<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới không chỉ tạo ra những tác động lớn đến thị trường địa ốc mà còn có thể ảnh hưởng tới quá trình triển khai các dự án của doanh nghiệp.</strong></p>

</div>
</div>
UBND TP HCM vừa ban hành quyết định số 79/2024/QĐ-UBND, nhằm sửa đổi và bổ sung cho quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, ngày 16/1/2020, liên quan đến việc quy định bảng giá đất trên địa bàn thành phố. Quyết định này sẽ có hiệu lực đến ngày 31/12/2025.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-10-11-luc-19.26.15.png" data-lg-id="701bb1bd-8fb2-4fbd-b18b-196ef9acf7bc">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1034"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-10-11-luc-19.26.15.png" alt="Bảng giá đất mới được cho sẽ tác động lớn đến thị trường địa ốc" width="1034" height="780" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-10-11-luc-19.26.15.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-10-11-luc-19.26.15.png" data-src-mobile="" data-file-id="14544" /> Bảng giá đất mới được cho sẽ tác động lớn đến thị trường địa ốc</div></figure>
Theo đó, <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/bo-tai-nguyen-va-moi-truong-tranh-cu-soc-tang-gia-dot-bien-trong-xay-dung-bang-gia-dat-moi/">bảng giá đất</a> tại quyết định 79 được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất tại các khu vực tái định cư cho những người được bồi thường về đất ở hoặc người được giao đất tái định cư, trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Mức giá này sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

So với quyết định số 02/2020, bảng giá đất điều chỉnh trong quyết định mới của TP HCM đã tăng đáng kể, dao động từ 4 - 38 lần so với giá được quy định trước đây.

Trong đó, giá đất cao nhất tại các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) đạt mức 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá đất trước đây. Đường Hàm Nghi và đường Hàn Thuyên cũng ghi nhận mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng gấp 4 lần so với giá cũ. Một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng chứng kiến sự tăng vọt về giá. Đặc biệt, giá đất trên đường Song Hành quốc lộ 22 đã tăng hơn 38 lần so với bảng giá trước đó.

Liên quan đến vấn đề trên, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản cho biết, đất đai đóng vai trò quan trọng trong mọi ngành kinh tế. Đối với các dự án bất động sản, chi phí đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng, có tác động lớn đến giá thành sản phẩm cuối cùng của dự án.

Ông Lượng nhấn mạnh rằng việc tăng giá đất là cần thiết, song phải được thực hiện đúng thời điểm và đồng bộ với các chính sách khác. Hiện vẫn chưa có chính sách thuế cụ thể để kiểm soát đà tăng giá đất và bình ổn thị trường. Nếu chỉ đơn thuần tăng giá đất mà không có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, có thể sẽ làm phức tạp thêm tình hình thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc giá đất tăng cao cũng sẽ gây khó khăn cho quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-03-08-luc-18.16.22.png" data-lg-id="b4f68c14-4089-4e23-b468-785f4cc3cafd">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-03-08-luc-18.16.22.png" alt="Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, khiến giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang" width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-03-08-luc-18.16.22.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/22/anh-chup-man-hinh-2024-03-08-luc-18.16.22.png" data-src-mobile="" data-file-id="14545" /> Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, khiến giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang</div></figure>
Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình và cả mức giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất. Khi người dân phải nộp thuế dựa trên bảng giá đất mới cao hơn, giá chuyển nhượng đất cho các doanh nghiệp thực hiện dự án cũng sẽ tăng lên.

Về dài hạn, khi bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, điều này có thể giúp giảm bớt các cuộc tranh cãi về tiền đền bù giữa nhà nước và người dân, từ đó thúc đẩy quá trình thu hồi đất và tạo mặt bằng sạch cho các dự án, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai, tránh tình trạng đội vốn. Qua đó mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, các nhà đầu tư và những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ gặp bất lợi khi giá đất tăng, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao. Về lâu dài, điều này sẽ gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế, vì khi giá thành sản xuất tăng, khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp sẽ giảm. Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với việc chi phí thuê mặt bằng cho sản xuất công nghiệp tăng, có thể khiến các doanh nghiệp FDI dịch chuyển sang các nước có giá đất và nhân công rẻ hơn.

Hơn nữa, trong bối cảnh hiện tại, khi thu nhập của người dân không có nhiều thay đổi và Nhà nước đang cố gắng kiểm soát đà tăng giá bất động sản, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, dẫn đến việc giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang. Vì vậy, ông Lượng cho rằng cần có những biện pháp kiểm soát kèm theo để tránh tình trạng các nhóm đầu cơ lợi dụng cơ hội tạo ra hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng cao ngoài tầm kiểm soát.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, chi phí phát triển dự án sẽ gia tăng do chi phí đất đai và các quy định mới, gây áp lực lên cả thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Nguyên nhân chính dẫn đến việc giá đất leo thang là do tần suất cập nhật giá đất đã tăng lên, với việc loại bỏ khung giá đất và cập nhật bảng giá hàng năm, thay vì mỗi 5 năm một lần như trước. Không chỉ giá đất tăng cao mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo sự điều chỉnh của giá đất.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá nghĩa vụ tài chính của cá nhân và hộ gia đình không có sự biến động quá lớn so với những người đã nộp tiền sử dụng đất từ đầu năm đến nay. Trước mắt, bảng giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình và giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất, vì được tính dựa trên bảng giá đất. Đối với thị trường bất động sản, sẽ không có tác động mạnh ngay lập tức, do các dự án bất động sản thường được định giá đất theo phương pháp thặng dư, không phụ thuộc vào bảng giá đất này.

Tuy nhiên, tác động của bảng giá đất lên thị trường bất động sản về lâu dài sẽ phụ thuộc vào diễn biến của thị trường. Khi người dân phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá mới cao hơn, việc chuyển nhượng đất cho các doanh nghiệp làm dự án bất động sản cũng sẽ tăng theo.

"Bên cạnh những tác động tích cực, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn. Để giải quyết những tác động này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp", ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&amp;MT TP HCM thông tin.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-bang-gia-dat-moi-tac-dong-manh-den-thi-truong-bat-dong-san-10144188.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

bất động sản

bảng giá đất

bảng giá đất TPHCM

TP HCM: Bảng giá đất mới tác động mạnh đến thị trường bất động sản

<strong>Các địa phương cần lưu ý quy định chuyển tiếp, thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.</strong>

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi đến các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024 (sau hơn hai tháng luật này có hiệu lực thi hành, kể từ ngày 1/8/2024).

Báo cáo nhấn mạnh, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả. Việc phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng, công tác thu hồi đất, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận, hoạt động lấn biển,… đã tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh tiến độ xây dựng công trình và giải ngân vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, qua theo dõi, nắm bắt tình hình, phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương, việc tổ chức thi hành còn có một số vướng mắc nổi lên liên quan đến công tác điều chỉnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/de-xuat-xay-dung-bang-gia-dat-den-tung-thua-dat-chuan/">bảng giá đất</a> và đấu giá quyền sử dụng đất.

<strong>Vướng mắc trong xây dựng bảng giá đất là do khâu tổ chức thực thi chưa tốt</strong>

Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: "Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giả đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương''.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường lưu ý, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lường, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 - 2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần đầu đưa ra lấy ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp thì giá đất tại một số khu vực có sự thay đổi lớn, tăng đột biến so với giá đất trong bảng giá đất hiện hành. Thậm chí 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có vị trí có mức tăng giá đến 51 lần. Điều này dẫn đến sự phản ứng của người dân, doanh nghiệp là các đối tượng chịu tác động, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chỉnh đối với các trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="2560"><img id="img_119649398832742400" class="lightbox-content" title="Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tránh cú sốc tăng giá đột biến trong xây dựng bảng giá đất mới- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/10/22/ho-chi-minh-city-13-1-17295844724061994040647.jpg" alt="Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. (Ảnh minh họa: 1.6 Media)" width="2560" height="1100" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/22/ho-chi-minh-city-13-1-17295844724061994040647.jpg" /> Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. (Ảnh minh họa: 1.6 Media)</div>

</div></figure>
Từ câu chuyện của TP.HCM, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay. Thực tế cho thấy, đối với các địa phương có sự điều chỉnh bảng giá đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Qua theo dõi của Bộ này cho thấy, có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thường xuyên điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất hàng năm khi có sự biến động giá đất thực tế theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 (trong đó có 07 địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất sau ngày 01/8/2024); trong khi đó, có 23 tỉnh, thành phố chỉ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất 01 lần và có 11 tỉnh không thực hiện điều chỉnh bảng giá đất từ năm 2020 đến nay.

Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất hiện hành đã được Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất quy định đầy đủ, chi tiết, đảm bảo để các địa phương thực hiện mà không có vướng mắc.

Ngày 14/10/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức làm việc với 21 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trao đổi, thảo luận, hướng dẫn, giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định về giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo việc sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền (bao gồm các định mức kinh tế - kỹ thuật) để kịp thời áp dụng, triển khai thực hiện; chủ động các điều kiện cần thiết để tổ chức thi hành Luật Đất đai; tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo công tác tổ chức thực hiện để hạn chế những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

"Như vậy, việc một số địa phương phản ánh có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai liên quan đến bảng giá đất là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt, bao gồm việc không thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong giai đoạn trước đây, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành", Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

<strong>Nhiều người bỏ cọc sau khi đấu giá đất</strong>

Cũng tại Báo cáo, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ở một số địa phương, công tác đấu giá quyền sử dụng đất xuất hiện tình trạng chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, gây dư luận xấu và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra, rà soát và chỉ ra một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

<i>Thứ nhất</i> là do, việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

<i>Thứ hai</i>, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh; trong đó, sau khi đấu giá một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt tại một số địa phương.

Cụ thể, tại huyện Thanh Oai, sau phiên đấu giá 68 lô đất tại khu ngõ 3 thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 11/8, với giá trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, đến nay chỉ có 12 người nộp tiền. Số người trúng đấu giá nhưng chưa nộp tiền chiếm tới 56 người, tương đương khoảng 80% tổng số thửa đất được mang ra đấu giá.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại huyện Hoài Đức. Theo đó, 19 thửa đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên được đấu giá với mức giá lên tới 133 triệu đồng/m2, thu hút người dân thức xuyên đêm để tham gia. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn 8 thửa đất (chiếm 42,1%) người trúng đấu giá chưa nộp tiền theo quy chế.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="2560"><img id="img_118753575119114240" class="lightbox-content" title="Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tránh cú sốc tăng giá đột biến trong xây dựng bảng giá đất mới- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/10/17/dat-nen-1-17291573134001068038725.jpg" alt="Nhiều lô đất đấu giá tại khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức chưa nộp tiền theo quy định. (Ảnh: Thảo Bùi)" width="2560" height="1440" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/17/dat-nen-1-17291573134001068038725.jpg" /> Nhiều lô đất đấu giá tại khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức chưa nộp tiền theo quy định. (Ảnh: Thảo Bùi)</div>

</div></figure>
<i>Thứ ba</i> là các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

<i>Thứ tư</i> là có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm, dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

"Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024", Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Trong thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục theo dõi sát sao việc triển khai thi hành Luật Đất đai trên phạm vi cả nước; tổng hợp các khó khăn, vướng mắc từ các bộ, ngành, địa phương và hướng dẫn, phối hợp để tháo gỡ, giải quyết; nếu phát hiện vấn đề vướng mắc từ cơ chế, chính sách, Bộ sẽ phối hợp cùng các cơ quan có liên quan kịp thời báo cáo và tham mưu với cấp có thẩm quyền các giải pháp để chính sách, pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai cho phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/bo-tai-nguyen-va-moi-truong-tranh-cu-soc-tang-gia-dot-bien-trong-xay-dung-bang-gia-dat-moi-20224102214254401.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

Đấu giá đất

bộ tài nguyên &amp; môi trường

Luật Đất đai 2024

Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tránh cú sốc tăng giá đột biến trong xây dựng bảng giá đất mới

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Bộ TN&amp;MT đang dự thảo Thông tư quy định chi tiết xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" data-lg-id="28c640b8-2b8c-44cf-abef-5022bc935c30">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="600"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" alt="Cần lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất. Ảnh: ĐT" width="600" height="423" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="10637" /> Cần lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất. Ảnh: ĐT</div></figure>
Bộ TN&amp;MT cho biết, ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, trong đó quy định về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể quy định; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Theo đó, Bộ TN&amp;MT có trách nhiệm quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Theo Bộ TN&amp;MT, hiện nay, chưa có quy định cụ thể về xây dựng <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-bang-cong-cu-thue/">bảng giá đất</a> đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Do đó, để phù hợp với Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật cũng như thực tiễn yêu cầu của công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng và ban hành Thông tư là rất cần thiết.

Bộ TN&amp;MT đề xuất dự thảo Thông tư quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn với các quy định cụ thể về: Đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn; thu thập, tổng hợp thông tin về đặc tính thửa đất; xác định vùng giá trị; căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh; rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể…

Theo dự thảo, căn cứ vào kết quả tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, bổ sung lớp dữ liệu về giao thông lên bản đồ địa chính số; xác định các điểm trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, cơ sở thể dục, thể thao, cơ sở ý tế, công viên, khu vui chơi giải trí trên bản đồ địa chính số.

Việc thiết lập vùng giá trị thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" data-lg-id="e545b8f0-deb7-47e2-8dbe-ebfa717259bf">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1280"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" alt="Chưa có quy định cụ thể về xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Ảnh: LV" width="1280" height="960" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="10639" /> Chưa có quy định cụ thể về xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Ảnh: LV</div></figure>
Vùng giá trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số, cụ thể như sau: Ranh giới vùng giá trị thể hiện bằng nét liền, màu đỏ; sử dụng mã ký hiệu các loại đất và đánh số vùng giá trị đất; màu sắc vùng giá trị đất sau khi xác định được khoảng giá: các vùng giá trị có cùng khoảng giá thì cùng màu, vùng có khoảng giá cao màu đậm hơn vùng có khoảng giá thấp.

Theo dự thảo, cần thống kê tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước của các thửa đất chuẩn trong từng vùng giá trị.

Dự thảo nêu rõ, tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ dữ liệu tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, tổng hợp thông tin giá đất đầu vào, sử dụng phân tích thống kê để xác đinh cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, kết quả xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng phân tích thống kê theo quy định trên, tổ chức thực hiện định giá đất phân tích, đánh giá và dự thảo bảng tỷ lệ so sánh.

Tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát ý kiến chuyên gia về dự thảo bảng tỷ lệ so sánh bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp hoặc tổ chức hội thảo lấy ý kiến; tổng hợp ý kiến và đề xuất bảng tỷ lệ so sánh trong Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

Trên cơ sở kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, tổ chức thực hiện định giá đất xác định mức chênh lệch giá đất của các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị, mức chênh lệch giá đất của các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị.

Tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát, lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị so với các thửa đất tương đồng nhất định đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước; sự phù hợp của các mức các mức chênh lệch giá quy định trên.

Tổ chức thực hiện định giá đất tổng hợp ý kiến, rà soát, hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.

Trước đó, chia sẻ với <i>Diễn đàn Doanh nghiệp</i>, Thứ trưởng Bộ TN&amp;MT Lê Minh Ngân cho rằng, các địa phương trong quá trình điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cần xem xét một cách thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ. Cụ thể, cần phải phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương. Đồng thời đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất.

Ngoài ra, các địa phương cũng phải lấy ý kiến đơn vị có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Qua đó đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/de-xuat-xay-dung-bang-gia-dat-den-tung-thua-dat-chuan-10143001.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

thửa đất

Bộ TN&amp;MT

Đề xuất xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất chuẩn

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>TP HCM vừa có văn bản cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành để tính thuế trong lúc chờ ban hành bảng giá đất mới, gỡ vướng cho hơn 8.800 hồ sơ đang tồn đọng.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/170736-203dat.jpeg" data-lg-id="4fb5d657-854c-493a-bf39-039a41acd8dd">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/170736-203dat.jpeg" alt="TP HCM tiếp tục dùng bảng giá đất cũ để giải quyết thủ tục hồ sơ nghĩa vụ tài chính đất đai." width="800" height="458" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/170736-203dat.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/170736-203dat.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="8751" /> TP HCM tiếp tục dùng bảng giá đất cũ để giải quyết thủ tục hồ sơ nghĩa vụ tài chính đất đai.</div></figure>
<strong>Tiếp tục dùng bảng giá đất cũ</strong>

Văn bản nêu rõ, triển khai, thực hiện ý kiến thống nhất tại cuộc họp Ban Cán sự Đảng UBND TP HCM vào ngày 21/9, UBND TP HCM đồng ý trong thời gian chưa ban hành bảng giá đất mới, UBND TP HCM chấp thuận việc sử dụng bảng giá đất được ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 (nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023) như đã thực hiện trước ngày 1/8 để giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai trong giai đoạn từ ngày 1/8 cho đến khi ban hành bảng giá đất mới.

