<strong>Trong khi chủ đầu tư dự án tháp đôi Kepler Land (Hà Đông, Hà Nội) xác nhận chưa hợp tác với bất cứ sàn môi giới nào để phân phối sản phẩm. Tuy nhiên, những ngày qua, quanh dự án này đã xuất hiện hàng chục môi giới tràn xuống đường mời khách tham gia booking (đặt cọc giữ chỗ) căn hộ.</strong>

<b>Môi giới </b><b>tràn xuống đường, tư vấn bát nháo</b>

Thời gian gần đây, trên mạng xã hội và nhiều kênh rao bán bất động sản đã được môi giới tư vấn, mời gọi booking (đặt cọc giữ chỗ) mua căn hộ tại dự án tháp đôi Kepler Land tại phường Mỗ Lao, quận Hà Đông. Thậm chí tại khu vực quanh dự án đang thi công, hàng chục môi giới đã tràn xuống đường mời chào người qua đường đặt cọc giữ chỗ.
<figure class="VCSortableInPreviewMode"></figure>
<div class="caption-img" id="attachment_34831" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-34831 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/can-ho-du-an-thap-doi-kepler-land.webp" alt="Hàng chục môi giới đã tràn xuống đường, mời chào người đi đường tham gia booking mua căn hộ dự án tháp đôi Kepler Land. (Ảnh ghi nhận ngày 23/3/2025: Khánh Tùng)" width="864" height="472" /> Hàng chục môi giới đã tràn xuống đường, mời chào người đi đường tham gia booking mua căn hộ dự án tháp đôi Kepler Land. (Ảnh ghi nhận ngày 23/3/2025: Khánh Tùng)</div>

Theo nghiên cứu của phóng viên Reatimes, dự án tháp đôi Kepler Land hay còn có tên gọi là Kepler Tower Mỗ Lao được phát triển bởi chủ đầu tư là Công ty TSQ Việt Nam (thuộc Tập đoàn TSQ Finance Ba Lan) với tổng vốn đầu tư là 2.600 tỷ đồng. Tổ hợp bao gồm hai tòa tháp là HH01 và HH02 với diện tích 15.610m2 nằm trên mặt đường đôi Vũ Trọng Khánh, trung tâm quận Hà Đông khu vực sầm uất nhất phía Tây Hà Nội. Dự án được khởi công từ quý II năm 2022 và dự kiến bàn giao vào quý IV/2027.

Chủ đầu tư Công ty TSQ Việt Nam được biết đến với vai trò là nhà phát triển những dự án như Làng Việt kiều Châu Âu (năm 2007), Chung cư cao cấp Euroland (năm 2008), Trung tâm thương mại TSQ (năm 2014), Tòa tháp Thiên Niên Kỷ (năm 2017) và mới đây là Trường quốc tế True North (năm 2021).

Theo lời <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/bat-cap-cap-chung-chi-hanh-nghe-moi-gioi-bat-dong-san/">môi giới</a> đang tư vấn, rao bán dự án Kepler Land chia sẻ, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sớm tại dự án này sẽ chuyển một khoản tiền cọc cho sàn tư vấn để được giữ chỗ ưu tiên. Với mỗi hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, khách hàng phải nộp từ 50 đến 100 triệu đồng cọc cho sàn môi giới. Việc chuyển tiền càng diễn ra sớm, số thứ tự của khách hàng càng được ưu tiên hơn và trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp trong buổi ráp căn, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo.

Môi giới tên Long - tự giới thiệu là nhân viên sàn Quang Minh Property (có địa chỉ tại phố Láng Hạ) - giới thiệu: "Hiện tại dự án đã xây dựng đến tầng 16, và sàn bên em được chủ đầu tư cho phân phối quỹ căn tại dự án này và nhận booking cho khách hàng khoảng một tháng trở lại đây".
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1280"><img id="img_147364279234740224" class="lightbox-content" title="Dự án tháp đôi Kepler Land: Thận trọng mắc bẫy booking &quot;làm giá&quot; của môi giới- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/3/24/z6437152382149db9aba1f9f81df0d15fc4d595c2c22dd-17427999632181017582866.jpg" alt="Dự án tháp đôi Kepler Land đang triển khai xây dựng. (Ảnh: Khánh Tùng)" width="1280" height="960" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/3/24/z6437152382149db9aba1f9f81df0d15fc4d595c2c22dd-17427999632181017582866.jpg" /> Dự án tháp đôi Kepler Land đang triển khai xây dựng. (Ảnh: Khánh Tùng)</div>

</div></figure>
Cũng theo môi giới Long tư vấn: "Dự án này chủ đầu tư vẫn chưa mở bán nên chưa có giá chính thức, tuy nhiên mức giá mà chủ đầu tư đưa cho các sàn môi giới từ 79 triệu đồng/m2 đến 89 triệu đồng/m2, chia trung bình là 85 triệu đồng/m2".

Một môi giới khác tên Phương - tự giới thiệu là quản lý trực tiếp dự án Kepler Land - đưa ra một mức giá bán căn hộ "mềm" hơn, cụ thể, với một căn 2 phòng ngủ diện tích 77m2 có giá 4,4 tỷ đồng, trung bình chỉ nhỉnh 57 triệu đồng/m2. Hơn nữa, môi giới này cũng tư vấn, nếu khách hàng nhanh tay chọn vị trí căn hộ đẹp nhất sẽ được ưu tiên chiết khấu riêng 16%.

Ngoài ra, khi được hỏi, khách hàng đặt tiền booking có được chọn căn và chọn số tầng theo như hợp đồng thỏa thuận không, một môi giới tên Quân khẳng định: "Chủ đầu tư sẽ kiểm tra các đại lý xem bên nào nhiều booking thì chủ đầu tư sẽ cho lượng căn phù hợp sau đó để bốc thăm. Còn những căn còn lại sẽ được đưa vào bảng hàng chung và lúc đó sẽ bán riêng sau".

Giống như các môi giới khác, môi giới tên Thắng - tự giới thiệu làm tại sàn Vietsun Land (có địa chỉ tại đường Tố Hữu) chia sẻ: "Trung bình mỗi ngày chỉ riêng sàn môi giới bên mình cũng nhận được từ 6 đến 8 hợp đồng booking của khách hàng, chưa kể đến nhiều sàn môi giới khác".

Tuy nhiên, trái ngược hoàn toàn với những lời tư vấn của nhiều môi giới trên, trao đổi với phóng viên Reatimes ngày 24/3, đại diện Công ty TSQ Việt Nam cho biết, hiện tại dự án đã được Sở Xây dựng TP. Hà Nội cấp giấy phép mở bán và công ty cũng đang lên kế hoạch để đưa sản phẩm tới tay người tiêu dùng. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng khẳng định, hiện tại công ty chưa hợp tác với bất cứ sàn môi giới nào để phân phối dự án.

Đại diện chủ đầu tư cũng cho biết thêm: "Hiện tại có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản và môi giới đăng tin, thậm chí đến khu vực xung quanh dự án đang thi công để bán hàng. Tuy nhiên tất cả các hồ sơ môi giới cung cấp như thiết kế và diện tích căn hộ đều không đúng với thiết kế của chủ đầu tư được Sở Xây dựng cấp phép".

Trước đó, trên website chính thức của chủ đầu tư dự án Kepler Land là Công ty TSQ Việt Nam, ngày 9/1/2025 có đăng tải Thông báo về việc công trình dự án Kepler Land (HH-01, HH-02) chưa đủ điều kiện bán hàng theo quy định. Theo đó, tính đến thời điểm thông báo, Công trình chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và đồng thời Công ty TSQ Việt Nam cũng khẳng định, chưa hợp tác với bất kỳ đơn vị phân phối bất động sản nào, tất cả các thông tin bán nhà, huy động vốn, đặt cọc mua nhà... hiện nay trên các trang mạng đều là lừa đảo và hoàn toàn vi phạm pháp luật.

Còn thông tin từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội công bố về các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP tình từ ngày 1/1/2025 đến ngày 15/3/2025, không có tên dự án Kepler Land là Công ty TSQ Việt Nam.

<b>Booking khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn nhiều rủi ro</b>

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia pháp lý bất động sản, việc yêu cầu khách hàng đặt cọc hay booking trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái phép và đẩy cho khách hàng nhiều rủi ro. Để có thể giảm thiểu các rủi ro trong việc mua bán, đầu tư bất động sản, khách hàng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và thông tin về bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Reatimes về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP. HCM) cho rằng, việc các sàn giao dịch, công ty môi giới ký kết với người dân và nhận một khoản tiền của khách hàng với nội dung môi giới cho người dân đăng ký mua bất động sản dưới những tên gọi Phiếu đăng ký, Phiếu đăng ký giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng... là vi phạm điều cấm của Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật.

Theo luật sư Phượng, nội dung của các giao dịch trên, không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân), chưa thu phí môi giới, nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch,… Nghĩa vụ đi kèm là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc và bị mất nếu không tiếp tục ký các văn bản giao dịch tiếp theo.

"Thậm chí có nhiều trường hợp, khi ký kết các văn bản Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… người dân không biết việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch bởi chính các công ty môi giới cố tình che giấu thông tin", luật sư Phượng nhấn mạnh.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1241"><img id="img_147364807325540352" class="lightbox-content" title="Dự án tháp đôi Kepler Land: Thận trọng mắc bẫy booking &quot;làm giá&quot; của môi giới- Ảnh 3." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/3/24/z64371815271717934be30a6b930ccc9339f9c30dbf38c-17428002152832141474740.jpg" alt="Loạt giao dịch booking thành công của khách hàng được môi giới đăng tải trên các trang mạng xã hội về dự án tháp đôi Kepler Land. (Ảnh: Khánh Tùng)" width="1241" height="774" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/3/24/z64371815271717934be30a6b930ccc9339f9c30dbf38c-17428002152832141474740.jpg" /> Loạt giao dịch booking thành công của khách hàng được môi giới đăng tải trên các trang mạng xã hội về dự án tháp đôi Kepler Land. (Ảnh: Khánh Tùng)</div>

</div></figure>
Bên cạnh đó, vị luật sư này cũng nhận định, các giao dịch Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng,… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản, nên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.

"Theo quy định pháp luật, người được môi giới thì phải trả phí môi giới cho công ty môi giới nên việc đặt cọc (nếu có) chỉ là bảo đảm nghĩa vụ thanh toán phí môi giới. Còn các giao dịch "Phiếu đăng ký đặt chỗ", "Phiếu đăng ký nguyện vọng" lại thường đưa ra mức phí môi giới 0 đồng, nhưng buộc khách hàng đặt cọc với số tiền rất lớn để ràng buộc người dân khi không tiếp tục giao dịch thì sẽ mất cọc", luật sư Phượng phân tích.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng phân tích thêm, các giao dịch dân sự này không phải là hoạt động thăm dò thị trường. Bởi vì, hoạt động nghiên cứu thăm dò thị trường thì phải tìm kiếm, tổng hợp, phân tích đối với các thông tin về sản phẩm, về nhu cầu khách hàng, khả năng thanh toán... Trong khi Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng,… thì chỉ nhắm đến thu tiền của người dân. Và nếu người dân không tiếp tục giao dịch thì sẽ không được trả tiền đặt cọc.

Luật sư cũng cho biết thêm, các giao dịch trên đều vô hiệu nên họ không được pháp luật bảo vệ, thậm chí để nhận về khoản tiền "thiện chí" đã đưa cho công ty môi giới là rất khó khăn, mất nhiều thời gian, chi phí. Thậm chí là khi bất động sản không rõ số tiền mua bán, vị trí thì sau này chủ đầu tư tăng giá và đơn phương thẳng thừng hủy giao dịch để buộc ký văn bản giao dịch mới với giá mới tăng cao, người dân cũng khó lòng bảo vệ quyền lợi của mình.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/du-an-thap-doi-kepler-land-than-trong-mac-bay-booking-lam-gia-cua-moi-gioi-202250324145036899.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản

dự án tháp đôi Kepler Land

booking

đặt cọc giữ chỗ

làm giá

Dự án tháp đôi Kepler Land: Thận trọng mắc bẫy booking "làm giá" của môi giới

<p class="detail-sapo fs-17 font-noto fw-700 text-gray-33 mb-20 lh-24"><strong>Mặc dù có ý kiến lo ngại nhưng phần lớn chuyên gia khẳng định quy định này phù hợp với thực tiễn, mở ra cơ hội cho các cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_25878" align="aligncenter" width="1500"><img class="wp-image-25878 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/tp-hcm-nhin-tu-tang-81-landmark24-1547.webp" alt="" width="1500" height="844" /> Thị trường bất động sản đứng trước cơ hội mới khi nhiều luật có hiệu lực. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<div id="explus-editor">
<h2>Gỡ khó cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ</h2>
Luật trước đây quy định cứ kinh doanh bất động sản sẽ phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, vốn tối thiểu 20 tỷ đồng. Điều kiện này đã gây khó khăn cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ.

Những vướng mắc này đã được tháo gỡ sau khi Chính phủ mới đây ban hành Nghị định 96/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành <a href="https://varsland.vn/news/10-diem-moi-cua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san">Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).</a>

Tại điều 7 của nghị định này, tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là các trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; hoặc không giao dịch giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giải thích, các cá nhân có quyền tự do kinh doanh bất động sản nếu không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Trường hợp ngược lại thì cá nhân này phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.

Theo ông Đính, quy định này đã gỡ khó cho các cá nhân kinh doanh bất động sản, đặc biệt là tại các tỉnh, thành. Ở các thị trường này, các hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ vẫn diễn ra bình thường, chẳng hạn như người dân có nhà ở dư thừa, cho thuê hoặc xây dựng rồi bán lại.

Nếu xét theo quy định cũ, cứ bán, cho thuê là kinh doanh bất động sản, buộc phải thành lập doanh nghiệp.

"Như vậy chẳng khác nào "đánh đố" người dân", ông Đính nói, và khẳng định điều này không phù hợp, dẫn đến các cá nhân kinh doanh bất động sản gặp khó, dành sân chơi độc quyền cho các doanh nghiệp lớn.

Chính vì thực tế này, ông Đính cho rằng, Nghị định 96 quy định chi tiết như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là "hết sức hợp lý, phù hợp với thực tiễn thị trường."

Theo đó, các cá nhân kinh doanh đều phải kê khai đóng thuế, nhưng nếu dưới 10 giao dịch và không có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng thì không phải thành lập doanh nghiệp.

"Quy định này sẽ mở ra cơ hội cho những đối tượng kinh doanh nhỏ lẻ", ông Đính nói và cho rằng, thị trường sẽ thu hút sự tham gia của nhiều nhóm đối tượng có sẵn tài sản không sử dụng, đưa vào để khai thác kinh doanh, nhất là tại các địa phương có khu công nghiệp phát triển, nhu cầu nhà ở của công nhân rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở bán, cho thuê rất hạn chế.

Khi đó, hoạt động kinh doanh bất động sản của người dân chính là góp phần an cư cho người lao động và Đây cũng là hoạt động tạo lợi ích cho xã hội, tạo thêm việc làm, của cải, sản phẩm nhà ở, góp phần tạo thêm quỹ nhà cho địa phương.

Mặt khác, khi không bắt buộc các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ buộc phải thành lập doanh nghiệp, họ sẽ giảm được chi phí thành lập công ty, nuôi bộ máy nhân sự.

