<strong>Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa đã chỉ ra những điểm mới quan trọng góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tại Diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển" diễn ra ngày 16/11.</strong>

Theo Thứ trường Bộ TN&amp;MT Nguyễn Thị Phương Hoa, Luật Đất đai 2024 được quyết nghị có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đưa những nội dung mới mang tính đột phá của Luật sớm đi vào cuộc sống, góp phần thực hiện mục tiêu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cũng như tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước. Các quy định mới trong ba đạo luật này đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành. Đồng thời có nhiều quy định mang tính đột phá, đổi mới, tiến bộ, góp phần ổn định chính trị, an sinh xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và doanh nghiệp, minh bạch trong việc tiếp cận đất đai, quản lý thị trường bất động sản, nhà ở, được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1500"><img id="img_124233172235468800" class="lightbox-content" title="Luật Đất đai 2024 góp phần giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/11/16/thu-truong-nguyen-thi-phuong-hoa-bo-tn-mt-1-1731770186785847126321.jpg" alt="Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa đánh giá những tác động của luật mới đến sự phát triển minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản." width="1500" height="959" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/11/16/thu-truong-nguyen-thi-phuong-hoa-bo-tn-mt-1-1731770186785847126321.jpg" /> Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa đánh giá những tác động của luật mới đến sự phát triển minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản.</div>

</div></figure>
Theo Thứ trưởng, Luật Đất đai 2024 đã đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giờ đây chỉ tập trung xác định diện tích một số loại đất trọng yếu như đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất quốc phòng, đất an ninh. Đối với các loại đất khác, quyền quyết định quy hoạch đã được phân cấp cho cấp tỉnh, từ đó tạo ra sự chủ động và linh hoạt trong điều hành kinh tế - xã hội tại các địa phương.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 có những quy định mới về kế hoạch sử dụng đất. Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lập lồng ghép và phê duyệt cùng với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã giảm bớt quy trình lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất và phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai tại các địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án bất động sản.

Luật Đất đai cũng đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chính quyền địa phương để chủ động trong phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng "cắt bỏ" các khâu trung gian trong quản lý đất đai. Cụ thể, Luật đã bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ban quản lý Khu kinh tế, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Đồng thời, Luật cũng đơn giản hóa thủ tục hành chính bằng cách quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc thực hiện các bước công việc, đồng thời miễn thủ tục đối với trường hợp người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất. Việc này sẽ rút ngắn nhiều thời gian để được tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân...

Ngoài ra, về phương thức tiếp cận đất đai, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng, đa dạng, linh hoạt, phụ thuộc vào tình hình thực tế triển khai và đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư.

Cụ thể, Luật duy trì các phương thức tiếp cận đất đai mang tính hỗ trợ, thúc đẩy đầu tư như: giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời, Luật bổ sung thêm những phương thức mới mang nguyên tắc thị trường, dựa trên sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, đảm bảo tính công bằng, minh bạch như: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, hay phương thức tạo sự chủ động cho doanh nghiệp như thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc cho phép người đang có quyền sử dụng đất thực hiện các dự án bất động sản.

Đặc biệt, Luật cũng cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. "Với quy định mới của Luật sẽ tháo gỡ các khó khăn vướng mắc tại địa phương, đặc biệt là các dự án mới có sử dụng đất, cân bằng chính sách an sinh xã hội với phát triển kinh tế, góp phần quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội đất nước", Thứ trưởng nhấn mạnh.

Song song với việc tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận đất đai, Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa chỉ ra, Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh về việc cụ thể hơn quyền của người sử dụng đất, thể chế tinh thần về “thương mại hóa quyền sử dụng đất” được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đề ra. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng khi đáp ứng đủ điều kiện; cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết thêm, Luật Đất đai 2024 còn bảo vệ quyền lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu là công dân Việt Nam được hưởng đầy đủ quyền và nghĩa vụ như các cá nhân trong nước khi sử dụng đất. Nếu là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không cần phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản mà bên chuyển nhượng dự án và bên nhận chuyển nhượng dự án đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Không chỉ vậy, theo Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa, một trong những điểm đột phá quan trọng khác của Luật Đất đai 2024 là việc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Theo đó, hệ thống này sẽ được xây dựng tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước.

Hệ thống này không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước mà còn kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, tạo nền tảng cho việc phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số. Luật Đất đai 2024 quy định rõ, đến năm 2025, Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai sẽ được đưa vào vận hành, khai thác. "Điều này sẽ góp phần công khai, minh bạch thông tin đất đai, giúp các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với các thông tin chính thống", Thứ trưởng cho biết.

"Những điểm mới quan trọng nêu trên sẽ góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản", Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa nhấn mạnh.

Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các cơ quan liên quan để trình Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8 ngày sẽ tiếp tục góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển thị trường bất động sản.

Không chỉ chủ động trong việc xây dựng và trình Quốc hội thông qua Nghị quyết mới, Bộ Tài nguyên và Môi trường còn tích cực trong việc tuyên truyền, phổ biến <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dau-gia-dat-la-gi-dieu-kien-tham-gia-dau-gia-dat-theo-luat-dat-dai/">Luật Đất đai 2024</a>.

Thứ trưởng nhấn mạnh: "Ngay sau khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung tuyên truyền, phổ biến các nội dung mới của Luật đến người dân, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước. Mục tiêu của chúng tôi là tạo ra sự thống nhất trong việc triển khai và thực hiện, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai mà Luật Đất đai năm 2024 đã đề ra".
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/luat-dat-dai-2024-gop-phan-giai-phong-nguon-luc-thuc-day-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-202241116221846368.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

thị trường bất động sản

luật nhà ở

Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai mới

nguồn lực đất đai

Thứ trưởng Bộ TN&amp;MT Nguyễn Thị Phương Hoa

Luật Đất đai 2024 góp phần giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

<strong>Chia sẻ với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản khẳng định, Luật Đất đai 2024 có nhiều đột phá quan trọng trong lĩnh vực nông nghiệp, tác động tích cực đến thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang trầm lắng.</strong>

Lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đây là điều người dân, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, nhiều hoạt động sản xuất - kinh doanh hứa hẹn được "cởi trói", và tiềm năng đất đai được khai thác triệt để hơn, thay vì để hoang hóa do "không đúng mục đích sử dụng đất". Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi mang tính cơ bản trong lĩnh vực nông nghiệp. Vì thế, lĩnh vực này đang có hy vọng khởi sắc.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img alignLeft" data-style="align-left">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="753"><img id="img_108711252624302080" class="lightbox-content" title="LS. Phạm Thanh Tuấn: Nhiều hoạt động khai thác đất nông nghiệp được &quot;danh chính ngôn thuận&quot;- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/edit-z5086872803724c23b0e362d3d81db64c012993aedd4b0-17056595153541535586879-17243687618251893771127.jpeg" alt="LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản" width="753" height="635" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/edit-z5086872803724c23b0e362d3d81db64c012993aedd4b0-17056595153541535586879-17243687618251893771127.jpeg" /> LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản</div>

</div></figure>
<b>Tạo cơ sở pháp lý về sử dụng đất kết hợp đa mục đích</b>

<i>PV: Thưa ông, lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, thông qua việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác (Điều 218). Ông có bình luận gì về điều này?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn:</b> Luật Đất đai 2013 không quy định về đất đa mục đích, mà chỉ quy định đất đơn mục đích - mỗi loại đất chỉ gắn với một mục đích cụ thể, trừ trường hợp quy định bổ sung đất hỗn hợp, đất xây dựng chung cư có thể sử dụng theo mục đích hỗn hợp thương mại - dịch vụ… Như vậy, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Muốn sử dụng vào mục đích khác thì nhà đầu tư phải làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không dễ dàng khi quy định yêu cầu nhà đầu tư phải có đề án cụ thể.

