Tuy không thể bùng nổ nhưng Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, thị trường bất động sản sẽ bước vững chắc hơn

Nhận diện thách thức

Ông có thể phác hoạ bức tranh thị trường bất động sản năm qua?

TS. Nguyễn Văn Đính: Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, hơn một năm qua, thị trường bất động sản bị bao phủ bởi gam màu xám ảm đạm.

Đây cũng là năm khó khăn nhất trong vòng bốn thập kỷ. Bên cạnh những yếu tố nội tại, thị trường còn chịu ảnh hưởng của suy giảm kinh tế toàn cầu, lạm phát, sự thay đổi của chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá.

Đâu là những vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thứ nhất, sức khỏe của thị trường đã suy giảm nghiêm trọng. Cho đến tận bây giờ, tình trạng này vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Hàng ngàn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp phải giải thể hoặc tạm đóng cửa, hàng ngàn môi giới bất động sản phải bỏ nghề.

Khó khăn của thị trường đến từ nhiều vấn đề, bao gồm ảnh hưởng từ biến động từ thế giới, sự lạc hậu của một số bộ luật, vướng mắc về vốn, pháp lý. Đây được cho là hệ quả của quá trình kiểm soát sự phát triển yếu, tính minh bạch và an toàn của thị trường thấp trong suốt một thời gian dài.

Cùng với đó là việc có quá nhiều “lỗ hổng” trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, từ cơ chế đến thực thi. Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp chưa đủ mạnh, khả năng ứng biến với các tình huống thay đổi chưa cao.

Thứ hai, tình trạng lệch pha cung - cầu đã được nhận diện từ lâu nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung các sản phẩm có giá bán phù hợp với khả năng tài chính của người dân luôn trong tình trạng thiếu.

Mặc dù, Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc triển khai đề án hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, song kết quả chưa đạt như kỳ vọng. Việc thực hiện đề án vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Rõ ràng đã có nhiều nỗ lực từ phía Chính phủ, chính quyền các địa phương trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản. Kết quả có như ông kỳ vọng?

TS. Nguyễn Văn Đính: Điểm nổi bật thứ ba là năm qua cũng ghi nhận sự quyết liệt của Chính phủ và các bộ ngành trong việc tháo gỡ khó khăn, ngăn chặn khủng hoảng cho thị trường và các doanh nghiệp bất động sản.

Chính phủ đã liên tục điều chỉnh cơ chế chính sách, ban hành các văn bản để tháo gỡ trực diện những vấn đề khó, như tính giá đất, quy hoạch, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt là giải bài toán vốn cho thị trường, doanh nghiệp và nhà ở xã hội.

Ấn tượng nhất là Nghị định 08 đã giúp ngăn chặn một cuộc khủng hoảng lớn có thể xảy ra đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu và cả hệ thống ngân hàng, Nghị quyết 33 khiến cả hệ thống cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương các cấp phải hành động tích cực, để tháo gỡ khó khăn cho dự án và doanh nghiệp đang gặp khó khăn.

Tổ công tác do Chính phủ thành lập đã hành động tích cực, rà soát hàng trăm dự án còn đang vướng mắc trên khắp cả nước, từ đó tìm và đề xuất giải pháp tháo gỡ. Nhiều dự án trong số đó đã tái khởi động.

Đáng tiếc, mặc dù Chính phủ đã rất quyết liệt, song kết quả đạt được vẫn như kỳ vọng, các dự án thực sự được tháo gỡ pháp lý chưa nhiều, nguồn cung chưa được cải thiện, các doanh nghiệp chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn.

Mặt khác, tuy đã có nguồn tín dụng lãi suất thấp, nhưng các chủ đầu tư chưa triển khai được dự án, khách hàng không lựa chọn được sản phẩm, nhà đầu tư không còn niềm tin. Việc sử dụng vốn trên thị trường vẫn yếu, phần đông đối tượng hoạt động trên thị trường bị mất năng lực hấp thụ vốn.

Những bước chạy đà đầu tiên cho một chu kỳ mới

Liệu những khó khăn, thách thức đó sẽ còn tiếp diễn trong năm nay?

