<strong>Trong bối cảnh giá chung cư tại các đô thị lớn không ngừng "leo thang", nhiều người, đặc biệt là người trẻ đã chọn phương án thuê căn hộ để ở. Tuy nhiên, áp lực tài chính cũng không nhẹ nhàng hơn là bao bởi giá thuê nhà cũng neo ở mức cao và có xu hướng ngày càng tăng.</strong>

<b>Giá liên tục tăng cao trên thị trường căn hộ cho thuê</b>

Dự báo của Savills cho thấy, năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón lượng nguồn cung mới đạt 25.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương lai. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần. Mặc dù tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang dần được cải thiện, nhưng nhìn chung, giá căn hộ vẫn ở mức cao.

Hiện tại, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình đã tiệm cận mức 50 triệu đồng/m2; giá bán sơ cấp đạt trên 70 triệu đồng/m2. Số lượng dự án mở bán mới với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng đáng kể, trong khi các căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Trong khi đó, TP.HCM dự kiến có hơn 10.000 căn hộ chào bán sơ cấp trong năm 2025, 80% trong số này thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tập trung ở các quận nội thành và TP. Thủ Đức, theo Savills. Giá sơ cấp khởi điểm đều trên 65 triệu đồng/m2.

Với mức giá này, trong khi thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60m2 có giá từ 3 - 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Do vậy, nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ đã lựa chọn phương án thuê nhà để ở.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_34722" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-34722 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/ap-luc-tai-chinh-cho-nguoi-lao-dong-tre.jpg" alt="Mức giá thuê nhà ngày càng tăng cao tại các đô thị lớn. (Ảnh minh họa: Dương Minh Anh)" width="864" height="648" /> Mức giá thuê nhà ngày càng tăng cao tại các đô thị lớn. (Ảnh minh họa: Dương Minh Anh)</div>

</div></figure>
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chi-tien-ty-mua-nha-cho-thue-bo-tien-chan-nhat-tien-le/">giá nhà liên tục tăng</a> cao, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu. Đáng chú ý, với nhóm người trẻ, quan niệm về sở hữu nhà ở cũng dần thay đổi. Thay vì đặt nặng tâm lý "an cư lạc nghiệp", họ coi thuê nhà như một giải pháp tài chính, đồng thời là lựa chọn linh hoạt, giúp tiếp cận không gian sống thông minh, hiện đại và phù hợp với lối sống năng động.

Thế nhưng, tưởng như đã tìm được "lối thoát" cho bài toán nhà ở, việc thuê nhà cũng lại trở thành gánh nặng lớn cho những người lao động trẻ khi mức giá ngày càng neo cao.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra, thời gian gần đây, trên thị trường căn hộ cho thuê giá liên tục tăng cao và cứ theo chu kỳ 1 - 2 năm/lần các chủ sở hữu lại tiếp tục tăng giá, bình quân từ 10 - 20% so với chu kỳ tăng gần nhất.

Ở khu vực trung tâm thành phố, các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng gần như "biến mất", giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10 - 15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15 - 20 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5 - 15 triệu đồng/tháng, tăng từ mức phổ biến từ 3 - 8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Theo VARS, việc giá căn hộ liên tục tăng đã tác động đến chiến lược định giá của chủ nhà cho thuê. Khi giá nhà "leo thang", chủ sở hữu buộc phải nâng giá thuê nhằm đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê căn hộ ngày càng giảm do giá thuê không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong năm 2024, tốc độ tăng giá thuê chỉ đạt khoảng một nửa so với giá nhà, khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Việt Nam rơi xuống dưới 4%, phổ biến ở mức dưới 2%, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Chi phí vật liệu xây dựng, bảo trì và phí quản lý chung cư gia tăng cũng đẩy giá thuê lên cao, đặc biệt là với các căn hộ có vị trí thuận lợi và đầy đủ tiện ích.

"Chi phí thuê nhà hiện chiếm tới 35 - 50% thu nhập của người lao động. Khi cộng thêm các khoản chi tiêu khác, khả năng tích lũy của người trẻ gần như bằng không. Trước áp lực tài chính gia tăng, nhiều người buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn", chuyên gia VARS nhận định.

<b>Cần "liều thuốc" hiệu quả để giải bài toán nhà ở cho người trẻ</b>

Giá thuê nhà tăng cao tại các đô thị lớn không chỉ là vấn đề của riêng người lao động mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường lao động và kinh tế đô thị. Khi chi phí thuê nhà chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, người lao động gặp khó khăn trong việc tích lũy và ổn định cuộc sống, thậm chí có xu hướng rời bỏ thành phố, dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nhân lực ở một số ngành nghề.

Để giải quyết bài toán này, theo VARS, bên cạnh việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội, Nhà nước cần sớm nghiên cứu và triển khai quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với mức giá hợp lý, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá rẻ, có thể áp dụng chính sách ưu đãi về thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất. Việc mở rộng hệ thống giao thông công cộng cũng cần được chú trọng nhằm giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ các khu vực có giá nhà hợp lý đến trung tâm làm việc.

Nhìn từ kinh nghiệm áp dụng mô hình nhà ở cho thuê tại Singapore, Chính phủ quốc gia này đã triển khai các chương trình cho thuê HDB Public Rental Scheme và BTO (Build to Order), cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ. Người lao động trẻ mới ra trường chưa đủ điều kiện tài chính mua nhà có thể thuê căn hộ HDB với giá thấp hơn thị trường 40 - 50%. Khi có đủ khả năng, họ có thể mua căn hộ BTO với chương trình trợ giá và vay mua nhà lãi suất thấp.

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng mô hình Purpose-Built Dormitories<b> </b>(ký túc xá chuyên dụng cho lao động) dành cho lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định. Những khu ký túc này có sức chứa từ 1.000 - 25.000 người, được quản lý hiện đại với đầy đủ tiện ích như khu sinh hoạt chung, bếp ăn, phòng tắm và không gian giải trí, đảm bảo an ninh và chất lượng sống.

Đối với chủ đầu tư, VARS cho rằng cần tập trung phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Hiện nay, dù nhu cầu về nhà cao cấp vẫn có, nhưng phần lớn nhu cầu thị trường vẫn thuộc về phân khúc nhà bình dân và trung cấp. Khi cung - cầu ngày càng lệch pha, sức mua suy giảm do giá nhà vượt quá khả năng tài chính của người dân, trong khi nhà đầu tư cũng không còn mặn mà vì tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê thấp, thị trường sẽ phải điều chỉnh để tránh rơi vào tình trạng đình trệ.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh, để phát triển quỹ nhà cho thuê ổn định, Nhà nước cần hoạch định chính sách trọng tâm hơn, có cơ chế hỗ trợ nguồn vốn dài hạn nhằm đảm bảo an sinh xã hội. Về phía doanh nghiệp, cần xác định rõ đối tượng khách hàng và mục tiêu phát triển, ưu tiên những người có nhu cầu thực, từ đó xây dựng lộ trình phát triển dự án hợp lý, đảm bảo giá trị tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/ap-luc-tai-chinh-lon-cho-nguoi-lao-dong-tre-khi-gia-thue-nha-leo-thang-202250320161849235.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

bất động sản

hà nội

giá căn hộ

giá thuê căn hộ

giá thuê nhà

Áp lực tài chính lớn cho người lao động trẻ khi giá thuê nhà "leo thang"

<strong>Năm 2024 đang dần khép lại, thị trường bất động sản đã có một năm chuyển mình với nhiều tín hiệu lạc quan. Tuy nhiên, “điểm nóng” giá căn hộ chung cư luôn là bài toán cần tìm lời giải để giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững.</strong>

Thị trường bất động sản năm 2024 đã đón nhận những chuyển biến tích cực. Nguồn cung từng bước được cải thiện, hàng loạt dự án được gỡ vướng và khởi động trở lại, lượng người tìm mua bất động sản gia tăng,... Đến nay, có thể nói thị trường địa ốc đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, áp lực pháp lý cùng lạm phát tăng cao khiến cho thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn nhiều thách thức.

Để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này,<b><i> Reatimes</i></b> đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM.

<i>PV: Có thể thấy thị trường bất động sản năm 2024 đã có được những tín hiệu "ấm nóng" giúp phá băng thị trường. Vậy đâu là điểm nhấn, thưa chuyên gia?</i>

<b>Chuyên gia Trần Nguyên Đán:</b> Nhìn lại năm 2024, có thể thấy thị trường bất động sản đã có được sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt điểm nhấn Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thời gian qua, chúng ta chứng kiến sức nóng của thị trường được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ. Mức giá của phân khúc này liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="545"><img id="img_130876220834488320" class="lightbox-content" title="Chuyên gia Trần Nguyên Đán: &quot;Đừng kỳ vọng nhà ở giá thấp, chỉ có nhà ở giá hợp lý&quot;- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/12/23/edit-edit-edit-chuyen-gia-tran-nguyen-dan-17349378446311658481925.jpeg" alt="Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM." width="545" height="498" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/12/23/edit-edit-edit-chuyen-gia-tran-nguyen-dan-17349378446311658481925.jpeg" /> Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM.</div>

</div></figure>
Một điểm nhấn khác là <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chung-cu-dan-dat-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-2025/">thị trường bất động sản</a> đón nhận việc ban hành bảng giá đất mới. Tôi cho rằng đây là một trong những điểm sáng để cho các chủ đầu tư có thể thuận lợi hơn trong việc triển khai dự án của mình. Thực trạng hiện nay, chí phí về đất cao cùng với thời gian hoàn thiện pháp lý dài là những nguyên nhân dẫn đến vấn đề mặt hàng bất động sản ở các thành phố lớn chủ yếu vẫn là dòng sản phẩm cao cấp. Điều này làm cho sản phẩm bất động sản ngày càng xa rời nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Việc bố trí đất cho các dự án khó khăn cũng là nguyên nhân dẫn đến tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội chậm, dù nhu cầu nhà ở của những người lao động có mức thu nhập trung bình luôn rất cao.

Đối với dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2024 cũng không đáng kể bởi thời gian này các ngân hàng khá thận trọng trong việc cho vay đầu tư bất động sản. Giá nhà quá cao, thanh khoản kém là rào cản lớn với quyết định "xuống tiền" của nhà đầu tư.
<div class="quote-content has-author has-border">Thời gian qua, chúng ta chứng kiến sức nóng của thị trường được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ. Mức giá của phân khúc này liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao - <span class="q-name">Chuyên gia Trần Nguyên Đán chia sẻ</span></div>
<div>

<i>PV: Như ông vừa đề cập, bài toán về giá nhà liên tục trở thành điểm nóng tại các diễn đàn về bất động sản. Vậy nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ đâu?</i>

<b>Chuyên gia Trần Nguyên Đán: </b>Theo thống kê trong năm qua, mặt hàng bất động sản ở các thành phố lớn chủ yếu vẫn là dòng sản phẩm cao cấp, tôi cho rằng đây cũng là xu hướng tất yếu. Bởi thành phố nào cũng vậy, ta có thể nhìn thấy ở Thượng Hải, Bắc Kinh, Bangkok,… những người có thu nhập cao thường đổ về thành phố lớn và mức chi tiêu của họ sẽ cao hơn. Cũng chính vậy, chúng ta đừng kỳ vọng tìm được nhà giá thấp mà chỉ có nhà ở giá hợp lý.

Bài toán về giá nhà đã được cảnh báo từ rất lâu, khi phát khởi của sự phát triển thị trường bất động sản không phụ thuộc vào người tiêu dùng cuối mà chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Điều này đã tạo nên một làn sóng đầu cơ dài trong nhiều năm, cho nên giá nhà đã tăng rất nhiều, khiến cho đại bộ phận người dân trở nên thấy chán nản vì giá nhà quá tầm tay.
<div class="VCSortableInPreviewMode" data-layout="middle-left" data-backgroundcolor="#1b3259" data-bordercolor="#E5E5E5" data-textcolor="#ffffff">
<div class="quote-author-info"><span class="q-name">Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán: </span>Những người có thu nhập cao thường đổ về thành phố lớn và mức chi tiêu của họ sẽ cao hơn. Cũng chính vậy, chúng ta sẽ không tìm thấy có nhà giá thấp mà chỉ có nhà ở giá hợp lý.</div>
</div>
Tình trạng lạm phát chung của toàn cầu đẩy chi phí xây dựng lên cao, trong đó đặc biệt là chi phí vật liệu xây dựng, chi phí tiền công. Trước mùa dịch, giá xây dựng nhà ghi nhận ở mức khoảng 16 - 17 triệu đồng/m2, hiện nay đã lên tới khoảng 21 - 22 triệu đồng/m2. Đối với một số dự án có tiêu chuẩn khắt khe về mặt kỹ thuật có thể lên tới 24 triệu đồng/m2.

Ví dụ một căn hộ khoảng 50m2, tính chi phí xây dựng với đơn giá 24 triệu đồng/m2 thì vốn đã ở mức 1,2 tỷ đồng. Mức giá này cấu thành thêm giá đất và lợi nhuận của chủ đầu tư để tính ra giá bán. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là nhiều dự án đang bị vướng pháp lý nên thời gian xây dựng kéo dài, dẫn đến phần lãi suất đi vay của chủ đầu tư cũng sẽ cấu thành vào trong giá thành lợi nhuận của chủ đầu tư.

Nếu dự án xây dựng trong 2 năm, chủ đầu tư sẽ tính lợi nhuận trong 2 năm, nhưng nếu xây trong 5 năm thì lợi nhuận sẽ được tính trong 5 năm, chưa kể có dự án lên tới 8 năm. Điều này đã tạo nên mặt bằng giá của nhà ở tại những thành phố lớn đạt ngưỡng rất cao, lên tới trên 100 triệu/m2.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div><img id="img_130893822923284480" class="lightbox-content" title="Chuyên gia Trần Nguyên Đán: &quot;Đừng kỳ vọng nhà ở giá thấp, chỉ có nhà ở giá hợp lý&quot;- Ảnh 4." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/12/23/thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-1734946238660799960843.jpg" alt="Chuyên gia Trần Nguyên Đán: &quot;Đừng kỳ vọng nhà ở giá thấp, chỉ có nhà ở giá hợp lý&quot;- Ảnh 4." width="1200" height="800" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/12/23/thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-1734946238660799960843.jpg" /></div>
<figcaption class="PhotoCMS_Caption">
<p data-placeholder="Nhập chú thích ảnh">Giá nhà ở ngưỡng cao do nhiều yếu tố tác động</p>

</figcaption></figure>
<i>PV: Vậy chúng ta cần làm gì để kéo giảm giá nhà phù hợp với người dân, thưa ông?</i>

<b>Chuyên gia Trần Nguyên Đán:</b> Giá nhà ở ngưỡng cao do nhiều yếu tố tác động, để kéo giảm giá nhà phù hợp với người dân, theo tôi đầu tiên chúng ta có thể xử lý bằng cách là chống đầu cơ.

Về chống đầu cơ, Chính phủ và Quốc hội đã nghiên cứu ban hành luật đánh thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống. Tuy nhiên, trên thực tế điều này còn nhiều bất cập ta cần phải bàn luận nhiều hơn. Tôi cho rằng biện pháp chống đầu cơ tốt nhất hiện giờ vẫn là từ phía ngân hàng. Ngân hàng sẽ hạn chế cho vay đầu tư bất động sản đối với những người có nhiều căn nhà, đồng thời cố gắng giải ngân cho những người chưa có nhà. Ngoài ra có thể đánh thuế theo lãi suất luỹ tiến, tức là người nào vay tiền đầu cơ bất động sản sẽ phải vay ở mức lãi suất cao hơn hẳn, còn mua nhà để ở dài hạn sẽ được vay với mức lãi suất thấp hơn.

Về vấn đề pháp lý, hiện nay các cơ quan Chính phủ đang cố gắng hết sức để đẩy nhanh quá trình giải quyết pháp lý cho các dự án. Như tôi nói ở trên, nếu như thời gian thực hiện dự án rút ngắn lại thì tiền lãi  chủ đầu tư  phải chịu cũng như lãi suất kỳ vọng sẽ giảm xuống và giảm áp lực lên giá nhà.

Một vấn đề nữa để giải quyết bài toán giá nhà ở này tôi nghĩ rằng về cơ sở hạ tầng giao thông. Khi hạ tầng giao thông bị quá tải khiến cho việc đi lại không thuận tiện thì người ta sẽ không thể lựa chọn ở vùng ven, vùng xa. Hiện giờ ta đang làm các tuyến metro và có thể làm thêm nữa để giảm vấn đề tắc đường. Như vậy, dù ở các vùng ngoại thành xa thì người dân vẫn sẵn sàng đi làm trong nội thành, chúng ta sẽ giải quyết bài toán nhà ở một cách hiệu quả hơn.

