễn còn nhiều bất ổn.

Một thị trường bất động sản muốn minh bạch và phát triển thì hiệu lực thực tiễn của các quy định pháp lý cần phù hợp. Trong khi thực tế, chúng ta ban hành nhiều văn bản nhưng các văn bản chồng chéo nhau dẫn đến việc triển khai rất khó khăn. Chính quyền loay hoay không dám áp dụng, không dám làm theo quy định, từ đó kéo theo hiện trạng thị trường không phát triển lành mạnh. Nhiều giao dịch ngầm thiếu minh bạch, nhiều hiện tượng lợi ích nhóm tác động làm suy yếu thị trường bất động sản.

Thứ hai, có nhiều khu đất bỏ hoang ở các thành phố lớn ở nước ta liên quan đến các dự án, các vụ việc có sai phạm về mặt pháp lý. Nhiều vụ việc do quy trình tố tụng, xử lý sai phạm mất nhiều năm, xử lý xong thì nhiều bản án, quyết định của tòa án không được thi hành một cách trọn vẹn. Do đó, không ít khu đất, dự án đã bị đình trệ kéo dài.

Thứ ba, đối với nhiều trường hợp khác là do lịch sử áp dụng pháp luật đất đai ở ta có những sai phạm. Không ít địa phương trong nhiều năm qua dính vào các sai phạm đất đai và hệ quả pháp lý là rất nặng nề. Do đó, nhiều lãnh đạo có tâm lý ngại trách nhiệm, không dám hành động, sợ sai khi động đến các quyết sách cụ thể nhằm xử lý các vấn đề về tài sản công, đất đai ở các địa phương. Nhiều người chờ hết nhiệm kỳ để hết trách nhiệm dẫn tới không chủ động thực hiện các giải pháp có tính thực tế. Những điểm nghẽn về sử dụng nguồn lực đất đai vì thế rất khó khơi thông, dự án ách tắc lại càng ách tắc.

Thứ tư, vấn đề quy hoạch còn chưa sát với thực tế. Nhiều dự án bất động sản được duyệt xa rời nhu cầu, gu thẩm mỹ, sở thích của người dân, dẫn đến xây lên không ai sử dụng. Quy hoạch một nơi, nhu cầu người dân một nẻo khiến cho tình trạng nơi thì thành phố "ma" bỏ hoang, nơi thì người dân tranh nhau từng mét đất.

Thứ năm, ý thức chấp hành pháp luật đất đai chưa đảm bảo. Nhiều doanh nghiệp, người dân không coi trọng việc phải thực thi đúng pháp luật đối với các hoạt động kinh doanh, giao dịch về bất động sản. Có tâm lý muốn đi tắt đón đầu, thủ tục pháp lý thì nương theo đủ loại "cò" dịch vụ hành chính, dựa dẫm vào các mối quan hệ có tính chất "sân trước sân sau". Bên cạnh đó là năng lực kinh doanh dự án yếu, tổ chức kinh doanh thiếu chuyên nghiệp dẫn đến nhận dự án xong nhưng không thực hiện được.

Những nguyên nhân trên đã tạo nên hiện trạng lãng phí nguồn lực tài nguyên đất đai, hoang phí những quỹ đất giá trị cao ngay trong lòng các thành phố lớn. Dù nhiều lần được nhận diện và đề xuất các giải pháp xử lý, nhưng công cuộc xử lý không hề dễ dàng.

PV: Từ ngày 1/8/2024, 3 luật quan trọng của thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Điều này có tạo ra hành lang pháp lý mới hoàn thiện hơn để xử lý các dự án đang "đắp chiếu", bỏ hoang, dự án treo hiện nay?

Luật sư Lê Cao: Các quy định mới của 3 luật về bất động sản đang dần hướng đến hoàn thiện hơn thể chế quản lý tài nguyên đất, tạo hành lang phát triển thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, an toàn và bền vững. Nhưng luật pháp nếu không được thực thi cũng chỉ là luật chơi lý thuyết. Vì vậy, để luật lệ trở nên hữu ích trên thực tế thì cần được áp dụng vào trong thực tiễn sớm; nếu còn những điểm chưa phù hợp với thực tiễn thì cần nhanh chóng hoàn thiện thêm.

Cuộc sống luôn chạy phía trước, thể chế pháp luật luôn đi sau để phù hợp với thực tế cuộc sống, do đó nếu không xắn tay vào làm, không dám áp dụng luật sớm, còn loay hoay chờ đợi thì luật sẽ chậm đi vào thực tế.

Hiện nay, 3 luật về kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ 1/8/2024, tuy nhiên nhiều nơi triển khai còn chậm, các thủ tục hành chính còn níu kéo chờ đợi, nhiều địa phương chưa bứt tốc để xử lý. Ngay như việc ban hành Bảng giá đất điều chỉnh, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành khiến các dự án bỏ hoang cũ chưa có giải pháp xử lý. Dự án tồn tại từ nhiệm kỳ này sang nhiệm kỳ khác, nhiều nơi chủ yếu họp rồi xin ý kiến, loay hoay không xử lý dứt điểm, sau đến hết nhiệm kỳ lại đẩy sang người khác, hiện tượng đó kéo dài mãi nên rất cần bắt tay thực thi luật càng sớm càng tốt.

PV: Bên cạnh việc cần sớm đưa hành lang pháp lý mới đi vào cuộc sống, theo Luật sư cần có những giải pháp gì để phòng, chống tình trạng lãng phí sử dụng tài nguyên đất đai?

Luật sư Lê Cao: Mới đây, chiều 26/12, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nhằm chỉ đạo, đôn đốc việc rà soát, đề xuất cơ chế, chính sách đặc thù liên quan đến việc thực hiện chỉ đạo của Bộ Chính trị, nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Long An. Như vậy, các địa phương cần tranh thủ thời cơ này để tháo nhanh các điểm nghẽn lãng phí tài nguyên đất đai, tháo được điểm nghẽn sẽ có cơ hội phát triển, bứt phá.

Tuy nhiên, xử lý hậu quả của các sai phạm cũng chỉ là vấn đề khắc phục hậu quả. Muốn phòng được lãng phí, cần phải có luật chơi phù hợp với thực tiễn, đó chính là thể chế.

Việt Nam cần xây dựng khung pháp lý để sao cho mỗi hành động triển khai phải vận dụng pháp luật để làm, tạo ra hệ thống không thể làm trái quy định, không có cơ hội làm trái. Khung pháp lý đó không bóp nghẹt hoạt động của thị trường bất động sản mà cần kiến tạo, khung pháp lý đó cũng không "ngáng tay ngáng chân" người thi hành mà tạo ra cơ sở để các hoạt động hành chính góp phần hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp tốt hơn.

Muốn vậy thì cần xây dựng dựa trên thực tiễn, lấy những ví dụ, những sai lầm, những vướng mắc thực tiễn làm cơ sở để khảo sát, nghiên cứu, từ đó ban hành quy định, ban hành luật sao cho phù hợp với thực tiễn. Khi quy định phù hợp với thực tiễn, phù hợp với đời sống thì tự nhiên người dân, doanh nghiệp sẽ tự nguyện làm theo, việc quản lý không phải là gánh nặng đối với các cấp chính quyền nên cũng sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Chống lãng phí hiệu quả nhất bắt đầu từ việc phòng lãng phí và một khung thể chế phù hợp là cách để phòng lãng phí hiệu quả.

- Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!

Theo Reatimes