"Những người kinh doanh này có thể rất giỏi việc xây nhà để bán, cho thuê nhưng lại không có năng lực quản lý doanh nghiệp. Do đó, việc không bắt buộc thành lập doanh nghiệp sẽ tháo gỡ vướng mắc cho họ. Qua đó, người tiêu dùng sẽ được hưởng lợi do giá thành bất động sản có thể sẽ giảm", ông Đính nhận định.

Về câu hỏi quy định này liệu có hạn chế hoạt động đầu tư, mua đi bán lại bất động sản trên thị trường, khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, kém thanh khoản, ông Đính cho rằng, quy định của Nghị định 96 chỉ nhằm xác định nhóm hành vi của những người tham ra tạo lập sản phẩm, tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Quy định này không tác động đến nhóm tiêu dùng bất động sản trên thị trường, ngược lại còn giúp nhóm tiêu dùng bất động sản có nhiều lợi ích tốt hơn, mua, thuê được bất động sản có giá hợp lý hơn.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, quy định về tiêu chí, hạn mức kinh doanh bất động sản được coi là quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp là một tư duy đúng đắn, hợp pháp và phù hợp với thực tiễn.

Kinh doanh bất động sản là một trong số hơn 200 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực, pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng.

Lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước. Việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.

Cần nhấn mạnh rằng, nghị định không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.

Về mặt thực tiễn, ông Đỉnh tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.

Mặt khác, các chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để nhà nước xây dựng dữ liệu về thị trường bất động sản.

Điều này sẽ giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, quy định mới này cũng nhằm mục đích chống đầu cơ thổi giá, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Tuy nhiên, tác động thực sự đến thị trường giao dịch bất động sản là không đáng kể do quy định này chỉ tác động đến số lượng nhỏ các nhà đầu tư chuyên “ôm hàng” số lượng lớn.

Mặt khác, những nhà đầu tư này đều có cách “chia” các bất động sản cho người thân, quen đứng tên hộ. Chính vì vậy, quy định cá nhân không được thực hiện quá 10 giao dịch bất động sản trong một năm không có quá nhiều ảnh hưởng đến họ.

Còn về quy định một lần giao dịch không quá 300 tỷ đồng, đây thực sự là số tiền rất lớn, không phải sản phẩm bất động sản phổ biến trên thị trường.
<h2>Vẫn còn những băn khoăn</h2>
Tuy nhiên, ông Đỉnh cũng cho rằng, nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản.

Trước đó, vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật trong việc chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân.

Điều này đã dẫn đến các bị can, bị cáo trong vụ án Alibaba thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân.

Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Vấn đề đặt ra là tính khoa học, hợp lý, logic trong việc lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo ông Đỉnh, Nghị định 96 vẫn còn thiếu các luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm để tăng tính thuyết phục.

Một vấn đề quan trọng cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định 96.

Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ, ví dụ như cá nhân mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm, thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?

Theo vị chuyên gia này, các cơ quan quản lý nhà nước cần làm rõ những vấn đề trên để thuận tiện cho các chủ thể áp dụng và quy định của Nghị định 96 mới thực sự đi vào thực tiễn.

</div>

<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://varsland.vn/tin-tuc/han-che-10-giao-dich-bat-dong-san-moi-nam-ai-bi-anh-huong-vc1723345126"><strong> Theo Tạp chí Nhà Quản trị</strong></a></p>

giao dịch bất động sản

Nghị định 96

Hạn chế 10 giao dịch bất động sản mỗi năm: Ai bị ảnh hưởng?

<strong>Chỉ ít ngày nữa ba luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực thì hành.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_25471" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-25471 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/tp-HCM-nhin-tu-tang-81-Landmark16.jpg" alt="" width="788" height="443" /> Doanh nghiệp bất động sản suy yếu do vướng mắc pháp lý. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

Theo ông <a href="https://varsland.vn/news/ts-nguyen-van-dinh-phan-khuc-nha-o-xa-hoi-nha-o-binh-dan-se-dan-dat-thi-truong-bat-dong-san">Nguyễn Văn Đính</a>, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản đang trải qua cảm giác "vừa mừng vừa lo".

Mừng là vì những sửa đổi của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 thể hiện quyết tâm của các cơ quan nhà nước trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản.

<strong>Lo ngại về quá trình thực thi</strong>

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn lo ngại về quá trình thực thi các quy định mới. Mặc dù ba luật mới liên quan đến thị trường đã được thông qua, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, nhưng trong quá trình thực hiện, còn nhiều điểm chưa thực sự thông suốt.

"Mặc dù, ba luật mới giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, song các doanh nghiệp vẫn vừa mừng vừa lo,bởi đâu đó trong các nội dung nội hàm vẫn còn vướng", ông Đính chia sẻ.

Đơn cử như vấn đề giao đất, đấu thầu đấu giá, và tính giá đất vẫn chưa được khơi thông hoàn toàn. Các dự án vướng mắc về cơ chế cũng đặt ra câu hỏi liệu các quy định mới có giải quyết được các dự án đang tồn tại hay chỉ áp dụng cho các dự án mới.

Doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải trả tiền đất hằng năm, như các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không tính được chuỗi chu kỳ kinh doanh, mà chờ tính hằng năm, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Theo ông Đính, Những vướng mắc pháp lý vẫn là rào cản lớn, khiến sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản yếu đi.

Hiện cả nước có trên 1.000 dự án bất động sản đang “nằm im", không thể triển khai. Trong sáu tháng đầu năm 2024 có hơn 27.300 sản phẩm bất động sản mới mở bán, tương đương với khoảng 15% so với năm 2018 - 2019 và chủ yếu là các dự án đã phê duyệt từ khá lâu.

Lượng giao dịch đạt 22.400 sản phẩm, tương đương 80% nguồn cung ra thị trường, nhưng chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2018 - 2019.

"Lực cầu sụt giảm, các doanh nghiệp làm sao sống được", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, đây cũng là yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh thời gian vừa qua.

So với năm 2018, giá nhà đã tăng gấp hai lần. Đây là điều bất hợp lý trong bối cảnh Việt Nam vừa trải qua khủng hoảng dịch bệnh và khó khăn kinh tế.

Thể chế vẫn là rào cản rất lớn đối với thị trường và các doanh nghiệp. Pháp lý đang chiếm tới 80% vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay.

Chính vì vậy, ông Đính cả thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn đang chờ các vướng mắc pháp lý được khơi thông. Đây được kỳ vọng sẽ là thời điểm quan trọng đánh dấu mốc cho sự phát triển mới của thị trường.

<strong>Kỳ vọng từ chính sách mới</strong>

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường.

Các bộ luật được soạn thảo hướng đến giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc và nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các luật sắp có hiệu lực, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực của ba bộ luật sẽ giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư và thực hiện đề án nhà ở xã hội. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.

Cả ba bộ luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý.
<div class="section">
<div class="layoutArea">
<div class="column">

Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.

Theo ông Lực, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định này sớm đi vào thực tế. Có như vậy, việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được phục hồi nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh.

Về vấn đề này, ông Thành cũng cho rằng, các cơ quan soạn thảo luật cần hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận nhưng vẫn đảm bảo là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.

Đối với các chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ đang chưa được như kỳ vọng, Ngân hàng Nhà nước cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, theo ông Thiên, để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung” - để cung và cầu đang tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thì thị trường mới “đổi sắc”.

Trong đó, thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.

</div>
</div>
</div>
<div class="page" title="Page 10">
<div class="section">
<div class="layoutArea">
<div class="column">

Thứ hai, các nguồn lực cho sự phát triển của thị trường cần khơi thông. Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Thứ ba, các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu cần được xem xét để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó nhu cầu sở hữu bất động sản cũng tăng lên.