Có thể nói, Luật Đất đai 2013 chưa phủ sóng hết những tình huống sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong thực tế. Như việc người dân muốn xây dựng trang trại trên <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/nhung-diem-nguoi-dan-can-nam-ro-khi-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-len-dat-tho-cu/">đất nông nghiệp</a> thì có bị xem là chuyển mục đích sử dụng đất không.

Trước những bất cập, khó khăn đó, Luật Đất đai 2024 đã có thay đổi căn bản, cho phép một số loại đất được sử dụng đa mục đích. Đất nông nghiệp, đất công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất mặt nước, đất cơ sở tôn giáo… đều có thể sử dụng đa mục đích theo quy định.

Người dân, doanh nghiệp có thể sử dụng một số loại đất kết hợp nhiều mục tiêu, qua đó khai thác tối ưu nguồn lực đất đai. Đối với Nhà nước, quy định về đất đa mục đích ngoài việc giải phóng nguồn lực đất đai còn góp phần tăng nguồn thu ngân sách, thông qua việc thu khoản tiền từ đất đa mục đích.

Quy định đất đa mục đích cũng là cơ sở để hợp pháp hóa mô hình du lịch nông nghiệp và các hoạt động thương mại, dịch vụ trên đất nông nghiệp. Sẽ không còn tình trạng xây dựng homestay, farmstay "chui" trên đất nông nghiệp diễn ra rầm rộ như những năm qua. Những vùng đất nông nghiệp ven đô thị không sử dụng lâu năm cũng sẽ dễ dàng sử dụng vào các mục đích khác theo quy định.
<div class="VCSortableInPreviewMode" data-layout="default" data-backgroundcolor="#bda573" data-bordercolor="#E5E5E5" data-textcolor="#333">
<div class="quote-content has-author has-border">Luật Đất đai 2024 đã có thay đổi căn bản, cho phép một số loại đất được sử dụng đa mục đích. Người dân, doanh nghiệp có thể sử dụng một số loại đất kết hợp nhiều mục tiêu, qua đó khai thác tối ưu nguồn lực đất đai và đóng góp cho ngân sách Nhà nước - <span class="q-name">Theo LS. Phạm Thanh Tuấn</span></div>
</div>
<i>PV: Để cá nhân, doanh nghiệp không phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện, Khoản 2, Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành mới đây đã quy định phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Ông có đánh giá gì về những hướng dẫn này?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn: </b>Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định khá rõ ràng về phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích, giải tỏa được cơ bản thắc mắc mà doanh nghiệp đặt ra trước khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành. Như diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích; Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước; Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính…
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="680"><img id="img_108567809486905344" class="lightbox-content" title="LS. Phạm Thanh Tuấn: Nhiều hoạt động khai thác đất nông nghiệp được &quot;danh chính ngôn thuận&quot;- Ảnh 3." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/j5apnwmjpg-17243003637722013107169.jpg" alt="Theo Nghị định 102, đất nông nghiệp được kết hợp xây dựng homestay, farmstay, nhưng có quy định về quy mô, tính chất, dễ tháo dỡ. (Ảnh minh họa)" width="680" height="383" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/j5apnwmjpg-17243003637722013107169.jpg" /> Theo Nghị định 102, đất nông nghiệp được kết hợp xây dựng homestay, farmstay, nhưng có quy định về quy mô, tính chất, dễ tháo dỡ. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
Những quy định trên cũng giải tỏa được thắc mắc mà doanh nghiệp đặt ra trước khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành. Nếu Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về cơ quan phê duyệt phương án sử dụng đất đa mục đích thì Nghị định 102 đã quy định rõ, thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích là UBND cấp huyện (với cá nhân) và UBND cấp tỉnh (với tổ chức).

Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

<i>PV: Mặc dù vậy, một số điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích vẫn dừng lại ở hướng dẫn chung, như điểm c, khoản 2, Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định: "Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có... tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ", mà không có dẫn giải kèm theo. Theo ông, liệu điều này có làm khó doanh nghiệp và dẫn đến nảy sinh những bất cập trong quá trinh thực hiện?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn:</b> Về cơ bản, những hướng dẫn tại Nghị định 102 liên quan đến việc quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã hợp lý, còn chi tiết sẽ còn phụ thuộc vào các quy chuẩn của Luật Xây dựng.

