Trong các hoạt động trong ngành bất động sản, hiểu rõ thị trường là điều cần thiết để nắm bắt cơ hội đầu tư. Ngoài ra, việc nắm vững các thuật ngữ bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng không kém, giúp bạn có thể đưa ra quyết định đúng đắn hơn trong quá trình tham gia đầu tư và bảo vệ lợi ích cá nhân.

1. Bất động sản và đầu tư bất động sản là gì?

Bất động sản là gì?

Hiện tại, các quy định pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 105 Bộ luật Dân sự, bất động sản là một trong những loại tài sản, cùng với động sản, bao gồm cả tài sản hiện tại và tài sản sẽ hình thành trong tương lai.

Cụ thể hơn, tại Điều 107 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã liệt kê rằng bất động sản bao gồm: đất đai, nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc công trình xây dựng theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, theo Wikipedia, bất động sản được chia thành ba nhóm chính:

Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bao gồm nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ, hạ tầng và trụ sở làm việc... Đây là nhóm phổ biến nhất, chiếm phần lớn thị trường và có mức độ phức tạp cao.

Bất động sản không có đầu tư xây dựng: Bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và diện tích đất chưa được sử dụng.

Bất động sản đặc biệt: Bao gồm các công trình mang tính bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa, nhà thờ, nghĩa trang và những khu vực có giá trị văn hóa, lịch sử.

Theo Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, những loại bất động sản có thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bao gồm:

• Nhà ở và công trình xây dựng đã hoàn thiện.
• Nhà và công trình xây dựng sẽ được hình thành trong tương lai.
• Các công trình công cộng được phép kinh doanh.
• Các loại đất có thể được chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại.
• Từ đó, có thể hiểu rằng bất động sản là các tài sản không thể di dời, thường liên quan mật thiết đến đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với đất.

Đầu tư bất động sản là gì?

Đầu tư bất động sản là quá trình mua, nắm giữ, quản lý, cho thuê hoặc bán bất động sản với mục đích tạo ra lợi nhuận. Hình thức này không chỉ bao gồm việc sở hữu bất động sản để sử dụng cá nhân mà còn nhằm mục đích kinh doanh và đầu tư dài hạn.

Có hai loại đầu tư bất động sản chính, bao gồm:

Đầu tư dài hạn: Nhà đầu tư mua bất động sản và giữ lại trong thời gian dài để chờ giá trị tài sản tăng lên, sau đó bán ra để thu lợi nhuận. Đây là hình thức đầu tư phổ biến trong các loại bất động sản như đất nền, nhà ở và công trình thương mại.

Đầu tư ngắn hạn: Nhà đầu tư mua bất động sản, sau đó cải tạo, sửa chữa và nhanh chóng bán lại với giá cao hơn để kiếm lời. Hình thức này thường được gọi là “lướt sóng” và thường xuất hiện khi thị trường có xu hướng tăng trưởng nhanh.

Ngoài ra, còn có hình thức đầu tư cho thuê, trong đó nhà đầu tư mua bất động sản và cho thuê dài hạn nhằm tạo ra nguồn thu nhập ổn định. Bất động sản cho thuê có thể là nhà ở, căn hộ, văn phòng, hay thậm chí là bất động sản thương mại như trung tâm thương mại hoặc nhà xưởng.

Đầu tư bất động sản được coi là một hình thức đầu tư an toàn và ổn định vì giá trị của tài sản bất động sản thường tăng theo thời gian. Tuy nhiên, để đầu tư thành công, nhà đầu tư cần có kiến thức sâu rộng về thị trường, pháp lý liên quan, cùng với các yếu tố tài chính và xu hướng phát triển của khu vực.

Như vậy, đầu tư bất động sản không chỉ là một kênh sinh lợi hấp dẫn mà còn mang tính chiến lược, đòi hỏi sự tính toán cẩn trọng và quản lý chặt chẽ từ nhà đầu tư.

2. Thuật ngữ bất động sản theo Luật kinh doanh

Luật Kinh doanh Bất động sản, “bất động sản” là các tài sản không thể di chuyển, thường liên kết chặt chẽ với đất đai và các công trình xây dựng. Trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, một số thuật ngữ quan trọng liên quan đến bất động sản đã được quy định rõ ràng nhằm xác định các đối tượng, quyền và nghĩa vụ của những người tham gia kinh doanh bất động sản. Dưới đây là các thuật ngữ bất động sản theo Luật kinh doanh:

Kinh doanh bất động sản

Theo Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, đây là hoạt động đầu tư vốn nhằm thực hiện việc mua, xây dựng, thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng và quản lý bất động sản với mục tiêu tạo ra lợi nhuận. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ theo các quy định pháp luật về kinh doanh và bất động sản.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ liên quan đến việc mua bán, đầu tư và vận hành trên thị trường bất động sản. Các dịch vụ này bao gồm định giá bất động sản, môi giới, tư vấn, quảng cáo, và quản lý bất động sản, nhằm tối ưu hóa quá trình giao dịch và phát triển thị trường địa ốc.

Sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản là nền tảng cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản và là địa điểm diễn ra các giao dịch liên quan đến nhà đất. Tại đây, người mua và nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm kiếm, tham khảo và thực hiện các giao dịch bất động sản theo nhu cầu của mình.

Đấu giá bất động sản

Đấu giá bất động sản là quá trình bán hoặc chuyển nhượng bất động sản một cách công khai, nhằm chọn ra người mua hoặc người nhận chuyển nhượng có mức giá trả cao nhất, tuân theo các thủ tục đấu giá tài sản hiện hành.

Nhà, công trình xây có sẵn

Đây là các bất động sản đã hoàn thiện hoặc đang được sử dụng, bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, và các công trình xây dựng khác. Loại bất động sản này có thể được mua bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Nhà, công trình xây dựng dự kiến hình thành trong tương lai

Là những bất động sản chưa hoàn thành việc xây dựng tại thời điểm giao dịch, nhưng đã được đưa vào kế hoạch kinh doanh. Pháp luật có quy định rõ ràng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua và bên bán.

Đất được phép chuyển nhượng, cho thuê

Đây là các loại đất hợp pháp theo quy định của pháp luật, có thể được sử dụng trong các giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê. Các loại đất này bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại và các loại đất khác có giá trị sử dụng.

Quyền sử dụng đất

Đây là quyền của cá nhân hoặc tổ chức trong việc sử dụng đất để ở, sản xuất, kinh doanh hoặc đầu tư theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất cũng có thể được mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian kết nối giữa bên bán, bên cho thuê bất động sản với bên mua, bên thuê. Người môi giới đóng vai trò hỗ trợ quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, cung cấp thông tin, tư vấn về bất động sản cũng như giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp lý và thủ tục.

Tại Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2028) quy định về môi giới bất động sản với các nội dung chính như sau:

Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản: Người hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Chứng chỉ hành nghề: Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp sau khi người môi giới hoàn thành chương trình đào tạo và vượt qua kỳ thi chuyên môn.

Phạm vi hoạt động: Người môi giới bất động sản phải làm việc tại các sàn giao dịch, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Trách nhiệm và nghĩa vụ: Người môi giới bất động sản phải cung cấp thông tin chính xác và trung thực về bất động sản, đồng thời đảm bảo rằng quá trình giao dịch diễn ra minh bạch và tuân thủ các quy định pháp luật.

Quản lý nhà nước: Các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra, giám sát hoạt động môi giới để đảm bảo tuân thủ pháp luật và xử lý các vi phạm nếu có.

3. Thuật ngữ bất động sản liên quan đến Pháp lý

Những thuật ngữ bất động sản liên quan đến pháp lý đều liên quan mật thiết đến các giao dịch và quyền sở hữu bất động sản, nắm rõ các khái niệm này là cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp trong các giao dịch bất động sản.

Sổ Đỏ

Đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất. Tên gọi “sổ đỏ” bắt nguồn từ màu sắc của bìa giấy chứng nhận, và được cấp cho các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất thổ cư (đất ở).

Sổ Hồng

Là loại giấy chứng nhận cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sổ hồng có bìa màu hồng, thường áp dụng cho các loại bất động sản là nhà ở gắn liền với đất và chung cư.

Vi bằng nhà đất

Vi bằng là một loại văn bản do thừa phát lại lập để ghi nhận các sự kiện hoặc hành vi cụ thể trong quá trình giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, vi bằng không phải là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và không thể thay thế cho sổ đỏ hoặc sổ hồng. Nó chỉ ghi nhận giao dịch và đóng vai trò là bằng chứng pháp lý cho các bên liên quan, nhưng không đảm bảo tính hợp pháp của tài sản.

Giấy cọc (Hợp đồng đặt cọc)

Đây là văn bản thỏa thuận giữa bên mua và bên bán bất động sản về việc đặt cọc một số tiền cụ thể nhằm đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất. Hợp đồng đặt cọc thường bao gồm các điều khoản về số tiền đặt cọc, thời gian thực hiện giao dịch chính thức, trách nhiệm của các bên, và điều khoản xử lý nếu một trong hai bên không thực hiện đúng cam kết.

Giấy cọc là văn bản thỏa thuận giữa bên mua và bên bán bất động sản về việc đặt cọc một số tiền nhất định để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà đất. (Ảnh minh họa)

4. Thuật ngữ về các loại hình đầu tư trong bất động sản

Trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều loại hình đầu tư khác nhau tùy theo mục đích và tính chất của tài sản.

Đất nền

Đất thổ cư: Là loại đất được cấp phép sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống. Đất thổ cư thường nằm trong khu dân cư và có đầy đủ quyền sở hữu, chuyển nhượng theo pháp luật.

Đất nền dự án: Là các lô đất thuộc dự án quy hoạch của các chủ đầu tư đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Loại đất này thường có quy hoạch chi tiết, hạ tầng hoàn thiện và hướng tới các mục đích xây dựng nhà ở hoặc công trình dịch vụ.

Đất liền kề: Là các lô đất trong các khu đô thị, dự án, có vị trí sát nhau theo quy hoạch. Thường có diện tích tương đương và được sắp xếp theo từng dãy, phù hợp cho việc xây dựng nhà ở liền kề.

Nhà phố

Nhà phố liền kề: Là loại hình nhà ở được xây dựng liền kề nhau, có thiết kế tương đồng và nằm trong các khu dân cư hoặc khu đô thị mới. Nhà phố liền kề thường có diện tích nhỏ, thích hợp cho các hộ gia đình muốn sinh sống ở những khu vực phát triển.

Shophouse: Là loại hình nhà ở kết hợp với kinh doanh, thường nằm tại các khu đô thị mới hoặc mặt tiền các tuyến đường lớn. Shophouse có thiết kế 2 tầng trở lên, với tầng trệt dành cho kinh doanh và các tầng trên làm nhà ở.

Biệt thự

Biệt thự đơn lập: Là loại biệt thự có không gian độc lập, 4 mặt đều thoáng và không chung tường với bất kỳ công trình nào khác. Biệt thự đơn lập thường có diện tích rộng, sân vườn lớn và thiết kế độc đáo.

Biệt thự song lập: Là biệt thự có 2 căn nhà đối xứng nhau, chung một mặt tường nhưng có lối đi, sân vườn riêng. Thiết kế song lập thường giúp tối ưu diện tích xây dựng nhưng vẫn đảm bảo không gian sống thoải mái và sang trọng.

