Sau 2 năm nỗ lực tái cấu trúc (2022 - 2023), không phải tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều “sống khoẻ” nhưng rõ ràng, không ít doanh nghiệp đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất để tồn tại và bước tiếp trong năm 2024.

Tài chính khả quan, "bom nợ" trái phiếu giảm dần

Từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn tự điều chỉnh để phát triển cân bằng trở lại. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản đã nhận thức được việc phải chủ động tái cấu trúc để "tự cứu lấy mình", thay vì chờ các quyết sách hỗ trợ từ phía Chính phủ.

Chính vì vậy, trong gần 2 năm qua, "tái cấu trúc" không còn là lời hô hào hay xu hướng để thử nghiệm mà là bài toán mang tính sống còn, đi sâu vào nhận thức của các doanh nghiệp muốn tồn tại và vượt lên trong bối cảnh các thách thức về vốn, pháp lý và thanh khoản thị trường bủa vây.

Rất nhiều doanh nghiệp đã chấp nhận thu gọn bộ máy, thu gọn dự án, đầu tư mang tính trọng tâm, trọng điểm, quyết tâm dồn tiền để thanh toán các khoản nợ đến hạn nhằm đảm bảo chữ tín. Kết quả, không ít doanh nghiệp đã cơ bản vượt qua khó khăn, sức khỏe tài chính từng bước cải thiện, nợ trái phiếu được xử lý dứt điểm khi bước sang năm 2024.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) là một ví dụ. Nhằm thực hiện kế hoạch tái cấu trúc, năm 2023, Phát Đạt đã tinh gọn danh mục đầu tư, cơ cấu lại nhân sự, cắt giảm chi phí.

Riêng quý IV/2023, chi phí tài chính của PDR chỉ còn 87,7 tỷ đồng, chi phí bán hàng còn 3,7 tỷ đồng; giảm lần lượt 60,3% và 16,6% so với quý IV/2022. Chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí lương của Phát Đạt trong quý cuối năm 2023 cũng giảm mạnh còn 24 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước đó là hơn 41 tỷ đồng.

Đặc biệt, trong năm 2022 và 2023, để có tiền trả nợ trái phiếu, Phát Đạt đã chấp nhận bán 2 công ty con gồm: Công ty Địa ốc Sài Gòn - KL và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (mã: PDI). Kết quả, doanh nghiệp này đã xử lý dứt điểm nợ trái phiếu khi kết thúc năm 2023.

Việc đưa dư nợ trái phiếu về mức 0 đồng còn giúp tỷ lệ nợ vay ngắn và dài hạn trên vốn chủ sở hữu của PDR trong năm 2023 còn khoảng 0,22 lần - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay.

Trên cơ sở "sạch" nợ trái phiếu, cùng cơ cấu doanh nghiệp được ổn định, Phát Đạt đã bước đầu ghi nhận những kết quả khả quan trong quý đầu năm 2024. Báo cáo tài chính quý I/2024 của PDR cho thấy, doanh thu thuần 3 tháng đầu năm đạt 162 tỷ đồng, giảm 15,6% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nhờ giá vốn hàng bán chưa tới 1 tỷ đồng nên PDR vẫn có lợi nhuận gộp 161 tỷ đồng. Trừ chi phí và thuế, doanh nghiệp ghi nhận 52,6 tỷ đồng lãi ròng, gấp 2,35 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Tương tự Phát Đạt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận nhiều "quả ngọt" sau thời gian nỗ lực tái cấu trúc.

Từ năm 2020 đến năm 2023, An Gia đã mua lại trước hạn hoặc đúng hạn hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu. Đến cuối quý I/2024, công ty còn gần 315 tỷ đồng dư nợ trái phiếu, tuy nhiên trong tháng 4 vừa qua, công ty đã thanh toán khoảng 17,7 tỷ đồng dư nợ.

Với dư nợ còn lại, tại ĐHĐCĐ thường niên mới đây, lãnh đạo An Gia cho biết sẽ thanh toán trong quý II năm nay và công ty tự tin sớm đưa dư nợ trái phiếu về mức 0 đồng, trở thành một trong những doanh nghiệp đầu tiên trên sàn chứng khoán sạch nợ trái phiếu.

