Các chuyên gia cho rằng, thị trường đất nền sẽ khởi sắc và phát triển bền vững hơn khi các bộ luật mới có hiệu lực sớm.

Theo các chuyên gia bất động sản, hiện tại các tín hiệu tích cực của thị trường đã bắt đầu xuất hiện, tuy nhiên có sự phân hoá tại một số loại hình và một số khu vực.

Đất nền sẽ dần khởi sắc

Cụ thể, về đất nền ven đô, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong quý 1 – 2/2024 phân khúc này tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận đà tăng mạnh, dù hiện nay đã có dấu hiệu tăng chậm lại về giá và thanh khoản.

Đánh giá về phân khúc đất nền ở tỉnh, ông Quê cho rằng thị trường này vẫn gặp khó về thanh khoản, tuy nhiên có sự phân hoá ở từng khu vực. Vị chuyên gia đánh giá cao đất nền gần trung tâm các khu công nghiệp, khu du lịch hay ven đô thị loại 1 trở xuống. Đặc biệt trong bối cảnh lãi suất thấp, dòng tiền từ các kênh tiết kiệm hay kiều hối sẽ có xu hướng chảy vào loại hình này để giúp gia tăng tính thanh khoản.

Hay trong phân khúc nhà phố, theo ông Quê, từ cuối quý 4/2023, lượng tìm kiếm nhà phố, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM cũng tăng mạnh. Trong quý 1 năm 2024, giá nhà đất ở hai thành phố này tăng từ 10 - 20% và lập đỉnh vào tháng 3 vừa qua. Ngoài ra, bất động sản nông nghiệp cũng là một phân khúc đáng chú ý dù không phải là một xu thế đầu tư phổ biến, nhưng cũng sẽ nhận được nhiều sự quan tâm ở chu kỳ bất động sản mới nhờ tác động từ các quy định mới.

Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của VARS cho thấy, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là khu vực ven các thành phố lớn hay địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Do tình trạng quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt cộng với giá chung cư tăng phi mã đã khiến thị trường đất nền vùng ven trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Tác động của các luật sớm được ban hành

Đáng chú ý, sự phục hồi của phân khúc này được cho là sẽ mang tính bền vững hơn dưới tác động của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Theo đánh giá của các chuyên gia, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu, đồng thời sẽ tăng tính sàng lọc về năng lực chủ đầu tư thực hiện theo hướng tích cực. Như chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhu cầu với đất nền luôn rất cao và thị trường sẽ ưa chuộng nguồn cung từ các dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Ông Đính cho biết, trước đây tình trạng nhà đầu cơ tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, sau đó đua nhau thổi giá và đẩy giá nhà đất lên cao gây nhiễu loạn thị trường. Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền sắp tới là cần thiết để mang lại sự phát triển bền vững của thị trường.

Bên cạnh đó, bà Giang Đỗ - Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai 2024.

Những thay đổi như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Bà Giang cho rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Từ đó giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho phân khúc bất động sản này.

Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp

https://diendandoanhnghiep.vn/gia-tang-ky-vong-vao-dat-nen-265348.html