Đa số người mua nhà chỉ có khả năng chi trả cho căn hộ dưới 3 tỷ đồng

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, người mua nhà đang ngày càng gặp khó khăn do giá căn hộ tăng cao, trong khi thu nhập lại không tăng tương ứng.

Bà Hằng cho rằng, phần lớn nguồn cầu trên thị trường hiện nay đều có mức thu nhập trung bình và khả năng chi trả cho các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, có thể thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp có mức giá này gần như không đáng kể, nhất là sau đợt tăng giá bất động sản thời gian vừa qua.

Trừ các dự án đã mở bán từ giai đoạn trước còn tồn đọng, dự án mở bán mới hoàn toàn vắng bóng các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Nếu như thời điểm năm 2020, các căn hộ có giá 4 tỷ đồng chỉ tỷ trọng rất nhỏ trên tổng nguồn cung, thì hiện nay đã chiếm tới 50% nguồn cung của thị trường.

Theo số liệu từ Savills, giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2024 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

Không chỉ mức giá tăng mạnh, nguồn cung căn hộ trên thị trường cũng tiếp tục khan hiếm và tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao, gây khó cho người mua nhà.

Nguồn cung mới trong quý II tiếp tục ghi nhận giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.700 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại đã cung cấp 2.600 căn tương đương 98% thị phần, 2% còn lại đến từ The Gloria by Silk Path.

Trong quý vừa qua, không có căn hộ chung cư nào mở bán mới có giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 10.300 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm.

Đáng chú ý, do nguồn cung thấp nên tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn khả quan. Số lượng căn bán được đạt 5.085 căn, giảm 4% theo quý nhưng tăng 104% theo năm. Căn hộ hạng B chiếm 96% số lượng căn bán được, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 59%.

Trong tương lai gần, việc thiếu vắng nguồn cung căn hộ giá hợp lý vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Triển vọng trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có tám đợt mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 13.460 căn hộ hạng B.

Các đại dự án tại Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm cung cấp 93% thị phần trên thị trường. Thị trường sẽ tiếp tục không có nguồn cung hạng A và hạng C mới.

Từ năm 2025 trở đi, gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa 385ha, thành phố thông minh Bắc Hà Nội 272ha và Vinhomes Wonder Park 133ha.

Lựa chọn nào cho người mua nhà?

Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh, người mua nhà tìm đến các sản phẩm thứ cấp với giá phải chăng hơn, đã sẵn sàng để ở và có đầy đủ pháp lý.

Song theo bà Hằng, ngay cả khi tìm kiếm căn hộ giá thấp trên thị trường thứ cấp cũng không dễ dàng. Nguyên nhân là do các căn hộ đã qua sử dụng có giá dưới 3 tỷ đồng rất nhiều, nhưng không có nguồn cung bán. Đa số người dân đã sở hữu đều để ở, không có nhu cầu bán lại.

Mặt khác, trong bối cảnh giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm cũng tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng mạnh, do đó cơ hội sở hữu nhà giá rẻ ngày càng khan hiếm.

Với thực trạng hiện nay, vị chuyên gia của Savills cho rằng, người mua nhà có mức thu nhập trung bình, thấp sẽ buộc phải lựa chọn các sản phẩm thứ cấp giá rẻ, hoặc đi xa khu vực trung tâm thành phố nếu muốn sở hữu nhà ở giá vừa túi tiền.

Hiện nay, TP. Hà Nội đang ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng lâu dài.

Theo đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Cầu Thượng Cát, Cầu Vạn Phúc bắc qua sông Hồng, đường gom phía Đông cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, tuyến đường nối Mỹ Đình - Ba Sao – Bái Đính... có thể mở ra các lựa chọn nhà ở giá phải chăng tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận cho người dân Hà Nội.

Khi giá chung cư Hà Nội tăng cao, Hưng Yên và Bắc Ninh rất có thể sẽ là những điểm đến tiếp theo của người mua nhà. Tất nhiên, họ sẽ phải chấp nhận di chuyển xa hơn, hoặc thay đổi công việc về các khu vực khác để thuận tiện cho công việc và cuộc sống, bà Hằng nhận định.

Cùng với đó, thay vì mua chung cư, người dân cũng có thể lựa chọn các sản phẩm bất động sản khác như nhà thổ cư diện tích nhỏ, ở các khu vực vùng ven có giá phải chăng.

Song, với mức giá 3 tỷ đồng, người mua nhà cũng không có nhiều sự lựa chọn về chất lượng, hay vị trí của bất động sản. Đa số các sản phẩm nhà thổ cư giá rẻ đều nằm sâu trong các ngõ nhỏ, diện tích từ 30 - 35m2, thiếu nhiều hạ tầng, tiện ích đáp ứng nhu cầu cuộc sống.