Trong bối cảnh kết quả kinh doanh kém sắc, thì "của để dành" - khoản tiền khách hàng trả trước và doanh thu chưa ghi nhận của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tăng mạnh. Giới phân tích kỳ vọng đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang âm thầm "ủ mầm" để bùng nổ vào năm 2025?

Thị trường đang trong giai đoạn "ủ mầm"

Thị trường bất động sản đang dần "ấm" lên với những tín hiệu phục hồi đáng mừng. Mặc dù kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của nhiều doanh nghiệp chưa thực sự khởi sắc, nhưng "của để dành" - khoản tiền khách hàng trả trước và doanh thu chưa ghi nhận - lại tăng mạnh so với đầu năm. Điều này cho thấy người mua nhà đang dần quay trở lại thị trường, tự tin "xuống tiền" đặt cọc mua nhà ở các dự án.

Đây là một tín hiệu tích cực, phản ánh niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản đang dần được khôi phục. Sau một thời gian dài trầm lắng, dòng tiền đang dần chảy trở lại, hứa hẹn tạo động lực cho sự phát triển của thị trường.

Thực tế trong gần 2 năm 2022 – 2023, khi thị trường địa ốc "rơi tự do", nhu cầu vay vốn chỉ đến từ khách mua nhà ở thực. Trong khi các nhà đầu tư cá nhân, lực lượng từng vay ngân hàng rất lớn lại nhu cầu bán ra hơn là nhu cầu mua vào, thậm chí không ít người khổ sở "cắt lỗ". Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, khoản người mua trả tiền trước lại tăng và được xem như "của để dành" để doanh nghiệp ghi nhận vào doanh thu, là nguồn lực dự trữ trong các quý tiếp theo.

Cụ thể, theo thống kê từ VietstockFinance, tính đến cuối tháng 9/2024, tổng giá trị "của để dành" của 115 doanh nghiệp bất động sản đã vượt mốc 140.7 ngàn tỷ đồng, tăng gần 12% so với đầu năm.

10 doanh nghiệp có của để dành tăng nhiều nhất sau 9 tháng đầu năm 2024 (Đvt: Tỷ đồng). Nguồn: VietstockFinance

Trong số đó, COMA 18 và HUD1 ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng nhất, lần lượt gấp 10.6 lần và 6.9 lần so với đầu năm. Đáng chú ý, dù lãi ròng 9 tháng đầu năm gần như đi ngang, "của để dành" của Đầu tư Hải Phát vẫn tăng đến 87%, tiếp cận mốc 1.1 ngàn tỷ đồng nhờ vào các dự án The Vesta, HP Intermix Bắc Giang và HP Galaxy Cao Bằng.

"Tân binh" sàn HOSE - Taseco (TAL) cũng gây ấn tượng mạnh với doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng đột biến, đồng thời "của để dành" tăng 73% nhờ vào các dự án như: Alacarte Hạ Long, N01-T6 Đoàn Ngoại giao, Central Riverside...

Dẫn đầu về giá trị "của để dành" vẫn là những "ông lớn" như Vinhomes với hơn 50.4 ngàn tỷ đồng (tăng 38%) và NoVa với gần 20.3 ngàn tỷ đồng (tăng 6%). Sự tăng trưởng này đến từ việc mở bán thành công các phân khu mới tại Vinhomes Royal Island và các dự án khác.

Bên cạnh đó, nhóm bất động sản khu công nghiệp cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Tổng Công ty IDICO (IDC) có mức tăng "của để dành" 8%, đạt hơn 6.1 ngàn tỷ đồng, chủ yếu nhờ quỹ đất cho thuê và các dự án shophouse.

Mặt khác, tâm lý chờ của khách hàng đang dần được tháo gỡ, theo đó lượng tiền mua trả trước của doanh nghiệp mới có thể tăng trở lại như đã thống kê.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua bất động sản luôn hiện hữu, đặc biệt là từ các gia đình trẻ. Các cặp vợ chồng son đang là lực lượng chủ yếu tìm mua nhà. Theo khảo sát của đơn vị này, 73% những người đã kết hôn nhưng chưa có con dự định mua nhà trong vòng một năm tới.

Bên cạnh đó, xu hướng tìm mua bất động sản thứ cấp đang tăng lên do nguồn cung sơ cấp khan hiếm và giá cả vẫn neo ở mức cao. Khảo sát cũng chỉ ra những chủ đầu tư lớn được người mua nhà tin tưởng. Tại Hà Nội, Vinhomes, Ecopark, Sun Group, Novaland, Sunshine là những cái tên quen thuộc. Còn tại TP.HCM, Vinhomes, Novaland, Hưng Thịnh, Khang Điền, Đất Xanh là những lựa chọn hàng đầu.

Ông Lê Bảo Long cho hay: "Người mua đang chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường. Việc lãi suất ngân hàng hạ so với năm 2023 và các chính sách pháp lý mới được ban hành đã tạo tâm lý tốt hơn cho người dân tìm kiếm mua bán bất động sản".

Thị trường bất động sản đang dần "ấm" lên với những tín hiệu phục hồi đáng mừng. Ảnh: Bùi Văn Doanh.

