Mới đây, Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực ngay lập tức và được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, so với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2-6 lần, tương đương giá đất ở theo bảng mới tăng bình quân 190 - 270%.

Hạn chế bán nhà đất hai giá

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cơ sở để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh dựa trên kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trong hai năm qua (từ tháng 8.2022 đến tháng 8.2024) tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn với hơn 20.740 phiếu khảo sát thu về.

Bảng giá mới đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Nhận định về bảng giá đất này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội cho biết, do mức tăng trong bảng giá đất mới khá đột biến so với bảng giá cũ nên sẽ có những tác động nhất định tới các loại chi phí liên quan tới tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng.

Mặc dù tác động có thể khác nhau giữa các loại hình và tính chất bất động sản khác nhau, nhưng bà An cho rằng đều có tác động theo chiều hướng gia tăng chi phí cho các chủ thể sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản. Theo đó, bảng giá đất tăng có khả năng sẽ hạn chế việc giao dịch hai giá trên thị trường, tăng hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án còn đang chậm tiến độ do vấn đề giải phóng mặt bằng.

Đồng quan điểm, theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, bảng giá đất điều chỉnh sẽ góp phần tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, hạn chế việc mua bán nhà đất “2 giá”, hạn chế được giới đầu cơ ăn chênh lệch về thuế, giúp thu được tiền thuế tốt hơn.

Lo ngại giá nhà tăng

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng bên cạnh những mặt tích cực của bảng giá đất mới như minh bạch thuế chuyển nhượng bất động sản, công bằng đối với người bị thu hồi đất thì sẽ còn những điểm hạn chế khác.

Cụ thể, doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng, bởi người dân sẽ mong muốn một mức giá cao hơn khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, những nhóm đầu cơ đã đi trước một bước để thu gom bất động sản đó sẽ lợi dụng bảng giá đất mới để đẩy giá rất cao. Thậm chí, những chủ đầu tư lớn có sẵn sản phẩm bất động sản cũng lợi dụng để thổi giá từ đó người mua nhà ở thực sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Bà Phạm Miền - Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng thời gian qua giá nhà đất Hà Nội đã tăng rất cao, có tính ảo và vượt xa rất nhiều khả năng chi trả của người dân. Việc tăng giá này có dấu hiệu tác động của nhóm đầu tư, đầu cơ khi nguồn cung ra thị trường ít và chỉ tập trung trong tay một nhóm chủ đầu tư.

"Như vậy bảng giá đất được đưa ra dựa trên giá thị trường cao như hiện nay, vô hình trung chúng ta đang hợp thức hóa cho mức giá cao đó", bà Miền nhấn mạnh.

Theo bà, việc bảng giá đất quy định giá cao như hiện nay sẽ khiến chi phí thực hiện dự án tăng, từ đó các chủ đầu tư sẽ tiếp tục nâng giá bán cao hơn nữa. Trong khi đó, mức giá hiện nay những người có nhu cầu thực đều khó mua.

Còn theo ông Vũ Cương Quyết, đối với doanh nghiệp, khi có bảng giá đất sẽ hỗ trợ các khâu để việc thẩm định giá đất bám sát giá thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp xác định thuế đất.

Tuy nhiên, nếu thuế đất xác định theo giá thị trường thì thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ cao thêm, từ đó, giá bán bất động sản đầu ra cho người mua sẽ cao.

Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp