<strong>Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa đã chỉ ra những điểm mới quan trọng góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tại Diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển" diễn ra ngày 16/11.</strong>

Theo Thứ trường Bộ TN&amp;MT Nguyễn Thị Phương Hoa, Luật Đất đai 2024 được quyết nghị có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đưa những nội dung mới mang tính đột phá của Luật sớm đi vào cuộc sống, góp phần thực hiện mục tiêu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cũng như tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước. Các quy định mới trong ba đạo luật này đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành. Đồng thời có nhiều quy định mang tính đột phá, đổi mới, tiến bộ, góp phần ổn định chính trị, an sinh xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và doanh nghiệp, minh bạch trong việc tiếp cận đất đai, quản lý thị trường bất động sản, nhà ở, được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1500"><img id="img_124233172235468800" class="lightbox-content" title="Luật Đất đai 2024 góp phần giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/11/16/thu-truong-nguyen-thi-phuong-hoa-bo-tn-mt-1-1731770186785847126321.jpg" alt="Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa đánh giá những tác động của luật mới đến sự phát triển minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản." width="1500" height="959" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/11/16/thu-truong-nguyen-thi-phuong-hoa-bo-tn-mt-1-1731770186785847126321.jpg" /> Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa đánh giá những tác động của luật mới đến sự phát triển minh bạch và bền vững của thị trường bất động sản.</div>

</div></figure>
Theo Thứ trưởng, Luật Đất đai 2024 đã đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giờ đây chỉ tập trung xác định diện tích một số loại đất trọng yếu như đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất quốc phòng, đất an ninh. Đối với các loại đất khác, quyền quyết định quy hoạch đã được phân cấp cho cấp tỉnh, từ đó tạo ra sự chủ động và linh hoạt trong điều hành kinh tế - xã hội tại các địa phương.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 có những quy định mới về kế hoạch sử dụng đất. Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lập lồng ghép và phê duyệt cùng với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã giảm bớt quy trình lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất và phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai tại các địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án bất động sản.

Luật Đất đai cũng đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chính quyền địa phương để chủ động trong phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng "cắt bỏ" các khâu trung gian trong quản lý đất đai. Cụ thể, Luật đã bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ban quản lý Khu kinh tế, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Đồng thời, Luật cũng đơn giản hóa thủ tục hành chính bằng cách quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc thực hiện các bước công việc, đồng thời miễn thủ tục đối với trường hợp người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất. Việc này sẽ rút ngắn nhiều thời gian để được tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân...

Ngoài ra, về phương thức tiếp cận đất đai, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng, đa dạng, linh hoạt, phụ thuộc vào tình hình thực tế triển khai và đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư.

Cụ thể, Luật duy trì các phương thức tiếp cận đất đai mang tính hỗ trợ, thúc đẩy đầu tư như: giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời, Luật bổ sung thêm những phương thức mới mang nguyên tắc thị trường, dựa trên sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, đảm bảo tính công bằng, minh bạch như: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, hay phương thức tạo sự chủ động cho doanh nghiệp như thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc cho phép người đang có quyền sử dụng đất thực hiện các dự án bất động sản.

Đặc biệt, Luật cũng cho phép giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. "Với quy định mới của Luật sẽ tháo gỡ các khó khăn vướng mắc tại địa phương, đặc biệt là các dự án mới có sử dụng đất, cân bằng chính sách an sinh xã hội với phát triển kinh tế, góp phần quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội đất nước", Thứ trưởng nhấn mạnh.

Song song với việc tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận đất đai, Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa chỉ ra, Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh về việc cụ thể hơn quyền của người sử dụng đất, thể chế tinh thần về “thương mại hóa quyền sử dụng đất” được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đề ra. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng khi đáp ứng đủ điều kiện; cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết thêm, Luật Đất đai 2024 còn bảo vệ quyền lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu là công dân Việt Nam được hưởng đầy đủ quyền và nghĩa vụ như các cá nhân trong nước khi sử dụng đất. Nếu là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không cần phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản mà bên chuyển nhượng dự án và bên nhận chuyển nhượng dự án đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Không chỉ vậy, theo Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa, một trong những điểm đột phá quan trọng khác của Luật Đất đai 2024 là việc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Theo đó, hệ thống này sẽ được xây dựng tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước.

Hệ thống này không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước mà còn kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, tạo nền tảng cho việc phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số. Luật Đất đai 2024 quy định rõ, đến năm 2025, Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai sẽ được đưa vào vận hành, khai thác. "Điều này sẽ góp phần công khai, minh bạch thông tin đất đai, giúp các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với các thông tin chính thống", Thứ trưởng cho biết.

"Những điểm mới quan trọng nêu trên sẽ góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản", Thứ trưởng Nguyễn Thị Phương Hoa nhấn mạnh.

Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với các cơ quan liên quan để trình Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8 ngày sẽ tiếp tục góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển thị trường bất động sản.

Không chỉ chủ động trong việc xây dựng và trình Quốc hội thông qua Nghị quyết mới, Bộ Tài nguyên và Môi trường còn tích cực trong việc tuyên truyền, phổ biến <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dau-gia-dat-la-gi-dieu-kien-tham-gia-dau-gia-dat-theo-luat-dat-dai/">Luật Đất đai 2024</a>.

Thứ trưởng nhấn mạnh: "Ngay sau khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tập trung tuyên truyền, phổ biến các nội dung mới của Luật đến người dân, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước. Mục tiêu của chúng tôi là tạo ra sự thống nhất trong việc triển khai và thực hiện, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai mà Luật Đất đai năm 2024 đã đề ra".
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/luat-dat-dai-2024-gop-phan-giai-phong-nguon-luc-thuc-day-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-202241116221846368.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

thị trường bất động sản

luật nhà ở

Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai mới

nguồn lực đất đai

Thứ trưởng Bộ TN&amp;MT Nguyễn Thị Phương Hoa

Luật Đất đai 2024 góp phần giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

<strong>Các địa phương cần lưu ý quy định chuyển tiếp, thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.</strong>

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi đến các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024 (sau hơn hai tháng luật này có hiệu lực thi hành, kể từ ngày 1/8/2024).

Báo cáo nhấn mạnh, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả. Việc phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng, công tác thu hồi đất, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận, hoạt động lấn biển,… đã tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh tiến độ xây dựng công trình và giải ngân vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, qua theo dõi, nắm bắt tình hình, phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương, việc tổ chức thi hành còn có một số vướng mắc nổi lên liên quan đến công tác điều chỉnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/de-xuat-xay-dung-bang-gia-dat-den-tung-thua-dat-chuan/">bảng giá đất</a> và đấu giá quyền sử dụng đất.

<strong>Vướng mắc trong xây dựng bảng giá đất là do khâu tổ chức thực thi chưa tốt</strong>

Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: "Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giả đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương''.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường lưu ý, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lường, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 - 2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần đầu đưa ra lấy ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp thì giá đất tại một số khu vực có sự thay đổi lớn, tăng đột biến so với giá đất trong bảng giá đất hiện hành. Thậm chí 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có vị trí có mức tăng giá đến 51 lần. Điều này dẫn đến sự phản ứng của người dân, doanh nghiệp là các đối tượng chịu tác động, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chỉnh đối với các trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="2560"><img id="img_119649398832742400" class="lightbox-content" title="Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tránh cú sốc tăng giá đột biến trong xây dựng bảng giá đất mới- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/10/22/ho-chi-minh-city-13-1-17295844724061994040647.jpg" alt="Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. (Ảnh minh họa: 1.6 Media)" width="2560" height="1100" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/22/ho-chi-minh-city-13-1-17295844724061994040647.jpg" /> Tại TP.HCM, thực hiện quy định của Luật Đất đai, UBND TP đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất và đã nảy sinh nhiều bất cập. (Ảnh minh họa: 1.6 Media)</div>

</div></figure>
Từ câu chuyện của TP.HCM, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay. Thực tế cho thấy, đối với các địa phương có sự điều chỉnh bảng giá đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng giá đất thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Qua theo dõi của Bộ này cho thấy, có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thường xuyên điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất hàng năm khi có sự biến động giá đất thực tế theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 (trong đó có 07 địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất sau ngày 01/8/2024); trong khi đó, có 23 tỉnh, thành phố chỉ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất 01 lần và có 11 tỉnh không thực hiện điều chỉnh bảng giá đất từ năm 2020 đến nay.

Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất hiện hành đã được Luật Đất đai và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất quy định đầy đủ, chi tiết, đảm bảo để các địa phương thực hiện mà không có vướng mắc.

Ngày 14/10/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức làm việc với 21 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để trao đổi, thảo luận, hướng dẫn, giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định về giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo việc sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền (bao gồm các định mức kinh tế - kỹ thuật) để kịp thời áp dụng, triển khai thực hiện; chủ động các điều kiện cần thiết để tổ chức thi hành Luật Đất đai; tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo công tác tổ chức thực hiện để hạn chế những bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.

"Như vậy, việc một số địa phương phản ánh có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai liên quan đến bảng giá đất là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt, bao gồm việc không thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 trong giai đoạn trước đây, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành", Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

<strong>Nhiều người bỏ cọc sau khi đấu giá đất</strong>

Cũng tại Báo cáo, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ở một số địa phương, công tác đấu giá quyền sử dụng đất xuất hiện tình trạng chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, gây dư luận xấu và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra, rà soát và chỉ ra một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

<i>Thứ nhất</i> là do, việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

<i>Thứ hai</i>, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh; trong đó, sau khi đấu giá một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt tại một số địa phương.

Cụ thể, tại huyện Thanh Oai, sau phiên đấu giá 68 lô đất tại khu ngõ 3 thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 11/8, với giá trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, đến nay chỉ có 12 người nộp tiền. Số người trúng đấu giá nhưng chưa nộp tiền chiếm tới 56 người, tương đương khoảng 80% tổng số thửa đất được mang ra đấu giá.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại huyện Hoài Đức. Theo đó, 19 thửa đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên được đấu giá với mức giá lên tới 133 triệu đồng/m2, thu hút người dân thức xuyên đêm để tham gia. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn 8 thửa đất (chiếm 42,1%) người trúng đấu giá chưa nộp tiền theo quy chế.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="2560"><img id="img_118753575119114240" class="lightbox-content" title="Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tránh cú sốc tăng giá đột biến trong xây dựng bảng giá đất mới- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/10/17/dat-nen-1-17291573134001068038725.jpg" alt="Nhiều lô đất đấu giá tại khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức chưa nộp tiền theo quy định. (Ảnh: Thảo Bùi)" width="2560" height="1440" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/17/dat-nen-1-17291573134001068038725.jpg" /> Nhiều lô đất đấu giá tại khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức chưa nộp tiền theo quy định. (Ảnh: Thảo Bùi)</div>

</div></figure>
<i>Thứ ba</i> là các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

<i>Thứ tư</i> là có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm, dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

"Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024", Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Trong thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục theo dõi sát sao việc triển khai thi hành Luật Đất đai trên phạm vi cả nước; tổng hợp các khó khăn, vướng mắc từ các bộ, ngành, địa phương và hướng dẫn, phối hợp để tháo gỡ, giải quyết; nếu phát hiện vấn đề vướng mắc từ cơ chế, chính sách, Bộ sẽ phối hợp cùng các cơ quan có liên quan kịp thời báo cáo và tham mưu với cấp có thẩm quyền các giải pháp để chính sách, pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai cho phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/bo-tai-nguyen-va-moi-truong-tranh-cu-soc-tang-gia-dot-bien-trong-xay-dung-bang-gia-dat-moi-20224102214254401.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

Đấu giá đất

bộ tài nguyên &amp; môi trường

bảng giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tránh cú sốc tăng giá đột biến trong xây dựng bảng giá đất mới

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Bộ TN&amp;MT đang dự thảo Thông tư quy định chi tiết xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" data-lg-id="28c640b8-2b8c-44cf-abef-5022bc935c30">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="600"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" alt="Cần lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất. Ảnh: ĐT" width="600" height="423" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/banggiadat.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="10637" /> Cần lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất. Ảnh: ĐT</div></figure>
Bộ TN&amp;MT cho biết, ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, trong đó quy định về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể quy định; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Theo đó, Bộ TN&amp;MT có trách nhiệm quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Theo Bộ TN&amp;MT, hiện nay, chưa có quy định cụ thể về xây dựng <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-bang-cong-cu-thue/">bảng giá đất</a> đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Do đó, để phù hợp với Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật cũng như thực tiễn yêu cầu của công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng và ban hành Thông tư là rất cần thiết.

Bộ TN&amp;MT đề xuất dự thảo Thông tư quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn với các quy định cụ thể về: Đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn; thu thập, tổng hợp thông tin về đặc tính thửa đất; xác định vùng giá trị; căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh; rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể…

Theo dự thảo, căn cứ vào kết quả tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, bổ sung lớp dữ liệu về giao thông lên bản đồ địa chính số; xác định các điểm trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, cơ sở thể dục, thể thao, cơ sở ý tế, công viên, khu vui chơi giải trí trên bản đồ địa chính số.

Việc thiết lập vùng giá trị thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" data-lg-id="e545b8f0-deb7-47e2-8dbe-ebfa717259bf">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1280"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" alt="Chưa có quy định cụ thể về xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Ảnh: LV" width="1280" height="960" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/02/z4511936672195_c95e4778390b238dd1fb19b724735b95-1-.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="10639" /> Chưa có quy định cụ thể về xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Ảnh: LV</div></figure>
Vùng giá trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số, cụ thể như sau: Ranh giới vùng giá trị thể hiện bằng nét liền, màu đỏ; sử dụng mã ký hiệu các loại đất và đánh số vùng giá trị đất; màu sắc vùng giá trị đất sau khi xác định được khoảng giá: các vùng giá trị có cùng khoảng giá thì cùng màu, vùng có khoảng giá cao màu đậm hơn vùng có khoảng giá thấp.

Theo dự thảo, cần thống kê tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước của các thửa đất chuẩn trong từng vùng giá trị.

Dự thảo nêu rõ, tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ dữ liệu tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, tổng hợp thông tin giá đất đầu vào, sử dụng phân tích thống kê để xác đinh cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, kết quả xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng phân tích thống kê theo quy định trên, tổ chức thực hiện định giá đất phân tích, đánh giá và dự thảo bảng tỷ lệ so sánh.

Tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát ý kiến chuyên gia về dự thảo bảng tỷ lệ so sánh bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp hoặc tổ chức hội thảo lấy ý kiến; tổng hợp ý kiến và đề xuất bảng tỷ lệ so sánh trong Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

Trên cơ sở kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, tổ chức thực hiện định giá đất xác định mức chênh lệch giá đất của các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị, mức chênh lệch giá đất của các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị.

Tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát, lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị so với các thửa đất tương đồng nhất định đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước; sự phù hợp của các mức các mức chênh lệch giá quy định trên.

Tổ chức thực hiện định giá đất tổng hợp ý kiến, rà soát, hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.

Trước đó, chia sẻ với <i>Diễn đàn Doanh nghiệp</i>, Thứ trưởng Bộ TN&amp;MT Lê Minh Ngân cho rằng, các địa phương trong quá trình điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cần xem xét một cách thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ. Cụ thể, cần phải phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương. Đồng thời đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất.

Ngoài ra, các địa phương cũng phải lấy ý kiến đơn vị có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Qua đó đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/de-xuat-xay-dung-bang-gia-dat-den-tung-thua-dat-chuan-10143001.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

thửa đất

Bộ TN&amp;MT

Đề xuất xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất chuẩn

<strong>Những bất cập, chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, trong đó có sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan đã và đang để lại những hệ lụy nhất định cho thị trường. Đây cũng đã là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng các địa phương chưa thống nhất cách hiểu khi áp dụng văn bản luật. Đến nay, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là đã có đột phá trong việc thống nhất với các luật liên quan.</strong>

<b>Luật </b><b>Đ</b><b>ất đai với Luật Lâm nghiệp 2017</b>

Thời gian qua, không ít dự án phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương trên cả nước gặp khó khăn, vướng mắc trong việc chuyển mục đích sử dụng rừng để triển khai các dự án. Khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua hồi tháng 1/2024, ngay trong Điều 248 đã đặt ra yêu cầu phải sửa đổi những vướng mắc trong Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới.

Chia sẻ với <b><i>Reatimes</i></b>, LS. Phạm Thanh Tuấn cho biết, Điều 20 Luật Lâm nghiệp 2017 trước đây quy định thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác theo các mức diện tích khác nhau.

Quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp 2017 với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai 2024 chưa tương thích. Trong thực tế, khi chuyển mục đích sử dụng rừng thì đất rừng sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="777"><img id="img_113323202361049088" class="lightbox-content" title="Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan như thế nào?- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/07085a2-1726567910832995661683.jpg" alt="LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội." width="777" height="518" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/07085a2-1726567910832995661683.jpg" /> LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.</div>

</div></figure>
Để xử lý các bất cập trên, Điều 248 <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chinh-thuc-co-nghi-dinh-moi-ve-gia-dat-theo-luat-dat-dai-2024/">Luật Đất đai 2024</a> đã sửa đổi Điều 20 Luật Lâm nghiệp theo hướng: "<i>Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác, trừ trường hợp thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí</i>".

Mặt khác, để phù hợp với Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp huyện thu hồi đất (không phân biệt chủ thể sử dụng đất) trong các trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Điều 248 Luật Đất đai 2024 cũng đã sửa khoản 2 Điều 23 Luật Lâm nghiệp theo hướng UBND cấp huyện <i>thu hồi </i><i>rừng</i> đối với trường hợp <i>thu hồi </i><i>đất có rừng</i><i> </i>thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai.

"Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với việc chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai đã được đồng bộ, bảo đảm rõ ràng và hợp lý hơn đối với trường hợp thu hồi rừng luôn gắn với thu hồi đất có rừng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng rừng", LS. Phạm Thanh Tuấn nhận xét.

Một thay đổi đồng bộ lớn thứ hai, liên quan đến Điều 15 Luật Lâm nghiệp 2017 về căn cứ giao/cho thuê/ chuyển mục đích sử dụng rừng. Trước đây, Điều 15.1 Luật Lâm nghiệp quy định việc giao/thuê/chuyển mục đích sử dụng rừng phải phù hợp với kế hoạch giao rừng/cho thuê rừng/chuyển mục đích sử dụng rừng của UBND cấp huyện được duyệt; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được duyệt.

Nhưng Điều 248 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ giao/thuê/chuyển mục đích sử dụng rừng là: kế hoạch giao rừng, cho thuê rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác của UBND cấp huyện được UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được duyệt.

"Quy định tại Luật Lâm nghiệp 2017 dẫn đến cách hiểu 2 điều kiện kế hoạch giao/thuê/chuyển mục đích rừng và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đồng thời. Luật Đất đai mới đã làm rõ chỉ cần dựa theo 1 trong 2 tiêu chí trên, tránh cách hiểu máy móc để giao/thuê/chuyển mục đích rừng cần cả 2 điều kiện kế hoạch giao/thuê/chuyển mục đích rừng và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đồng thời", LS. Phạm Thanh Tuấn nói.

Thứ ba, Điều 20 Luật Lâm nghiệp quy định thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác: Quy định thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng, HĐND cấp tỉnh tùy thuộc vào quy mô diện tích.

Còn Điều 248 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng, trừ trường hợp thực hiện dự án do Quốc hội, Thủ tướng, HĐND cấp tỉnh chấp thuận đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư - PPP, Luật Dầu khí.

LS. Tuấn đánh giá, việc luật mới thống nhất thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích rừng về HĐND cấp tỉnh, đã xử lý bất cập về thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img id="img_113323402176774144" class="lightbox-content" title="Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan như thế nào?- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/dat-rung-san-xuat-co-bi-thu-hoi-khong2003185958-17265680058921026772892.jpg" alt="Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với việc chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai đã được đồng bộ. (Ảnh minh họa)" width="800" height="532" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/dat-rung-san-xuat-co-bi-thu-hoi-khong2003185958-17265680058921026772892.jpg" /> Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với việc chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai đã được đồng bộ. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
<b>Luật Đất đai với Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017</b>

Việc thu hồi các dự án có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước, thời gian qua thường phức tạp, kéo dài. Nguyên nhân là theo Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017 (Điều 36 khoản 3, Điều 86 khoản 2) yêu cầu khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất mà có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước thì trước khi thu hồi tài sản công là trụ sở phải có ý kiến của cơ quan tài chính.

Để xử lý vấn đề trên, LS. Phạm Thanh Tuấn cho biết, Điều 251 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi Luật Quản lý sử dụng tài sản công theo hướng khi thu hồi đất là trụ sở cơ quan nhà nước thì không phải lấy ý kiến của cơ quan tài chính.

Thêm vào đó, để thúc đẩy việc thu hồi, Luật Đất đai 2024 - Điều 83 khoản 3, cũng bổ sung quy định thu hồi đất theo Luật Đất đai là tài sản công thì không cần phải thực hiện sắp xếp tài sản công theo luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 tháo gỡ các vướng mắc thủ tục về tài sản công theo quy định của Luật Quản lý sử dụng tài sản công. Nhờ đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, nhất là dự án có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước "xen kẹt" trong dự án.

<b>Luật Đất đai với Luật Đầu tư 2020</b>

Từ ngày 1/8/2024, các dự án nhà ở thương mại (dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn) sẽ không còn hình thức chấp thuận nhà đầu tư. Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, đây là quy định mới để không còn tình trạng chấp thuận nhà đầu tư với các dự án nhà ở thương mại (dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn), để nhà đầu tư "trốn" được M3 (khoản tiền nộp ngân sách ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuộc tiêu chuẩn đánh giá về tài chính - thương mại liên quan đến hiệu quả đầu tư); bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư.

Trước đó, Điều 29 khoản 3 Luật Đầu tư 2020 quy định các dự án đấu giá/đấu thầu có một nhà đầu tư đăng ký/đáp ứng yêu cầu thì thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư.

Nhưng Điều 250 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư 2020 theo hướng chỉ chấp thuận nhà đầu tư với các dự án đấu thầu theo pháp luật ngành, lĩnh vực; mà đấu thầu theo pháp luật ngành, lĩnh vực áp dụng với dự án xã hội hóa (trong lĩnh vực thể thao, môi trường, văn hóa, y tế), dự án xây dựng nhà ở xã hội (Nghị định 23/2024/NĐ-CP)./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/luat-dat-dai-2024-dong-bo-voi-cac-luat-lien-quan-nhu-the-nao-202240917171626649.htm"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

đồng bộ Luật Đất đai 2024

LS. Phạm Thanh Tuấn

đồng bộ

luật liên quan

Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan như thế nào?

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định số 3521/QĐ-UBND thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất. Ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND Thành phố làm chủ tịch Hội đồng.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" data-lg-id="ef141032-253e-44ea-a3e9-ab08c18d76b0">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="640"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" alt="TP HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Ảnh: LV" width="640" height="480" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6088-trung-binh(1).jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="4222" /> TP HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Ảnh: LV</div></figure>
Các Phó Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất TP HCM gồm: ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP HCM và ông Nguyễn Hoàng Hải, Giám đốc Sở Tài chính. Ngoài ra, Hội đồng có 27 thành viên là lãnh đạo một số sở ngành, địa phương, ban quản lý.

Hội đồng thẩm định giá đất có nhiệm vụ thẩm định bảng giá đất theo quy định của pháp luật; được sử dụng con dấu của UBND TP HCM để hoạt động. Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP HCM quyết định thành lập tổ giúp việc của hội đồng.

Trong quá trình<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/su-khac-biet-co-ban-cua-tham-dinh-gia-va-dinh-gia-dat/"> thẩm định</a> bảng giá đất, Hội đồng mời Ủy ban MTTQ Việt Nam TP HCM và Hội Nông dân thành phố tham gia phản biện tại các phiên họp của hội đồng.

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký và thay thế quyết định số 4695 năm 2023 của UBND Thành phố về kiện toàn Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố. Hội đồng tự giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ, đồng thời báo cáo văn bản cho UBND Thành phố.

Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, các địa phương được phép áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/12026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và phải được xây dựng tiệm cận giá thị trường.

Trong đó, TPHCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá cũ như tại TP Thủ Đức tăng từ 10 - 15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10 - 20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15 - 30 lần.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" data-lg-id="4dcc9047-6c2d-41e5-b40b-e333959bc780">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" alt="Bảng giá đất đề xuất vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ảnh: LV" width="1920" height="1401" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/26/img_6663(1).jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="4224" /> Bảng giá đất đề xuất vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đề xuất và giá giao dịch thực tế. Ảnh: LV</div></figure>
Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP HCM cho biết, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ngoài ra, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Ví dụ, tại Quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu VNĐ/m² (so với 162 triệu VNĐ/m² hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu VNĐ/m² (so với 96,8 triệu VNĐ/m² hiện tại). Tương tự, Quận 4 có hệ số nhân 11.3 và Quận 5 là 5.58.

Theo bà Giang cho biết, cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với "hệ số K", do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai.

"Tựu chung, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc chuyển đổi dần dần, minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan là yếu tố thiết yếu để đảm bảo thành công lâu dài của hệ thống mới này" - bà Giang nhấn mạnh.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-lap-hoi-dong-tham-dinh-bang-gia-dat-10141050.html</em></p>

thẩm định

giá đất TP HCM

TP HCM lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất

<strong>Chia sẻ với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản khẳng định, Luật Đất đai 2024 có nhiều đột phá quan trọng trong lĩnh vực nông nghiệp, tác động tích cực đến thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang trầm lắng.</strong>

Lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đây là điều người dân, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, nhiều hoạt động sản xuất - kinh doanh hứa hẹn được "cởi trói", và tiềm năng đất đai được khai thác triệt để hơn, thay vì để hoang hóa do "không đúng mục đích sử dụng đất". Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi mang tính cơ bản trong lĩnh vực nông nghiệp. Vì thế, lĩnh vực này đang có hy vọng khởi sắc.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img alignLeft" data-style="align-left">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="753"><img id="img_108711252624302080" class="lightbox-content" title="LS. Phạm Thanh Tuấn: Nhiều hoạt động khai thác đất nông nghiệp được &quot;danh chính ngôn thuận&quot;- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/edit-z5086872803724c23b0e362d3d81db64c012993aedd4b0-17056595153541535586879-17243687618251893771127.jpeg" alt="LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản" width="753" height="635" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/edit-z5086872803724c23b0e362d3d81db64c012993aedd4b0-17056595153541535586879-17243687618251893771127.jpeg" /> LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản</div>

</div></figure>
<b>Tạo cơ sở pháp lý về sử dụng đất kết hợp đa mục đích</b>

<i>PV: Thưa ông, lần đầu tiên, Luật Đất đai 2024 quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, thông qua việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác (Điều 218). Ông có bình luận gì về điều này?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn:</b> Luật Đất đai 2013 không quy định về đất đa mục đích, mà chỉ quy định đất đơn mục đích - mỗi loại đất chỉ gắn với một mục đích cụ thể, trừ trường hợp quy định bổ sung đất hỗn hợp, đất xây dựng chung cư có thể sử dụng theo mục đích hỗn hợp thương mại - dịch vụ… Như vậy, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Muốn sử dụng vào mục đích khác thì nhà đầu tư phải làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không dễ dàng khi quy định yêu cầu nhà đầu tư phải có đề án cụ thể.

Có thể nói, Luật Đất đai 2013 chưa phủ sóng hết những tình huống sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong thực tế. Như việc người dân muốn xây dựng trang trại trên <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/nhung-diem-nguoi-dan-can-nam-ro-khi-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-len-dat-tho-cu/">đất nông nghiệp</a> thì có bị xem là chuyển mục đích sử dụng đất không.

Trước những bất cập, khó khăn đó, Luật Đất đai 2024 đã có thay đổi căn bản, cho phép một số loại đất được sử dụng đa mục đích. Đất nông nghiệp, đất công cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất mặt nước, đất cơ sở tôn giáo… đều có thể sử dụng đa mục đích theo quy định.

Người dân, doanh nghiệp có thể sử dụng một số loại đất kết hợp nhiều mục tiêu, qua đó khai thác tối ưu nguồn lực đất đai. Đối với Nhà nước, quy định về đất đa mục đích ngoài việc giải phóng nguồn lực đất đai còn góp phần tăng nguồn thu ngân sách, thông qua việc thu khoản tiền từ đất đa mục đích.

Quy định đất đa mục đích cũng là cơ sở để hợp pháp hóa mô hình du lịch nông nghiệp và các hoạt động thương mại, dịch vụ trên đất nông nghiệp. Sẽ không còn tình trạng xây dựng homestay, farmstay "chui" trên đất nông nghiệp diễn ra rầm rộ như những năm qua. Những vùng đất nông nghiệp ven đô thị không sử dụng lâu năm cũng sẽ dễ dàng sử dụng vào các mục đích khác theo quy định.
<div class="VCSortableInPreviewMode" data-layout="default" data-backgroundcolor="#bda573" data-bordercolor="#E5E5E5" data-textcolor="#333">
<div class="quote-content has-author has-border">Luật Đất đai 2024 đã có thay đổi căn bản, cho phép một số loại đất được sử dụng đa mục đích. Người dân, doanh nghiệp có thể sử dụng một số loại đất kết hợp nhiều mục tiêu, qua đó khai thác tối ưu nguồn lực đất đai và đóng góp cho ngân sách Nhà nước - <span class="q-name">Theo LS. Phạm Thanh Tuấn</span></div>
</div>
<i>PV: Để cá nhân, doanh nghiệp không phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện, Khoản 2, Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành mới đây đã quy định phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Ông có đánh giá gì về những hướng dẫn này?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn: </b>Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định khá rõ ràng về phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích, giải tỏa được cơ bản thắc mắc mà doanh nghiệp đặt ra trước khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành. Như diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích; Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước; Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính…
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="680"><img id="img_108567809486905344" class="lightbox-content" title="LS. Phạm Thanh Tuấn: Nhiều hoạt động khai thác đất nông nghiệp được &quot;danh chính ngôn thuận&quot;- Ảnh 3." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/j5apnwmjpg-17243003637722013107169.jpg" alt="Theo Nghị định 102, đất nông nghiệp được kết hợp xây dựng homestay, farmstay, nhưng có quy định về quy mô, tính chất, dễ tháo dỡ. (Ảnh minh họa)" width="680" height="383" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/j5apnwmjpg-17243003637722013107169.jpg" /> Theo Nghị định 102, đất nông nghiệp được kết hợp xây dựng homestay, farmstay, nhưng có quy định về quy mô, tính chất, dễ tháo dỡ. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
Những quy định trên cũng giải tỏa được thắc mắc mà doanh nghiệp đặt ra trước khi Nghị định 102/2024/NĐ-CP ban hành. Nếu Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về cơ quan phê duyệt phương án sử dụng đất đa mục đích thì Nghị định 102 đã quy định rõ, thẩm quyền phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích là UBND cấp huyện (với cá nhân) và UBND cấp tỉnh (với tổ chức).

Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

<i>PV: Mặc dù vậy, một số điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích vẫn dừng lại ở hướng dẫn chung, như điểm c, khoản 2, Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có quy định: "Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có... tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ", mà không có dẫn giải kèm theo. Theo ông, liệu điều này có làm khó doanh nghiệp và dẫn đến nảy sinh những bất cập trong quá trinh thực hiện?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn:</b> Về cơ bản, những hướng dẫn tại Nghị định 102 liên quan đến việc quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã hợp lý, còn chi tiết sẽ còn phụ thuộc vào các quy chuẩn của Luật Xây dựng.

Các vấn đề chi tiết hơn sẽ có trong hồ sơ đăng ký sử dụng đất đa mục đích khi cá nhân nộp hồ sơ lên UBND huyện hoặc tổ chức gửi hồ sơ tới UBND tỉnh. Doanh nghiệp, cá nhân phải làm rõ trong phương án sử dụng đất đa mục đích. Nghị định 102 có yêu cầu, trong hồ sơ xin sử dụng đất đa mục đích, cá nhân, tổ chức phải trình bày phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng, gồm công trình xây dựng mới, công trình cải tạo công trình có sẵn; Phương án tháo dỡ công trình, khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp.

Đồng thời, cam kết thực hiện các biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.

Còn đứng ở góc độ luật, thì khó làm rõ hơn được vì bối cảnh, mục đích sử dụng đất rất đa dạng và mỗi thửa đất có đặc điểm riêng. Khi góp ý cho dự thảo Nghị định 102, chúng tôi cũng cố gắng làm rõ điểm này nhưng về cơ bản rất khó để lượng hóa và quy định chi tiết hơn.
<h2><b>Lo ngại biến động ở phân khúc đất nông nghiệp?</b></h2>
<i>PV: Trở lại với việc Luật Đất đai mới mở đường cho việc sử dụng đất kết hợp đất đa mục đích. Đây là một thay đổi lớn, quan trọng, nhưng cũng dấy lên lo ngại về hệ lụy gom đất nông nghiệp, đất lúa hay biến tướng trong việc sử dụng đất, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn: </b>Trước hết, chúng ta phải khẳng định, đất đa mục đích không phải là loại đất mới, cũng không nằm trong danh mục phân loại đất theo Luật Đất đai. Đất đa mục đích chỉ thuần túy sử dụng cho nhiều loại đất khác nhau và việc cho người dân sử dụng đất đa mục đích không có nghĩa là cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người dân cần hiểu rõ điều này.

Bên cạnh đó, Nghị định 102 cũng đã quy định cơ bản điều kiện để sử dụng đất đa mục đích. Trong đó, có việc khống chế diện tích sử dụng vào mục đích khác không quá 50% và đối với đất nông nghiệp còn phải đảm bảo khôi phục về tình trạng ban đầu. Như vậy sẽ khó có thể dẫn tới tình trạng thu gom đất nông nghiệp để sử dụng đa mục đích.

Hơn nữa, chúng ta đã có nhiều công cụ để quản lý, như công cụ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chuyên ngành… nên việc chuyển mục đích sử dụng đất sau khi gom đất nông nghiệp, đất lúa sẽ không đơn giản. Vì vậy, đây là quy định đột phá, "lợi nhiều hơn hại", quan trọng là vấn đề thực thi chặt chẽ.
<div class="VCSortableInPreviewMode" data-layout="middle-left" data-backgroundcolor="#c0bfbf" data-bordercolor="#E5E5E5" data-textcolor="#333">
<div class="quote-author-info"><span class="q-name">LS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản</span></div>
<div class="quote-content has-author has-border">Đất đa mục đích không phải là một hình thức chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, chúng ta đã có nhiều công cụ để quản lý, như công cụ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch chuyên ngành… nên việc chuyển mục đích sử dụng đất sau khi gom đất nông nghiệp, đất lúa sẽ không đơn giản.</div>
</div>
<i>PV: Cùng với việc "rộng đường" cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích, Luật Đất đai có thêm quy định đột phá cho lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, khi cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp</i>. <i>Điều này cũng khiến dư luận lo ngại tình trạng gom đất nông nghiệp "chờ thời", thưa ông?</i>

<b>LS. Phạm Thanh Tuấn:</b> Thực ra đây không phải quy định mới, Luật Đất đai 2013 đã quy định hạn mức nhận chuyển nhượng là 10 lần, đến Luật Đất đai 2024, hạn mức này được nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Đồng thời, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Những quy định này rất có ý nghĩa trong việc tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hay sử dụng không hiệu quả do manh mún.

Còn với lo ngại, việc nâng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới hệ lụy đầu cơ đất nông nghiệp, đất lúa để "phân lô, bán nền" hay mong được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, thì tôi nghĩ đó sẽ là "canh bạc rủi ro" khi áp dụng Luật Đất đai mới.

Cụ thể, Luật Đất đai lần nay chỉ điều chỉnh hạn mức nhận chuyển nhượng, chứ không phải hạn mức giao đất. Về bồi thường, Luật có quy định nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì người thu hồi đất nông nghiệp mới có thể được bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất khác mục đích. Nghĩa là không phải ai cũng thuộc diện được bồi thường như mong muốn.

Đối với phương án mua đất nông nghiệp, sau đó chuyển mục đích sang đất ở để bán sẽ khó hơn bởi các quy định trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất và các quy định liên quan đã chặt chẽ hơn. Ví dụ, nếu đất nông nghiệp, đất trồng lúa không sử dụng trong thời hạn 12 tháng sẽ có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi. Nhìn chung, Luật và các văn bản dưới luật đã quy định khá chặt chẽ, nhằm hạn chế tối đa tình trạng "tích trữ" đất nhưng không sử dụng hiệu quả hay để hoang hóa. Những chính sách dành cho lĩnh vực nông nghiệp ở lần sửa luật này rất tích cực.

Có thể đề cập thêm, Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên có quy định về "Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung" tại Điều 194; cho phép các nhà đầu tư hạ tầng đầu tư mặt bằng (nhà nước hỗ trợ thu hồi đất), để các doanh nghiệp có địa điểm sản xuất - kinh doanh tập trung. Có thể nói, Luật Đất đai 2024 có nhiều chính sách rất đột phá, tích cực đối với lĩnh vực nông nghiệp, qua đó giúp nâng cao giá trị kinh tế, phát triển nền nông nghiệp Việt Nam. Cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Qua đó, sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp vốn đang chậm phát triển.

<i>PV: Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!</i>

Xem toàn văn Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại đây

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Reatimes, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://reatimes.vn/ls-pham-thanh-tuan-nhieu-hoat-dong-khai-thac-dat-nong-nghiep-duoc-danh-chinh-ngon-thuan-202240822113658458.htm</em></p>

đất nông nghiệp

khai thác

tác động tích cực

LS. Phạm Thanh Tuấn: Nhiều hoạt động khai thác đất nông nghiệp được "danh chính ngôn thuận"

<strong>Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực với nhiều điểm mới, trong đó đáng chú ý là căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư. Các trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi cũng được quy định rất chi tiết.</strong>
<h4><b>Căn cứ chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư</b></h4>
Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định: "Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là <i>quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu </i>theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng gồm: Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, từ 1/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.

<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chinh-thuc-co-nghi-dinh-moi-ve-gia-dat-theo-luat-dat-dai-2024/">Luật Đất đai 2024</a> cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, cần lưu ý chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Có thể thấy, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa được quy định nghiêm ngặt hơn, điều này sẽ hạn chế việc ồ ạt chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp.
<h4><b>Chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư có phải xin phép không?</b></h4>
Tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Ngoài ra, từ ngày 1/8/2024, nếu thuộc trường hợp sau sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở:

- Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài;

- Đã chuyển sang mục đích khác;

- Nay có nhu cầu chuyển thành đất ở;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="960"><img id="img_108604953029238784" class="lightbox-content" title="Những điểm người dân cần nắm rõ khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/8/22/edit-xay-dung-nha-tren-da-17243180739541359083765.jpeg" alt="Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. (Ảnh: Báo Lao động)" width="960" height="576" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/22/edit-xay-dung-nha-tren-da-17243180739541359083765.jpeg" /> Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. (Ảnh: Báo Lao động)</div>

</div></figure>
<h4><b>Thủ tục cho phép chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư</b></h4>
Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Với quy định mới, quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được linh hoạt hơn, giảm thiểu thủ tục hành chính, giúp người dân dễ dàng tiếp cận, sử dụng đất đai.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Reatimes, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://reatimes.vn/nhung-diem-nguoi-dan-can-nam-ro-khi-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-len-dat-tho-cu-202240822161734937.htm</em></p>

đất thổ cư

đất quy định

mục đích sử dụng

Những điểm người dân cần nắm rõ khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư

<strong>Lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội do các dự án này được miễn tiền sử dụng đất và giá nhà được xác định theo cơ chế thị trường.</strong>
<p class="align-justify">Nhiều ý kiến lo ngại rằng, việc tăng giá đất có thể đẩy giá nhà ở xã hội lên cao do chi phí đầu vào tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm hơn và khó thu hút đầu tư.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" data-lg-id="97f5e6ad-08b9-4cba-8de1-9ac937c90d4c">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" alt="Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội." width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm.png" data-src-mobile="" data-file-id="3451" /> Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội.</div></figure>
<h2>Bớt nỗi lo tăng giá nhà ở xã hội</h2>
<p class="align-justify">Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội. Theo ông Khiết, trong các yếu tố cấu thành giá nhà, tiền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ. Nhưng với nhà ở xã hội, đây lại không phải là thành phần do đó lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng không có cơ sở để cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ ảnh hưởng đến giá nhà ở xã hội.</p>
<p class="align-justify">Hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang xây dựng dự thảo bảng giá đất mới nhằm phù hợp với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8.</p>
<p class="align-justify">Theo dự thảo này, giá đất tại nhiều khu vực dự kiến tăng trung bình từ 5 - 10 lần, một số địa phương vùng ven có thể điều chỉnh tăng từ 15 - 50 lần so với hiện tại (chưa tính hệ số K, điều chỉnh giá đất gấp 3,5 lần). Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, nếu tính cả hệ số K, giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần so với Quyết định 02 và vẫn thấp hơn mặt bằng giá thị trường khoảng 30%.</p>
<p class="align-justify">Đối với quy định hiện hành, nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí khác. Theo đó, giá nhà phân khúc này được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm cả phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, tối đa không vượt quá 10% tổng chi phí xây dựng.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" data-lg-id="68a6f05b-e6c7-44d3-9cdf-5d068616a2e7">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" alt="Nhà ở xã hội tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới." width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/21/noxh-tphcm-1.png" data-src-mobile="" data-file-id="3452" /> Nhà ở xã hội tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới.</div></figure>
<p class="align-justify">Dự thảo <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-o-tp-hcm/">bảng giá đất</a> điều chỉnh đang được Sở Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các đơn vị có liên quan, trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thành phố, sau đó UBND TP.HCM xem xét phê duyệt.</p>
<p class="align-justify">Dự kiến bảng giá đất mới của thành phố nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, tuy nhiên cuối năm nay thành phố sẽ đánh giá lại để đảm bảo phù hợp với tình hình kinh tế. Từ đầu năm 2026, TP.HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.</p>

<h2>Kỳ vọng tăng thêm nguồn cung nhờ Luật mới</h2>
<p class="align-justify">Bên cạnh việc loại bỏ chi phí sử dụng đất, phân khúc nhà ở xã hội trên địa bàn còn được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới, góp phần giúp người dân dễ tiếp cận hơn với nhà ở giá rẻ.</p>
<p class="align-justify">Theo lãnh đạo Sở Xây dựng, phân khúc nhà ở xã hội sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn với Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực từ 1/8 và bổ sung thêm những ưu đãi dành cho chủ đầu tư.</p>
<p class="align-justify">Trước đây, khi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội và được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, họ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn thực hiện dự án. Song với quy định mới, điều này đã được tháo gỡ, cho phép chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.</p>
<p class="align-justify">Dữ liệu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm Hà Nội và TP.HCM vẫn thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở cho dù kế hoạch phát triển nhà ở của 2 thành phố được thực thi tối đa.</p>
<p class="align-justify">Để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội, VARS đề xuất tăng cường giám sát và đảm bảo thực hiện nghiêm túc gói tín dụng 140.000 tỷ đồng, đồng thời hoàn thiện cơ chế chính sách để thu hút thêm nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực này.</p>
<p class="align-justify">Cụ thể, việc ban hành đồng thời Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/N-CP từ ngày 1/8 đã và đang tạo ra một khung pháp lý hoàn chỉnh. Từ đó tạo điều kiện thuận lợi để các dự án nhà ở xã hội, nhất là ở các đô thị lớn, được triển khai nhanh chóng và hiệu quả hơn.</p>
<p class="align-justify">Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội, nhà nước cũng cần có một cơ chế giám sát chặt chẽ, tăng cường cung cấp quỹ đất tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, việc khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bình dân sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung và ổn định thị trường bất động sản.</p>
&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://diendandoanhnghiep.vn/bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-lam-tang-gia-nha-o-xa-hoi-10140832.html</em></p>

nhà ở xã hội

Sở Xây dựng TP.HCM

miễn

giảm tiền

Bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá nhà ở xã hội

<div class="news-detail-header">
<div class="news-detail-header-wrapper">
<p class="sapo"><strong>Quốc hội vừa chính thức thông qua việc cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó.</strong></p>

</div>
</div>

<div class="caption-img" id="attachment_24428" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-24428 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/DJI_20240115145529_0496_D.jpg" alt="" width="788" height="442" /> Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<div class="news-detail-body">
<div class="news-detail-body-wrapper">

<strong>Các luật có hiệu lực sớm sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội</strong><strong>
</strong>

Sáng 29/6, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của <a href="https://varsland.vn/news/du-co-so-de-thi-hanh-luat-dat-dai-luat-nha-o-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-tu-ngay-1-8">Luật Đất đai 2024,</a> Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 với 404/469 đại biểu biểu quyết tán thành.