Biệt thự liền kề: Là các căn biệt thự xây liền kề nhau, có thiết kế tương tự như nhà phố liền kề nhưng diện tích lớn hơn và kiến trúc sang trọng hơn. Biệt thự liền kề thường nằm trong các khu đô thị cao cấp, có không gian xanh và tiện ích xung quanh.

Biệt thự nghỉ dưỡng: Loại biệt thự được xây dựng tại các khu du lịch hoặc khu vực gần biển, núi, dùng để nghỉ dưỡng. Biệt thự nghỉ dưỡng thường có thiết kế cao cấp, nhắm đến những khách hàng muốn đầu tư hoặc tìm nơi nghỉ ngơi trong các kỳ nghỉ lễ.

Condotel

Là sự kết hợp giữa “condo” (căn hộ) và “hotel” (khách sạn), loại hình này cho phép chủ sở hữu vừa sở hữu vừa cho thuê căn hộ của mình. Condotel thường nằm tại các khu du lịch, cho phép khách hàng ở và thuê lại dưới dạng phòng khách sạn khi không sử dụng.

Officetel

Là loại căn hộ kết hợp giữa văn phòng làm việc (office) và nơi ở (hotel), loại này thường dành cho các doanh nghiệp nhỏ hoặc cá nhân cần không gian làm việc tại chỗ tiện lợi. Loại hình này đặc biệt phổ biến tại các thành phố lớn.

Căn hộ chung cư

Căn hộ thông thường: Là loại căn hộ phổ biến trong các chung cư, với diện tích từ 1 đến 3 phòng ngủ, thích hợp cho các hộ gia đình hoặc cá nhân sống tại khu đô thị.

Căn hộ Studio: Là căn hộ nhỏ, thường không có vách ngăn giữa các khu vực sinh hoạt như phòng khách, phòng ngủ và bếp. Diện tích căn hộ studio thường dưới 50m² và thích hợp cho người độc thân hoặc các cặp đôi trẻ.

Căn hộ chung cư mini: Là các căn hộ có diện tích nhỏ, từ 30-45m², thường được xây dựng tại các tòa nhà nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ đã chuyển đổi mục đích. Chung cư mini thường có giá rẻ hơn so với căn hộ thông thường và phù hợp với người thu nhập thấp.

Penthouse: Là căn hộ nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà chung cư, thường có diện tích lớn và thiết kế sang trọng. Penthouse có không gian thoáng đãng và tầm nhìn đẹp, hướng tới khách hàng cao cấp.

Duplex: Là loại căn hộ thông tầng với thiết kế gồm 2 tầng trong cùng một căn hộ, thường nằm ở các tầng giữa của tòa nhà chung cư. Duplex có không gian rộng và kiến trúc mở, đáp ứng nhu cầu sống sang trọng.

5. Thuật ngữ trong thị trường đầu tư, kinh doanh bất động sản

Dưới đây là các thuật ngữ trong nhà đất phổ biến về thị trường đầu tư, kinh doanh sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các khái niệm và hoạt động trong ngành này:

Lợi nhuận vốn

Được hiểu là khoản lợi nhuận có được từ việc tăng giá trị bất động sản khi bán tài sản đó với giá cao hơn so với giá mua ban đầu.

Tỷ suất lợi nhuận

Lợi nhuận từ bất động sản được hiểu là số tiền thu được từ việc bán tài sản với giá cao hơn giá mua ban đầu, nhờ vào sự gia tăng giá trị của bất động sản.

Tài sản cố định

Là các tài sản bất động sản mà một tổ chức, doanh nghiệp sở hữu để sử dụng trong hoạt động kinh doanh dài hạn.

Thị trường sơ cấp

Nơi diễn ra các giao dịch bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư dự án đến khách hàng lần đầu tiên.

Thị trường thứ cấp

Là nơi các giao dịch bất động sản đã qua sử dụng hoặc đã được chuyển nhượng từ tay người mua trước đó, chẳng hạn như mua bán lại căn hộ từ người đã từng sở hữu.