TS. Nguyễn Văn Đính: Năm 2024 sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản. Những khó khăn tiếp tục đến từ nhiều phía khiến nhiều phân khúc đóng băng về thanh khoản, từ pháp lý dự án ách tắc, nguồn vốn chưa được khơi thông, đến khó khăn chung của nền kinh tế, sức cầu của thị trường yếu, khách hàng, nhà đầu tư khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm...

Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể kỳ vọng vào một số điểm sáng. Theo đó, Chính phủ chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục hành động quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai vừa được thông qua với kỳ vọng sẽ giúp tạo động lực và tăng niềm tin cho xã hội, doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Đầu tư công cũng được chú trọng ở nhiều vùng miền trên cả nước và chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế, thu hút đầu tư bất động sản mạnh hơn năm trước.

Bên cạnh đó, quy hoạch của gần 40 tỉnh thành đã được Chính phủ phê duyệt, dự báo tiếp tục được phê duyệt các tỉnh thành còn lại trong năm nay, góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án bị vướng mắc, đồng thời sẽ tạo động lực thu hút đầu tư mạnh hơn, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Lãi suất ngân hàng cũng được dự báo duy trì ở mức ổn định so với cuối năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ vốn tín dụng sẽ được cải thiện hơn so với năm trước.

Đặc biệt, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có thể sẽ được đẩy mạnh, trở thành sản phẩm chủ đạo làm ấm thị trường.

Năm 2024 sẽ là thời gian cuối của giai đoạn khó khăn trên thị trường bất động sản. Tuy không thể bùng nổ, nhưng thị trường sẽ dần vào ổn định. Năm nay được cho là khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển cho nhiều năm tiếp theo.

Cuối năm 2022, đã từng có rất nhiều nhận định cho rằng, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong năm 2023. Tuy nhiên, điều này đã không xảy ra như dự báo. Liệu có khi nào kịch bản kém khả quan hơn sẽ xảy ra với thị trường năm nay, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Mặc dù triển vọng thị trường là tích cực, nhưng kịch bản xấu và nguy hiểm vẫn có thể xảy ra nếu điều hành của Chính phủ không đủ mạnh hoặc không quyết liệt, chính quyền các địa phương trên cả nước thờ ơ với khó khăn và sự sống còn của doanh nghiệp; đồng thời, doanh nghiệp và nhà đầu tư không có thái độ chung tay xây dựng một thị trường ổn định, bền vững.

Tuy nhiên, tôi kỳ vọng Chính phủ và các doanh nghiệp sẽ quyết liệt cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế.

Nắm bắt cơ hội phục hồi

Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để tiếp tục "vượt bão" và từng bước lấy lại đà phát triển trong thời gian tới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Để "vượt bão", trước hết, các nhà quản trị doanh nghiệp cần nhận thức đầy đủ các vấn đề của kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản, nắm thật vững các thách thức và cơ hội sẽ phải đối mặt. Từ đó, doanh nghiệp mới có thể tính toán và đưa ra chiến lược đúng đắn để tiếp cận cơ hội, vượt qua khó khăn. Nếu không nắm được các vấn đề của thị trường, doanh nghiệp sẽ giống như người đi mà không thấy đường.

Thứ hai, trong bối cảnh sức khoẻ của doanh nghiệp yếu hơn sau thời gian dài thị trường trầm lắng, các nhà quản trị doanh nghiệp cần nhìn rõ vấn đề của doanh nghiệp mình để cấu trúc lại bộ máy, chi phí nhân sự, sản xuất. Có như vậy, doanh nghiệp mới có thể củng cố và nâng cao nội lực, đảm bảo thích ứng với những diễn biến mới của thị trường.

Giống như người đang ốm bệnh đang yếu không thể quá tẩm bổ, doanh nghiệp cần phải điều chỉnh, tự cân đối cho phù hợp giữa mục tiêu đặt ra và bối cảnh thị trường, sức khoẻ nội tại. Doanh nghiệp không nên đặt các mục tiêu quá tầm, vượt khả năng mà phải thích ứng được với môi trường, với khó khăn.

Thứ ba, các doanh nghiệp cần xây dựng được chiến lược kinh doanh phù hợp với các giải pháp, kế hoạch cụ thể để hiện thực hoá mục tiêu đã đề ra. Doanh nghiệp cần tìm ra được và có chiến lược để đầu tư, phát triển, phân phối các dòng sản phẩm có mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thị trường.