UBND TP HCM giao Cục Thuế theo chức năng, nhiệm vụ khẩn trương, phối hợp Sở TN&amp;MT, Sở Tài chính và các đơn vị liên quan triển khai thực hiện giải quyết các hồ sơ đất đai tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8. Từ đó tính thu nghĩa vụ tài chính, thuế và các quy định pháp luật khác có liên quan (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và các khoản thu từ đất).

Theo đó, sau hơn 1,5 tháng kể từ khi dự thảo bảng giá đất mới được công bố với nhiều ý kiến trái chiều, 8.800 hồ sơ tồn đọng trong thời gian qua đã có phương án giải quyết.

Để tìm phương án tính đúng, tính đủ cho <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dieu-chinh-bang-gia-dat-can-thiet-nhung-tranh-gay-soc/">bảng giá đất</a> điều chỉnh tại TP HCM, ngày 10/9, Bộ TNMT đã tổ chức cuộc họp để lấy ý kiến các bên liên quan để thống nhất phương án giải quyết và báo cáo Thủ tướng Chính phủ việc xử lý vướng mắc của UBND TP HCM về áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Cục Thuế TP HCM cũng đã ba lần gửi văn bản kiến nghị lên UBND TP đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc. Gần nhất hôm 16/9, Cục Thuế đã có kiến nghị khẩn đến UBND TP về việc tổ chức cuộc họp để giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 1/8.

<strong>Xem xét lại phương pháp định giá</strong>

Nêu quan điểm về việc TP HCM đang xây dựng bảng giá đất mới, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất cho biết, hiện không chỉ TP HCM mà một số địa phương khác cũng tiến hành điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn.

Nguyên nhân được lãnh đạo Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất chỉ ra là do bảng giá đất được áp dụng hiện nay là đang thực hiện theo Luật Đất đai 2013, có yêu cầu là nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định, đồng thời cũng quy định khi có biến động thì phải điều chỉnh theo giá đất thị trường với biên độ 20%, trong thời hạn 6 tháng. Theo yêu cầu này thì các địa phương phải điều chỉnh theo.

Theo ông Chính, về nguyên tắc các địa phương áp dụng bảng giá đất nếu chưa phù hợp thì phải điều chỉnh để cho phù hợp với các mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước trên địa bàn. Đồng thời, việc điều chỉnh phải đảm bảo hài hoà giữa thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất với việc Nhà nước bồi thường cho các đối tượng sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ các nhiệm vụ chung theo quy định.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/photo1613956066743-1613956067193934726168.jpeg" data-lg-id="58cbc022-bd0c-4e8a-85bc-ee742e11d85c">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="541"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/photo1613956066743-1613956067193934726168.jpeg" alt="Phương pháp áp dụng để tính giá đất tại TP HCM chưa hợp lý." width="541" height="338" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/photo1613956066743-1613956067193934726168.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/22/photo1613956066743-1613956067193934726168.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="8752" /> Phương pháp áp dụng để tính giá đất tại TP HCM chưa hợp lý.</div></figure>
Tuy vậy, các phương pháp áp dụng để tính giá đất tại TP HCM được giới chuyên gia nhận định chưa hợp lý. Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP HCM, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Ví dụ, tại Quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, Quận 4 có hệ số nhân 11.3 và Quận 5 là 5.58.

“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số K, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai”, bà Giang nói.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, nên dùng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực, hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP Thủ Đức.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-dung-bang-gia-dat-cu-go-vuong-hon-8-800-ho-so-ton-dong-10142426.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn Đàn Doanh nghiệp</strong></a></p>

gỡ vướng

định giá

8.800 hồ sơ

bảng giá đất tp hcm

TP HCM dùng bảng giá đất cũ, gỡ vướng hơn 8.800 hồ sơ tồn đọng

<strong>Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai là cần thiết, song cần có lộ trình, mức tăng phù hợp.</strong>
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/news/2024/09/09/tay-ho28-0946.jpg" alt="Giá đất trong bảng giá đất sau điều chỉnh ở nhiều địa phương tăng mạnh. Ảnh: Hoàng Anh." width="1920" height="1108" data-id="8826" data-fancybox="gallery" data-caption="Giá đất trong bảng giá đất sau điều chỉnh ở nhiều địa phương tăng mạnh. Ảnh: Hoàng Anh." /> Giá đất trong bảng giá đất sau điều chỉnh ở nhiều địa phương tăng mạnh. Ảnh: Hoàng Anh.</div></figure>
<strong>Điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết</strong>

Việc điều chỉnh bảng giá đất đang trở thành vấn đề nóng khi nhiều địa phương đã thực hiện các thay đổi lớn về bảng giá đất, dẫn đến giá đất tăng cao đột biến, gây phản ứng trái chiều từ phía doanh nghiệp và người dân sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất nếu cần thiết để phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Minh Ngân, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để thu hẹp khoảng cách giữa giá đất trong bảng và giá đất thực tế trên thị trường, tránh thất thu ngân sách nhà nước và đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng mạnh, đã gây ra sự phản ứng từ phía các đối tượng chịu tác động, bao gồm cả doanh nghiệp và người dân. Nhiều người lo ngại số tiền phải trả cho các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như thuế sử dụng đất và tiền thuê đất, sẽ tăng đột biến, tạo ra gánh nặng lớn hơn.

Trước đây, bảng giá đất được xây dựng theo Luật Đất đai 2013 và bị giới hạn bởi khung giá đất của Chính phủ, nhưng điều này đã bị loại bỏ trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, nhiều địa phương chưa điều chỉnh kịp thời bảng giá đất để phản ánh giá thị trường, dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Việc không điều chỉnh kịp thời bảng giá đất có thể dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và giá thực tế, gây ra những bất ổn cho thị trường bất động sản.

