Hướng dẫn 8 bước thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Thảo My

Thứ sáu, 15/11/2024 - 11:10 (GMT+7)

Có thể bạn quan tâm

Bạn đang quan tâm đến thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng? Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn chi tiết các bước giúp bạn hoàn tất giao dịch một cách suôn sẻ và nhanh chóng

Hướng Dẫn 8 Bước Thủ Tục Bán Nhà Cho Người Mua Vay Ngân Hàng 2

1. Người vay ngân hàng cần đáp ứng điều kiện gì?

1.1. Điều kiện chung

Khi thực hiện thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng, người vay phải là công dân mang quốc tịch Việt Nam hoặc là người nước ngoài có vợ/chồng là người Việt Nam.

Người mua phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản về độ tuổi, nằm trong khoảng từ 22 đến 70 tuổi và phải có giấy tờ cư trú hợp pháp như hộ khẩu thường trú, KT3 hoặc giấy tạm trú theo quy định của pháp luật.

1.2. Điều kiện về thu nhập

Người vay có công việc nhận lương ổn định để có thể thanh toán nợ hàng tháng cho ngân hàng. Họ phải chứng minh được nguồn thu nhập của mình thông qua các giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh, quyền sở hữu tài sản cho thuê hay sao kê tài khoản ngân hàng.

Những yêu cầu này giúp ngân hàng đánh giá chính xác khả năng tài chính của người vay và quyết định về việc phê duyệt khoản vay cũng như hạn mức vay. Nếu người vay không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên, ngân hàng sẽ không chấp nhận hồ sơ vay vốn của họ.

2. Hướng dẫn thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

2.1. Thành phần hồ sơ cần thiết để bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi, người mua cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác. Trước tiên, về giấy tờ nhân thân, người mua phải có đầy đủ các loại giấy tờ tùy thân như sổ hộ khẩu (hoặc KT2 nếu tạm trú), CMND/CCCD còn hiệu lực. Bên cạnh đó, việc xác minh tình trạng hôn nhân cũng rất quan trọng, người mua cần nộp giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân tùy theo tình trạng hiện tại.

Về mục đích vay vốn, ngân hàng yêu cầu một bộ hồ sơ bao gồm: hợp đồng mua bán bất động sản, đơn xin vay vốn, các chứng từ chứng minh việc thanh toán trước đó (nếu có), cùng toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà dự định mua.

Về mặt hồ sơ, người mua cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ chứng minh khả năng tài chính. Điều này bao gồm sao kê tài khoản ngân hàng trong vòng 3-6 tháng gần nhất, hợp đồng lao động còn hiệu lực, hoặc các chứng từ chứng minh nguồn thu từ hoạt động kinh doanh nếu người mua là doanh nhân.

Các giấy tờ này giúp ngân hàng đánh giá khả năng tài chính và mức độ phù hợp của người vay với các gói vay. Sau khi cung cấp đầy đủ hồ sơ và đáp ứng các yêu cầu về thu nhập, hồ sơ vay sẽ được ngân hàng xem xét trong khoảng 3 đến 7 ngày làm việc, tùy quy định từng ngân hàng. Nếu hồ sơ được phê duyệt, người vay có thể tiến hành các bước tiếp theo để hoàn tất giao dịch mua nhà đất.

2.2. Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ vay ngân hàng

Quy trình vay vốn ngân hàng bắt đầu từ việc hoàn thiện bộ hồ sơ theo yêu cầu. Hạn mức cho vay phổ biến là 70% giá trị hợp đồng, song một số ngân hàng có thể nâng lên 85-90% kèm điều kiện khắt khe và lãi suất cao hơn. Kết quả phê duyệt sẽ được thông báo sau khi ngân hàng hoàn tất thẩm định và xác nhận người vay đáp ứng đủ tiêu chuẩn.

Chuẩn bị hồ sơ vay vốn ngân hàng (Ảnh minh họa)

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Trước khi tiến hành đặt cọc, đội ngũ tư vấn sẽ thẩm định toàn bộ hồ sơ pháp lý và đồng hành cùng người mua trong quá trình xem xét chi tiết các điều khoản quan trọng như phương thức và tiến độ thanh toán, điều kiện đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán công chứng và thời gian bàn giao nhà.

Hoàn thành đặt cọc mua bán nhà (Ảnh minh họa)

Quy trình giao dịch thường bắt đầu bằng việc đặt cọc, với số tiền dao động từ 30 đến 100 triệu đồng tùy theo thỏa thuận giữa hai bên.

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Sau khi quy trình thanh toán cọc hoàn tất, nhân viên tư vấn sẽ tiến hành hỗ trợ người mua và người bán hoàn thành đơn chuyển nhượng. Một điểm cần lưu ý đặc biệt là địa chỉ của người mua trên đơn phải khớp hoàn toàn với địa chỉ mới nhất được ghi trong sổ hộ khẩu của họ.

