Thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều chính sách hỗ trợ tích cực từ đầu năm như: Tăng hạn mức tín dụng, giảm lãi suất, cơ cấu nợ trái phiếu... Tuy nhiên, để thị trường thực sự khởi sắc và bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, cần có một nguồn cung sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người mua. Bởi lẽ, họ mới là nhân tố quyết định sự bền vững của thị trường cũng như điều tiết cung - cầu - giá của sản phẩm.

Thị trường "hạ nhiệt", người mua thực tỉnh táo

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, khi người mua ở thực dần "cầm trịch" cuộc chơi. Sau thời gian dài "sốt nóng" với những cơn sóng tăng giá chóng mặt, thị trường đang dần hạ nhiệt và trở về với giá trị thực. Giờ đây, không còn là cuộc chơi của những nhà đầu tư lướt sóng hay những kẻ "ôm đất" chờ thời, mà chính người mua có nhu cầu ở thực mới là người quyết định "sức nóng" của thị trường.

Đặc biệt nhóm khách này, ngày càng thận trọng và khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm. Họ không còn dễ dàng bị "mê hoặc" bởi những lời quảng cáo hoa mỹ hay những dự án "ma" với pháp lý mập mờ. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố thiết thực như vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch, giá cả hợp lý, tiện ích đầy đủ và uy tín của chủ đầu tư. Nói cách khác, người mua ở thực đang tìm kiếm những sản phẩm thực sự chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu an cư và đầu tư bền vững.

Ngược lại, nhà đầu tư ngắn hạn lại nhạy bén với những biến động thị trường, luôn săn đón cơ hội "lướt sóng" để thu lợi nhuận nhanh chóng. Họ quan tâm đến tính thanh khoản của bất động sản, khả năng sinh lời trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, đi kèm với đó là rủi ro cao hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, nhạy bén và chấp nhận mạo hiểm.

Sự khác biệt giữa hai nhóm này cũng ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm trên thị trường. Nếu người mua ở thực là "động lực" thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp, thì nhà đầu tư ngắn hạn lại thường "tạo sóng" cho phân khúc cao cấp, đất nền ven đô với tiềm năng sinh lời hấp dẫn.

Theo đó, trong bối cảnh mới, thị trường cũng đặt nhiều kỳ vọng vào nhu cầu ở thực của người mua, đây là yếu tố trụ cột chính để hướng tới phát triển ổn định và bền vững. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, năm 2024 chứng kiến một "nghịch lý" thú vị: Dù giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và TP.HCM đều neo ở mức cao, nhưng sức mua vẫn khá tốt. Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, có đến 70% môi giới nhận định các dự án chung cư tại Hà Nội đều có lượng giao dịch khả quan, thậm chí "cháy hàng" trong năm 2024. Con số này tại TP.HCM cũng đạt hơn 40%, cho thấy sức hút mạnh mẽ của phân khúc căn hộ, đặc biệt là những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực.

"Chung cư luôn là loại hình tiên phong trong các chu kỳ phục hồi của thị trường, bởi lẽ nó hướng đến nhu cầu ở thực, một nhu cầu luôn hiện hữu và bền vững. Lượng giao dịch tăng mạnh tập trung ở những căn hộ có diện tích nhỏ, giá cả hợp lý. Bên cạnh đó, những dự án được người mua "ưu ái" thường là những dự án đã hoàn thành, hạ tầng hoàn thiện, mật độ xây dựng thấp, đến từ chủ đầu tư uy tín, có tiến độ tốt và chính sách lãi suất ưu đãi", ông Tuấn nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, khi người mua ở thực dần "cầm trịch" cuộc chơi. Ảnh: Di An.

Theo nhận định của giới phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào "giai đoạn vàng" với nhiều cơ hội để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi mạnh mẽ. Dù phân khúc căn hộ bình dân và trung bình đang có xu hướng thu hẹp tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhưng đây vẫn là phân khúc chủ đạo, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua ở thực, với nhu cầu sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp.

Trong bối cảnh như vậy, doanh nghiệp bất động sản cần có chiến lược điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của người mua ở thực. Đây được xem là "chìa khóa" để giải quyết bài toán thanh khoản, tạo ra dòng tiền ổn định và bảo đảm sự phát triển bền vững cho thị trường. Bên cạnh đó, việc đầu tư vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực cũng là lựa chọn an toàn cho các nhà đầu tư, giúp họ thu về dòng tiền thường xuyên và ổn định giá trị tài sản.

