<strong>Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản 2024 ghi nhận nhiều diễn biến khả quan khi nguồn cung tăng, giao dịch cải thiện và tồn kho bất động sản có xu hướng giảm. Tuy nhiên, đà tăng giá nhà ở chưa dừng lại khiến bài toán nhà ở của người dân tiếp tục là thách thức.</strong>

<b>Nguồn cung tăng, giao dịch cải thiện, tồn kho giảm</b>

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2024 và cả năm 2024. Theo đó, đơn vị này cho biết, trong năm qua cả nước có 79 dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép mới với quy mô khoảng 38.345 căn, 69 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 23.041 căn và 204 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, năm 2024, cả nước có 28 dự án với quy mô 20.284 căn đã hoàn thành, tăng khoảng 46% so với năm 2023, tương đương khoảng 6.420 căn. Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận 23 dự án với quy mô 25.399 căn đã được cấp phép, khởi công xây dựng, tăng khoảng 13% so với năm 2023, tương đương khoảng 3.000 căn. Số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư là 113 dự án, tương đương 142.450 căn, tăng khoảng 101% so với năm ngoái.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1260"><img id="img_139953674727800832" class="lightbox-content" title="Giá chung cư Hà Nội tăng 40 - 50%, căn hộ bình dân thiết lập mức giá 45 triệu đồng/m2- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/2/11/bxd-1739266311727719692314.jpg" alt="Nguồn: Bộ Xây dựng" width="1260" height="610" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/2/11/bxd-1739266311727719692314.jpg" /> Nguồn: Bộ Xây dựng</div>

</div></figure>
Bộ Xây dựng đánh giá, tổng thể nguồn cung bất động sản trong năm 2024 có xu hướng tăng nhẹ so với năm 2023. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu phân khúc cao cấp, hạng sang. Dù vậy, đây vẫn là một trong những yếu tố cho thấy thị trường bất động sản đang hồi phục tích cực trong năm vừa qua.

Báo cáo về lượng giao dịch trên thị trường, Bộ Xây dựng cho biết, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ghi nhận 125.545 giao dịch thành công trong năm 2024, bằng khoảng 98,5% so với năm 2023. Trong khi đó, lượng giao dịch đất nền cao hơn gấp 3 lần, đạt khoảng 412.448 lô/nền, tăng 33,6% so với năm ngoái. Do đó, tính chung cả năm 2024, lượng giao dịch bất động sản thành công tăng nhẹ so với năm 2023.

Không chỉ nguồn cung, giao dịch, tồn kho bất động sản trong năm qua cũng ghi nhận chiều hướng tích cực khi có xu hướng giảm. Quý IV/2024, tồn kho bất động sản đạt khoảng 17.058 căn/nền. Trong đó, chung cư đạt 1.072 căn, giảm 78% so với quý III/2024; nhà ở riêng lẻ 11.218 căn, giảm 9% so với quý trước; đất nền 4.768 nền, giảm 47%.

Tính chung cả năm 2024, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền cũng ghi nhận xu hướng giảm - Bộ Xây dựng cho biết.

<b>Giá chung cư liên tục tăng mạnh</b>

Bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường bất động sản 2024 vẫn còn một số hạn chế, nổi bật là <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/cuoc-ruot-duoi-gia-chung-cu-ha-noi-bao-gio-dung-lai/">giá chung cư</a> liên tục tăng mạnh, cao hơn nhiều so với năm 2023, ở cả dự án mới và cũ.

Báo cáo Bộ Xây dựng chỉ ra, căn hộ bình dân hiện nay đã có giá dưới 45 triệu/m2, căn hộ trung cấp giá từ 45 - 70 triệu/m2, căn hộ cao cấp giá 70 triệu đến trên 100 triệu/m2. Ngoài ra, căn hộ siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40 - 50% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn. Ví dụ tại quận Nam Từ Liêm, một số dự án như Vinhomes Smart City có giá rao bán khoảng 65 - 72 triệu/m2; Roman Plaza khoảng 64 - 72 triệu/m2; Iris Garden khoảng 68 triệu/m2; Dreamland Bonanza khoảng 80 - 87 triệu/m2.

Tại huyện Gia Lâm, dự án Masteri WaterFront có giá rao bán khoảng 67 - 73 triệu/m2; The Pavilion - Vinhomes Ocean Park khoảng 48 - 55 triệu/m2; The Zenpark khoảng 57 - 63 triệu/m2.

Bên cạnh đó, dự án Hà Nội Golden Lake (quận Ba Đình) có giá rao bán khoảng 166,5 triệu/m2; Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (quận Đống Đa) khoảng 94,6 triệu/m2; Eurowindow Multi Complex (quận Cầu Giấy) khoảng 66,6 triệu/m2; Xuân Mai Riverside (quận Hà Đông) khoảng 55,6 triệu/m2; Hateco Apollo (quận Nam Từ Liêm) khoảng 56,8 triệu/m2.

