Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Giá đất nền dự kiến tăng

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Dự báo những tác động của quy định trên đến thị trường đất nền, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cho rằng việc cấm phân lô bán nền theo như quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên "co lại", giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Tuy nhiên hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng. Vị chuyên gia dự báo giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô. Sau khi quy định được thực thi có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ "ôm" đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dự kiến sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Ngược lại những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô giá sẽ bị đẩy lên và có khả năng xảy ra làn sóng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, việc siết phân lô chính thức có hiệu lực sẽ không chỉ tác động tới nhóm người nhỏ. Bởi tại những đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia vào đầu tư đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư "găm" hàng và bán lại với giá cao. "Vô hình trung, giá đất phân lô cũng cao hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán", ông Tuấn nhấn mạnh.

Cũng theo ông Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định, lúc đó mới tính chuyện quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

"Thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ" - ông Tuấn khuyến nghị,

Áp dụng với đối tượng nào?

Trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, đối tượng áp dụng của quy định trên, căn cứ Khoản 6 Điều 31: Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Mục 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, Luật doanh bất động sản 2023 quy định, đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo đó, quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Đánh giá về tác động của quy định này giai đoạn sắp tới, ông Quê nhận định sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đâug tư. Nhà nước thu được nguồn thuế lớn hơn.

Đồng thời, sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. “Giá đất nền sắp tới sẽ tăng do khan hiếm nguồn cung” – ông Nguyễn Anh Quê dự báo.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp

(https://diendandoanhnghiep.vn/hon-100-thanh-pho-thi-xa-bi-siet-phan-lo-ban-nen-262702.html)