Theo dự án luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép ba luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025.

Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8 để đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng.

Theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội tán thành sự cần thiết ban hành luật, điều chỉnh hiệu lực của bốn luật.

Tuy nhiên, vẫn còn không ít ý kiến băn khoăn về việc bảo đảm các điều kiện để có thể thi hành luật.

Nhiều đại biểu đề nghị giữ nguyên hiệu lực của các luật từ ngày 01/01/2025 để các cơ quan có thẩm quyền dành thời gian tập trung xây dựng các nghị định, thông tư một cách kỹ lưỡng, chất lượng.

Đây cũng là thời gian các địa phương được tiếp cận với các nghị định, thông tư để xây dựng các văn bản hướng dẫn.

Về vấn đề này, ông Thanh cho rằng, theo báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây.

Nhiều quy định trong luật mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Ngoài ra, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

Chính vì vậy, việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sớm đi vào cuộc sống không chỉ là mong muốn mà còn là yêu cầu đặt ra của Quốc hội khi biểu quyết thông qua các luật này, ông Thanh nhấn mạnh.

<strong>Không để xảy ra tình trạng thông tư "chờ" nghị định</strong><strong>
</strong>

Về việc điều kiện bảo đảm thi hành luật, một số ý kiến đề nghị thận trọng và tính toán thời điểm luật có hiệu lực cho phù hợp do quan ngại về tiến độ, lộ trình xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành luật thuộc trách nhiệm của địa phương.

Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, tại Báo cáo số 338 ngày 24/6 của Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội, ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế đối với dự án Luật, Chính phủ đã báo cáo về tiến độ ban hành các văn bản của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành.

Đối với các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương, theo báo cáo, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều văn bản đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương tập trung ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

"Chính phủ khẳng định, trường hợp Quốc hội thông qua dự án luật này tại Kỳ họp thứ 7 thì vẫn còn thời gian để các địa phương hoàn thiện, ban hành theo thẩm quyền bảo đảm tiến độ, chất lượng và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024", ông Thanh cho biết.

Bên cạnh đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo sát sao công tác ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành của các bộ, ngành, địa phương.

Chính phủ không để xảy ra vướng mắc do thiếu hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, không để xảy ra tình trạng thông tư "chờ" nghị định, văn bản của địa phương "chờ" văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn của Trung ương, nhằm chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các luật từ ngày 1/8.

</div>
</div>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://theleader.vn/ba-luat-ve-bat-dong-san-chinh-thuc-co-hieu-luc-tu-1-8-d4059.html"><strong>Theo Tạp chí điện tử Nhà Quản trị</strong></a></p>

bất động sản

Luật Nhà ở 2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Ba luật về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8

<strong>Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, áp dụng kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.</strong>

<strong>4 phương pháp định giá đất</strong>

Nghị định 71 quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_24400" align="aligncenter" width="1000"><img class="wp-image-24400 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/bds-vung-ven.jpg" alt="" width="1000" height="562" /> Khoản 5 điều 158 <a href="https://reatimes.vn/chinh-thuc-co-nghi-dinh-moi-ve-gia-dat-theo-luat-dat-dai-2024-202240628164704361.htm">Luật Đất đai 2024</a> quy định 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.</div>

</div>
<figcaption class="PhotoCMS_Caption"></figcaption></figure>
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Bên cạnh đó, nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định.

Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 1/7/2014 đến ngày 31/12/2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.

Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo quy định cụ thể tại nghị định...

<strong>Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất   </strong>

Nghị định cũng quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm: Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường; điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có); hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình; thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Ngoài ra, Nghị định cũng nêu rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin. Theo đó, các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định này có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí điện tử Reatimes</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://reatimes.vn/chinh-thuc-co-nghi-dinh-moi-ve-gia-dat-theo-luat-dat-dai-2024-202240628164704361.htm)</em></p>

giá đất

Nghị định 71/2024/NĐ-CP

Chính thức có nghị định mới về giá đất theo Luật Đất đai 2024

Huyện Đức Hòa

Hiển thị

Nguyễn Thuận

Mua bán

Tin Nổi bật

Tỉnh Long An

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: bold; ">Giá Rẻ Chưa Từng Có Chỉ 400 Triệu Anh Chị Đã Sỡ Hữu Lô Đất Tại Hưng Long Residence</mark>

GIÁ RẺ CHƯA TỪNG CÓ CHỈ 400 TRIỆU ANH CHỊ ĐÃ SỠ HỮU LÔ ĐẤT TẠI HƯNG LONG RESIDENCE

Chưa giao dịch

Đất nền Dự án

Xã Tân Mỹ

Huyện An Dương

Trần Thị Hồng Vân

Tin Thường

Thành phố Hải Phòng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán nhà đẹp 3 tầng Xã Đặng Cương, Huyện An Dương, Thành phố Hải Phòng
</mark>

Cần bán nhà đẹp 3 tầng Xã Đặng Cương, Huyện An Dương, Thành phố Hải Phòng


Nhà mặt phố

Xã Đặng Cương

Huyện Thanh Trì

Trần Hà

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Rẻ Nhất Khu Vực Dt:60m nhân 2 tầng Mặt Ngõ Triều Khúc Thanh xuân Hà Nội Nhỉnh 4 tỷ</mark>

Rẻ Nhất Khu Vực Dt:60m nhân 2 tầng Mặt Ngõ Triều Khúc Thanh xuân Hà Nội Nhỉnh 4 tỷ

Xã Tân Triều

Quận Thanh Xuân

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Hiếm Giá Rất Rát Chỉ Hơn 1x Tỷ DT:70m x 7 CCMN triều Khúc-Thanh Xuân</mark>

Hiếm Giá Rất Rát Chỉ Hơn 1x Tỷ DT:70m x 7 CCMN triều Khúc-Thanh Xuân

Căn hộ chung cư

Phường Thanh Xuân Nam

Quận Tây Hồ

Đỗ Bảo An

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà mặt phố 105m² Đường Xuân La, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Hà Nội</mark>

Chủ cần bán Nhà mặt phố 105m² Đường Xuân La, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Hà Nội

Phường Xuân La

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Luat dat dai 2024

Chuyên trang Tin Tức