Bên cạnh đảm bảo chữ tín với trái chủ, bức tranh tài chính của An Gia trong 3 tháng đầu năm nay cũng ghi nhận nhiều khởi sắc. Theo đó, doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp trong quý vừa qua đạt gần 1.313 tỷ đồng, cao gấp 7 lần cùng kỳ năm trước.

Giá vốn hàng bán được tiết giảm triệt để đã giúp lợi nhuận gộp của doanh nghiệp được cải thiện, đạt 441 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2023 chỉ ghi nhận 44,1 tỷ đồng. Trong quý, doanh thu hoạt động tài chính cũng tăng từ 98 tỷ lên hơn 108 tỷ đồng.

Kết quả, An Gia ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất hơn 214 tỷ đồng, cao gấp 17 lần cùng kỳ 2023; lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ hơn 200 tỷ đồng, gấp 43 lần cùng kỳ.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc "hái quả ngọt" sau hai năm nỗ lực tái cấu trúc. (Ảnh minh họa: Vietnamnet)

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024 mới được công bố của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) cũng cho thấy, doanh nghiệp này tuy chưa thoát khỏi khó khăn nhưng cơ bản đang ghi nhận một vài tín hiệu khả quan, đặc biệt là mảng kinh doanh bất động sản.

Dù không phải là mảng kinh doanh chủ lực, doanh thu từ bất động sản của Hà Đô vẫn tăng mạnh trong quý I/2024, đạt 315 tỷ đồng, cao hơn doanh thu cả năm 2023 là 282 tỷ đồng.

Có thể thấy, sau 2 năm nỗ lực tái cấu trúc, không phải tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều "sống khoẻ" nhưng rõ ràng, không ít doanh nghiệp đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất để tồn tại và bước tiếp trong năm 2024. Với những doanh nghiệp khả quan hơn đã ghi nhận bức tranh kinh doanh khởi sắc trong 3 tháng đầu năm nay, tạo đà cho cả năm 2024 hồi phục và bứt phá.

Kỳ vọng thị trường khoác "áo mới"

Trên cơ sở không ít doanh nghiệp địa ốc đang ghi nhận những kết quả kinh doanh tích cực trở lại, nhiều đánh giá cho rằng, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng thoát khỏi giai đoạn suy giảm để bước vào giai đoạn hồi phục và phát triển.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, không chỉ "sức khỏe" của cộng đồng doanh nghiệp đang ngày càng được cải thiện mà thị trường bất động sản hiện nay cũng có nhiều động lực khác để kỳ vọng khởi sắc. Đó là hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất cho vay giảm mạnh cùng nhiều hỗ trợ thực chất từ phía Chính phủ.

Đặc biệt, việc đề xuất Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024 sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt, đồng thời đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai, minh bạch.

"Nếu 3 bộ luật có hiệu lực đồng thời vào ngày 1/7 tới đây, nhiều nút thắt pháp lý trên thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng được giải quyết, tâm lý trên thị trường cũng sẽ hồi phục tích cực hơn. Khi đó, việc thị trường bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững hơn sẽ không còn xa", ông Đính nhận định.

Trên thực tế, trong quý I/2024, thị trường bất động sản cả nước cũng đã chứng kiến nhiều chuyển biến rõ rệt. Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trong 3 tháng đầu năm nay tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2023.

Cụ thể, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ quý I/2024 đạt 35.853 giao dịch, bằng 129,95% so với quý IV/2023; lượng giao dịch đất nền đạt 97.659 giao dịch, bằng 119,86% so với thời điểm cuối năm ngoái và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.

Nguồn: Bộ Xây dựng

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 21%, tăng 4 điểm % so với quý IV/2023 và gấp 3 lần so với cùng kỳ. Trong đó, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.

Thị trường bất động sản hiện còn nhiều thách thức nhưng cũng có nhiều cơ sở để kỳ vọng thị trường sẽ nhanh chóng bước vào một chu kỳ phục hồi, khoác lên mình "chiếc áo mới" chỉn chu trong thời gian tới. Đặc biệt, bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư tiềm năng cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo Tạp chí điện tử Reatimes

(https://reatimes.vn/nhieu-doanh-nghiep-dia-oc-hai-qua-ngot-sau-2-nam-no-luc-tai-cau-truc-202240504181643213.htm)