Chiến lược phục hồi xoay quanh người có nhu cầu thực

Sự thay đổi trong tâm lý và hành vi của người mua thực đã tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tập trung phát triển những sản phẩm chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường.

Đơn cử tại thị trường bất động sản Hà Nội, giai đoạn cuối năm 2024 đang trở nên sôi động hơn với hàng loạt dự án nhà ở xã hội được khởi công và cấp phép xây dựng. Đây là tín hiệu đáng mừng, mang đến cơ hội cho người thu nhập thấp và trung bình tại Thủ đô hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Điển hình là ngày 5/12, dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1 Hạ Đình khu đô thị Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì do liên danh Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC, Công ty Cổ phần Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội; Công ty Cổ phần xây dựng và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư đã chính thức khởi công. Dự án nhà ở xã hội này có chiều cao 25 tầng (5 tầng đế, 20 tầng căn hộ và 1 tầng hầm) với 440 căn hộ, trong đó 365 căn hộ nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua và 75 căn hộ để kinh doanh thương mại theo quy định hiện hành, đáp ứng quy mô dân số khoảng 1.230 người. Dự kiến công trình sẽ được thi công trong 30 tháng.

Tiếp đó, Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng dự kiến tổ chức lễ khởi công khu nhà ở cao tầng - nhà ở xã hội thuộc dự án khu nhà ở tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội vào ngày 17/12. Dự án khu nhà ở tại Đông Anh gồm 4 khối nhà có chiều cao 9 tầng (1 tầng hầm và 1 tầng tum thang) với khoảng 466 căn hộ. Dự án sau khi hoàn thành sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng tăng tại khu vực Đông Anh.

Hay trước đó, vào ngày 28/11, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã cấp giấy phép xây dựng cho liên danh Công ty Cổ phần Himlam Thủ đô và Công ty Cổ phần BIC Việt Nam xây dựng công trình chung cư cao tầng CT1 thuộc dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng khu vực, quận Long Biên. Công trình được cấp phép cao 22 tầng nổi, 1 tum và 3 tầng hầm. Dự án khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 600 căn hộ, diện tích các căn hộ từ 64 - 77m2.

Người dân thu nhập thấp mong chờ một lượng lớn nhà ở xã hội sẽ sớm được tung ra thị trường, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá phù hợp. Ảnh minh họa.

Bên cạnh đó, năm 2024 thị trường cũng chứng kiến sự cam kết tham gia tích cực của nhiều doanh nghiệp lớn vào thị trường nhà ở xã hội, góp phần hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ.

Đơn cử như Novaland cam kết với mục tiêu xây dựng 200.000 căn, hay Hoàng Quân hướng đến con số 50.000 căn vào năm 2030. Kim Oanh Group cũng tập trung phát triển 40.000 căn nhà ở xã hội, trong đó giai đoạn 1 (đến năm 2026) sẽ cung cấp 25.000 căn. Đặc biệt, Hưng Thịnh công bố xây dựng 150.000 căn nhà ở xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động và người thu nhập thấp.

Sự tham gia của các doanh nghiệp mang đến nhiều kỳ vọng cho thị trường nhà ở xã hội, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế. Người dân thu nhập thấp mong chờ một lượng lớn nhà ở xã hội sẽ sớm được tung ra thị trường, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá phù hợp. Tuy nhiên, đã gần hết năm 2024, từ cam kết tới thực tế là một khoảng cách khá xa khi mới chỉ một số doanh nghiệp bắt tay vào triển khai. Nhiều nguyên nhân có thể khiến quá trình thực thi chậm lại, nhưng những rào cản về quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư, đối tượng và điều kiện người mua nhà ở xã hội, vấn đề về giá bán... cần sớm được tháo gỡ.

Trong một hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, khác với cuộc khủng hoảng năm 2011 do dư cung, thị trường bất động sản hiện tại đang đối mặt với tình trạng dư cầu, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng: "Khủng hoảng dư cầu thường kết thúc nhanh hơn so với khủng hoảng dư cung. Tuy nhiên, để thị trường có thể phục hồi nhanh chóng, các doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược về giá và sản phẩm, tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân, đáp ứng nhu cầu ở thực. Việc ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân sẽ giúp thúc đẩy thanh khoản cho thị trường, tạo tiền đề cho chu kỳ phục hồi mới. Kịch bản này cũng từng được áp dụng thành công trong giai đoạn khủng hoảng trước đây"

Theo Reatimes