Tại TP.HCM, biên độ tăng giá chung cư thấp hơn so với Hà Nội, song vẫn ở mức cao từ 20 - 30% so với năm 2023. Ví dụ dự án Diamond Island (Quận 2) có giá rao bán khoảng 85 - 90,4 triệu/m2; dự án The Gold View (Quận 4) khoảng 55,7 triệu/m2; Sunrise City (Quận 7) khoảng 54,9 triệu/m2; Jamila Khang Điền (Quận 9) khoảng 52 triệu/m2.

Đối với loại hình biệt thự, nhà liền kề, Bộ Xây dựng cho biết mức tăng tại Hà Nội trong khoảng 30 - 40%, cá biệt một số khu vực, dự án có mức tăng cao hơn có thể lên đến 60 -70%.

Còn tại TP.HCM, giá rao bán nhà ở riêng lẻ trong dự án cơ bản ổn định. Một số khu vực, dự án có giá rao bán tăng khoảng 5-10% so với năm 2023; mức giá rao bán phổ biến dao động từ 90 - 250 triệu đồng/m2.

"Đà tăng giá nhà ở chưa dừng lại ở hầu hết các loại hình đang khiến bài toán nhà ở của người dân tiếp tục là thách thức lớn", Bộ Xây dựng nhận định./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/gia-chung-cu-ha-noi-tang-40-50-can-ho-binh-dan-thiet-lap-muc-gia-45-trieu-dong-m2-202250211163517017.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

Bộ Xây Dựng

giao dịch bất động sản

bất động sản 2024

giá chung cư

tồn kho bất động sản

Giá chung cư Hà Nội

Giá chung cư Hà Nội tăng 40 - 50%, căn hộ bình dân thiết lập mức giá 45 triệu đồng/m2

<p class="detail-sapo fs-17 font-noto fw-700 text-gray-33 mb-20 lh-24"><strong>Mặc dù có ý kiến lo ngại nhưng phần lớn chuyên gia khẳng định quy định này phù hợp với thực tiễn, mở ra cơ hội cho các cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_25878" align="aligncenter" width="1500"><img class="wp-image-25878 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/tp-hcm-nhin-tu-tang-81-landmark24-1547.webp" alt="" width="1500" height="844" /> Thị trường bất động sản đứng trước cơ hội mới khi nhiều luật có hiệu lực. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<div id="explus-editor">
<h2>Gỡ khó cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ</h2>
Luật trước đây quy định cứ kinh doanh bất động sản sẽ phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, vốn tối thiểu 20 tỷ đồng. Điều kiện này đã gây khó khăn cho các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ.

Những vướng mắc này đã được tháo gỡ sau khi Chính phủ mới đây ban hành Nghị định 96/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành <a href="https://varsland.vn/news/10-diem-moi-cua-luat-kinh-doanh-bat-dong-san">Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).</a>

Tại điều 7 của nghị định này, tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là các trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; hoặc không giao dịch giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giải thích, các cá nhân có quyền tự do kinh doanh bất động sản nếu không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Trường hợp ngược lại thì cá nhân này phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.

Theo ông Đính, quy định này đã gỡ khó cho các cá nhân kinh doanh bất động sản, đặc biệt là tại các tỉnh, thành. Ở các thị trường này, các hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ vẫn diễn ra bình thường, chẳng hạn như người dân có nhà ở dư thừa, cho thuê hoặc xây dựng rồi bán lại.

Nếu xét theo quy định cũ, cứ bán, cho thuê là kinh doanh bất động sản, buộc phải thành lập doanh nghiệp.

"Như vậy chẳng khác nào "đánh đố" người dân", ông Đính nói, và khẳng định điều này không phù hợp, dẫn đến các cá nhân kinh doanh bất động sản gặp khó, dành sân chơi độc quyền cho các doanh nghiệp lớn.

Chính vì thực tế này, ông Đính cho rằng, Nghị định 96 quy định chi tiết như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là "hết sức hợp lý, phù hợp với thực tiễn thị trường."

Theo đó, các cá nhân kinh doanh đều phải kê khai đóng thuế, nhưng nếu dưới 10 giao dịch và không có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng thì không phải thành lập doanh nghiệp.

"Quy định này sẽ mở ra cơ hội cho những đối tượng kinh doanh nhỏ lẻ", ông Đính nói và cho rằng, thị trường sẽ thu hút sự tham gia của nhiều nhóm đối tượng có sẵn tài sản không sử dụng, đưa vào để khai thác kinh doanh, nhất là tại các địa phương có khu công nghiệp phát triển, nhu cầu nhà ở của công nhân rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở bán, cho thuê rất hạn chế.

Khi đó, hoạt động kinh doanh bất động sản của người dân chính là góp phần an cư cho người lao động và Đây cũng là hoạt động tạo lợi ích cho xã hội, tạo thêm việc làm, của cải, sản phẩm nhà ở, góp phần tạo thêm quỹ nhà cho địa phương.

