Sau Hà Nội, mới đây UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất 5 năm, giai đoạn 2020 - 2024. Trước đó, UBND tỉnh Bắc Giang cũng đã có những điều chỉnh về giá đất áp dụng cho năm 2025. Theo thống kê, hiện đã có 19 địa phương ban hành bảng giá đất mới, với mức giá tăng gấp nhiều lần so với trước đây.

Bảng giá đất tại nhiều địa phương đã được điều chỉnh tăng. Ảnh: DH

Ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đánh dấu một chương mới trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong những thay đổi mang tính đột phá nhất là việc bỏ khung giá đất, nhằm loại bỏ những bất cập liên quan đến 2 giá đất. Bởi giá đất từng là nguồn cơn của hàng loạt vấn đề, dẫn đến hơn 70% các vụ tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Giới chuyên gia cho rằng, bảng giá đất mới, với mức tăng đáng kể, sẽ khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi "xuống tiền". Lợi nhuận tiềm năng từ việc đầu tư đất đai vẫn hấp dẫn nhưng rủi ro cũng tăng theo.

Đơn cử như 1 lô đất nông nghiệp 100m2 trước đây có giá khoảng 500 triệu đồng. Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư có thể phân lô bán với giá 1,5 tỷ đồng, thu lãi 1 tỷ đồng. Hiện nay, với bảng giá đất mới, lô đất nông nghiệp 100m2 có giá 1,5 tỷ đồng. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng tăng theo. Để có lãi, nhà đầu tư buộc phải bán lô đất với giá 3 tỷ đồng, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với mức giá này, sức mua của thị trường giảm sút, khó bán hàng.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, bảng giá đất mới sẽ giúp giảm tốc độ làn sóng đầu cơ. Lấy ví dụ cụ thể như trường hợp của Hà Nội, bà Vân cho hay, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa.

Tuy nhiên, trước đây, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường.

Đồng quan điểm, TS Phạm Thành Đạt, Viện Ngân hàng Tài chính – Trường Đại học Kinh tế quốc dân cũng cho rằng bảng giá đất tăng khiến giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel... và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang "rất nóng" hiện nay.

Bảng giá đất sẽ kìm hãm được làn sóng đầu cơ đất đai. Ảnh: DH

Còn theo PGS TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá (Bộ Tài chính), bảng giá đất mới đang "thổi lửa" vào thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền và nhà ở tại khu vực trung tâm. Cụ thể, giá nhà đất tại các khu vực này, nhất là dự án nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự), sẽ bị đẩy lên cao do bảng giá đất mới tăng gấp 2 - 3 lần. Điều này khiến cả người mua lẫn chủ đầu tư sẽ phải thay đổi chiến lược trong năm tới. Với người mua, để "né" giá nhà đất "trên trời" ở trung tâm, họ sẽ có xu hướng tìm kiếm sản phẩm ở vùng ngoại ô với mức giá dễ chịu hơn.

Còn với chủ đầu tư, bài toán lợi nhuận trở nên nan giải hơn bao giờ hết. Chi phí đầu vào tăng vọt buộc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai các dự án mới tại khu trung tâm. Đáng chú ý, xu hướng "bỏ phố về quê" có thể sẽ trở thành lựa chọn hấp dẫn, khi các doanh nghiệp có thể chuyển hướng sang phát triển các dự án bất động sản ở vùng ven Thủ đô hoặc địa phương lân cận.

"Nói chung, bảng giá đất mới sẽ tạo ra những chuyển động mạnh mẽ trên thị trường nhà ở. Bài toán nhà ở giá rẻ, câu chuyện an sinh xã hội sẽ cần thêm nhiều nỗ lực của Nhà nước, doanh nghiệp để có thể giải quyết tận cùng vấn đề", PGS TS Ngô Trí Long cho hay.

Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp