Bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn đang là mảng "ăn nên làm ra" của nhiều doanh nghiệp. Lĩnh vực này không chỉ giúp các doanh nghiệp "vượt bão" mà còn củng cố tiềm lực tài chính để phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Nhiều công ty báo lãi lớn

Bất chấp những khó khăn và thách thức của nền kinh tế, quý I/2024, bất động sản công nghiệp vẫn được các chuyên gia đánh giá là phân khúc duy trì vị trí dẫn đầu trong thị trường bất động sản Việt Nam. Nhờ vào vị thế địa chính trị, môi trường, chính sách thu hút đầu tư…, Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm đến đầy tiềm năng của các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn cho thuê được các chuyên gia đánh giá tiếp tục là "mảng sáng" của lĩnh vực bất động sản Việt Nam hiện nay.

Từ đây, bức tranh về sự tăng trưởng của phân khúc này được thể hiện tương đối rõ qua kết quả khá khả quan được các doanh nghiệp tiết lộ tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên và báo cáo tài chính quý I/2024. Theo đó, phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp đều báo lãi tăng trưởng.

Cụ thể, trong quý I, Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) đạt doanh thu hơn 2.467 tỷ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ. Trong đó, hai mảng tăng trưởng đột biến là doanh thu hạ tầng khu công nghiệp gần 1.308 tỷ đồng, gấp 6,3 lần cùng kỳ, chiếm 53% và doanh thu từ đầu tư kinh doanh bất động sản gần 281 tỷ đồng, gấp 9,3 lần. Lợi nhuận trước thuế đạt 999 tỷ đồng.

Lãnh đạo IDICO cho biết, trong kỳ, doanh thu từ các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định khiến lợi nhuận công ty tăng. Với kết quả kinh doanh quý I, IDICO thực hiện được 30% chỉ tiêu tổng doanh thu và 40% chỉ tiêu lãi trước thuế.

Cũng tăng trưởng dương như IDICO, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Becamex IDC (HoSE: BCM) đã ghi nhận doanh thu thuần trong quý I/2024 đạt 812 tỷ đồng, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, mảng kinh doanh bất động sản đóng góp tới 450 tỷ đồng vào tổng doanh thu.

Được biết, sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh trong hoạt động kinh doanh, Becamex IDC báo lãi sau thuế 119 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này cũng đạt mức dương 876 tỷ đồng trong quý I/2024, so với mức âm 1.238 tỷ đồng của cùng kỳ. Đáng chú ý, doanh nghiệp này vẫn còn hơn 600ha đất sẵn sàng cho thuê.

Với Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Sonadezi (UPCoM: SNZ), báo cáo tài chính quý I/2024 ghi nhận mức doanh thu thuần gần 1.292 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu doanh thu, mảng kinh doanh khu công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn (28%), mang về hơn 390 tỷ đồng, tăng 57%; lĩnh vực kinh doanh cung cấp nước sạch và kinh doanh dịch vụ cảng đều mang về 313 tỷ đồng, tăng lần lượt 9% và 38%. Sau khấu trừ, lãi gộp ghi nhận gần 559 tỷ đồng, tăng 40%. Biên lãi gộp cũng tăng từ 37% lên 43%.

Trong khi đó, doanh thu tài chính trong kỳ lại giảm mạnh 33% còn 24 tỷ đồng và chi phí tài chính cũng giảm 11% xuống còn 27 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, các chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp đều tăng lần lượt 33% và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng kết quý I, Sonadezi báo lãi sau thuế 362 tỷ đồng, cao hơn 45% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ thu về gần 221 tỷ đồng, tăng trưởng 55%.

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HoSE: SIP) cũng công bố những con số trong quý I/2024 thể hiện kết quả kinh doanh khả quan. Doanh thu thuần ghi nhận đạt 1.826 tỷ đồng, tăng 432 tỷ đồng tương đương 31% so với cùng kỳ năm 2023. Kết thúc quý I/2024, Đầu tư Sài Gòn VRG báo lãi sau thuế đạt 258 tỷ đồng, tăng 43,9% so với quý I năm trước.

Song, bên cạnh những kết quả tích cực trên thì vẫn có doanh nghiệp lớn trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh trong quý I "đi ngược" với số đông.

Đó là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) ghi nhận doanh thu đạt 152,33 tỷ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ. Trừ đi giá vốn, lợi nhuận gộp giảm 95% so với cùng kỳ, còn 74 tỷ đồng.

Theo đại diện Kinh Bắc, doanh thu quý đầu năm 2024 giảm chủ yếu do không ghi nhận doanh thu thuê đất và cơ sở hạ tầng so với cùng kỳ (2.068,4 tỷ đồng).

Được biết, trong kỳ, doanh thu tài chính giảm 56%, còn 68 tỷ đồng; chi phí tài chính giảm 59%, còn 54 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 53%, còn 114 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp tạo ra không đủ chi trả cho các loại chi phí khiến Kinh Bắc lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh ở mức 33,4 tỷ đồng. Và kết quả là KBC báo lỗ sau thuế 76,7 tỷ đồng trong quý I/2024.

Các doanh nghiệp "tham vọng" mở rộng quỹ đất phát triển khu công nghiệp

Hiện nay, việc tìm kiếm và mở rộng quỹ đất để phát triển các khu công nghiệp lớn không chỉ nằm trong chiến lược lâu dài của doanh nghiệp mà ở thời điểm hiện tại, đây đang trở thành một xu hướng tất yếu của thị trường trước bối cảnh quỹ đất tại các địa phương có nhiều tiềm năng đang ngày càng khan hiếm.

Theo đó, mặc dù Kinh Bắc vẫn còn nhiều dự án dở dang với tổng số vốn bỏ ra lên đến hàng nghìn tỷ đồng cùng kết quả kinh doanh "đáng buồn" trong quý I nhưng tại ĐHĐCĐ vừa qua, Kinh Bắc vẫn thể hiện tham vọng tiếp tục mở rộng quỹ đất trên khắp cả nước.

Thông tin thêm về vấn đề này, đại diện doanh nghiệp cho biết, Kinh Bắc sẽ chuẩn bị quỹ đất khu công nghiệp mới nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư trong giai đoạn tới. Cùng với đó là nỗ lực thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để tiếp cận được phê duyệt mới các dự án tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu với tổng diện tích dự kiến phát triển thêm 3.500ha đất khu công nghiệp và 650ha đất khu đô thị. Như vậy, nếu đạt được kế hoạch đề ra, năm 2024, Kinh Bắc sẽ có thêm cho mình hơn 4.000ha đất, nâng tổng quỹ đất của doanh nghiệp vượt ngưỡng 10.000ha.

Về phía IDICO, doanh nghiệp này cũng đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp thêm 2.480 - 2.820ha. Như vậy, so với kế hoạch mà doanh nghiệp công bố hồi cuối năm 2023, mục tiêu quỹ đất mới này đã tăng 537ha. Số dự án khu công nghiệp mới cũng tăng từ 5 dự án lên 9 dự án. Trong số các dự án tăng thêm, có 1 dự án ở phía Bắc và 3 dự án ở phía Nam.

Cụ thể, trong 9 dự án khu công nghiệp mới của IDICO có 3 dự án đã "lộ diện" gồm: KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng (110 - 500ha), KCN Tân Phước 1 - Tiền Giang (470ha), KCN Vinh Quang - Hải Phòng (350ha). Trong đó, KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng và KCN Tân Phước 1 đang chờ các quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư. Riêng KCN Tân Phước 1, thông tin từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, dự án này sẽ sớm nhận được chủ trương đầu tư và bắt đầu cho thuê từ cuối năm 2024. Còn dự án KCN Vinh Quang đã được phê duyệt quy hoạch 1/2.000. Theo IDICO, dự án sẽ được phê duyệt đầu tư trong năm 2025. Còn lại 6 dự án với tổng diện tích khoảng 1.500ha đang được lập hồ sơ quy hoạch 1/2.000 và xin chủ trương đầu tư.

Đáng chú ý, mục tiêu của IDICO đến cuối năm 2026 sẽ hoàn thành 1 triệu m2 nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cho thuê nhằm đa dạng hóa tệp khách hàng và nguồn thu. Tính đến nay, doanh nghiệp đang thực hiện 3 dự án nhà xưởng, nhà kho tại KCN Nhơn Trạch I và KCN Hựu Thạnh.

Chưa kể hiện ngày càng có nhiều doanh nghiệp vốn đầu tư kinh doanh chính trong các lĩnh vực bất động sản nhà ở, thương mại, nghỉ dưỡng... cũng lấn sân mảng bất động sản khu công nghiệp. Như Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land), trong chiến lược sắp tới, công ty này sẽ mở rộng thêm mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận tại thị trường phía Nam.

Hay trong kế hoạch kinh doanh của Taseco Land năm 2024 cũng chú ý đến mảng bất động sản khu công nghiệp. Doanh nghiệp này dự kiến phát hành cổ phiếu để huy động gần 150 tỷ đồng nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp hỗ trợ Đồng Văn III tại Hà Nam.

Hoặc mới đây, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô vừa đề xuất tỉnh Ninh Thuận về việc cho phép khảo sát, lập quy hoạch dự án Cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2 với diện tích gần 100ha gần Khu công nghiệp Cà Ná. Trong năm 2024, doanh nghiệp này sẽ tập trung thúc đẩy đầu tư các khu công nghiệp tại nhiều địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Quảng Ninh… nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh.

Là một trong những gương mặt thân quen trong ngành xây dựng, bất động sản, Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam - Vinaconex (VCG) cũng đang có những bước tiến sâu hơn vào mảng bất động sản công nghiệp. Đáng chú ý, mới đây doanh nghiệp này đã được chấp thuận đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Đông Anh, TP. Hà Nội với quy mô sử dụng đất của dự án hơn 299ha và tổng mức đầu tư là hơn 6.338 tỷ đồng.

Nhận định về việc nhiều doanh nghiệp mở rộng kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, các chuyên gia cho rằng, dòng vốn FDI được dự báo sẽ tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam cùng thực tế nhiều doanh nghiệp thắng lớn khi tham gia bất động sản khu công nghiệp sẽ là tiền đề để nhiều doanh nghiệp có thêm dũng khí và niềm tin lấn sân đầu tư mảng này. Thời gian tới, khả năng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ phát triển sôi động nhờ có thêm sự gia nhập của nhiều "chiến binh mới".

Và trong bối cảnh nhiều biến động của giai đoạn 2021 - 2023, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn cho thấy khả năng kinh doanh ổn định khi tiếp tục thu hút được đầu tư nước ngoài, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực.

Đặc biệt, với mô hình kinh doanh trong đó các nhà phát triển khu công nghiệp nhận được khoản đặt cọc lớn từ khách hàng ngay từ giai đoạn đầu của dự án và nhận thanh toán toàn bộ tiền thuê hạ tầng cho một chu kỳ thuê (có thể lên tới 50 năm) đã giúp các doanh nghiệp hoạt động ổn định.

Đổi mới các khu công nghiệp để phù hợp với yêu cầu sản xuất hiện đại

Có thể thấy, thời gian qua, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những tín hiệu lạc quan khi các nhà sản xuất nước ngoài liên tục chọn Việt Nam là điểm đến để đa dạng chuỗi cung ứng, mở rộng thị trường cũng như phát triển kinh doanh ở Việt Nam.

Những nỗ lực tăng sức hấp dẫn của môi trường đầu tư cùng các yếu tố quan trọng về địa lý, chính trị đã giúp Việt Nam gia tăng thu hút FDI. Đây cũng là lý do quan trọng giúp bất động sản công nghiệp giữ vững vị trí dẫn đầu trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, kinh tế suy giảm.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, để thu hút FDI một cách bền vững, theo các chuyên gia, cần tiếp tục cải thiện toàn diện môi trường đầu tư, đặc biệt là tích cực đổi mới các khu công nghiệp để phù hợp với yêu cầu sản xuất hiện đại. Đồng thời, Việt Nam cũng cần có một kịch bản thu hút đầu tư FDI mới, chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện cần thiết để thu hút đầu tư, nhất là rà soát, bổ sung quỹ đất sạch.

Chia sẻ với Reatimes, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, Phụ trách Ban Công nghệ và Phát triển bền vững cho rằng, ở thời điểm hiện tại, kịch bản thu hút đầu tư FDI kinh điển là "trải thảm đỏ" bằng ưu đãi thuế hay nhân công giá rẻ không còn là yếu tố then chốt nữa, nếu không muốn nói là đã lỗi thời, bởi hiện nay không chỉ mỗi Việt Nam sử dụng thế mạnh này.