Theo ông Ngân, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý, bảng giá đất cũ có thể khiến Nhà nước thất thu một khoản lớn, trong khi các địa phương điều chỉnh quá nhanh lại gặp phải phản ứng từ người dân và doanh nghiệp.

Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 được áp dụng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp như nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm…
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="777"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/09/09/lmn-17257175745862012380656-1046.jpg" alt="Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân. Ảnh: VGP." width="777" height="518" data-id="8835" data-fancybox="gallery" data-caption="Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân. Ảnh: VGP." /> Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân. Ảnh: VGP.</div></figure>
<strong>Cần lộ trình phù hợp</strong>

Trước thực tế trên, ông Ngân cho rằng, việc tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương theo quy định mới tại Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết. Song, quá trình thực hiện cần có sự tính toán kỹ lưỡng.

Các địa phương cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng để có lộ trình, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất.

Khi điều chỉnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tp-hcm-lap-hoi-dong-tham-dinh-bang-gia-dat/">bảng giá đất</a>, các địa phương cần tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, đảm bảo sự đồng thuận, hạn chế phản ứng bất bình trong xã hội.

Ông Ngân thừa nhận, việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới, nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương.

Tuy nhiên, việc xây dựng các quy định về bảng giá đất mới đã bám sát quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, trên cơ sở đánh giá, tổng kết việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013. Điều này giúp khắc phục được những tồn tại hạn chế trước đó và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp...

Do đó, các cơ quan liên quan cần tập trung vào khâu tổ chức thực hiện, kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và thi hành.

Việc điều chỉnh, bổ sung ngay sau khi chính sách vừa được ban hành cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng, tránh tác động không mong muốn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân và dư luận, môi trường đầu tư kinh doanh.

Đồng thời, các địa phương cần phải tập trung hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền, đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp, nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng, ông Ngân nhấn mạnh.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/dieu-chinh-bang-gia-dat-can-thiet-nhung-tranh-gay-soc-d36936.html</em></p>

luật đất đai

điều chỉnh

khoản 1 Điều 257

xem xét giá đất

Điều chỉnh bảng giá đất: Cần thiết nhưng tránh gây sốc

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định số 3521/QĐ-UBND thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất. Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND Thành phố làm chủ tịch Hội đồng.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" data-lg-id="ef141032-253e-44ea-a3e9-ab08c18d76b0">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="640"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" alt="TP HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Ảnh: LV" width="640" height="480" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="4222" /> TP HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Ảnh: LV</div></figure>
Các Phó Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất TP HCM gồm: ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP HCM và ông Nguyễn Hoàng Hải, Giám đốc Sở Tài chính. Ngoài ra, Hội đồng có 27 thành viên là lãnh đạo một số sở ngành, địa phương, ban quản lý.

Hội đồng thẩm định giá đất có nhiệm vụ thẩm định bảng giá đất theo quy định của pháp luật; được sử dụng con dấu của UBND TP HCM để hoạt động. Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP HCM quyết định thành lập tổ giúp việc của hội đồng.

Trong quá trình<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/su-khac-biet-co-ban-cua-tham-dinh-gia-va-dinh-gia-dat/"> thẩm định</a> bảng giá đất, Hội đồng mời Ủy ban MTTQ Việt Nam TP HCM và Hội Nông dân thành phố tham gia phản biện tại các phiên họp của hội đồng.

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký và thay thế quyết định số 4695 năm 2023 của UBND Thành phố về kiện toàn Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố. Hội đồng tự giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ, đồng thời báo cáo văn bản cho UBND Thành phố.

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, các địa phương được phép áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/12026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và phải được xây dựng tiệm cận giá thị trường.

Trong đó, TPHCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá cũ như tại TP Thủ Đức tăng từ 10 - 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10 - 20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15 - 30 lần.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" data-lg-id="4dcc9047-6c2d-41e5-b40b-e333959bc780">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" alt="Bảng giá đất đề xuất vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ảnh: LV" width="1920" height="1401" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="4224" /> Bảng giá đất đề xuất vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ảnh: LV</div></figure>
Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP HCM cho biết, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ngoài ra, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Ví dụ, tại Quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu VNĐ/m² (so với 162 triệu VNĐ/m² hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu VNĐ/m² (so với 96,8 triệu VNĐ/m² hiện tại). Tương tự, Quận 4 có hệ số nhân 11.3 và Quận 5 là 5.58.

Theo bà Giang cho biết, cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với "hệ số K", do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai.

"Tựu chung, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc chuyển đổi dần dần, minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan là yếu tố thiết yếu để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới này" - bà Giang nhấn mạnh.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-lap-hoi-dong-tham-dinh-bang-gia-dat-10141050.html</em></p>