<i>PV: Từ những tín hiệu được thiết lập trong năm 2024, ông có kỳ vọng ra sao về thị trường bất động sản trong năm 2025 đang đến gần?</i>

<b>Chuyên gia Trần Nguyên Đán: </b>Năm 2025 sắp tới, tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có những khởi sắc hơn nữa. Tuy nhiên, chúng ta không thể chắc chắn một điều gì cả, bởi "gốc rễ" của thị trường bất động sản hoàn toàn phụ thuộc vào sự phát triển của khối sản xuất - khi thu nhập người dân tăng, thì họ sẵn sàng chi tiêu cho bất động sản.

Chúng ta biết rằng hiện nay cục diện chính trị thế giới có nhiều biến động, đặc biệt ngay sau khi cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ kết thúc, ông Donald Trump sẽ chính thức quay trở lại Nhà Trắng vào tháng 1/2025. Thế giới đã có không ít lo ngại về tác động của sự kiện này đối với các nền kinh tế, đặc biệt là thương mại toàn cầu.

Trước những diễn biến đó, theo tôi, Chính phủ cần có thêm nhiều hoạt động hỗ trợ, kích thích tiêu dùng mạnh mẽ. Chẳng hạn như giảm thuế, gia tăng chi tiêu xây dựng, tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công, tạo điều kiện thuận lợi cho khối sản xuất và ký được những hiệp định quan trọng về thương mại,… Những điều đó sẽ là cú hút cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, các chính sách tín dụng linh hoạt và các gói hỗ trợ kinh tế từ Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích dòng vốn và khuyến khích nhà đầu tư quay lại thị trường địa ốc.

<i>- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!</i>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/chuyen-gia-tran-nguyen-dan-dung-ky-vong-nha-o-gia-thap-chi-co-nha-o-gia-hop-ly-202241218162532647.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

</div>

thị trường bất động sản

bất động sản 2025

chuyên gia trần nguyên đán

Chuyên gia Trần Nguyên Đán: "Đừng kỳ vọng nhà ở giá thấp, chỉ có nhà ở giá hợp lý"

<strong>Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cần tập trung triển khai các giải pháp khắc phục tình trạng "sốt giá" chung cư nhằm tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu mua nhà ở thực.</strong>

Trong những tháng đầu năm 2024, chung cư Hà Nội đã trở thành tâm điểm của thị trường bởi mức giá ở phân khúc này liên tục "lập đỉnh".

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, chỉ trong quý II năm nay, giá căn hộ chung cư tăng trung bình từ 5 - 6,5% so với quý trước và tăng 25% so với cùng kỳ. Nhiều dự án ở Hà Nội có mức tăng lên tới 20 - 30%. Cùng với đó, giá chung cư tại một số khu đô thị cũ của Hà Nội cũng tăng chóng mặt thời gian qua.

Chính vì vậy, nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực phải đối mặt với thách thức lớn trong việc sở hữu một căn hộ mơ ước. Do mức giá liên tục "leo thang", vượt xa khả năng chi trả, nhiều người phải tạm gác lại ý định mua nhà, mòn mỏi chờ đợi ngày hạ giá. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khiến giấc mơ sở hữu căn hộ chung cư của họ ngày càng xa vời.

Trước những biến động về giá trên thị trường chung cư, nhiều chuyên gia khẳng định có sự xuất hiện của nhóm lợi ích khiến giá ở phân khúc này liên tục "nhảy múa". Theo đó, cần phải có biện pháp chặt chẽ khắc phục tình trạng "sốt giá" chung cư. Nếu hiện tượng này tiếp tục kéo dài, thị trường bất động sản sẽ còn gặp nhiều rủi ro.

Để hiểu rõ thêm về nguyên nhân, giải pháp và những vấn đề liên quan đến thực trạng "sốt giá" chung cư Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam <b><i>(Reatimes)</i></b> đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1593"><img id="img_113171543393714176" class="lightbox-content" title="TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/9/16/nguyen-van-dinh-phat-bieu-11311202312182776-17264955964731864913527.jpg" alt="TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam." width="1593" height="1200" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/16/nguyen-van-dinh-phat-bieu-11311202312182776-17264955964731864913527.jpg" /> TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.</div>

</div></figure>
<i>PV: Thưa ông, </i><i>từ nửa đầu năm 2024, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã thu hút sự quan tâm của nhiều người khi giá bán liên tục "leo thang". Cho đến thời điểm hiện tại, hiện tượng này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?</i>

<b>TS. Nguyễn Văn Đính:</b> Thực tế, việc giá chung cư ngày một tăng cao trong khi tiến độ triển khai các dự án mới còn chậm có thể dẫn đến khủng hoảng trên thị trường nhà ở.

Trong giai đoạn từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/nguoi-mua-nha-chat-vat-vi-gia-can-ho-tang-cao/">giá căn hộ</a> chung cư. Trước đó vài năm, giá các căn hộ trung cấp chỉ dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m² và cao cấp từ 35 - 45 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các căn hộ không còn có giá dưới 40 triệu đồng/m². Nhiều dự án còn có mức giá bị đẩy lên thấp nhất từ 70 - 80 triệu đồng/m². Thậm chí, một số dự án còn có giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tôi cho rằng sự gia tăng về giá này đang diễn ra với tốc độ chóng mặt, rất khó để hình dung ai có thể mua được khi giá tiếp tục leo không ngừng.

<i>PV: Vậy nguyên nhân nào khiến chung cư Hà Nội trở nên "sốt giá" trong thời gian qua, thưa ông?</i>

<b>TS. Nguyễn Văn Đính:</b> Một trong những nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá thị trường chung cư tại Hà Nội bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp liên tục tăng mạnh là sự khan hiếm nguồn cung.

Ước tính khoảng 5 năm trở lại đây, số lượng dự án nhà ở mới tại Hà Nội được phê duyệt rất ít do vẫn tồn tại những vướng mắc trong quy trình pháp lý. Thậm chí, nhiều dự án đã bị "đóng băng" trong quá trình xét duyệt khiến số lượng căn hộ mới ra mắt thị trường còn rất hạn chế.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần so với quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là đối với các cặp vợ chồng trẻ, công nhân viên chức và những gia đình muốn chuyển đến môi trường sống hiện đại hơn lại không ngừng tăng cao. Như vậy, lượng nguồn cung như thống kê đã nêu vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhiều người. Từ đó, chúng ta có thể thấy rõ sự chênh lệch giữa cung và cầu. Điều này đã dẫn đến tình trạng giá chung cư liên tục "leo thang".

Ngoài ra, nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán. Nhiều chủ đầu tư dự án "ôm sản phẩm" không bán vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng "cơn sốt" chung cư Hà Nội đang có sự tác động của nhóm lợi ích. Có thể nhìn thấy tình trạng thao túng giá cả của một số nhóm đầu cơ trên thị trường. Nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng tình hình khan hiếm nguồn cung để thổi giá lên cao thông qua các hoạt động "phi thị trường". Đây cũng là nguyên nhân gây ảnh hưởng đáng kể đến mặt bằng giá.

Đơn cử, tại một số dự án chung cư ở khu vực Mỹ Đình trong thời gian gần đây, đã có hàng nghìn người đăng ký mua khi dự án mở bán, trong đó không ít người là các nhà đầu cơ, môi giới. Họ mua với mục đích "lướt sóng", mua với giá gốc từ chủ đầu tư và nhanh chóng bán lại với giá cao hơn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Những hoạt động này đã đẩy giá chung cư lên mức không hợp lý, tạo ra sự tăng giá cục bộ tại từng khu vực.

