Chia sẻ với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản khẳng định, Luật Đất đai 2024 có nhiều đột phá quan trọng trong lĩnh vực nông nghiệp, tác động tích cực đến thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang trầm lắng.

Lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đây là điều người dân, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, nhiều hoạt động sản xuất - kinh doanh hứa hẹn được "cởi trói", và tiềm năng đất đai được khai thác triệt để hơn, thay vì để hoang hóa do "không đúng mục đích sử dụng đất". Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi mang tính cơ bản trong lĩnh vực nông nghiệp. Vì thế, lĩnh vực này đang có hy vọng khởi sắc.

LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản

Tạo cơ sở pháp lý về sử dụng đất kết hợp đa mục đích

PV: Thưa ông, lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, thông qua việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác (Điều 218). Ông có bình luận gì về điều này?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Luật Đất đai 2013 không quy định về đất đa mục đích, mà chỉ quy định đất đơn mục đích - mỗi loại đất chỉ gắn với một mục đích cụ thể, trừ trường hợp quy định bổ sung đất hỗn hợp, đất xây dựng chung cư có thể sử dụng theo mục đích hỗn hợp thương mại - dịch vụ… Như vậy, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Muốn sử dụng vào mục đích khác thì nhà đầu tư phải làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không dễ dàng khi quy định yêu cầu nhà đầu tư phải có đề án cụ thể.

Có thể nói, Luật Đất đai 2013 chưa phủ sóng hết những tình huống sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong thực tế. Như việc người dân muốn xây dựng trang trại trên đất nông nghiệp thì có bị xem là chuyển mục đích sử dụng đất không.

Trước những bất cập, khó khăn đó, Luật Đất đai 2024 đã có thay đổi căn bản, cho phép một số loại đất được sử dụng đa mục đích. Đất nông nghiệp, đất công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất mặt nước, đất cơ sở tôn giáo… đều có thể sử dụng đa mục đích theo quy định.

Người dân, doanh nghiệp có thể sử dụng một số loại đất kết hợp nhiều mục tiêu, qua đó khai thác tối ưu nguồn lực đất đai. Đối với Nhà nước, quy định về đất đa mục đích ngoài việc giải phóng nguồn lực đất đai còn góp phần tăng nguồn thu ngân sách, thông qua việc thu khoản tiền từ đất đa mục đích.

Quy định đất đa mục đích cũng là cơ sở để hợp pháp hóa mô hình du lịch nông nghiệp và các hoạt động thương mại, dịch vụ trên đất nông nghiệp. Sẽ không còn tình trạng xây dựng homestay, farmstay "chui" trên đất nông nghiệp diễn ra rầm rộ như những năm qua. Những vùng đất nông nghiệp ven đô thị không sử dụng lâu năm cũng sẽ dễ dàng sử dụng vào các mục đích khác theo quy định. PV: Để cá nhân, doanh nghiệp không phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện, Khoản 2, Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành mới đây đã quy định phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Ông có đánh giá gì về những hướng dẫn này?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định khá rõ ràng về phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích, giải tỏa được cơ bản thắc mắc mà doanh nghiệp đặt ra trước khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành. Như diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích; Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước; Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính…

Theo Nghị định 102, đất nông nghiệp được kết hợp xây dựng homestay, farmstay, nhưng có quy định về quy mô, tính chất, dễ tháo dỡ. (Ảnh minh họa)

Những quy định trên cũng giải tỏa được thắc mắc mà doanh nghiệp đặt ra trước khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành. Nếu Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về cơ quan phê duyệt phương án sử dụng đất đa mục đích thì Nghị định 102 đã quy định rõ, thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích là UBND cấp huyện (với cá nhân) và UBND cấp tỉnh (với tổ chức).

Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

PV: Mặc dù vậy, một số điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích vẫn dừng lại ở hướng dẫn chung, như điểm c, khoản 2, Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định: "Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có... tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ", mà không có dẫn giải kèm theo. Theo ông, liệu điều này có làm khó doanh nghiệp và dẫn đến nảy sinh những bất cập trong quá trinh thực hiện?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Về cơ bản, những hướng dẫn tại Nghị định 102 liên quan đến việc quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã hợp lý, còn chi tiết sẽ còn phụ thuộc vào các quy chuẩn của Luật Xây dựng.

Các vấn đề chi tiết hơn sẽ có trong hồ sơ đăng ký sử dụng đất đa mục đích khi cá nhân nộp hồ sơ lên UBND huyện hoặc tổ chức gửi hồ sơ tới UBND tỉnh. Doanh nghiệp, cá nhân phải làm rõ trong phương án sử dụng đất đa mục đích. Nghị định 102 có yêu cầu, trong hồ sơ xin sử dụng đất đa mục đích, cá nhân, tổ chức phải trình bày phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng, gồm công trình xây dựng mới, công trình cải tạo công trình có sẵn; Phương án tháo dỡ công trình, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp.

Đồng thời, cam kết thực hiện các biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.

Còn đứng ở góc độ luật, thì khó làm rõ hơn được vì bối cảnh, mục đích sử dụng đất rất đa dạng và mỗi thửa đất có đặc điểm riêng. Khi góp ý cho dự thảo Nghị định 102, chúng tôi cũng cố gắng làm rõ điểm này nhưng về cơ bản rất khó để lượng hóa và quy định chi tiết hơn.

Lo ngại biến động ở phân khúc đất nông nghiệp?

PV: Trở lại với việc Luật Đất đai mới mở đường cho việc sử dụng đất kết hợp đất đa mục đích. Đây là một thay đổi lớn, quan trọng, nhưng cũng dấy lên lo ngại về hệ lụy gom đất nông nghiệp, đất lúa hay biến tướng trong việc sử dụng đất, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Trước hết, chúng ta phải khẳng định, đất đa mục đích không phải là loại đất mới, cũng không nằm trong danh mục phân loại đất theo Luật Đất đai. Đất đa mục đích chỉ thuần túy sử dụng cho nhiều loại đất khác nhau và việc cho người dân sử dụng đất đa mục đích không có nghĩa là cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người dân cần hiểu rõ điều này.

Bên cạnh đó, Nghị định 102 cũng đã quy định cơ bản điều kiện để sử dụng đất đa mục đích. Trong đó, có việc khống chế diện tích sử dụng vào mục đích khác không quá 50% và đối với đất nông nghiệp còn phải đảm bảo khôi phục về tình trạng ban đầu. Như vậy sẽ khó có thể dẫn tới tình trạng thu gom đất nông nghiệp để sử dụng đa mục đích.

Hơn nữa, chúng ta đã có nhiều công cụ để quản lý, như công cụ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chuyên ngành… nên việc chuyển mục đích sử dụng đất sau khi gom đất nông nghiệp, đất lúa sẽ không đơn giản. Vì vậy, đây là quy định đột phá, "lợi nhiều hơn hại", quan trọng là vấn đề thực thi chặt chẽ. PV: Cùng với việc "rộng đường" cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích, Luật Đất đai có thêm quy định đột phá cho lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, khi cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này cũng khiến dư luận lo ngại tình trạng gom đất nông nghiệp "chờ thời", thưa ông?

LS. Phạm Thanh Tuấn: Thực ra đây không phải quy định mới, Luật Đất đai 2013 đã quy định hạn mức nhận chuyển nhượng là 10 lần, đến Luật Đất đai 2024, hạn mức này được nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Đồng thời, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Những quy định này rất có ý nghĩa trong việc tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hay sử dụng không hiệu quả do manh mún.

Còn với lo ngại, việc nâng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới hệ lụy đầu cơ đất nông nghiệp, đất lúa để "phân lô, bán nền" hay mong được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, thì tôi nghĩ đó sẽ là "canh bạc rủi ro" khi áp dụng Luật Đất đai mới.

Cụ thể, Luật Đất đai lần nay chỉ điều chỉnh hạn mức nhận chuyển nhượng, chứ không phải hạn mức giao đất. Về bồi thường, Luật có quy định nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì người thu hồi đất nông nghiệp mới có thể được bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất khác mục đích. Nghĩa là không phải ai cũng thuộc diện được bồi thường như mong muốn.

Đối với phương án mua đất nông nghiệp, sau đó chuyển mục đích sang đất ở để bán sẽ khó hơn bởi các quy định trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất và các quy định liên quan đã chặt chẽ hơn. Ví dụ, nếu đất nông nghiệp, đất trồng lúa không sử dụng trong thời hạn 12 tháng sẽ có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi. Nhìn chung, Luật và các văn bản dưới luật đã quy định khá chặt chẽ, nhằm hạn chế tối đa tình trạng "tích trữ" đất nhưng không sử dụng hiệu quả hay để hoang hóa. Những chính sách dành cho lĩnh vực nông nghiệp ở lần sửa luật này rất tích cực.

Có thể đề cập thêm, Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên có quy định về "Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung" tại Điều 194; cho phép các nhà đầu tư hạ tầng đầu tư mặt bằng (nhà nước hỗ trợ thu hồi đất), để các doanh nghiệp có địa điểm sản xuất - kinh doanh tập trung. Có thể nói, Luật Đất đai 2024 có nhiều chính sách rất đột phá, tích cực đối với lĩnh vực nông nghiệp, qua đó giúp nâng cao giá trị kinh tế, phát triển nền nông nghiệp Việt Nam. Cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Qua đó, sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang chậm phát triển.

PV: Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Xem toàn văn Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại đây

Theo Reatimes, 

https://reatimes.vn/ls-pham-thanh-tuan-nhieu-hoat-dong-khai-thac-dat-nong-nghiep-duoc-danh-chinh-ngon-thuan-202240822113658458.htm