Các vấn đề chi tiết hơn sẽ có trong hồ sơ đăng ký sử dụng đất đa mục đích khi cá nhân nộp hồ sơ lên UBND huyện hoặc tổ chức gửi hồ sơ tới UBND tỉnh. Doanh nghiệp, cá nhân phải làm rõ trong phương án sử dụng đất đa mục đích. Nghị định 102 có yêu cầu, trong hồ sơ xin sử dụng đất đa mục đích, cá nhân, tổ chức phải trình bày phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng, gồm công trình xây dựng mới, công trình cải tạo công trình có sẵn; Phương án tháo dỡ công trình, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp.

Đồng thời, cam kết thực hiện các biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.

Còn đứng ở góc độ luật, thì khó làm rõ hơn được vì bối cảnh, mục đích sử dụng đất rất đa dạng và mỗi thửa đất có đặc điểm riêng. Khi góp ý cho dự thảo Nghị định 102, chúng tôi cũng cố gắng làm rõ điểm này nhưng về cơ bản rất khó để lượng hóa và quy định chi tiết hơn.
<h2><b>Lo ngại biến động ở phân khúc đất nông nghiệp?</b></h2>
<i>PV: Trở lại với việc Luật Đất đai mới mở đường cho việc sử dụng đất kết hợp đất đa mục đích. Đây là một thay đổi lớn, quan trọng, nhưng cũng dấy lên lo ngại về hệ lụy gom đất nông nghiệp, đất lúa hay biến tướng trong việc sử dụng đất, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn: </b>Trước hết, chúng ta phải khẳng định, đất đa mục đích không phải là loại đất mới, cũng không nằm trong danh mục phân loại đất theo Luật Đất đai. Đất đa mục đích chỉ thuần túy sử dụng cho nhiều loại đất khác nhau và việc cho người dân sử dụng đất đa mục đích không có nghĩa là cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người dân cần hiểu rõ điều này.

Bên cạnh đó, Nghị định 102 cũng đã quy định cơ bản điều kiện để sử dụng đất đa mục đích. Trong đó, có việc khống chế diện tích sử dụng vào mục đích khác không quá 50% và đối với đất nông nghiệp còn phải đảm bảo khôi phục về tình trạng ban đầu. Như vậy sẽ khó có thể dẫn tới tình trạng thu gom đất nông nghiệp để sử dụng đa mục đích.

Hơn nữa, chúng ta đã có nhiều công cụ để quản lý, như công cụ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chuyên ngành… nên việc chuyển mục đích sử dụng đất sau khi gom đất nông nghiệp, đất lúa sẽ không đơn giản. Vì vậy, đây là quy định đột phá, "lợi nhiều hơn hại", quan trọng là vấn đề thực thi chặt chẽ.
<div class="VCSortableInPreviewMode" data-layout="middle-left" data-backgroundcolor="#c0bfbf" data-bordercolor="#E5E5E5" data-textcolor="#333">
<div class="quote-author-info"><span class="q-name">LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản</span></div>
<div class="quote-content has-author has-border">Đất đa mục đích không phải là một hình thức chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, chúng ta đã có nhiều công cụ để quản lý, như công cụ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chuyên ngành… nên việc chuyển mục đích sử dụng đất sau khi gom đất nông nghiệp, đất lúa sẽ không đơn giản.</div>
</div>
<i>PV: Cùng với việc "rộng đường" cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích, Luật Đất đai có thêm quy định đột phá cho lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, khi cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp</i>. <i>Điều này cũng khiến dư luận lo ngại tình trạng gom đất nông nghiệp "chờ thời", thưa ông?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn:</b> Thực ra đây không phải quy định mới, Luật Đất đai 2013 đã quy định hạn mức nhận chuyển nhượng là 10 lần, đến Luật Đất đai 2024, hạn mức này được nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Đồng thời, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Những quy định này rất có ý nghĩa trong việc tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hay sử dụng không hiệu quả do manh mún.