Các sản phẩm chung cư cũ cũng không thoát khỏi tình trạng này. Những căn hộ cũ tại các khu vực trung tâm như Đống Đa, Ba Đình, mặc dù kém chất lượng, nhưng vẫn được các nhà đầu tư đẩy giá lên cao ngang với các căn hộ mới.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1600"><img id="img_113781929853603840" class="lightbox-content" title="TS. Nguyễn Văn Đính: &quot;Sự thao túng của một số nhóm đầu cơ khiến giá căn hộ ngày càng bị thổi phồng&quot;- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/9/19/sny8809-4-1-1726786648534660409686.png" alt="Hầu hết các căn chung cư hiện không còn giá dưới 40 triệu đồng/m2, thậm chí một số căn hộ còn vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 do chiêu trò đầu cơ, thổi giá. (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)" width="1600" height="1067" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/19/sny8809-4-1-1726786648534660409686.png" /> Hầu hết các căn chung cư hiện không còn giá dưới 40 triệu đồng/m2, thậm chí một số căn hộ còn vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 do chiêu trò đầu cơ, thổi giá. (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)</div>

</div></figure>
<i>PV: Việc giá chung cư liên tục "neo cao" đã khiến nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực gặp thách thức lớn trong việc sở hữu một căn hộ mơ ước. Dù đã cố gắng tích cóp tiền, nhưng vẫn không thể theo kịp giá nhà. Vậy ông nhìn nhận thế nào về hệ quả của việc "sốt giá" chung cư vừa qua?</i>

<b>TS. Nguyễn Văn Đính:</b> Tình trạng "sốt giá" chung cư tại Hà Nội hiện nay đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng. Hiện tại, giá chung cư tăng quá cao, vượt xa so với khả năng tài chính của nhiều người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Mặc dù, thu nhập bình quân đầu người của người lao động đã tăng trong thời gian qua, nhưng mức tăng này vẫn không đủ để bắt kịp với sự "leo thang" về giá của thị trường chung cư. Điều này dẫn đến việc nhiều người dân có nhu cầu thực không thể sở hữu một căn chung cư mơ ước.

Chính vì vậy, người dân hiện không có nhiều lựa chọn khi mua nhà. Họ chỉ có thể quyết định giữa việc mua căn hộ với giá cao hoặc từ bỏ và chờ đợi giá giảm. Quyền lựa chọn của họ bị hạn chế, dẫn đến tình trạng khó chồng khó trong việc tìm kiếm một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Từ đó, tôi cho rằng trọng tâm hiện nay cần phải cấp bách giải quyết là vấn đề nhà ở cho những người lao động bình thường và trung lưu còn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

<i>PV: Trên cơ sở đó, xin ông đưa ra một số giải pháp cụ thể giúp hạ nhiệt "cơn sốt" giá chung cư, tháo gỡ khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực?</i>

<b>TS. Nguyễn Văn Đính:</b> 3 luật mới liên quan đến bất động sản đó là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024; đồng thời, các rào cản về thể chế, pháp lý đã được tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, tôi cho rằng đây là thời điểm quan trọng để đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và phân khúc bình dân. Việc này không chỉ giúp tăng nguồn cung vào thị trường mà còn giảm áp lực cung cầu, từ đó điều chỉnh giá cả theo đúng quy luật của thị trường.

Thêm vào đó, theo Nghị quyết số 18/NQ-TW, ngoài việc xem xét giá đất theo sát giá thị trường, chúng ta cũng cần xây dựng và ban hành chính sách thuế bất động sản để điều tiết các hành vi đẩy giá, thổi giá. Chỉ khi có thuế bất động sản phù hợp, các vấn nạn đầu cơ, mua bán lòng vòng mới được kiểm soát hiệu quả, tăng tính minh bạch trên thị trường. Thuế đánh trực tiếp vào các hoạt động đầu cơ sẽ khiến việc đẩy giá trở nên kém hấp dẫn, giúp ngăn chặn hành vi thao túng giá.

Chính phủ, các Bộ, ngành cần tập trung, chú trọng triển khai các giải pháp khắc phục tình trạng "sốt giá" chung cư, đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

<i>PV: Ngoài ra, ông dự báo thế nào về diễn biến giá chung cư Hà Nội trong thời gian tới, liệu mức giá sẽ có sự sụt giảm hay vẫn tiếp đà tăng cao?</i>

<b>TS. Nguyễn Văn Đính</b>: Dự báo trong những tháng cuối năm 2024, thị trường chung cư nói riêng và thị trường bất động sản nói chung sẽ tiếp tục duy trì trạng thái chậm và tăng trưởng không mạnh, đặc biệt là tại Hà Nội, do giá nhà chưa được điều chỉnh nhiều.

Để thị trường sôi động trở lại trong thời gian tới, cần thực hiện các chính sách và quy định mới liên quan đến bất động sản, đặc biệt là xử lý các dự án chưa triển khai. Nếu các giải pháp được triển khai đồng bộ, nhanh chóng và hiệu quả, thị trường mới có thể cải thiện. Ngược lại, nếu nguồn cung vẫn hạn chế trong khi cầu tiếp tục tăng mạnh, áp lực tăng giá trên thị trường sẽ vẫn cao và khó kiểm soát.

<i>PV: Trân trọng cảm ơn ông!</i>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/ts-nguyen-van-dinh-su-thao-tung-cua-mot-so-nhom-dau-co-khien-gia-can-ho-ngay-cang-bi-thoi-phong-202240919183712169.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

vars

TS Nguyễn Văn Đính

sốt giá chung cư

TS. Nguyễn Văn Đính: "Sự thao túng của một số nhóm đầu cơ khiến giá căn hộ ngày càng bị thổi phồng"

<p class="detail-sapo fs-17 font-noto fw-700 text-gray-33 mb-20 lh-24"><strong>Trong khi phân khúc <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/gia-chung-cu-ha-noi-khi-nao-ha-nhiet/">chung cư Hà Nội</a> ghi nhận sự sôi động mạnh mẽ, thì biệt thự, liền kề vẫn phục hồi chậm với giá và thanh khoản không ổn định.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_25952" align="aligncenter" width="1920"><img class="wp-image-25952 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/cua-ngo-phia-cau-vinh-tuy-3-1436.jpg" alt="Thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhân những diễn biến trái ngược giữa hai phân khúc chung cư và biệt thự, liền kể. Ảnh: Hoàng Anh." width="1920" height="1080" /> Thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhân những diễn biến trái ngược giữa hai phân khúc chung cư và biệt thự, liền kể. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<div id="explus-editor">

<strong>Chung cư Hà Nội tăng giá mạnh mẽ</strong>

Các phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm nóng của thị trường <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/sun-group-khoi-cong-khu-do-thi-35-000-ty-dong-tai-ha-nam/">bất động sản Hà Nội</a> trong sáu tháng đầu năm nay.

Trong đó, căn hộ chung cư ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, giá sản chung cư trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ Hà Nội trên thị trường thứ cấp trung bình tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến 29%.
<b><i></i></b>
<figure><figcaption class="js">

<div class="caption-img" id="attachment_25953" align="aligncenter" width="712"><img class="wp-image-25953 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/hinh-1_-tinh-hinh-hoat-dong-thi-truong-can-ho-ha-noi-nguon_bao-cao-tong-quan-thi-truong-6-thang-2024-cua-savills-1443.webp" alt="Tình hình hoạt động thị trường căn hộ Hà Nội. Nguồn: Báo cáo tổng quan thị trường 6 tháng đầu năm 2024 của Savills Việt Nam." width="712" height="428" /> Tình hình hoạt động thị trường căn hộ Hà Nội. Nguồn: Báo cáo tổng quan thị trường 6 tháng đầu năm 2024 của Savills Việt Nam.</div>

</figcaption></figure>
Báo cáo quý II của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý vừa qua.

Việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh. Trong quý II vừa qua, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm.

Phần lớn giao dịch mua chung cư Hà Nội ghi nhận trong sáu tháng đầu năm đều thuộc về phân khúc căn hộ hạng B, chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán được. Phân khúc này cung cấp chất lượng dịch vụ đáp ứng tốt các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, giúp người mua cân bằng giữa chi phí mua nhà và chất lượng sống.

<strong>Biệt thự, liền kề chưa có nhiều dấu hiệu phục hồi</strong>

Trái ngược với chung cư, phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội cho thấy tín hiệu phục hồi chậm.

Trong sáu tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự, liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm.<b></b>

Đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo, dự kiến đi vào hoạt động trong quý IV. Quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín theo sau về giao dịch với lần lượt 14% và 9%.

Bà Hằng lý giải, phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn.

Theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ các dự án hiện hữu ở Hà Đông là An Quý Villa với 54 biệt thự, An Lạc Green Symphony Hoài Đức với 12 căn liền kề, Him Lam Thường Tín có 11 căn nhà phố.

Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.

Trong sáu tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu đồng/m2, chủ yếu do các căn giá cao đã được bán hết và chỉ còn lại những căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2 đất.

<strong>Thị trường nhà ở sẽ dịch chuyển mạnh ra vùng ven</strong>

Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào một “chu kì mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 vừa qua. Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn.

Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng nên việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực cho thị trường chung.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực sớm, vẫn cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn.
<figure><figcaption class="js">

<div class="caption-img" id="attachment_25954" align="aligncenter" width="1000"><img class="wp-image-25954 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/ba-do-thu-hang-giam-doc-cap-cao-bo-phan-nghien-cuu-tu-van-savills-ha-noi-1445.webp" alt="Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội" width="1000" height="666" /> Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội</div>

</figcaption></figure>
Hiện nay, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn.

Bên cạnh đó, các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, các vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội sẽ được khơi thông.

Chính vì vậy, bà Hằng cho rằng, các luật được thông qua sớm sẽ hỗ trợ cho thị trường nhà ở, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới.

Điển hình, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản. Các chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này cũng góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề.

Đối với căn hộ, nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng, trong khi, thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.

Tương tự, đối biệt thự, liền kề, tới cuối năm 2024, mười ba dự án sẽ cung cấp tổng cộng gần 3.000 căn, đa số sẽ ở quận Đông Anh với 34% nguồn cung tương lai. Quận Hà Đông theo sau với 19% và quận Hoài Đức với 16%.

Đánh giá về xu hướng này, bà Hằng lý giải, trong bối cảnh hiện nay, thành phố Hà Nội đang đầu tư phát triển các tuyến đường vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven.

Theo công bố của Sở Giao thông vận tải Hà Nội, hiện tại đang có 11 dự án đầu tư công trình giao thông dự kiến được khởi công trên địa bàn Hà Nội. 13 bộ, ngành trung ương sẽ được di dời ra ngoài nội đô, tập trung tại các khu vực Tây Hồ Tây và Mễ Trì.

Nhiều khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm đang được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng, khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.

Mặt khác, nhu cầu ở khu vực xa trung tâm còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt.

Đây chính là cơ sở để thị trường nhà ở dịch chuyển ra khu vực ngoại ô thành phố trong thời gian tới, bà Hằng nhận định.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader,</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://theleader.vn/thi-truong-nha-o-ha-noi-chung-cu-sot-nong-biet-thu-ban-nho-giot-d36472.html)</em></p>

</div>

bất động sản hà nội

chung cư

thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở Hà Nội: Chung cư sốt nóng, biệt thự bán nhỏ giọt

<p class="sapo"><strong>Người mua nhà đang ngày càng có ít lựa chọn hơn do nguồn cung căn hộ khan hiếm và giá tăng cao.</strong></p>

<div class="news-detail-avatar">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="788"><img src="https://image.theleader.vn/thumbs/788x0/upload/thuphuong/2024/4/20/Cau%20Giay21.jpg" alt="Người mua nhà 'chật vật' vì giá căn hộ tăng cao" width="788" height="443" /> Phần lớn nguồn cung chung cư sơ cấp trên thị trường bất động sản đều có giá trên 4 tỷ đồng/căn hộ. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

</div>
<div class="news-detail-body">
<div class="news-detail-body-wrapper">

<strong>Đa số người mua nhà chỉ có khả năng chi trả cho căn hộ dưới 3 tỷ đồng</strong>

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, người mua nhà đang ngày càng gặp khó khăn do <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/hoi-chung-fomo-day-gia-can-ho-ha-noi/">giá căn hộ</a> tăng cao, trong khi thu nhập lại không tăng tương ứng.

Bà Hằng cho rằng, phần lớn nguồn cầu trên thị trường hiện nay đều có mức thu nhập trung bình và khả năng chi trả cho các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, có thể thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp có mức giá này gần như không đáng kể, nhất là sau đợt tăng giá bất động sản thời gian vừa qua.

Trừ các dự án đã mở bán từ giai đoạn trước còn tồn đọng, dự án mở bán mới hoàn toàn vắng bóng các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Nếu như thời điểm năm 2020, các căn hộ có giá 4 tỷ đồng chỉ tỷ trọng rất nhỏ trên tổng nguồn cung, thì hiện nay đã chiếm tới 50% nguồn cung của thị trường.

Theo số liệu từ Savills, giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2024 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

<div class="caption-img" id="attachment_25450" align="aligncenter" width="1368"><img class="wp-image-25450 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/Anh-chup-Man-hinh-2024-07-12-luc-10.40.22.jpg" alt="" width="1368" height="960" /> Căn hộ hạng C ngày càng vắng bóng trên thị trường bất động sản. Nguồn: Savills.</div>

Không chỉ mức giá tăng mạnh, nguồn cung căn hộ trên thị trường cũng tiếp tục khan hiếm và tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao, gây khó cho người mua nhà.

Nguồn cung mới trong quý II tiếp tục ghi nhận giảm 34% theo quý và 25% theo năm với 2.700 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại đã cung cấp 2.600 căn tương đương 98% thị phần, 2% còn lại đến từ The Gloria by Silk Path.

Trong quý vừa qua, không có căn hộ chung cư nào mở bán mới có giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 10.300 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm.

Đáng chú ý, do nguồn cung thấp nên tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn khả quan. Số lượng căn bán được đạt 5.085 căn, giảm 4% theo quý nhưng tăng 104% theo năm. Căn hộ hạng B chiếm 96% số lượng căn bán được, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 59%.

Trong tương lai gần, việc thiếu vắng nguồn cung căn hộ giá hợp lý vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Triển vọng trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có tám đợt mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 13.460 căn hộ hạng B.

Các đại dự án tại Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm cung cấp 93% thị phần trên thị trường. Thị trường sẽ tiếp tục không có nguồn cung hạng A và hạng C mới.

Từ năm 2025 trở đi, gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa 385ha, thành phố thông minh Bắc Hà Nội 272ha và Vinhomes Wonder Park 133ha.

<strong>Lựa chọn nào cho người mua nhà?</strong>

Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh, người mua nhà tìm đến các sản phẩm thứ cấp với giá phải chăng hơn, đã sẵn sàng để ở và có đầy đủ pháp lý.

Song theo bà Hằng, ngay cả khi tìm kiếm căn hộ giá thấp trên thị trường thứ cấp cũng không dễ dàng. Nguyên nhân là do các căn hộ đã qua sử dụng có giá dưới 3 tỷ đồng rất nhiều, nhưng không có nguồn cung bán. Đa số người dân đã sở hữu đều để ở, không có nhu cầu bán lại.

Mặt khác, trong bối cảnh giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm cũng tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng mạnh, do đó cơ hội sở hữu nhà giá rẻ ngày càng khan hiếm.

Với thực trạng hiện nay, vị chuyên gia của Savills cho rằng, người mua nhà có mức thu nhập trung bình, thấp sẽ buộc phải lựa chọn các sản phẩm thứ cấp giá rẻ, hoặc đi xa khu vực trung tâm thành phố nếu muốn sở hữu nhà ở giá vừa túi tiền.

Hiện nay, TP. Hà Nội đang ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng lâu dài.

Theo đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Cầu Thượng Cát, Cầu Vạn Phúc bắc qua sông Hồng, đường gom phía Đông cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, tuyến đường nối Mỹ Đình - Ba Sao – Bái Đính... có thể mở ra các lựa chọn nhà ở giá phải chăng tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận cho người dân Hà Nội.

Khi giá chung cư Hà Nội tăng cao, Hưng Yên và Bắc Ninh rất có thể sẽ là những điểm đến tiếp theo của người mua nhà. Tất nhiên, họ sẽ phải chấp nhận di chuyển xa hơn, hoặc thay đổi công việc về các khu vực khác để thuận tiện cho công việc và cuộc sống, bà Hằng nhận định.

Cùng với đó, thay vì mua chung cư, người dân cũng có thể lựa chọn các sản phẩm bất động sản khác như nhà thổ cư diện tích nhỏ, ở các khu vực vùng ven có giá phải chăng.

Song, với mức giá 3 tỷ đồng, người mua nhà cũng không có nhiều sự lựa chọn về chất lượng, hay vị trí của bất động sản. Đa số các sản phẩm nhà thổ cư giá rẻ đều nằm sâu trong các ngõ nhỏ, diện tích từ 30 - 35m2, thiếu nhiều hạ tầng, tiện ích đáp ứng nhu cầu cuộc sống.

</div>
</div>
&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/nguoi-mua-nha-chat-vat-vi-gia-can-ho-tang-cao-1720690769625.htm</em></p>

khan hiếm

người mua nhà

tăng cao

Người mua nhà 'chật vật' vì giá căn hộ tăng cao

<div class="news-detail-header">
<div class="news-detail-header-wrapper">
<p class="sapo"><strong>Sau thời gian dài miệt mài tăng giá, hiện giá chung cư tại Hà Nội đứng ở mức cao và dần tiệm cận với mức giá căn hộ tại TP. HCM.</strong></p>

</div>
</div>

<div class="caption-img" id="attachment_21555" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-21555 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/DJI_20240115150248_0560_D.jpg" alt="" width="788" height="443" /> Thị trường chung cư Hà Nội đang có nhiều yếu tố thuận lợi để giá chung cư tăng mạnh hơn TP. HCM. Ảnh Hoàng Anh.</div>
<p class="avatar-sapo"></p>

<div class="news-detail-body">
<div class="news-detail-body-wrapper">

<strong>Giá chung cư Hà Nội dần tiệm cận TP. HCM</strong>

Sau khi đạt đỉnh giai đoạn 2020 - 2021, giá căn hộ tại TP. HCM đã chững lại và đi ngang. Trái lại, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục leo thang và thiết lập mặt bằng giá mới.

Xét về tỷ lệ tăng giá, chung cư Hà Nội đang cho thấy tốc độ tăng giá nhanh và mạnh hơn TP. HCM ở bối cảnh hiện tại.

Hà Nội đang chứng kiến một đợt tăng giá căn hộ mạnh mẽ nhất trong vòng năm năm trở lại đây với mức tăng giá tại hầu hết các dự án từ 10 - 45% trong năm 2023 và CBRE báo sẽ tiếp tục tăng từ 16 - 24% trong năm nay.
<p style="font-weight: 400;">Nhìn trung bình cả thị trường, theo số liệu từ CBRE, chung cư Hà Nội đã tăng khoảng 14% mỗi năm.</p>
<p style="font-weight: 400;">Riêng năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội tăng gần 15% theo năm, đạt 53 triệu đồng mỗi m2. Mức này tương đương với nền giá trung bình tại TP. HCM giai đoạn 2020-2021.</p>
<p style="font-weight: 400;">Trong khi đó, giá sơ cấp tại TP. HCM trong năm 2023 đã chững lại ở mức hơn 60 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 2% so với năm 2022.</p>
<p style="font-weight: 400;">Báo cáo về chỉ số giá bất động sản do Savills vừa công bố cũng cho thấy, chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội đã tăng 3 điểm phần trăm theo quý lên 134,9.</p>
<p style="font-weight: 400;">Con số này đã tăng 30% kể từ khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III/2019. Diện tích thuần có giá trung bình 41 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý.</p>
<p style="font-weight: 400;">Trong khi đó, chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM tăng 2 điểm phần trăm theo quý lên 126 điểm. Giá bất động sản thứ cấp ổn định ở 12 quận và tăng ở bốn quận nhưng giảm 1 điểm so với cùng kỳ năm trước. Giá sơ cấp trở về mức năm 2020, ở mức 69 triệu đồng/m2  .</p>
<p style="font-weight: 400;">Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn, sau sáu năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội đã lên đến 70%, vượt cả TP. HCM với chung cư tăng giá chỉ 55%.</p>
<p style="font-weight: 400;">Cụ thể, quý I/2024, chung cư ở Thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP. HCM là 48 triệu đồng/m2. Trước đó, thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP. HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2.</p>
<p style="font-weight: 400;">Sau thời gian dài miệt mài tăng giá, hiện giá chung cư tại Hà Nội đứng ở mức cao và dần tiệm cận với mức giá căn hộ tại TP. HCM.</p>
<p style="font-weight: 400;"><strong>Cơ hội đầu tư chung cư Hà Nội "ăn đứt" TP. HCM</strong></p>
<p style="font-weight: 400;">Lý giải sự tăng giá mạnh của <a href="https://vars.vn/can-ho-dat-xanh-tai-xuat-voi-gia-du-bao-tang-gap-3">chung cư Hà Nội</a>, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trước hết là nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế.</p>
<p style="font-weight: 400;">Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm. Điều này đã khiến giá bán tăng mạnh.</p>
<p style="font-weight: 400;">Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm đến từ TP. HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại.</p>
Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP. HCM của người ở TP. HCM chỉ tăng hai lần.

Vị chuyên gia này nhận định, người dân TP. HCM đang quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP. HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư của Hà Nội cao hơn hẳn so với TP. HCM.

Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TP. HCM là 3,9% - 4,5%.
<p style="font-weight: 400;">Ngoài ra, trong thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã Bắc tiến. Đi theo họ là một lượng lớn khách hàng trung thành từ miền Nam ra Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.</p>
<p style="font-weight: 400;">Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cũng cho rằng, sự góp mặt của các doanh nghiệp địa ốc phía Nam, đặc biệt là các nhà phát triển nước ngoài hai năm gần đây với chất lượng dự án được nâng cao hơn cũng là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản .</p>
<p style="font-weight: 400;">Đơn cử như sự xuất hiện của CapitaLand Development với dự án cao cấp Lumi Hanoi, Mitsubishi Corporation bắt tay với Vinhomes tại phân khu The Metropolitan tại phía Đông, hay Keppel Land với một phần dự án Mailand Hanoi City.</p>
<p style="font-weight: 400;">Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, các dự án của chủ đầu tư ngoại với chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn quản lý, tiện ích vượt trội đã có mức giá cao hơn hẳn chung cư của chủ đầu tư trong nước tài cùng khu vực.</p>
<p style="font-weight: 400;">Thị trường Hà Nội, đặc biệt phân khúc chung cư, có nhịp phát triển chậm hơn TP. HCM khoảng 3-5 năm. Do đó, các chủ đầu tư nước ngoài khi gia nhập Việt Nam đều ưu tiên TP. HCM. Tuy nhiên, khi thị trường này đã tăng giá mạnh và đạt đỉnh, hết dư địa tăng trưởng, hiện họ đang đẩy mạnh ra Hà Nội để đón sóng tăng mới của thị trường.</p>
<p style="font-weight: 400;">Một lý do khác khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn TP. HCM ở thời điểm hiện tại và hấp dẫn được các nhà đầu tư được bà Dung lý giải là do giá đang ở mức thấp. Nếu so sánh giá cùng phân khúc sản phẩm trung cấp với chất lượng tương tự, giá căn hộ TP. HCM đang cao hơn khoảng 30% so với Hà Nội.</p>
<p style="font-weight: 400;">Với nền giá thấp này, dư địa tăng giá của chung cư Hà Nội vẫn còn trong vài năm tới. Bà Dung cho rằng, mức giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng đến khi nào "người mua nhà không chịu đựng được nữa", thì sẽ dừng lại và đi ngang giống như thực tế đang diễn ra tại TP. HCM hiện tại</p>
Ngoài ra, theo bà Dung, yếu tố khác biệt và vô cùng quan trọng khiến chung cư Hà Nội tăng giá mạnh là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng.

Trong vài năm trở lại đây, cơ sở hạ tầng giao thông của Hà Nội đã phát triển một cách nhanh chóng và tốt hơn rất nhiều so với ở TP. HCM. Việc phát triển mạng lưới hạ tầng giao thông đã khiến việc kết nối, đi lại giữa khu vực vùng ven và trung tâm rất thuận lợi.

Đơn cử như người dân mua nhà tại Gia Lâm chỉ mất khoảng 45 phút để di chuyển vào trung tâm thành phố. Trong khi đó, với vị trí và khoảng cách tương tự, tại TP. HCM, người dân phải mất từ 1,5 - 2 tiếng đồng hồ di chuyển. Đây chính là lý do lý giải cho việc giá căn hộ ngoại thành Hà Nội tăng mạnh trong thời gian vừa qua.

Đứng ở góc độ nhà đầu tư, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh không loại trừ nguyên nhân giá căn hộ Hà Nội bị đẩy lên quá cao do sự tham gia của các nhà đầu tư, đầu cơ dày dặn kinh nghiệm, sành sỏi trên thị trường.

Ông Minh cho rằng, nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội là số một cả nước cả về số lượng, độ nhanh nhạy về thông tin và am hiểu thị trường. Sau thời gian dài đi đầu tư khắp cả nước, với nhiều loại sản phẩm, thời gian gần đây, họ đang rút về Hà Nội để tìm kiếm cơ hội.
<p style="font-weight: 400;">Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản khác đang đóng băng giao dịch, các nhà đầu tư đã lựa chọn chung cư - phân khúc có nhu cầu thực rất lớn để xuống tiền. Sự tham gia của các nhà đầu tư với nguồn tiền mạnh mẽ đã khiến thị trường giao dịch sôi động và thiết lập mặt bằng giá mới.</p>
<p style="font-weight: 400;">Với tỷ suất cho thuê ổn định và giá căn hộ tăng cao, đây cũng là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn với họ ở thời điểm hiện tại.</p>

</div>
</div>

giá bất động sản

căn hộ Hà Nội

Giá căn hộ Hà Nội tăng nhanh hơn TP. HCM

<strong>Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung dự báo giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng đến khi nào vượt "ngưỡng chịu đựng" của người mua nhà.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_21422" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-21422 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/03/DJI_0742.jpg" alt="" width="650" height="366" /> Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Ảnh: Hoàng Anh</div>
<p style="font-weight: 400;"></p>
<strong>Giá chung cư tăng bất thường</strong>

Căn hộ chung cư Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới rất cao và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, năm ngoái, mức giá tại hầu hết các dự án đã tăng mạnh từ 10 - 45% so với năm trước. Và trong năm 2024, giá bán chung cư sẽ tiếp tục tăng từ 16 - 24% so với năm ngoái.

Với đà tăng giá luôn duy trì ở mức hai con số, bà Dung nhận định, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến một đợt tăng giá mạnh mẽ nhất trong vòng năm năm trở lại đây. Trước đó, mức tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội rất thấp, chỉ từ 2 - 3%/năm.

Lý giải nguyên nhân của cơn sốt giá, giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, trước hết là do nguồn cung căn hộ khan hiếm, trong khi nguồn cầu trên thị trường vẫn tiếp tục tăng cao và bị dồn nén trong suốt một thời gian dài.

Theo CBRE, Hà Nội năm ngoái chỉ đón nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới ra thị trường. Đây là con số rất thấp, chỉ bằng 1/4 so với thời điểm 35.000 - 40.000 căn hộ mở bán mới giai đoạn 2015 - 2019.

Năm ngoái cũng là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung trong năm ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Trong khi nguồn cung suy giảm liên tục thì nguồn cầu trên thị trường lại rất lớn do tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hoá của Hà Nội.

Bên cạnh đó, nguồn cầu của người dân đã bị dồn nén một thời gian rất dài do sự thiếu hụt nguồn cung.

"Thời điểm này chính là lúc bùng nổ nguồn cầu mạnh mẽ", bà Dung nhấn mạnh.

Mặt khác, quý I năm nay cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư mở bán các dự án mới và nguồn cầu có sẵn ngay lập tự đổ dồn về các dự án để mua nhà khiến thanh khoản sôi động, giá bán tăng.

<div class="caption-img" id="attachment_21425" align="aligncenter" width="1500"><img class="wp-image-21425 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/03/duong-thuy-dung-cbre.jpg" alt="" width="1500" height="1027" /> Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam: Nhu cầu mua nhà bị nén lại. Ảnh: CF</div>
<p data-type="insertphoto"></p>
Lý do thứ ba khiến chung cư Hà Nội tăng giá mạnh là mức giá đang ở mức thấp hơn so với TP. HCM. Đây chính là yếu tố được nhiều nhà đầu tư xuống tiền mua chung cư Hà Nội để kỳ vọng tăng giá.

Nếu so sánh giá cùng phân khúc sản phẩm trung cấp với chất lượng tương tự, giá căn hộ TP. HCM đang cao hơn khoảng 30% so với Hà Nội.

Trong giai đoạn 2018-2019, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã vào miền Nam đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại họ đang quay lại thị trường miền Bắc để đón đầu nhiều dư địa hấp dẫn của thị trường.

Trước câu hỏi tại sao cơn sốt giá lại diễn ra ở thời điểm này, mà không phải sốt nóng từ năm ngoái, bà Dung cho rằng, có một nguyên nhân rất quan trọng do lãi suất.

Tính đến quý I năm nay, lãi suất ở mức thấp đã duy trì trong một thời gian khá dài. Một lượng tiền lớn của người dân gửi ngân hàng kỳ hạn 1 - 2 năm để tranh thủ thời điểm lãi suất cao đã đến thời điểm đáo hạn.

Với lãi suất thấp như hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã quyết định rút tiền tiết kiệm để đầu tư bất động sản, trong đó có phân khúc căn hộ.

Theo bà Dung, trước đây, chung cư không phải là phân khúc hấp dẫn các nhà đầu tư do lợi nhuận từ việc cho thuê lại mỗi năm chỉ khoảng 5%. Tuy nhiên, thời gian gần đây cục diện đã có sự thay đổi rất lớn.

Trước nguồn cung tiếp tục thiếu hụt, giá bán tăng mạnh ở mức hai con số, nhà đầu tư xuống tiền vào phân khúc căn hộ có thể thu về lợi nhuận thấp nhất từ 16% mỗi năm.

Cộng thêm dòng tiền từ cho thuê, hiệu quả đầu tư căn hộ là rất lớn, hấp dẫn hơn nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, cơn sóng tăng giá chung cư không diễn ra ở tất cả các dự án. Theo bà Dung, giá chung cư chỉ tăng mạnh ở các dự án có hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn thiện, khả năng cho thuê tốt.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới sẽ rất khó giảm, nhất là đối với phân khúc nhà ở thương mại.

Nguyên nhân là do chi phí tiền sử dụng đất của dự án tăng cao. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12, hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất mới cho dự án. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án nhiều khả năng sẽ tăng cao trong thời gian tới.

Mặt khác, đối với các dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải chủ động trong đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường. Đây cũng là yếu tố khiến tăng chi phí đầu tư dự án, khiến giá bán bất động sản tăng cao.

<div class="caption-img" id="attachment_21426" align="aligncenter" width="640"><img class="wp-image-21426 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/03/phat-dat.jpg" alt="" width="640" height="400" /> Ông Bùi Quang Anh Vũ dự báo giá nhà ở thương mại khó giảm. Ảnh: CF</div>
<p data-type="insertphoto"></p>
<strong>Giá tăng đến đến khi "người dân không thể chịu được nữa"</strong>

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao khiến người dân và dư luận băn khoăn trước câu hỏi: Giá sẽ tăng đến khi nào?

Theo bà Dung, có một điều chắc chắn là giá căn hộ sẽ không thể tăng mãi được. Nó sẽ tiếp tục tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.

Minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP. HCM. Sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017 - 2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.

"Chung cư TP. HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu được nữa", bà Dung nhận xét.

Khoảng giá trung bình cho một căn hộ là 100 triệu đồng/m2. Nếu cộng các dự án bình dân vào thì có giá 65 triệu đồng/m2 và cao nhất lên đến hơn 200 triệu đồng/m2, bà dẫn chứng.

Tương tự, tại thị trường căn hộ Hà Nội, vị chuyên gia này cho rằng, mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đặt mặt bằng giá trung bình từ 100 - 200 triệu đồng/m2, thì sẽ buộc phải dừng lại.

Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100 - 120 triệu đồng/m2.

Các vị trí dự án đang ở mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2 có thể tăng đến mức 50 - 60 triệu đồng/m2 tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư.

Ở chu kỳ trước, thị trường căn hộ TP. HCM đã mất đến năm năm để đạt đỉnh nên thị trường chung cư Hà Nội cũng sẽ có thời gian tương tự để tăng giá.

Từ nay đến thời điểm đó, <a href="https://vars.vn/can-ho-cang-o-cang-co-gia">giá chung cư Hà Nội</a> sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt đỉnh, vượt quá ngưỡng chịu đựng và khả năng chi trả của người mua nhà, bà Dung nhận định.

chung cư Hà Nội

Sóng tăng giá chung cư Hà Nội bao giờ kết thúc?

<div class="news-detail-header">
<div class="news-detail-header-wrapper">
<p class="sapo"><strong>Giá chung cư liên tục leo thang khiến nhiều người ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.</strong></p>

</div>
</div>

<div class="caption-img" id="attachment_21018" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-21018 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/03/chung-cu.jpg" alt="" width="650" height="366" /> Cơ hội sở hữu nhà ở đang ngày càng trở nên khó khăn hơn với nhiều người mua nhà. Ảnh: Hoàng Anh.</div>
<p class="avatar-sapo"></p>

<div class="news-detail-body">
<div class="news-detail-body-wrapper">
<div id=":dm" class="Ar Au Ao">
<div id=":di" class="Am aiL Al editable LW-avf tS-tW tS-tY" tabindex="1" role="textbox" spellcheck="false" aria-label="Nội dung thư" aria-multiline="true" aria-owns=":fw" aria-controls=":fw" aria-expanded="false">

<strong>Chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới</strong>

Sự kiện ra mắt một dự án chung cư tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội mới đây đã gây xôn xao toàn thị trường.

Nếu như trước đó, trong cùng khu vực, các căn hộ Vinhomes Smart City có giá từ 35 - 50 triệu đồng/m2 đã được cho là rất cao đối với vị trí xa trung tâm thành phố, thì tại Lumi Hanoi của CapitaLand, mỗi m2 căn hộ có giá lên tới 70 - 80 triệu đồng.

Trong khi nguồn cung căn hộ trung tâm đang ngày càng khan hiếm thì tại khu vực ngoại thành, giá căn hộ đang được đẩy lên cao chóng mặt.

Trước đây, với 4 - 5 tỷ đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một căn hộ chung cư 70 - 80m2 tại khu vực nội thành. Tuy nhiên, hiện nay với tầm tiền này, việc mua được một căn hộ ưng ý ngoài trung tâm cũng là điều không đơn giản.

Đơn cử như tại quận Long Biên, dự án chung cư Khai Sơn City, các căn hộ diện tích từ 70 - 120m2 có giá giao động từ 4 - 6 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2. Các căn penthouse hơn 200m2 có giá trên 10 tỷ đồng.

Nếu muốn mua chung cư với mức giá mềm hơn, người mua nhà phải chấp nhận di chuyển xa hơn tới các dự án như Bình Minh Garden Đức Giang hoặc Le Grand Jardin Sài Đồng...

Song, các căn hộ này cũng không hề rẻ. Mức giá phổ biến từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ hai đến ba phòng ngủ. Các căn hộ giá rẻ từ 1 - 2 tỷ đồng đang ngày càng vắng bóng tại khu vực ngoại thành.

Tương tự, tại TP.HCM, giá căn hộ cũng đang ở ngưỡng rất cao. Tại khu đô thị Vinhomes Central Park, các phân khu trước đó có giá khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2, hiện mức giá mới đã tăng lên 80 - 85 triệu đồng/m2.

Tại dự án Vinhomes Grand Park, từ mức giá 40 - 50 triệu đồng/m2, mới đây nhất, các tòa chung cư do Mitsubishi phát triển dự kiến sẽ có giá lên tới 5 nghìn USD/m2.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao đã khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt, giá căn hộ tại Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ. Trong khi đó, giá chung cư tại TP. HCM vẫn tăng nhưng tốc độ chậm hơn.

Bên cạnh các nguyên nhân về vướng mắc pháp lý, giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, phát triển dự án tăng cao, còn một nguyên nhân nữa khiến mức tăng giá căn hộ tại Hà Nội mạnh hơn tại TP. HCM là do mặt bằng giá tại Hà Nội vẫn còn ở mức thấp.

Số liệu từ CBRE cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đang ở mức 53 triệu đồng/m2, tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Với mức giá này, thị trường nhà ở Hà Nội đang đi theo xu hướng và đạt mức của thị trường TP.HCM cách đây ba năm về trước.

Dư địa tăng giá của căn hộ Hà Nội còn lớn. Trong khi đó, tại TP. HCM, giá bán sơ cấp trung bình đang ở mức 61 triệu đồng/m2, mức giá này đang ở ngưỡng quá cao nên có xu hướng chững lại đợi chu kỳ tăng giá mới.

<strong>Kỳ vọng vào nhà ở xã hội</strong>
<div class="gmail-page" title="Page 4">
<div class="gmail-section">
<div class="gmail-layoutArea">
<div class="gmail-column">

Với mức giá chung cư tăng mạnh, bài toán khó đang đặt ra với nhiều người mua nhà khi cơ hội sở hữu nhà ở đối với họ ngày càng "bế tắc".

Với tầm tiền hai tỷ đồng, suốt nhiều tháng qua, vợ chồng anh Đức (Hà Đông, Hà Nội) vẫn chưa thể tìm mua được một căn hộ, dù chấp nhận ra ngoại thành.

Các chung cư bán kính 10km vào trung tâm thành phố hiện nay đều có giá thấp nhất từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng/căn. Cuối cùng anh Đức đành tiếp tục thuê nhà, chờ thời gian tích luỹ thêm nguồn vốn.

"Với giá chung cư liên tục tăng cao như hiện nay, không biết đến khi nào, gia đình chúng tôi mới có cơ hội sở hữu nhà ở. Sợ đến khi đã tích luỹ đủ tiền, giá căn hộ mà gia đình muốn mua lại đã tăng lên một mức giá khác", anh tâm sự.

Cũng trong tình cảnh eo hẹp về tài chính, gia đình chị Linh (Thanh Xuân, Hà Nôi) đã buộc phải lựa chọn mua chung cư mini để "an cư", chấp nhận nhiều rủi ro về cháy nổ và pháp lý đang rình rập.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, giá chung cư Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao và nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Nguyên nhân là do trong ngắn hạn, nhiều khả năng nguồn cung mới vẫn không có nhiều cải thiện. Mặc dù Luật Đất đai đã được thông qua nhưng thị trường cần thời gian để ngấm chính sách. Năm 2024, nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Chính vì vậy, mua nhà vẫn là bài toán khó với người dân. Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng cao, vị chuyên gia này cho rằng, người mua nhà có thể lựa chọn các căn hộ đã qua sử dụng trên thị trường thứ cấp với mức giá mềm hơn.

Ngoài ra, với cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện, khách hàng cũng có thể tìm kiếm căn hộ ở khu vực ngoại thành với mức giá thấp hơn để sở hữu nhà ở.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.

Chính vì vậy, khả năng mua được nhà ở thương mại đối với nhiều người dân sẽ ngày càng khó khăn. Nhiều người thậm chí không có đủ tài chính để sở hữu nhà ở thương mại.

Trước thực trạng này, ông Đính kỳ vọng, nhà ở xã hội sẽ là hướng đi giúp người dân có cơ hội mua nhà.

Theo đó, đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản được thông qua với nhiều quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nguồn cung nhà ở xã hội nhiều khả năng sẽ tăng mạnh. Đây sẽ là câu trả lời cho bài toán mua nhà của người dân có thu nhập thấp.

Mặt khác, sự xuất hiện của nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung <a href="https://vars.vn/tin-hieu-tich-cuc-cua-thi-truong-can-ho">căn hộ</a>. Nhờ đó, mặt bằng giá chung cư có thể sẽ hạ nhiệt, xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, vấn đề đặt ra là việc phát triển các dự án nhà ở xã hội hiện vẫn gặp rất nhiều vướng mắc, cần sự chung tay của cả nhà nước và các doanh nghiệp. Nguồn cung nhà ở này cần thời gian dài hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường.

</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
</div>

căn hộ

Tương lai nào cho người mua căn hộ chung cư?

Đông Nam

Quận 4

Hiển thị

Dương Thị Hoàng Oanh

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hồ Chí Minh

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">75m2 mặt tiên 2 🏬 sông, tâm của tt tài chính, dt lớn, sổ hồng, lh: 09382*****</mark>

75m2 mặt tiên 2 🏬 sông, tâm của tt tài chính, dt lớn, sổ hồng, lh: 09382*****

Chưa giao dịch

Căn hộ chung cư

Phường 18

Thành phố Dĩ An

Quyết Nguyễn

Tỉnh Bình Dương

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chính chủ cần bán nhanh lô đất mặt tiền 🏤 kd sầm uất nhất</mark>

Chính chủ cần bán nhanh lô đất mặt tiền 🏤 kd sầm uất nhất

Đất nền riêng lẻ

Phường Đông Hòa

Thành phố Thủ Dầu Một

Ngân Hà

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Nhà phố mini - 🏚️ hồ văn cống, bình dương</mark>

Nhà phố mini - 🏚️ hồ văn cống, bình dương

Nhà mặt phố

Phường Tương Bình Hiệp

Thành phố Sầm Sơn

Nguyễn Thu Hà

Tỉnh Thanh Hóa

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Biệt thự nghỉ dưỡng 96m²</mark>

Cần bán Biệt thự nghỉ dưỡng 96m²

Biệt thự nghỉ dưỡng

Xã Quảng Hùng

Huyện Thạch Thất

Nguyenthanhtung

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Đất nền Dự án 100m²</mark>

Cần bán Đất nền Dự án 100m²

Đất nền Dự án

Xã Thạch Hoà

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Gia can ho

Chuyên trang Tin Tức