Thứ tư, các giải pháp thu hút dòng đầu tư cần tiếp tục được duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.

Quan trọng nhất, theo ông Thiên, Chính phủ cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Nhà Quản trị</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://theleader.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-nua-mung-nua-lo-truoc-gio-g-1721276875375.htm)</em></p>

</div>
</div>
</div>
</div>

bất động sản

luật đất đai

doanh nghiệp

luật nhà ở

Doanh nghiệp bất động sản nửa mừng nửa lo trước giờ G

<strong>Bốn luật mới sắp có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi lớn về môi trường pháp lý và là trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản vốn đang trầm lắng phát triển mạnh mẽ, bền vững.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_24799" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-24799 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/A-1.jpg" alt="" width="650" height="366" /> Bốn luật mới sắp có hiệu lực được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển</div>

Thị trường bất động sản đã có tín hiệu tích cực hơn so với những năm trước nhưng vẫn đang gặp nhiều khó khăn do các yếu tố như pháp lý, lệch pha cung cầu, nhà đầu tư còn giữ tâm lý thận trọng. Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group tự tin nhận định thị trường sẽ phục hồi trong thời gian tới.

Cơ sở để ông Thắng đưa ra nhận định này là GDP năm 2024 dự kiến tăng trưởng 5,5%, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và xuất nhập khẩu tăng; lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp; bốn luật mới sắp có hiệu lực.

“Đặc biệt, bốn luật mới, gồm <a href="https://varsland.vn/news/3-luat-dinh-co-hieu-luc-som-6-thang-thi-truong-dia-oc-se-binh-thuong-tro-lai">Luật Đất đai 2024</a>, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 năm nay, đóng vai trò quan trọng”, ông Thắng nói tại Hội thảo “Chính sách mới - Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”, do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây.

Điểm chung của những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong bốn luật là tháo gỡ tồn tại, bảo đảm tính đồng bộ giữa các luật nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết.

Đơn cử, Luật Kinh doanh bất động sản đã làm rõ phạm vi điều chỉnh<strong>,</strong> những vấn đề nào không liên quan đến kinh doanh sẽ bị loại trừ. Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ cũng không thuộc phạm vi điều chỉnh.

Luật cũng đã bổ sung, làm rõ khái niệm pháp lý đối với những công trình nào sẽ được đưa vào diện kinh doanh bất động sản. Theo đó, nhiều nút thắt liên quan đến các sản phẩm mang tên condotel, officetel... sẽ được tháo gỡ.

Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng quy định các dự án trước khi đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin nhằm bảo vệ người mua, trước đây chưa có điều này.
<p style="font-weight: 400;">Luật mới cũng đặt ra một số điều kiện về năng lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giúp hạn chế rủi ro một doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án nhưng không đảm bảo đủ tài chính.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_24801" align="aligncenter" width="645"><img class="wp-image-24801 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/B.jpg" alt="" width="645" height="430" /> Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng</div>
<p style="font-weight: 400;">Một điểm đáng chú ý của luật mới là mở rộng quyền kinh doanh cho người Việt Nam ở nước ngoài. Cụ thể, với người Việt Nam ở nước ngoài còn quốc tịch sẽ được hưởng quyền như người Việt Nam trong nước, tức được mua nhà, được sở hữu nhà.</p>
<p style="font-weight: 400;">Ngoài ra luật mới còn bổ sung, làm rõ hơn từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai và quyền xử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.</p>
<p style="font-weight: 400;">Đối với công trình có sẵn, điểm mới là luật quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu khi bên mua đã nhận bàn giao nhà ở nhằm mục đích hạn chế tranh chấp phát sinh, bảo vệ người mua.</p>
<p style="font-weight: 400;">Công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều điểm mới như quy định chi tiết, cụ thể hơn về điều kiện để được đưa vào kinh doanh. Ví dụ, với hình thức đặt cọc vốn, luật mới đưa ra khái niệm rõ ràng về đặt cọc vốn, thời điểm đặt cọc và mức đặt cọc.</p>
<p style="font-weight: 400;">Về vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thay vì bắt buộc như quy định cũ, luật mới để người mua tự quyết định, chọn có hay không.</p>
<p style="font-weight: 400;">Việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án cũng được quy định thông thoáng hơn. TP. HCM và Hà Nội hiện có hàng trăm dự án bị vướng mắc bởi vấn đề này, điểm chung là chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính nhưng lại không thể chuyển nhượng dự án.</p>
<p style="font-weight: 400;">Đối với Luật Đất đai 2024, theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường, có 180 điều sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2013, trong đó có 80 điều hoàn toàn mới.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_24804" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-24804 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/C.jpg" alt="" width="650" height="433" /> Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng</div>
<p style="font-weight: 400;">Luật mới quy định trong phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, không cần phải trình Thủ tướng Chính phủ như trước đây. Việc này nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong đó có dự án bất động sản.</p>
<p style="font-weight: 400;">Về quy hoạch sử dụng đất, luật mới đưa ra thủ tục đơn giản hơn, phân quyền cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thay vì do Quốc hội như trước đây. Ủy ban nhân dân cấp huyện được giao định giá đất thay vì cấp tỉnh như trước đây.</p>
<p style="font-weight: 400;">Các đơn vị công lập được giao đất không thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu sản xuất kinh doanh có thể chuyển đổi mục đích sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích trong khu đất sang hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm. Với quyền này thì những đơn vị công lập như trường phổ thông, cơ sở y tế, trường mẫu giáo… nếu có nhu cầu kinh doanh có thể chuyển một phần hoặc toàn bộ sang hình thức thuê đất trả tiền hàng nằm. Quy định này sẽ khơi thông nguồn lực đất đai.</p>
<p style="font-weight: 400;">Luật Đất đai mới không yêu cầu phải đưa mục đích sử dụng đất trong diện tích đất ở của mỗi hộ gia đình vào diện tích quy hoạch. Đất nông nghiệp nằm trong diện tích đất ở trước đây phải đưa vào quy hoạch sử dụng đất nhưng hiện nay không cần đưa vào mà người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích diện tích đó.</p>
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí điện tử Nhà Quản trị</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://theleader.vn/tro-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-1719649035713.htm)</em></p>

Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan soạn thảo đã đề xuất điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ trong một năm.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_24330" align="aligncenter" width="600"><img class="wp-image-24330 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/kinh-doanh-bds-quy-mo-nho.png" alt="" width="600" height="400" /> Cơ quan soạn thảo đang đề xuất tiêu chí doanh thu, số lần mua bán với cá nhân kinh doanh bất động sản.</div>

<strong>Siết tiêu chí tổng doanh thu, số lần mua bán</strong>

Nội dung được nêu tại cuộc họp rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (nghị định quy định chung) do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì.

Theo đó, tại dự thảo mới nhất, cơ quan soạn thảo đã quy định rõ điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về tổng doanh thu, số lần bán, chuyển nhượng trong 1 năm.

Trước đó, tại cuộc họp giữa tháng, nhiều chuyên gia đã đề xuất quy định rõ về doanh thu bán, cho thuê nhà đất trong một năm. Trước các ý kiến này, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, nghiên cứu kỹ để có tiêu chí cụ thể theo doanh thu với cá nhân kinh doanh bất động sản.

Thực tế, theo pháp luật hiện hành, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6.1.2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh dất động sản đã quy định về điều kiện của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Song, trong quá trình áp dụng các quy định này cho thấy có một bất cập. Quá trình theo dõi, rà soát tình hình thị trường bất động sản trong những năm gần đây, Bộ Xây dựng cho biết có nhiều hiện tượng tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều bất động sản, nhiều lần nhằm làm tăng giá bất động sản để đầu cơ kiếm lợi.

Một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản. Điển hình có hiện tượng như tại tỉnh Lâm Đồng báo chí phản ánh một cá nhân mua cả một quả đổi rồi tự ý thay đổi hiện trạng đất, làm đường giao thông, phân lô bán nền đất lên đến trên 2000 lô đất trên diện tích gần 36ha nhưng không lập dự án đầu tư, không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, cho phép.
<p class="Normal"><strong>Cần sớm có quy định cụ thể</strong></p>
Theo đó, để quản chặt việc kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp, quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện đảm bảo tính khả thi và dễ hiểu hơn trong việc áp dụng.

Tại <a href="https://varsland.vn/news/du-co-so-de-thi-hanh-luat-dat-dai-luat-nha-o-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-tu-ngay-1-8">Luật Kinh doanh Bất động sản</a> số 29/2023/QH15 tại khoản 3 và 4 Điều 9 quy định: “Cá nhân kinh doanh Bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này”.
<p class="Normal">Hồi tháng 3, tại dự thảo Nghị định lần 1, Bộ Xây dựng từng đưa ra 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Trong đó có phương án trong một năm, cá nhân chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quá số lượng này, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, tại dự thảo ngay sau đó, Bộ Xây dựng đã bỏ tiêu chí xác định này.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_24333" align="aligncenter" width="1600"><img class="wp-image-24333 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/960f1bab3b2bef75b63a46.jpg" alt="" width="1600" height="1200" /> Quy định, tiêu chí về cá nhân kinh doanh bất động sản vẫn nhận nhiều đề xuất. Ảnh: DH</div>
<p class="Normal">Theo các chuyên gia, việc làm rõ quy định, tiêu chí về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, lướt sóng bất động sản. Với những cá nhân có ý định “đầu cơ” một diện tích lớn bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê… hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ, công trình để chuyển nhượng, cho thuê sẽ phải suy nghĩ lại khi bị vướng bởi sự khống chế về các tiêu chí.</p>

<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/gioi-han-so-lan-mua-ban-voi-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-265460.html"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></a></p>

kinh doanh bất động sản

Bộ Xây Dựng

mua bán

nghị định

Giới hạn số lần mua bán với cá nhân kinh doanh bất động sản

<strong>Thị trường đất nền hiện tại đang nhộn nhịp, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã xuống tiền. Lý do chính là là đón đầu trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực sau hơn 1 tháng nữa.</strong>
<h2>Nhiều nhà đầu tư săn đất đón đầu luật mới</h2>
Một điểm mới quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Các chuyên gia cũng nhận định việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Đón đầu thời điểm Luật có hiệu lực (có thể từ 1/8/2024), thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện một số nhà đầu tư đi săn đất đã được phân lô. Đặc biệt, ở những khu vực ven thành phố lớn như Hà Nội, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao càng thu hút nhà đầu tư và có nhiều giao dịch được thực hiện thành công.

Theo dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm, mức độ quan tâm đất nền đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023. Cụ thể, mức độ quan tâm tăng 33%, tuy nhiên mức này chỉ bằng 1/2 so với thời điểm sốt đất của năm 2021.
<div class="VCSortableInPreviewMode alignJustify" data-style="align-justify" data-layout="row-11">
<figure class="media-item"><img class="aligncenter wp-image-24245 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/Untitled-3-2.png" alt="" width="660" height="371" /></figure>
<figure class="media-item">

<div class="caption-img" id="attachment_24247" align="aligncenter" width="660"><img class="wp-image-24247 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/Untitled-4-2.png" alt="" width="660" height="495" /> Các mảnh đất nền tại xã Nguyên Khê (Đông Anh) đang có giá rao bán 5 - 7 tỷ đồng. Ảnh: Di Anh</div></figure>
<p class="" data-placeholder="Nhập chú thích ảnh"></p>

</div>
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: "Sau thời điểm tháng 11/2023, tức là sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua, rất nhiều nhà đầu tư đi lùng đất nền, tìm kiếm đất nền có sổ đỏ, pháp lý đầy đủ để đầu tư. Đáng chú ý, tại Hà Nội, một số khu vực sốt cục bộ trong những tháng đầu năm 2024".

Theo dữ liệu của đơn vị này, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Giá bán tại Đông Anh cũng ghi nhận tăng mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm 2024 với 24%, tiếp đến là Quốc Oai 20%, Hoài Đức tăng 19%, Thạch Thất tăng 13%, Gia Lâm tăng 4%.

Trao đổi với phóng viên, anh Hoàng Đức Hải, môi giới nhà đất tại Đông Anh cho biết, từ tháng 3 đến nay, lượng nhà đầu tư đến tìm mua đất tại các khu vực các xã thuộc huyện Đông Anh luôn nhộn nhịp. Hiện giá đất nền tại Đông Anh cũng đang tăng 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2024. Đặc biệt, các lô đất nền tại khu giáp với dự án Vinhomes Cổ Loa và một số dự án lớn đang tăng. Như tại xã Xuân Canh, giá đất mặt đường dao động 90 - 100 triệu đồng/m2, một số vị trí đắc địa có giá cao hơn (110 - 120 triệu đồng/m2).

Anh Hải nhận thấy, nhiều nhà đầu tư đi "săn" đất nền để đón đầu thông tin "siết phân lô bán nền" nhưng hiện tại thị trường không có nhiều nguồn hàng để chọn. Mặt khác, giá đất tăng trở lại nên rất nhiều người "quay xe" không bán vì sợ "hớ". Một lô đất trước Tết có diện tích 50m2 nằm ở xã Tiên Dương có giá 2 tỷ đồng, khách hàng chuẩn bị cọc thì chủ nhà thông báo không bán nữa. Cách đây mấy tuần, chủ nhà lại rao bán giá 2,3 tỷ đồng.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_24248" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-24248 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/Untitled-5-1.png" alt="" width="864" height="648" /> Một lô đất trước Tết có diện tích 50m2 nằm ở xã Tiên Dương có giá 2 tỷ đồng, khách hàng chuẩn bị cọc thì chủ nhà thông báo không bán nữa. Ảnh: Di Anh.</div>

</div>
<figcaption class="PhotoCMS_Caption">
<p data-placeholder="Nhập chú thích ảnh"></p>

</figcaption></figure>
Anh Hải chia sẻ thêm, với đất nền Đông Anh, Sóc Sơn việc tăng giá lâu nay vẫn là điều dễ hiểu, nhưng các khu vực khác ven Hà Nội khác như Ba Vì, Thạch Thất, thị xã Sơn Tây, một số huyện ở Hòa Bình có khoảng cách gần với Hà Nội cũng ghi nhận sự sôi động trở lại. Các văn phòng môi giới đã mở cửa đón khách, lượng khách tăng theo ngày. Từ đầu năm 2024, nhiều khách hàng đã liên hệ với anh để tìm mua đất nền vùng ven Hà Nội khi họ có dòng tiền nhàn rỗi, có ý định dịch chuyển địa điểm sinh sống, kinh doanh, đầu tư đất nền lâu dài theo sóng quy hoạch, hạ tầng.

Anh Trần Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho biết, thời điểm cuối năm ngoái giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm từ 20 - 30%, thậm chí 40% so với đỉnh cơn sốt. Theo đó, anh đã kịp mua ngay 2 lô đất tại xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh (Hà Nội) với tổng giá trị hơn 10 tỷ đồng.

Ban đầu, mục tiêu của anh Minh là nắm giữ khoảng 3 năm, khi có lãi sẽ chốt lời. Tuy nhiên, hồi đầu tháng 5 nhiều nhà đầu tư và môi giới đã liên tục liên hệ hỏi mua lại lô đất tại Đông Anh của anh Minh với mức chênh 1 tỷ đồng.