Người mua tiến hành làm đơn chuyển nhượng (Ảnh minh họa)

Nếu nhà đất hoặc căn hộ chưa có sổ, người mua sẽ nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để nhận giấy hẹn. Sau 5 ngày làm việc (không tính ngày lễ, Tết), người mua sẽ đến nhận đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chủ đầu tư phê duyệt. Bước tiếp theo, người mua cần chuẩn bị hai bản sao của bộ hồ sơ gốc, trong đó một bộ dành cho cơ quan công chứng và một bộ phục vụ cho việc kê khai thuế.

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Khi đơn chuyển nhượng được chấp thuận, một buổi ký kết sẽ được tổ chức tại văn phòng công chứng với sự tham gia của ba bên: người mua, người bán và đại diện ngân hàng. Hợp đồng cần quy định rõ ba nội dung trọng yếu:

- Nghĩa vụ thanh toán của bên mua

- Cam kết cho vay của ngân hàng với tài sản bảo đảm là bất động sản giao dịch

- Quy trình quản lý vốn vay: ngân hàng thiết lập tài khoản riêng, chuyển khoản và phong tỏa đến khi hoàn tất thủ tục

Ba bên tiến hàng ký hợp đồng công chứng (Ảnh minh họa)

Bộ hồ sơ công chứng yêu cầu các giấy tờ pháp lý từ cả hai bên:

- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD)

- Hộ khẩu

- Chứng nhận tình trạng hôn nhân (độc thân/kết hôn)

- Xác nhận tài sản riêng

- Giấy tờ cư trú/hợp đồng lao động (áp dụng với người nước ngoài)

Bước 5: Đóng thuế thu nhập cá nhân

Sau đó, ngân hàng sẽ đảm nhận vai trò quản lý toàn bộ hồ sơ gốc và phối hợp với chủ nhà để thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.

Ngân hàng đại diện chủ nhà đóng thuế thu nhập cá nhân

Để hoàn tất thủ tục thuế, các bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm: giấy ủy quyền công chứng về việc đóng thuế, bản sao hồ sơ gốc, đơn xin chuyển nhượng, và hợp đồng mua bán đã công chứng. Sau khi nộp hồ sơ, kho bạc sẽ cấp giấy hẹn với thời hạn xử lý từ 5-7 ngày làm việc để hoàn tất toàn bộ thủ tục nộp thuế.

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Đại diện ngân hàng cùng chuyên viên tư vấn sẽ tiến hành một quy trình ba giai đoạn: trước tiên, họ nhận giấy nộp tiền từ cơ quan thuế, sau đó thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tại kho bạc nhà nước. Khi hoàn tất việc nộp tiền, họ sẽ được cấp hóa đơn đỏ. Một bản photo của hóa đơn này cần được nộp lại cho cơ quan thuế, trong khi tờ khai thuế gốc sẽ được chuyển cho người mua mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Đối với những dự án chưa được cấp sổ hồng, toàn bộ thủ tục sẽ được xử lý thông qua chủ đầu tư. Sau khi các giấy tờ thuế đã hoàn tất, đội ngũ ngân hàng và tư vấn viên sẽ tập hợp đầy đủ hồ sơ gốc cùng các chứng từ thuế, nộp cho bộ phận chuyển nhượng của chủ đầu tư. Việc này sẽ dẫn đến việc phát hành giấy xác nhận chuyển nhượng cho người mua mới, kèm theo một phiếu hẹn với thời gian xử lý khoảng 10 ngày.

Hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà

Ngược lại, với những bất động sản đã có sổ hồng, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho môi giới thực hiện thủ tục đăng bộ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi hoàn tất việc sang tên hoặc có giấy xác nhận chuyển nhượng, người mua tiến hành công chứng hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. Tiếp theo, ngân hàng sẽ thực hiện việc đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định.

Ngân hàng tiến hành giải ngân cho người bán

Thời gian xử lý các thủ tục này thường kéo dài từ 3 đến 5 ngày làm việc. Khi các giấy tờ pháp lý đã hoàn tất, ngân hàng sẽ tiến hành phong tỏa tài khoản và chuyển tiền cho người bán theo thỏa thuận.

3. Tiền thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng được tính như thế nào?

Khi bán nhà cho người mua sử dụng khoản vay ngân hàng, việc tính thuế sẽ dựa trên giá bán ghi trong hợp đồng mua bán đã ký giữa hai bên. Điều đáng chú ý là việc người mua sử dụng chính căn nhà làm tài sản thế chấp vay vốn không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng. Các khoản thuế và phí phát sinh sẽ được tính toán dựa trên giá trị thực tế hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng công chứng, hoàn toàn độc lập với các điều kiện vay vốn của ngân hàng.

Để tìm hiểu thêm thông tin chi tiết về thủ tục bán nhà và vay vốn ngân hàng, bạn có thể tham khảo thêm tại website VARs Land, nơi cung cấp đầy đủ các thông tin và hướng dẫn chi tiết về các thủ tục liên quan đến bất động sản.