thẩm định

giá đất TP HCM

TP HCM lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất

<strong>Lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội do các dự án này được miễn tiền sử dụng đất và giá nhà được xác định theo cơ chế thị trường.</strong>
<p class="align-justify">Nhiều ý kiến lo ngại rằng, việc tăng giá đất có thể đẩy giá nhà ở xã hội lên cao do chi phí đầu vào tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm hơn và khó thu hút đầu tư.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" data-lg-id="97f5e6ad-08b9-4cba-8de1-9ac937c90d4c">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" alt="Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội." width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" data-src-mobile="" data-file-id="3451" /> Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội.</div></figure>
<h2>Bớt nỗi lo tăng giá nhà ở xã hội</h2>
<p class="align-justify">Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội. Theo ông Khiết, trong các yếu tố cấu thành giá nhà, tiền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ. Nhưng với nhà ở xã hội, đây lại không phải là thành phần do đó lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng không có cơ sở để cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ ảnh hưởng đến giá nhà ở xã hội.</p>
<p class="align-justify">Hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang xây dựng dự thảo bảng giá đất mới nhằm phù hợp với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8.</p>
<p class="align-justify">Theo dự thảo này, giá đất tại nhiều khu vực dự kiến tăng trung bình từ 5 - 10 lần, một số địa phương vùng ven có thể điều chỉnh tăng từ 15 - 50 lần so với hiện tại (chưa tính hệ số K, điều chỉnh giá đất gấp 3,5 lần). Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, nếu tính cả hệ số K, giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần so với Quyết định 02 và vẫn thấp hơn mặt bằng giá thị trường khoảng 30%.</p>
<p class="align-justify">Đối với quy định hiện hành, nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí khác. Theo đó, giá nhà phân khúc này được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm cả phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, tối đa không vượt quá 10% tổng chi phí xây dựng.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" data-lg-id="68a6f05b-e6c7-44d3-9cdf-5d068616a2e7">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" alt="Nhà ở xã hội tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới." width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" data-src-mobile="" data-file-id="3452" /> Nhà ở xã hội tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới.</div></figure>
<p class="align-justify">Dự thảo <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-o-tp-hcm/">bảng giá đất</a> điều chỉnh đang được Sở Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các đơn vị có liên quan, trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thành phố, sau đó UBND TP.HCM xem xét phê duyệt.</p>
<p class="align-justify">Dự kiến bảng giá đất mới của thành phố nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, tuy nhiên cuối năm nay thành phố sẽ đánh giá lại để đảm bảo phù hợp với tình hình kinh tế. Từ đầu năm 2026, TP.HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.</p>

<h2>Kỳ vọng tăng thêm nguồn cung nhờ Luật mới</h2>
<p class="align-justify">Bên cạnh việc loại bỏ chi phí sử dụng đất, phân khúc nhà ở xã hội trên địa bàn còn được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới, góp phần giúp người dân dễ tiếp cận hơn với nhà ở giá rẻ.</p>
<p class="align-justify">Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, phân khúc nhà ở xã hội sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn với Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực từ 1/8 và bổ sung thêm những ưu đãi dành cho chủ đầu tư.</p>
<p class="align-justify">Trước đây, khi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội và được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, họ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn thực hiện dự án. Song với quy định mới, điều này đã được tháo gỡ, cho phép chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.</p>
<p class="align-justify">Dữ liệu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm Hà Nội và TP.HCM vẫn thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở cho dù kế hoạch phát triển nhà ở của 2 thành phố được thực thi tối đa.</p>
<p class="align-justify">Để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội, VARS đề xuất tăng cường giám sát và đảm bảo thực hiện nghiêm túc gói tín dụng 140.000 tỷ đồng, đồng thời hoàn thiện cơ chế chính sách để thu hút thêm nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực này.</p>
<p class="align-justify">Cụ thể, việc ban hành đồng thời Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/N-CP từ ngày 1/8 đã và đang tạo ra một khung pháp lý hoàn chỉnh. Từ đó tạo điều kiện thuận lợi để các dự án nhà ở xã hội, nhất là ở các đô thị lớn, được triển khai nhanh chóng và hiệu quả hơn.</p>
<p class="align-justify">Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội, nhà nước cũng cần có một cơ chế giám sát chặt chẽ, tăng cường cung cấp quỹ đất tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, việc khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bình dân sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung và ổn định thị trường bất động sản.</p>
&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://diendandoanhnghiep.vn/bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-lam-tang-gia-nha-o-xa-hoi-10140832.html</em></p>

nhà ở xã hội

Sở Xây dựng TP.HCM

miễn

giảm tiền

Bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá nhà ở xã hội

<strong>Việc TP.HCM điều chỉnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/can-ho-da-nang-xac-lap-mat-bang-gia-moi/">bảng giá đất</a> được dự báo sẽ tác động lớn đến hoạt động kinh doanh và đời sống xã hội.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_25782" align="aligncenter" width="647"><img class="wp-image-25782 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/A.jpg" alt="" width="647" height="366" /> Giá đất ở đô thị cao nhất của TP.HCM sẽ là 810 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Ảnh Hoàng Anh</div>

Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM đang hoàn tất những bước cuối cùng để trình UBND thành phố ban hành bảng giá đất tại địa phương theo Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo bảng giá đất mới của Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM công bố, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5 - 10 lần, một số địa phương ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15 - 51 lần so với hiện tại.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường khẳng định, bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, căn cứ theo giá thị trường.

Cụ thể, theo bảng giá này, giá đất ở đô thị cao nhất của TP.HCM sẽ là 810 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. So với bảng giá đất hiện hành, giá dự kiến này tăng gấp 5 lần.

Khu vực quận 3, toàn bộ các tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Cao Vân và Công trường Quốc tế sẽ là nơi có giá đất mới cao nhất quận, khoảng 420 triệu đồng/m2, tăng 6,5 lần so với hiện tại. Cáctuyến đường sầm uất như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Cao Thắng, Pasteur,... cũng được điều chỉnh mức giá mới 300 - 330 triệu đồng/m2, tăng 5-6 lần.

Có biên độ thay đổi nhiều theo bảng giá đất mới là thành phố Thủ Đức. Các tuyến đường trung tâm như Trần Não, Lương Định Của giá đất hiện tại khoảng 5-13 triệu đồng/m2 nhưng bảng giá mới dự kiến tăng vọt từ 10-17,5 lần, nơi cao nhất sẽ có giá 149 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, huyện Hóc Môn có một số tuyến đường giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng đột biến, như đường Bùi Văn Ngữ (đoạn từ ngã 3 Bầu đến đường Nguyễn Ảnh Thủ) giá đất từ 1 triệu đồng/m2 lên 36 triệu đồng/m2, tăng gấp 36 lần.