Đồng thời, sản phẩm đó cũng phải "vừa tầm" với khả năng quản trị, kinh nghiệm phát triển, nguồn vốn, bộ máy nhân sự và chi phí của doanh nghiệp. Có được sản phẩm phù hợp sẽ là cách giúp các doanh nghiệp vững vàng đón đầu những cơ hội mới.

Đó là một chuỗi rất nhiều biện pháp, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được điều đó. Nó đòi hỏi các doanh nghiệp phải nhạy bén, không ngừng trau dồi kiến thức, tham gia các hiệp hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, các khoá học, liên tục cập nhật các thông tin mới về thị trường để có chiến lược kinh doanh phù hợp.

Vậy đâu sẽ là các sản phẩm "vừa tầm", "vừa miếng" với thị trường bất động sản hiện tại mà các doanh nghiệp cần tập trung phát triển để đón đầu cơ hội mới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Các doanh nghiệp cần đánh giá trên từng phân khúc. Đối với bất động sản đầu tư, các sản phẩm này không phải không có nguồn cầu, nhưng cầu rất thấp. Việc nền kinh tế gặp khó, thu nhập người dân giảm sút, cộng với kết quả kinh doanh từ các sản phẩm đầu tư từ thời gian qua không được như kỳ vọng khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Ví dụ dễ thấy nhất là các sản phẩm nhà phố biển, trước đây đa phần các nhà đầu tư mua để cho thuê lại, song đến bây giờ, thực tế cho thấy, không nhiều sản phẩm có thể đưa vào kinh doanh, phần lớn vẫn nằm chờ lên giá. Nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, hiệu quả đầu tư giảm mạnh.

Trong thời gian tới, có thể thấy, nguồn cầu của các sản phẩm đầu tư vẫn rất yếu. Việc mua bất động sản để đầu cơ, chờ thổi giá là rất khó. Các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh những rủi ro đọng vốn, đầu tư không hiệu quả.

Tương tự, các sản phẩm nhà ở nhưng phân khúc cao cấp, siêu sang cũng có lượng cầu giảm do giá thành ở mức cao, không đáp ứng với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Trái lại, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa túi tiền, nhà ở bình dân, cứ ra là hết hàng, thanh khoản rất tốt. Chính vì vậy, doanh nghiệp cần tập trung vào các sản phẩm đó để có cơ hội có thanh khoản, mang lại hiệu quả kinh doanh.

Bên cạnh nỗ lực của các doanh nghiệp, về phía các cơ quan quản lý nhà nước, ông có kiến nghị gì để giúp thị trường bất động sản và các doanh nghiệp sớm vượt qua khó khăn?

TS. Nguyễn Văn Đính: Chính phủ cần sớm tháo gỡ thể chế, kích thích phát triển thị trường bất động sản một cách phù hợp.

Bên cạnh việc sửa đổi các luật theo hướng gỡ được những điểm nghẽn, không để xảy ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán, Chính phủ cần tiếp tục đẩy mạnh công tác rà soát, thống kê nhằm hỗ trợ xử lý, tháo gỡ các dự án còn vướng mắc.

Đặc biệt, Chính phủ cần hỗ trợ, tạo cơ hội “tái sinh” phân khúc nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp đang hoặc có kế hoạch triển khai phân phúc này nhằm khơi thông thanh khoản cho thị trường.

Quan trọng hơn, năng lực thực thi của chính quyền các cấp cần được thúc đẩy. Chính phủ cần có giải pháp nhằm giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một số bộ phận cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương, nhằm khơi thông các điểm tắc nghẽn trong công tác ra văn bản. Các trường hợp cố tình né tránh, gây khó khăn, thậm chí không tích cực thực thi các cơ chế, chính sách đã ban hành cần nghiêm túc xử lý.

Bên cạnh các giải pháp khơi thông điểm nghẽn pháp lý, công tác điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng cũng cần được quan tâm. Chính phủ cần nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với hướng dẫn cụ thể, thủ tục đơn giản, nhằm đảm bảo mang lại giá trị thực.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được thúc đẩy, phát triển an toàn và lành mạnh. Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu phát triển trên cơ sở có sự kiểm soát chặt chẽ, công khai, minh bạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Xin cảm ơn ông!