"Tôi mua một lô đất đó có diện tích 70m2, thời điểm giữa năm 2023 với giá là 4 tỷ đồng. Do nằm ở vị trí lô góc, đường 2 ô tô tránh nên rất nhiều người hỏi mua lại. Còn một lô đất hơn 100m2 giá mua hơn 6 tỷ đồng nhiều người hỏi nhưng tôi chưa muốn bán. Hiện tôi đã nhận tiền cọc 1 lô, chỉ chờ tới ngày sang tên sổ đỏ. Bán thành công mảnh đất này, tôi sẽ đầu tư mảnh đất khác", anh Hải nói.
<h2>Thị trường đất nền tăng tốc hơn vào năm 2025</h2>
Mặc dù thị trường đất nền đã có nhiều dấu hiệu sôi động nhưng chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo sẽ phải đến quý II/2025 khi tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và lợi suất, lúc này đất nền mới có thể nhận được nhiều sự quan tâm. Năm 2024 vẫn là năm của chung cư và đến giữa 2025 đất nền mới khởi sắc. Đầu năm 2026, thị trường bất đông sản nói chung bước vào giai đoạn ổn định và lúc này sân chơi mới thực sự ghi nhận sự trở lại của nhiều loại hình đa dạng trong đó đất nền mới lấy lại phong độ.

Cũng theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi 3 luật trên đi vào thực thi. Những điều khoản mới từ các bộ luật này giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn.

Vị này dự báo giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

<div class="caption-img" id="attachment_24250" align="aligncenter" width="2560"><img class="wp-image-24250 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/Untitled-6-1.png" alt="" width="2560" height="1707" /> Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6</div>

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhìn nhận, điều mà nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm lúc này là câu chuyện <a href="https://varsland.vn/news/hon-100-thanh-pho-thi-xa-bi-siet-phan-lo-ban-nen">siết phân lô, bán nền</a> mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi luật này có khả năng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 tới đây, sớm hơn so với kế hoạch được thông qua là từ ngày 1/1/2025.

"Nhìn chung, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Đồng thời quy định này cũng giúp Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng", ông Quê phân tích.

Còn với đất nền tỉnh, ông Quê cho rằng: "Đất nền tỉnh hiện nay vẫn đang gặp khó trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ. Tuy nhiên đất nền tại các thủ phủ công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, Việt kiều đổ sang. Phân khúc này sẽ tăng bật trở lại từ quý IV/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028".
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí điện tử Reatimes</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://reatimes.vn/truoc-gio-g-siet-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dat-nen-nao-nhiet-202240624164532271.htm)</em></p>

đất nền

phân lô

bán nền

Trước giờ G "siết phân lô bán nền", thị trường đất nền náo nhiệt

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">VARS cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn.</strong></p>
Điều này chắc chắn sẽ có nhiều tác động đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ trong “sân chơi” bất động sản hoàn toàn mới.

<div class="caption-img" id="attachment_24134" align="aligncenter" width="1200"><img class="wp-image-24134 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/nh-chu.p-Man-hinh-2024-06-22-luc-19.12.47.png" alt="" width="1200" height="800" /> Các luật mới sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường. Ảnh: DH</div>

<strong>Khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn</strong>

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với <a href="https://varsland.vn/news/du-co-so-de-thi-hanh-luat-dat-dai-luat-nha-o-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-tu-ngay-1-8">Luật Đất đai 2024</a>, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

&gt;&gt; Kinh nghiệm quốc tế trong phát triển nhà ở xã hội

Cụ thể, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Đồng thời hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế,... tăng cao. Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải "xin" để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Còn theo Luật Nhà ở 2024, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Quy định yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ làm hạn chế phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua.

<div class="caption-img" id="attachment_24135" align="aligncenter" width="1200"><img class="wp-image-24135 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/nh-chu.p-Man-hinh-2024-06-22-luc-19.12.55.png" alt="" width="1200" height="800" /> Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ tăng cường lợi ích cho người mua nhà. Ảnh: DH</div>

Quy định mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, tăng thời gian sở hữu và đơn giản hóa các thủ tục mua nhà sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài .

<strong>Bảo vệ tối đa lợi ích người mua nhà</strong>

Đặc biệt, theo VARS, Luật Nhà ở 2024 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Luật Nhà ở 2024 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi trường kinh doanh BĐS sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoặc sàn giao dịch BĐS. Yêu cầu giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn sẽ tăng cường minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.

Ngoài ra, theo quy định mới, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án BĐS phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh.

VARS cho rằng, các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ngoài ra, người mua nhà cũng có thể giảm bớt áp bớt chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cho phép khách hàng có toàn quyền lựa chọn việc có cần phải áp dụng việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật mới cũng quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao nhà đúng hạn, đảm bảo chất lượng công trình và xử lý các khiếu nại của người mua.

VARS cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt với người mua nhà.

Bởi với các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Đặc biệt, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và nhà đầu tư trong việc sở hữu và kinh doanh BĐS.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://diendandoanhnghiep.vn/3-luat-moi-co-hieu-luc-bao-ve-loi-ich-cua-nguoi-mua-nha-265301.html)</em></p>

người mua nhà

3 luật mới có hiệu lực: Bảo vệ, lợi ích của người mua nhà

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">Bộ trưởng Bộ TN&amp;MT Đặng Quốc Khánh cho biết các nghị định, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được ban hành trong tháng 6/2024.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_24012" align="aligncenter" width="1280"><img class="wp-image-24012 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/bds-enternews-1718795907.jpeg" alt="" width="1280" height="853" /> Hiện đã đủ cơ sở để ban hành các nghị định hướng dẫn, thi hành 3 luật mới đúng tiến độ. Ảnh: DH</div>

<strong>Đảm bảo tiến độ các Nghị định thi hành</strong>

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ TN&amp;MT Đặng Quốc Khánh đã trình bày Tờ trình dự án<a href="https://varsland.vn/news/gia-nha-co-giam-khi-3-luat-moi-co-hieu-luc"> Luật sửa đổi</a>, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15. Đây là những luật dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét (có hiệu lực sớm hơn từ ngày 1/8/2024, thay vì từ ngày 1/1/2025) thông qua tại đợt 2, Kỳ họp thứ 7 này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Về tiến độ xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 luật trên, Luật Đất đai, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh khẳng định các văn bản quy định chi tiết theo các văn bản này đã được xây dựng theo đúng trình tự, thủ tục quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật sẽ được ban hành trong tháng 6/2024 khi Quốc hội thông qua dự án luật này.

Đối với các văn bản giao hội đồng nhân dân, ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, các địa phương sẽ tập trung, đẩy nhanh tiến độ xây dựng các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để gửi các bộ xem xét, cho ý kiến để ban hành kịp thời, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

“Như vậy, có đầy đủ cơ sở để các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật được ban hành đảm bảo tiến độ, chất lượng để triển khai thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản khi các luật này có hiệu lực từ ngày 1/8/2024,” Bộ trưởng Bộ TN&amp;MT cho biết.

Báo cáo thẩm tra dự án luật ngay sau đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh lưu ý còn nhiều nội dung cần văn bản hướng dẫn chi tiết. Do đó, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị Chính phủ chuẩn bị kỹ lưỡng, bảo đảm tiến độ, chất lượng các văn bản hướng dẫn chi tiết, tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật rộng rãi, tạo sự thống nhất trong nhận thức thực thi các luật, bảo đảm hiệu quả triển khai các luật này khi các luật có hiệu lực thi hành.

Để bảo đảm các luật được thi hành hiệu quả trong trường hợp Quốc hội thông qua việc có hiệu lực sớm, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị Chính phủ tập trung chỉ đạo và thực hiện đầy đủ ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Thông báo số 3870/TB-TTKQH về việc: “Chính phủ chịu trách nhiệm toàn diện trước Quốc hội và nhân dân về hiệu quả của việc điều chỉnh hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp của các luật, xử lý các vấn đề phát sinh sau khi điều chỉnh hiệu lực của các luật.”

Đồng thời, Chính phủ cần bảo đảm không tạo ra khoảng trống pháp lý hoặc để xảy ra tiêu cực, trục lợi chính sách, hợp thức hóa các sai phạm; không gây vướng mắc, ách tắc, khó khăn cho địa phương, người dân, doanh nghiệp, cản trở sự phát triển; không tạo ra hiệu ứng pháp lý tiêu cực; chỉ đạo quyết liệt các bộ, ngành, địa phương ban hành kịp thời các văn bản cần thiết để hướng dẫn, quy định chi tiết việc thi hành các luật bảo đảm không để xảy ra vướng mắc do thiếu văn bản cụ thể hóa.

<strong>Chờ cú hích lớn</strong>

Thực tế, sau hơn 1 thập kỷ thực thi, những chồng chéo, vướng mắc giữa 3 luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được cho là nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở bị ách tắc, nhiều dự án chậm tiến độ vì không thể gỡ vướng về thủ tục. Do đó, việc 3 luật mới được thông qua và dự kiến có hiệu lực sớm sẽ tạo nên cú hích cho thị trường hướng đến phát triển minh bạch, bền vững hơn.

<div class="caption-img" id="attachment_24013" align="aligncenter" width="1599"><img class="wp-image-24013 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/bds-enternews-1718796059.jpeg" alt="" width="1599" height="1066" /> Sớm ban hành các nghị định hướng dẫn là việc cấp bách hiện nay. Ảnh: DH</div>

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, khi các luật có hiệu lực sẽ có vai trò tháo gỡ điểm nghẽn của thể chế, pháp luật trong việc xử lý thủ tục, hồ sơ; phê duyệt các dự án đầu tư mà giai đoạn trước đang gặp khó khăn. Từ đó, giúp cho thị trường trở nên thực chất hơn, chuyển động theo đúng với khuôn khổ của pháp luật.

Ví dụ, với những dự án trước đây làm tốt, đúng quy trình sẽ được tháo gỡ, những dự án làm không đúng, còn nhiều vướng mắc thì những quy định mới này sẽ trở thành "barrier" cản trở, đưa dự án quay trở lại khâu xử lý cho đúng với quy định pháp luật và công bằng với mọi dự án khác. Thị trường sẽ nghiêm ngặt, kỷ luật, chặt chẽ và công bằng hơn.

Bên cạnh đó, những quy định mới về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai cũng góp phần loại bỏ tình trạng như mua bán lòng vòng, giới thiệu những dự án ma hay "phủi tay chạy làng", gây hậu quả nghiêm trọng cho người tiêu dùng, ảnh hưởng đến uy tín của các chủ đầu tư chân chính.

Song, cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính để cả ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sớm đi vào cuộc sống, việc sớm ban hành các nghị định hướng dẫn là việc cấp bách hiện nay. Trong đó, các vấn đề trọng tâm cần sớm có nghị định hướng dẫn là giao đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất. Khi có nghị định hướng dẫn, nguồn lực đất đai sẽ được kích hoạt, các dự án đang vướng mắc sẽ nhanh chóng được tháo gỡ.

<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/du-co-so-de-thi-hanh-luat-dat-dai-luat-nha-o-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-tu-ngay-1-8-10135914.html"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></a></p>

Đủ cơ sở để thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/8

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">Giá nhà có thể được điểm soát ổn định hơn, song khó có thể giảm - đó là chia sẻ của ông Phạm Đức Toản – TGĐ EZ Property cùng DĐDN xung quanh những dự báo về tác động của 3 Luật mới đến thị trường BĐS.</strong></p>
Tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua đề xuất sửa đổi thời điểm có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/8/2024.
<p class="image_left_wp"><img class="aligncenter wp-image-23991 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/pham-duc-toan.jpg" alt="" width="689" height="799" /></p>
<em><strong>- Sau một thập kỷ gắn bó với bộ luật cũ, thị trường đang chuẩn bị cho một màn chuyển mình lịch sử, thưa ông?</strong></em>

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có hiệu lực từ năm 2014 – 2015, sau 1 thập kỷ được thi hành, phải khẳng định các luật đã giúp thị trường bất động sản vực dậy sau cơn khủng hoảng và phát triển mạnh mẽ hơn, chuyên nghiệp hơn. Tuy vậy, sự phát triển nhanh chóng cũng đặt ra những yêu cầu mới, những nội dung mới và phát sinh nhiều vướng mắc mà luật hiện hành không còn phù hợp.

Từ năm 2019, những vướng mắc đã khiến nhiều dự án bị đứng hình, nguồn cung nhà ở hạn chế. Thậm chí, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi.

Lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý, do vậy, việc sửa đổi các luật hiện hành, bên cạnh đó cho phép áp dụng sớm là điều kiện cần để cho thị trường phát triển ổn định cũng như sôi động.

Luật Đất đai mới có 5 nhóm nội dung chính là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, công bằng, minh bạch; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước. Luật mới sẽ đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai cho cả việc xây dựng nhà ở, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà tái định cư, cải tạo nhà chung cư, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân lẫn sản xuất kinh doanh đất nông nghiệp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu công nghệ cao....

Vì vậy, các luật mới khi đi vào thực thi, đặc biệt là <a href="https://varsland.vn/news/luat-sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-cua-cac-luat-dat-dai-nha-o-kinh-doanh-bat-dong-san-co-noi-dung-ra-sao">Luật Đất đai</a>, không chỉ tác động tới doanh nghiệp bất động sản mà còn tới tất cả doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực khác có thuê hoặc sở hữu bất động sản.

<em><strong>- Ông đánh giá như thế nào về diễn biến hiện tại của thị trường?</strong></em>

Giai đoạn vừa qua, nhìn toàn bộ thị trường đen tối, riêng phân khúc chung cư vẫn âm thầm tăng giá, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Còn TPHCM, Đà Nẵng giá đã neo cao rồi, tốc độ tăng giá không thể hiện rõ. Với tình hình thị trường đang khó khăn, nền kinh tế khó khăn và thu nhập người dân cũng vậy, sự tăng giá này là kết quả của việc nguồn cung sụt giảm trong vòng 5 năm qua.

Đồng thời, nguồn cung lớn nhất là nhà ở xã hội lại không có. Năm 2023, Hà Nội có duy nhất dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn. Trong khi đó, lượng di dân lớn, mỗi năm Hà Nội có thêm 100.000 người.

Lực cầu mạnh mẽ đến từ gia đình trẻ, lượng sinh viên ra trường thu nhập thấp, với lãi suất thấp như hiện nay, người dân cũng tính người ta tính toán đi mua nhà, thúc đẩy nguồn cầu tăng mạnh mẽ hơn.

Với lực cầu như hiện tại, điều thị trường cần nhất là phải có nguồn cung mới, tập trung vào các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

<div class="caption-img" id="attachment_23994" align="aligncenter" width="1600"><img class="wp-image-23994 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/a9_1.jpg" alt="" width="1600" height="899" /> Giá nhà đã neo cao, cần phải tăng nguồn cung để giảm giá theo quy luật kinh tế thị trường. Ảnh: Quốc Tuấn</div>

<em><strong>- Liệu rằng việc các luật mới có hiệu lực có “kìm cương” được giá nhà đất, đưa thị trường sôi động trở lại, thưa ông?</strong></em>

Giá nhà đã neo cao, nhưng để giảm không nên dùng mệnh lệnh hành chính mà phải theo quy luật kinh tế thị trường. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được định giá theo giá thị trường nên sẽ tăng lên so với hiện nay, hơn nữa, giá vật liệu cũng đã tăng cao. Cùng với đó là quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về việc chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa 5%, với dự án đã đủ điều kiện mở bán, đòi hỏi chủ đầu tư phải chuẩn bị nguồn lực tài chính mạnh hơn khi thực hiện dự án. Những yếu tố trên sẽ kéo theo việc tăng giá bán để chủ đầu tư đảm bảo định mức lợi nhuận.

Bên cạnh đó, khan hiếm nguồn cung nhà ở thực sự trở thành tác nhân lớn gây nên tình trạng biến động giá.

Hơn nữa, 3 luật mới có hiệu lực sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian. Sự kiện này mới chỉ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, giúp thúc đẩy tiến độ triển khai và đem lại sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án. Điều kiện đủ phải là sự ổn định của kinh tế vĩ mô cùng các ngành nghề kinh doanh khác.

Nhìn vào hiện tại, câu chuyện khó khăn vẫn đang hiện diện ở rất nhiều ngành nghề như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng dẫn đến tích lũy của người dân gần như không có. Chúng ta cần chờ đợi thêm để chính sách đi vào cuộc sống. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, thị trường bất động sản mới có thể đón nhận những tín hiệu tích cực một cách thực sự rõ ràng.

<em><strong>- Trân trọng cảm ơn ông!</strong></em>
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://diendandoanhnghiep.vn/gia-nha-co-giam-khi-3-luat-moi-co-hieu-luc-265077.html)</em></p>

giá nhà

Giá nhà có giảm khi 3 luật mới có hiệu lực?

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị cơ quan soạn thảo phải làm rõ một số khái niệm mới về công trình hỗn hợp toà nhà văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và căn hộ kết hợp lưu trú (condotel).</strong></p>
Chủ trì cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu: "Những gì chưa được quy định nhưng thực tiễn đã có, được thừa nhận và được nêu trong luật thì phải được thể chế hoá cụ thể, rõ ràng hơn chứ không nhắc lại luật".

<div class="caption-img" id="attachment_23939" align="aligncenter" width="1280"><img class="wp-image-23939 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/4d2e71715dbffee1a7ae.jpg" alt="" width="1280" height="853" /> Condotel vẫn "lận đận" chuyện danh phận. Ảnh: DH</div>

<strong>Làm rõ quy định về condotel</strong>

Thực tế, dù "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cả nước có 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel, giá trị ước tính 297.000 tỉ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỉ đồng; gần 30.900 shophouse, giá trị ước tính 154.000 tỉ đồng.

Tuy nhiên, vì chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho các nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp, đây chính là điểm nghẽn khiến thị trường này đóng băng thời gian qua.

Để gỡ vướng, Chính phủ và các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch đã nhiều lần cùng vào cuộc nhưng câu chuyện sổ hồng vẫn bỏ ngỏ.

Ngày 23/04/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch ban hành cơ chế quản lý đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú theo đúng quy định của pháp luật.

Ngày 31/12/2019, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”. Đầu năm 2020, Tài nguyên và Môi trường cũng có văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu.

Tháng 4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực (ngày 20-5-2023) với niềm kỳ vọng giúp “hồi sinh” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng qua việc cụ thể hóa quy định về cấp quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ (thị trường thường gọi là condotel, officetel). Thế nhưng hơn một năm trôi qua, không có quá nhiều thay đổi với phân khúc này.

Đến tháng 1/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, tổng hợp, thống kê đầy đủ số lượng trường hợp công trình xây dựng thuộc như: condotel, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ… chưa được cấp giấy chứng nhận.

Bộ cũng đề nghị các đơn vị chỉ đạo tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho những loại hình căn hộ nói trên theo đúng quy định.

<strong>Lời giải nào cho condotel?</strong>

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Cao, Công ty Luật FDVN, đến nay chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nào cho loại hình căn hộ du lịch, kể cả khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được ra đời. Bởi quy định của nghị định này chỉ bổ sung Khoản 5 Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP với nội dung: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

<div class="caption-img" id="attachment_23942" align="aligncenter" width="1280"><img class="wp-image-23942 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/d234cabddc737f2d2662.jpg" alt="" width="1280" height="853" /> Sau thời gian phát triển ồ ạt, condotel đã "đóng băng" từ cuối năm 2019 vì không có hành lang pháp lý riêng. Ảnh: DH</div>

Nghị định này mở ra khả năng để các căn hộ du lịch được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, tuy nhiên để thực thi được hay không còn nhiều vấn đề trong các luật khác cần phải bàn đến như: mục đích để ở, hay lưu trú du lịch; chế độ sở hữu với loại hình công trình này như thế nào? điều kiện về diện tích công trình, công năng công trình ra sao…

Theo vị luật sư, nền tảng để xác lập vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan đối với bất động sản nghỉ dưỡng đều cần được chuẩn hóa bằng các quy định pháp quy. Từ định danh bằng các khái niệm pháp lý để triển khai các quy định cụ thể liên quan, mới có cơ sở để thực thi. Nếu chỉ “chữa cháy” bằng các quy định tạm thời mà chưa dựa trên nền tảng quy phạm luật hoặc nghị quyết được Quốc hội ban hành, thì khi triển khai trên thực tế sẽ rất khó. Vì dễ rơi vào tình trạng làm theo hướng dẫn và quy định chi tiết, nhưng không biết căn cứ từ đâu mà có các hướng dẫn hoặc quy định chi tiết đó.

Trong khi đó, một số chuyên gia cũng cho rằng Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất hiện không xuất hiện cụm từ “du lịch, nghỉ dưỡng” nào và loại hình condotel được cho là nằm trong phạm trù điều chỉnh của khoản đ, điểm 2 điều 9 “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”.

Theo đó, giới đầu tư cũng kỳ vọng rằng, để <a href="https://varsland.vn/news/khoi-thong-phap-ly-cho-condotel">condotel</a> thật sự có “danh phận” sẽ có thể phải tiếp tục chờ các văn bản dưới Luật hướng dẫn thi hành các Luật nói trên.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://diendandoanhnghiep.vn/lam-ro-khai-niem-moi-ve-condotel-265067.html)</em></p>

chuyển đổi condotel

condotel

Làm rõ khái niệm mới về condotel

Quận Hà Đông

Hiển thị

Hungmgec@gmail.com

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Biệt Thự An Vượng Vilas,Dương Nội 180m 4t mt9m thang máy,hoàn thiện đẹp, đẳng 🏠 cấp</mark>

Biệt Thự An Vượng Vilas,Dương Nội 180m 4t mt9m thang máy,hoàn thiện đẹp, đẳng 🏠 cấp

Chưa giao dịch

Biệt thự nghỉ dưỡng

Phường Dương Nội

Quận Sơn Trà

Thuỳ Trang

Thành phố Đà Nẵng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Căn hộ chung cư 73m²</mark>

Bán Căn hộ chung cư 73m²

Căn hộ chung cư

Phường An Hải Bắc

Đông

Quận Tân Bình

Mã Thanh Sơn

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Hàng hiếm 2 🏬 tầng, dt(4,35m x 13m) nở hậu 4,5m - lạc long quân, tân bình</mark>

Hàng hiếm 2 🏬 tầng, dt(4,35m x 13m) nở hậu 4,5m - lạc long quân, tân bình

Nhà trong hẻm

Phường 10

Đông Bắc

Quận Cái Răng

Nguyenchithien123

Thành phố Cần Thơ

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Đất nền Dự án 90m²</mark>

Chủ cần bán Đất nền Dự án 90m²

Đất nền Dự án

Phường Hưng Phú

Đông Nam

Ms Phương

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">88.chủ gửi - giá bán: 2.7 tỷ bán nền đẹp 90m2 sổ hồng đường 🏢 b9 kdc phú an</mark>

88.chủ gửi - giá bán: 2.7 tỷ bán nền đẹp 90m2 sổ hồng đường 🏢 b9 kdc phú an

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

thị trường bất động sản

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Luat kinh doanh bat dong san

Chuyên trang Tin Tức