Đường Nguyễn Thị Thảnh từ 610 nghìn đồng/m2 lên 22,4 triệu đồng/m2, tăng 37,3 lần; đường Song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ Lý Thường Kiệt đến Nhà máy nước Tân Hiệp) tăng từ 780 nghìn đồng/m2 lên 39,6 triệu đồng/m2, tức tăng 50,7 lần.

Bảng giá đất dự kiến này sẽ được áp dụng cho 12 trường hợp và cũng tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó, nhóm những người được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất sẽ có lợi, cònnhóm bị ảnh hưởng nhiều nhất là những thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người phải nộp thuế sử dụng đất.

<strong>Tác động lớn</strong>

Bảng giá đất tăng được dự báo sẽ tác động lớn đến người dân, thị trường và tiến độ các dự án ở TP.HCM.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới gần sát với giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận đền bù giải tỏa mặt bằng các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách được thuận tiện và nhanh hơn, qua đó giúp rút ngắn được thời gian.

Áp dụng bảng giá đất mới xây dựng tiếp cận được với giá thị trường cũng giúp cơ chế giao đất, cho thuê đất được vững chắc hơn về mặt cơ sở và phương pháp thực hiện. Tuy nhiên cần tiến hành rà soát lại các khung quy định cụ thể để áp giá đất và cần có lộ trình áp dụng một cách thận trọng.

Do giá cơ sở tăng rất mạnh nên cần thiết phải rà soát lại cách tính, loại bỏ các hạng mục chi phí không cần thiết trong quá trình áp giá, linh hoạt điều chỉnh ngay các bất cập phát sinh.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, bảng giá đất mới sẽ có tác động tích cực và những tác động không mong muốn.

Với tác động tích cực, là những người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới thay vì chỉ chiếm 13,1% giai đoạn 2005 - 2022.

Còn tác động không mong muốn là chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế như bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà.

Ngoài ra, chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch sẽ tăng dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện.

Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật TNHH Hợp Việt (Đoàn luật sư TP.HCM), đánh giá những hộ gia đình, cá nhân có đất bị vướng quy hoạch treo, quy hoạch đất dân cư xây dựng mới,... chưa làm sổ, chuyển mục đích được hoặc các hộ dân có nhu cầu chuyển đổi lên thổ cư, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, nay áp dụng bảng giá đất mới thì thuế và tiền sử dụng đất tăng sẽ gây khó khăn.

Ngoài ra, những nhà đầu cơ, đầu tư đất nền phân lô, đất lâu năm chờ lên thổ cư cũng sẽ là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng lớn. Bởi vì nếu muốn chuyển đổi hay chuyển nhượng đất trong hạn mức sẽ chịu mức thuế phí tăng đột biến.

Nhóm những đơn vị phát triển dự án đang chờ để hoàn tất hồ sơ đóng thuế đất cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Bởi từ sau ngày 1/8, nếu tính theo bảng giá mới, khoản chi phí phải đóng chắc chắn sẽ tăng rất nhiều so với dự kiến trước đó của họ.

“Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội. Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để doanh nghiệp và người dân có thời gian chuẩn bị”, ông Phượng nói thêm.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader,</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://theleader.vn/tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-o-tphcm-1722392900390.htm)</em></p>

hoạt động kinh doanh

giá thị trường

Tác động của bảng giá đất mới ở TP.HCM

<p class="sapo"><strong>Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh mặc dù đã được sửa đổi, hoàn thiện nhằm lấp những lỗ hổng định giá đất như quy định trước đây, nhưng vẫn còn những băn khoăn trong khâu thực thi.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_25446" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-25446 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/dinhgia.jpg" alt="" width="788" height="443" /> Phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<strong>Vết xe đổ từ quá khứ</strong>

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành năm 2014 quy định về giá đất, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/lo-ngai-rui-ro-phap-ly-dinh-gia-dat-dinh-tre/">định giá đất</a> cụ thể.

Vì do địa phương quyết định hệ số điều chỉnh giá đất nên phương pháp này đã gây tranh cãi một thời gian dài. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc xác định hệ số điều chỉnh theo Nghị định 44 mang tính chất chủ quan từ chính quyền địa phương, gây sai số cho quá trình định giá.

Đơn cử, một dự án nhà ở thương mại tại TP. Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2, tiếp giáp tuyến đường có giá 20 triệu đồng/m2, theo bảng giá đất. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần.

Như vậy, giá đất trên tuyến đường này năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2. Mức giá sau định giá đất này thực tế thấp hơn nhiều so giá thực tế trên dưới 100 triệu đồng/m2 của khu vực này.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam từng cho rằng, phương pháp hệ số là "một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn". Đây là phương pháp không có cơ sở khoa học, không nước nào trên thế giới áp dụng.

Ông Thoả nhận định, hệ số điều chỉnh là phương pháp "sáng tạo" riêng của Việt Nam, với kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Song, hệ số điều chỉnh lại là phương pháp kém thuyết phục về cả khoa học và thực tiễn.

Với phương pháp này, giá đất mục tiêu cần tìm, nhưng thực ra đã có sẵn từ trước ở bảng giá đất để tính hệ số và quyết định chủ quan của các địa phương, dẫn đến thực tế là giá đất tính được không phải giá đất theo giá thị trường.

Phương pháp hệ số còn tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước. Tại một địa phương, giá đất trong bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh đều thấp xa so với giá đất giao dịch trên thị trường.