Ở góc nhìn khác, giới chuyên gia cũng cho rằng, mặc dù "của đề dành" có tăng trưởng nhưng do đặc thù của ngành bất động sản, doanh thu chỉ được ghi nhận khi dự án hoàn thành và bàn giao. Vì vậy, sự phục hồi của thị trường chưa thể hiện rõ nét trên báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm. Nói cách khác, các doanh nghiệp đang "gặt" được nhiều tín hiệu lạc quan, nhưng thành quả thực sự sẽ chỉ được nhìn thấy rõ ràng hơn trong thời gian tới khi các dự án hoàn thành và bàn giao.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn "ủ mầm", chờ ngày "bùng nổ". Việc "của để dành" tăng là một tín hiệu đáng mừng, nhưng các doanh nghiệp cần tiếp tục nỗ lực, đẩy mạnh tiến độ xây dựng, hoàn thiện dự án và bàn giao cho khách hàng để ghi nhận doanh thu, thực sự khẳng định sự trở lại của thị trường.

Doanh nghiệp tiếp tục chinh chiến

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi, các doanh nghiệp cũng linh hoạt điều chỉnh chiến lược kinh doanh để nắm bắt cơ hội.

Một trong những chiến lược được nhiều doanh nghiệp áp dụng là tung ra các chương trình ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn để thu hút khách hàng. Chính sách này góp phần tạo nên sức nóng cho thị trường với kỳ vọng "của để dành" tăng lên đáng kể.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào việc chuyển nhượng dự án, thay vì tự mình phát triển và ghi nhận doanh thu. Đây là cách để tối ưu hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch ra các khu vực vệ tinh lân cận, nơi có hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, để tìm kiếm quỹ đất mới và phát triển dự án. Xu hướng này được xem là tất yếu, mở ra cơ hội phát triển cho các nhà đầu tư tiên phong, dám nghĩ dám làm.

Đơn cử mới đây, Vinhomes đã gửi văn bản đến UBND tỉnh Vĩnh Phúc đề xuất nghiên cứu, đầu tư dự án Khu đô thị mới rộng 2.500ha tại TP. Vĩnh Yên và các huyện lân cận. Trước đó, Vingroup cũng gây chú ý với dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc tại TP. Bắc Ninh, với quy mô gần 270ha và tổng vốn đầu tư lên đến hơn 44.500 tỷ đồng. Không chỉ vậy, Vingroup còn bày tỏ tham vọng với dự án Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại Hậu Giang, trên diện tích gần 3.000ha, với tổng mức đầu tư dự kiến 6,2 tỷ USD.

Sunshine Group cũng không kém cạnh khi công bố thông tin về việc công ty con thâu tóm 26,47% vốn của Thuận Phú Lăng Cô, chủ đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng sân golf Lăng Cô quy mô 292ha.

Trong khi đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội vừa qua cũng cho biết, Taseco Land đã đạt yêu cầu sơ bộ để triển khai dự án Khu đô thị mới Mê Linh tại Hà Nội, với quy mô gần 41ha.

Những động thái mạnh mẽ này cho thấy các "ông lớn" bất động sản đang tích cực "gom" đất, chuẩn bị cho kế hoạch phát triển dài hạn. Tuy nhiên giới chuyên gia cho rằng việc "của để dành" tăng là một tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để khẳng định sự trở lại mạnh mẽ của thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, để đánh giá chính xác hơn về sự trở lại của thị trường bất động sản vào năm 2025, cần theo dõi 3 yếu tố:

Thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô đóng vai trò then chốt. Tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất... đều có tác động trực tiếp đến sức mua của người dân và quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Một nền kinh tế ổn định với lãi suất hợp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Ngược lại, nếu kinh tế bất ổn, lạm phát tăng cao, lãi suất neo ở mức cao thì thị trường bất động sản khó có thể "cất cánh".

Thứ hai, chính sách của Chính phủ cũng là yếu tố tác động mạnh mẽ. Các chính sách về đất đai, tín dụng, thuế... có thể thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường. Mặt khác, các chính sách mới cần có thời gian để thị trường thẩm thấu do đó tác động của chính sách cần nhìn trong dài hạn.

Thứ ba, không thể bỏ qua nhu cầu thực của thị trường. Nhu cầu nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại... ở mỗi thời điểm, mỗi khu vực là khác nhau. Việc nắm bắt chính xác nhu cầu thực tế sẽ giúp các doanh nghiệp đưa ra những sản phẩm phù hợp, đáp ứng đúng thị hiếu của khách hàng, từ đó thúc đẩy thị trường phát triển.

"Yếu tố dòng tiền trả trước có vừa có yếu tố tích cực nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn rủi ro. Doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi dự án chậm tiến độ hoặc không thể bàn giao đúng hạn. Lúc này, doanh nghiệp và cả người mua đều chịu rủi ro từ dòng tiền. Do đó, việc dự báo về sự trở lại của thị trường bất động sản cần có cái nhìn đa chiều, phân tích tổng hợp nhiều yếu tố, để có những đánh giá chính xác và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn", TS. Nguyễn Minh Phong nhận định.

Theo Reatimes