Còn với lo ngại, việc nâng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới hệ lụy đầu cơ đất nông nghiệp, đất lúa để "phân lô, bán nền" hay mong được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, thì tôi nghĩ đó sẽ là "canh bạc rủi ro" khi áp dụng Luật Đất đai mới.

Cụ thể, Luật Đất đai lần nay chỉ điều chỉnh hạn mức nhận chuyển nhượng, chứ không phải hạn mức giao đất. Về bồi thường, Luật có quy định nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì người thu hồi đất nông nghiệp mới có thể được bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất khác mục đích. Nghĩa là không phải ai cũng thuộc diện được bồi thường như mong muốn.

Đối với phương án mua đất nông nghiệp, sau đó chuyển mục đích sang đất ở để bán sẽ khó hơn bởi các quy định trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất và các quy định liên quan đã chặt chẽ hơn. Ví dụ, nếu đất nông nghiệp, đất trồng lúa không sử dụng trong thời hạn 12 tháng sẽ có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi. Nhìn chung, Luật và các văn bản dưới luật đã quy định khá chặt chẽ, nhằm hạn chế tối đa tình trạng "tích trữ" đất nhưng không sử dụng hiệu quả hay để hoang hóa. Những chính sách dành cho lĩnh vực nông nghiệp ở lần sửa luật này rất tích cực.

Có thể đề cập thêm, Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên có quy định về "Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung" tại Điều 194; cho phép các nhà đầu tư hạ tầng đầu tư mặt bằng (nhà nước hỗ trợ thu hồi đất), để các doanh nghiệp có địa điểm sản xuất - kinh doanh tập trung. Có thể nói, Luật Đất đai 2024 có nhiều chính sách rất đột phá, tích cực đối với lĩnh vực nông nghiệp, qua đó giúp nâng cao giá trị kinh tế, phát triển nền nông nghiệp Việt Nam. Cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Qua đó, sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang chậm phát triển.

<i>PV: Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!</i>

Xem toàn văn Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại đây

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Reatimes, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://reatimes.vn/ls-pham-thanh-tuan-nhieu-hoat-dong-khai-thac-dat-nong-nghiep-duoc-danh-chinh-ngon-thuan-202240822113658458.htm</em></p>

đất nông nghiệp

khai thác

tác động tích cực

LS. Phạm Thanh Tuấn: Nhiều hoạt động khai thác đất nông nghiệp được "danh chính ngôn thuận"

Tây Nam

Huyện Hoài Đức

Hiển thị

Hoàng Trung Hiếu

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Nhà trong hẻm 35.6m²</mark>

Bán Nhà trong hẻm 35.6m²

Chưa giao dịch

Nhà trong hẻm

Xã Vân Canh

Đông Nam

Quận 4

Dương Thị Hoàng Oanh

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">75m2 mặt tiên 2 🏬 sông, tâm của tt tài chính, dt lớn, sổ hồng, lh: 09382*****</mark>

75m2 mặt tiên 2 🏬 sông, tâm của tt tài chính, dt lớn, sổ hồng, lh: 09382*****

Căn hộ chung cư

Phường 18

Thành phố Dĩ An

Quyết Nguyễn

Tỉnh Bình Dương

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chính chủ cần bán nhanh lô đất mặt tiền 🏤 kd sầm uất nhất</mark>

Chính chủ cần bán nhanh lô đất mặt tiền 🏤 kd sầm uất nhất

Đất nền riêng lẻ

Phường Đông Hòa

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Nhà trong hẻm 40m²</mark>

Bán Nhà trong hẻm 40m²

Thành phố Nam Định

Trần Đức Tiến

Tỉnh Nam Định

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Đất nền riêng lẻ 66m²</mark>

Bán Đất nền riêng lẻ 66m²

Xã Lộc An

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Nguon luc dat dai

Chuyên trang Tin Tức