Theo các chuyên gia, giá đất tăng sẽ tiếp tục đẩy giá nhà tăng, muốn xây dựng nhà ở vừa túi tiền thì giá đất phải hợp lý.

Giá nhà tiếp tục tăng mạnh, giấc mơ an cư của người có thu nhập thấp vẫn xa vời. Ảnh: DH

Theo thống kê mới đây của Savills, giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP HCM là 3%/năm. Trong khi đó, thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%/năm.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa đà tăng giá bất động sản và thu nhập khiến việc sở hữu nhà trở nên ngày càng khó khăn hơn đối với nhiều người dân có mức thu nhập trung bình và thấp.

Cùng với đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Giải bài toán giá đất

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Đáng chú ý, trong thời gian tới, các địa phương sẽ điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đã có nhiều ý kiến quan ngại rằng chi phí đất và nhiều quy định mới sẽ tiếp tục tạo áp lực tăng giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Bàn về vấn đề phát triển nhà ở vừa túi tiền, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) muốn xây dựng nhà ở vừa túi tiền thì giá đất phải hợp lý. Nhưng hiện nay, để có một quỹ đất giá thấp là rất khó khăn, nan giải.

Chủ tịch HoREA thông tin các doanh nghiệp cho biết rất khó để có thể bắt đầu một dự án mới với giá thành vừa túi tiền, do muôn vàn chi phí khi lập dự án, cộng thêm với việc phải trả tiền đền bù đất theo giá thị trường khi giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, quy trình phê duyệt của các cơ quan chức năng kéo dài bởi từ lúc bắt đầu cho đến lúc được phê duyệt và đưa sản phẩm ra bán tối thiểu mất 3-5 năm. Thời gian càng dài, chi phí của dự án càng tăng cao và người chịu cuối cùng là người dân. Do đó, những nút thắt này vẫn phải gỡ càng nhanh càng tốt.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng nếu cả thị trường chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.

Cần có chính sách tín dụng ưu đãi riêng

Tuy nhiên, cũng theo ông Đính, cần có các cơ chế ưu đãi để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhất là tại các thành phố lớn. Nhà nước xem xét xây dựng gói ưu đãi lãi suất cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cần có cơ chế ưu đãi cho nhà ở vừa túi tiền.

Với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay. Ông Đính lấy ví dụ tại Mỹ và Australia đều đã có các ngân hàng đặc thù chuyên cho vay bất động sản, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn, lên đến 30 - 40 năm.

Trong một đề xuất hồi đầu năm, TS Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền và nghiên cứu triển khai Quỹ Tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), Quỹ Tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, theo ông Bình một giải pháp khác không kém phần quan trọng, đó là cải cách thủ tục hành chính thông qua đơn giản hóa hệ thống các thủ tục, ứng dụng công nghệ; tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp, rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Đoàn Văn Bình kiến nghị.

Theo Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp