PV: Như ông vừa đề cập, bài toán về giá nhà liên tục trở thành điểm nóng tại các diễn đàn về bất động sản. Vậy nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ đâu?

Chuyên gia Trần Nguyên Đán: Theo thống kê trong năm qua, mặt hàng bất động sản ở các thành phố lớn chủ yếu vẫn là dòng sản phẩm cao cấp, tôi cho rằng đây cũng là xu hướng tất yếu. Bởi thành phố nào cũng vậy, ta có thể nhìn thấy ở Thượng Hải, Bắc Kinh, Bangkok,… những người có thu nhập cao thường đổ về thành phố lớn và mức chi tiêu của họ sẽ cao hơn. Cũng chính vậy, chúng ta đừng kỳ vọng tìm được nhà giá thấp mà chỉ có nhà ở giá hợp lý.

Bài toán về giá nhà đã được cảnh báo từ rất lâu, khi phát khởi của sự phát triển thị trường bất động sản không phụ thuộc vào người tiêu dùng cuối mà chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Điều này đã tạo nên một làn sóng đầu cơ dài trong nhiều năm, cho nên giá nhà đã tăng rất nhiều, khiến cho đại bộ phận người dân trở nên thấy chán nản vì giá nhà quá tầm tay. Tình trạng lạm phát chung của toàn cầu đẩy chi phí xây dựng lên cao, trong đó đặc biệt là chi phí vật liệu xây dựng, chi phí tiền công. Trước mùa dịch, giá xây dựng nhà ghi nhận ở mức khoảng 16 - 17 triệu đồng/m2, hiện nay đã lên tới khoảng 21 - 22 triệu đồng/m2. Đối với một số dự án có tiêu chuẩn khắt khe về mặt kỹ thuật có thể lên tới 24 triệu đồng/m2.

Ví dụ một căn hộ khoảng 50m2, tính chi phí xây dựng với đơn giá 24 triệu đồng/m2 thì vốn đã ở mức 1,2 tỷ đồng. Mức giá này cấu thành thêm giá đất và lợi nhuận của chủ đầu tư để tính ra giá bán. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là nhiều dự án đang bị vướng pháp lý nên thời gian xây dựng kéo dài, dẫn đến phần lãi suất đi vay của chủ đầu tư cũng sẽ cấu thành vào trong giá thành lợi nhuận của chủ đầu tư.

Nếu dự án xây dựng trong 2 năm, chủ đầu tư sẽ tính lợi nhuận trong 2 năm, nhưng nếu xây trong 5 năm thì lợi nhuận sẽ được tính trong 5 năm, chưa kể có dự án lên tới 8 năm. Điều này đã tạo nên mặt bằng giá của nhà ở tại những thành phố lớn đạt ngưỡng rất cao, lên tới trên 100 triệu/m2.

PV: Vậy chúng ta cần làm gì để kéo giảm giá nhà phù hợp với người dân, thưa ông?

Chuyên gia Trần Nguyên Đán: Giá nhà ở ngưỡng cao do nhiều yếu tố tác động, để kéo giảm giá nhà phù hợp với người dân, theo tôi đầu tiên chúng ta có thể xử lý bằng cách là chống đầu cơ.

Về chống đầu cơ, Chính phủ và Quốc hội đã nghiên cứu ban hành luật đánh thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống. Tuy nhiên, trên thực tế điều này còn nhiều bất cập ta cần phải bàn luận nhiều hơn. Tôi cho rằng biện pháp chống đầu cơ tốt nhất hiện giờ vẫn là từ phía ngân hàng. Ngân hàng sẽ hạn chế cho vay đầu tư bất động sản đối với những người có nhiều căn nhà, đồng thời cố gắng giải ngân cho những người chưa có nhà. Ngoài ra có thể đánh thuế theo lãi suất luỹ tiến, tức là người nào vay tiền đầu cơ bất động sản sẽ phải vay ở mức lãi suất cao hơn hẳn, còn mua nhà để ở dài hạn sẽ được vay với mức lãi suất thấp hơn.

Về vấn đề pháp lý, hiện nay các cơ quan Chính phủ đang cố gắng hết sức để đẩy nhanh quá trình giải quyết pháp lý cho các dự án. Như tôi nói ở trên, nếu như thời gian thực hiện dự án rút ngắn lại thì tiền lãi  chủ đầu tư  phải chịu cũng như lãi suất kỳ vọng sẽ giảm xuống và giảm áp lực lên giá nhà.

Một vấn đề nữa để giải quyết bài toán giá nhà ở này tôi nghĩ rằng về cơ sở hạ tầng giao thông. Khi hạ tầng giao thông bị quá tải khiến cho việc đi lại không thuận tiện thì người ta sẽ không thể lựa chọn ở vùng ven, vùng xa. Hiện giờ ta đang làm các tuyến metro và có thể làm thêm nữa để giảm vấn đề tắc đường. Như vậy, dù ở các vùng ngoại thành xa thì người dân vẫn sẵn sàng đi làm trong nội thành, chúng ta sẽ giải quyết bài toán nhà ở một cách hiệu quả hơn.

PV: Từ những tín hiệu được thiết lập trong năm 2024, ông có kỳ vọng ra sao về thị trường bất động sản trong năm 2025 đang đến gần?

Chuyên gia Trần Nguyên Đán: Năm 2025 sắp tới, tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có những khởi sắc hơn nữa. Tuy nhiên, chúng ta không thể chắc chắn một điều gì cả, bởi "gốc rễ" của thị trường bất động sản hoàn toàn phụ thuộc vào sự phát triển của khối sản xuất - khi thu nhập người dân tăng, thì họ sẵn sàng chi tiêu cho bất động sản.

Chúng ta biết rằng hiện nay cục diện chính trị thế giới có nhiều biến động, đặc biệt ngay sau khi cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ kết thúc, ông Donald Trump sẽ chính thức quay trở lại Nhà Trắng vào tháng 1/2025. Thế giới đã có không ít lo ngại về tác động của sự kiện này đối với các nền kinh tế, đặc biệt là thương mại toàn cầu.

Trước những diễn biến đó, theo tôi, Chính phủ cần có thêm nhiều hoạt động hỗ trợ, kích thích tiêu dùng mạnh mẽ. Chẳng hạn như giảm thuế, gia tăng chi tiêu xây dựng, tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công, tạo điều kiện thuận lợi cho khối sản xuất và ký được những hiệp định quan trọng về thương mại,… Những điều đó sẽ là cú hút cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, các chính sách tín dụng linh hoạt và các gói hỗ trợ kinh tế từ Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích dòng vốn và khuyến khích nhà đầu tư quay lại thị trường địa ốc.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Theo Reatimes