Hạn chế 10 giao dịch bất động sản mỗi năm: Ai bị ảnh hưởng?

Gỡ khó cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ

Luật trước đây quy định cứ kinh doanh bất động sản sẽ phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, vốn tối thiểu 20 tỷ đồng. Điều kiện này đã gây khó khăn cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ.

Những vướng mắc này đã được tháo gỡ sau khi Chính phủ mới đây ban hành Nghị định 96/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại điều 7 của nghị định này, tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là các trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; hoặc không giao dịch giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giải thích, các cá nhân có quyền tự do kinh doanh bất động sản nếu không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Trường hợp ngược lại thì cá nhân này phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.

Theo ông Đính, quy định này đã gỡ khó cho các cá nhân kinh doanh bất động sản, đặc biệt là tại các tỉnh, thành. Ở các thị trường này, các hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ vẫn diễn ra bình thường, chẳng hạn như người dân có nhà ở dư thừa, cho thuê hoặc xây dựng rồi bán lại.

Nếu xét theo quy định cũ, cứ bán, cho thuê là kinh doanh bất động sản, buộc phải thành lập doanh nghiệp.

"Như vậy chẳng khác nào "đánh đố" người dân", ông Đính nói, và khẳng định điều này không phù hợp, dẫn đến các cá nhân kinh doanh bất động sản gặp khó, dành sân chơi độc quyền cho các doanh nghiệp lớn.

Chính vì thực tế này, ông Đính cho rằng, Nghị định 96 quy định chi tiết như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là "hết sức hợp lý, phù hợp với thực tiễn thị trường."

Theo đó, các cá nhân kinh doanh đều phải kê khai đóng thuế, nhưng nếu dưới 10 giao dịch và không có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng thì không phải thành lập doanh nghiệp.

"Quy định này sẽ mở ra cơ hội cho những đối tượng kinh doanh nhỏ lẻ", ông Đính nói và cho rằng, thị trường sẽ thu hút sự tham gia của nhiều nhóm đối tượng có sẵn tài sản không sử dụng, đưa vào để khai thác kinh doanh, nhất là tại các địa phương có khu công nghiệp phát triển, nhu cầu nhà ở của công nhân rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở bán, cho thuê rất hạn chế.

Khi đó, hoạt động kinh doanh bất động sản của người dân chính là góp phần an cư cho người lao động và Đây cũng là hoạt động tạo lợi ích cho xã hội, tạo thêm việc làm, của cải, sản phẩm nhà ở, góp phần tạo thêm quỹ nhà cho địa phương.

Mặt khác, khi không bắt buộc các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ buộc phải thành lập doanh nghiệp, họ sẽ giảm được chi phí thành lập công ty, nuôi bộ máy nhân sự.

"Những người kinh doanh này có thể rất giỏi việc xây nhà để bán, cho thuê nhưng lại không có năng lực quản lý doanh nghiệp. Do đó, việc không bắt buộc thành lập doanh nghiệp sẽ tháo gỡ vướng mắc cho họ. Qua đó, người tiêu dùng sẽ được hưởng lợi do giá thành bất động sản có thể sẽ giảm", ông Đính nhận định.

Về câu hỏi quy định này liệu có hạn chế hoạt động đầu tư, mua đi bán lại bất động sản trên thị trường, khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, kém thanh khoản, ông Đính cho rằng, quy định của Nghị định 96 chỉ nhằm xác định nhóm hành vi của những người tham ra tạo lập sản phẩm, tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Quy định này không tác động đến nhóm tiêu dùng bất động sản trên thị trường, ngược lại còn giúp nhóm tiêu dùng bất động sản có nhiều lợi ích tốt hơn, mua, thuê được bất động sản có giá hợp lý hơn.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, quy định về tiêu chí, hạn mức kinh doanh bất động sản được coi là quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp là một tư duy đúng đắn, hợp pháp và phù hợp với thực tiễn.

Kinh doanh bất động sản là một trong số hơn 200 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực, pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng.

Lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước. Việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.

Cần nhấn mạnh rằng, nghị định không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.

Về mặt thực tiễn, ông Đỉnh tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.

Mặt khác, các chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để nhà nước xây dựng dữ liệu về thị trường bất động sản.

Điều này sẽ giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, quy định mới này cũng nhằm mục đích chống đầu cơ thổi giá, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Tuy nhiên, tác động thực sự đến thị trường giao dịch bất động sản là không đáng kể do quy định này chỉ tác động đến số lượng nhỏ các nhà đầu tư chuyên “ôm hàng” số lượng lớn.

Mặt khác, những nhà đầu tư này đều có cách “chia” các bất động sản cho người thân, quen đứng tên hộ. Chính vì vậy, quy định cá nhân không được thực hiện quá 10 giao dịch bất động sản trong một năm không có quá nhiều ảnh hưởng đến họ.

Còn về quy định một lần giao dịch không quá 300 tỷ đồng, đây thực sự là số tiền rất lớn, không phải sản phẩm bất động sản phổ biến trên thị trường.

Vẫn còn những băn khoăn

Tuy nhiên, ông Đỉnh cũng cho rằng, nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản.

Trước đó, vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật trong việc chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân.

Điều này đã dẫn đến các bị can, bị cáo trong vụ án Alibaba thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân.

Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Vấn đề đặt ra là tính khoa học, hợp lý, logic trong việc lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo ông Đỉnh, Nghị định 96 vẫn còn thiếu các luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm để tăng tính thuyết phục.

Một vấn đề quan trọng cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định 96.

Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ, ví dụ như cá nhân mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm, thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?

Theo vị chuyên gia này, các cơ quan quản lý nhà nước cần làm rõ những vấn đề trên để thuận tiện cho các chủ thể áp dụng và quy định của Nghị định 96 mới thực sự đi vào thực tiễn.