Giá trị thặng dư

Giá trị tăng thêm của bất động sản nhờ các yếu tố như cải tạo, phát triển hạ tầng xung quanh, hoặc tăng nhu cầu từ thị trường.

Đầu tư lướt sóng

Đầu tư lướt sóng là chiến lược đầu tư ngắn hạn, trong đó nhà đầu tư mua bất động sản với mục đích bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời nhanh từ sự tăng giá của tài sản. Nhà đầu tư lướt sóng thường tập trung vào các khu vực đang trải qua hiện tượng “sốt đất” hoặc các dự án bất động sản có tiềm năng tăng giá mạnh trong thời gian gần.

Thổi giá

Thổi giá là hành vi tăng giá bất động sản một cách không hợp lý so với giá trị thực của nó thông qua các chiêu trò như lan truyền thông tin sai lệch, tạo cơn sốt ảo trên thị trường nhằm đẩy giá bất động sản lên cao, từ đó tạo cơ hội bán ra với mức giá cao.

Sốt đất

Là hiện tượng giá đất tăng đột ngột và liên tục trong thời gian ngắn do nhu cầu mua tăng cao, thường xuất phát từ đầu cơ hoặc tin đồn về các dự án phát triển hạ tầng hoặc quy hoạch. Trong cơn sốt đất, nhiều người thường đổ xô mua đất với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng để kiếm lời nhanh chóng.

Sốt đất ảo

Sốt đất ảo là hiện tượng giá đất tăng đột ngột trong một khu vực hoặc dự án do nhu cầu mua bất động sản bị thổi phồng hoặc tin đồn thiếu cơ sở. Trong cơn sốt đất ảo, người mua bị cuốn theo làn sóng đầu cơ, làm tăng giá đất không dựa trên giá trị thực hay nhu cầu thực tế của thị trường.

Bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng nhanh vượt quá giá trị thực của thị trường, chủ yếu do nhu cầu đầu cơ và tín dụng dễ dãi. Khi bong bóng bất động sản vỡ, giá tài sản sẽ đột ngột giảm, dẫn đến thiệt hại lớn cho nhà đầu tư và cả nền kinh tế. Bong bóng thường xảy ra khi có sự mất cân đối giữa cung và cầu, hoặc khi thị trường được tài trợ bởi tín dụng rẻ và dễ vay mượn.

Đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính để đầu tư vào bất động sản. Mục tiêu là nhà đầu tư sử dụng số tiền vay để sở hữu tài sản có giá trị lớn hơn số vốn tự có, với hy vọng giá trị tài sản tăng lên trong tương lai sẽ mang lại lợi nhuận đủ để trả nợ và có lãi. Tuy nhiên, đòn bẩy tài chính cũng đi kèm rủi ro nếu giá trị bất động sản giảm, làm tăng gánh nặng nợ nần.

Thẩm định/Định giá

Thẩm định giá là quá trình đánh giá, ước lượng giá trị thực của một tài sản bất động sản dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng tài sản, xu hướng thị trường và pháp lý liên quan. Việc thẩm định giá thường được thực hiện bởi các tổ chức độc lập để cung cấp cơ sở đáng tin cậy cho các quyết định đầu tư, vay vốn hoặc mua bán.

Định giá là hành động xác định giá trị chính thức của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, thường dùng cho mục đích giao dịch, bảo hiểm, hoặc vay vốn ngân hàng. Định giá có thể dựa trên giá trị thị trường, chi phí xây dựng hoặc các yếu tố khác như tiềm năng phát triển.

Trên đây là các thông tin có liên quan về các thuật ngữ trong bất động sản mà bạn cần biết, nếu quan tâm đến thị trường bất động sản cũng như đang tìm kiếm hay có nhu cầu mua/bán/cho thuê sản phẩm bất động sản, bạn có thể xem chi tại Website của VARs Land - Nền tảng hệ sinh thái Proptech All-in-one chuyên biệt dành cho bất động sản.