<strong>Điểm mới của Luật Đất đai 2024</strong>

Bất cập trong quy định về hệ số điều chỉnh giá đất của Nghị định 44 đã được sửa đổi trong Luật Đất đai 2024.

Theo đó, thay vì do UBND địa phương ấn định, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quy định này của Luật Đất đai đã được cụ thể hoá trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP ban hàng tháng 6 vừa qua về giá đất. Theo đó, nghị định quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh như sau.

Thứ nhất, đơn vị thẩm định khảo sát thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

Thứ hai là khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định cho từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.

Thứ ba, việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được thực hiện bằng cách thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.

Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Sau đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Cuối cùng, giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Có thể thấy, cách xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh của dự thảo nghị định quy định về giá đất đã có bước tiến rất lớn so với Nghị định 44 trước đây. Những bất cập như cách tính trước đây đã được giải quyết phần nào, giúp đưa giá đất gần hơn với giá thị trường.

Hơn nữa, do không có công thức tính phức tạp như phương pháp thặng dư và thu nhập tính theo dòng tiền, nên phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ đơn giản, thuận lợi hơn rất nhiều cho công tác định giá.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, hệ số điều chỉnh là phương pháp dễ làm, dễ thực hiện do đã có công thức sẵn và không nhiều tham số phức tạp như phương pháp thặng dư.

Đặc biệt, khi mọi chỉ số đều công khai minh bạch, phương pháp thặng dư không gây rủi ro pháp lý cho địa phương và đơn vị thẩm định.

Thời gian vừa qua, phần lớn các dự án bất động sản đều định giá đất bằng phương pháp thặng dư, trong khi phương pháp này gây sai số rất lớn, đã dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá.

Nhiều địa phương chậm trễ trong định giá đất vì lo ngại trách nhiệm pháp lý, khiến dự án đình trệ. Do đó, ông Chính kỳ vọng, phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho công tác định giá đất, sớm khơi thông điểm nghẽn pháp lý.

<strong>Băn khoăn việc thực hiện</strong>

Mặc dù có nhiều ưu điểm, song theo nhiều chuyên gia, điều kiện áp dụng và cách thức thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn còn nhiều khó khăn cho khâu triển khai thực tế.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp này chỉ được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quy định này khó hiểu, không thể giải thích với các hội đồng thẩm định giá đất trong thời gian thực hiện Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Bởi, nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở để làm căn cứ tính hệ số điều chỉnh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ được thực hiện khi tìm được bình quân số học của ba thửa đất so sánh. Trong khi đó, nếu điều chỉnh theo phương pháp so sánh để tìm ra giá thị trường thì lại không đủ điều kiện theo quy định của luật.

Do đó, trong trường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh, các cơ quan quản lý cần có biện giải để không xung đột với quy định của Luật Đất đai 2024.

Mặt khác, nhiều ý kiến cho rằng, hiệu quả định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh phụ thuộc rất lớn vào bảng giá đất.

Tuy nhiên qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của bảng giá đất trong khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, mà vẫn phải thuê tư vấn và hội đồng thẩm định giá để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

Sắp tới, bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026 thay thế bảng giá đất hiện nay. Từ nay đến thời điểm đó, thời gian một năm rưỡi nữa là rất dài, công tác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh có thể sẽ vẫn tắc.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý cần có quy định theo hướng mở, cho phép trong trường hợp các hội đồng nhận thấy bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ tính giá đất cụ thể.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/tac-nghen-dinh-gia-dat-bai-5-ban-khoan-phuong-phap-he-so-dieu-chinh-1718439548260.htm</em></p>

định giá đất

hệ số

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh

Huyện Đức Hòa

Hiển thị

Nguyễn Thuận

Mua bán

Tin Nổi bật

Tỉnh Long An

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: bold; ">Giá Rẻ Chưa Từng Có Chỉ 400 Triệu Anh Chị Đã Sỡ Hữu Lô Đất Tại Hưng Long Residence</mark>

GIÁ RẺ CHƯA TỪNG CÓ CHỈ 400 TRIỆU ANH CHỊ ĐÃ SỠ HỮU LÔ ĐẤT TẠI HƯNG LONG RESIDENCE

Chưa giao dịch

Đất nền Dự án

Xã Tân Mỹ

Huyện An Dương

Trần Thị Hồng Vân

Tin Thường

Thành phố Hải Phòng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán nhà đẹp 3 tầng Xã Đặng Cương, Huyện An Dương, Thành phố Hải Phòng
</mark>

Cần bán nhà đẹp 3 tầng Xã Đặng Cương, Huyện An Dương, Thành phố Hải Phòng


Nhà mặt phố

Xã Đặng Cương

Huyện Thanh Trì

Trần Hà

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Rẻ Nhất Khu Vực Dt:60m nhân 2 tầng Mặt Ngõ Triều Khúc Thanh xuân Hà Nội Nhỉnh 4 tỷ</mark>

Rẻ Nhất Khu Vực Dt:60m nhân 2 tầng Mặt Ngõ Triều Khúc Thanh xuân Hà Nội Nhỉnh 4 tỷ

Xã Tân Triều

Quận Thanh Xuân

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Hiếm Giá Rất Rát Chỉ Hơn 1x Tỷ DT:70m x 7 CCMN triều Khúc-Thanh Xuân</mark>

Hiếm Giá Rất Rát Chỉ Hơn 1x Tỷ DT:70m x 7 CCMN triều Khúc-Thanh Xuân

Căn hộ chung cư

Phường Thanh Xuân Nam

Quận Tây Hồ

Đỗ Bảo An

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà mặt phố 105m² Đường Xuân La, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Hà Nội</mark>

Chủ cần bán Nhà mặt phố 105m² Đường Xuân La, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Hà Nội

Phường Xuân La

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Bang gia dat

Chuyên trang Tin Tức