Mặt khác, khi không bắt buộc các cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ buộc phải thành lập doanh nghiệp, họ sẽ giảm được chi phí thành lập công ty, nuôi bộ máy nhân sự.

"Những người kinh doanh này có thể rất giỏi việc xây nhà để bán, cho thuê nhưng lại không có năng lực quản lý doanh nghiệp. Do đó, việc không bắt buộc thành lập doanh nghiệp sẽ tháo gỡ vướng mắc cho họ. Qua đó, người tiêu dùng sẽ được hưởng lợi do giá thành bất động sản có thể sẽ giảm", ông Đính nhận định.

Về câu hỏi quy định này liệu có hạn chế hoạt động đầu tư, mua đi bán lại bất động sản trên thị trường, khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, kém thanh khoản, ông Đính cho rằng, quy định của Nghị định 96 chỉ nhằm xác định nhóm hành vi của những người tham ra tạo lập sản phẩm, tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Quy định này không tác động đến nhóm tiêu dùng bất động sản trên thị trường, ngược lại còn giúp nhóm tiêu dùng bất động sản có nhiều lợi ích tốt hơn, mua, thuê được bất động sản có giá hợp lý hơn.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, quy định về tiêu chí, hạn mức kinh doanh bất động sản được coi là quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp là một tư duy đúng đắn, hợp pháp và phù hợp với thực tiễn.

Kinh doanh bất động sản là một trong số hơn 200 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực, pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng.

Lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước. Việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.

Cần nhấn mạnh rằng, nghị định không “cấm” cá nhân kinh doanh bất động sản vượt quá quy mô nhỏ mà chỉ đặt ra điều kiện là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để kinh doanh.

Về mặt thực tiễn, ông Đỉnh tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.

Mặt khác, các chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để nhà nước xây dựng dữ liệu về thị trường bất động sản.

Điều này sẽ giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, quy định mới này cũng nhằm mục đích chống đầu cơ thổi giá, giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Tuy nhiên, tác động thực sự đến thị trường giao dịch bất động sản là không đáng kể do quy định này chỉ tác động đến số lượng nhỏ các nhà đầu tư chuyên “ôm hàng” số lượng lớn.

Mặt khác, những nhà đầu tư này đều có cách “chia” các bất động sản cho người thân, quen đứng tên hộ. Chính vì vậy, quy định cá nhân không được thực hiện quá 10 giao dịch bất động sản trong một năm không có quá nhiều ảnh hưởng đến họ.

Còn về quy định một lần giao dịch không quá 300 tỷ đồng, đây thực sự là số tiền rất lớn, không phải sản phẩm bất động sản phổ biến trên thị trường.
<h2>Vẫn còn những băn khoăn</h2>
Tuy nhiên, ông Đỉnh cũng cho rằng, nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản.

Trước đó, vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật trong việc chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân.

Điều này đã dẫn đến các bị can, bị cáo trong vụ án Alibaba thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân.

Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Vấn đề đặt ra là tính khoa học, hợp lý, logic trong việc lượng hóa việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo ông Đỉnh, Nghị định 96 vẫn còn thiếu các luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm để tăng tính thuyết phục.

Một vấn đề quan trọng cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định 96.

Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ, ví dụ như cá nhân mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm, thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?

Theo vị chuyên gia này, các cơ quan quản lý nhà nước cần làm rõ những vấn đề trên để thuận tiện cho các chủ thể áp dụng và quy định của Nghị định 96 mới thực sự đi vào thực tiễn.

</div>

<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://varsland.vn/tin-tuc/han-che-10-giao-dich-bat-dong-san-moi-nam-ai-bi-anh-huong-vc1723345126"><strong> Theo Tạp chí Nhà Quản trị</strong></a></p>

Luật Kinh doanh bất động sản

Nghị định 96

Hạn chế 10 giao dịch bất động sản mỗi năm: Ai bị ảnh hưởng?

<strong>Theo Bộ Tài chính, rất khó để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác minh được giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.</strong>

Tại báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở từ năm 2015 - 2023 mới đây, Bộ Tài chính cho biết, việc chuyển nhượng bất động sản còn nhiều hạn chế, tồn tại.

<b><i>V</i></b><b><i>ề giá chuyển nhượng</i></b><i>,</i> người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Hầu hết các bên mua bán đều sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Do đó, rất khó để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì nhà đầu tư sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách.

<b><i>Về</i></b><b><i> </i></b><b><i>phương thức mua bán bất động sản, dự</i></b><b><i> án bất động sản,</i></b> Bộ Tài chính cho biết, hiện đang có tình trạng chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký Hợp đồng thuê dài hạn và bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu nhà ở; giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hóa bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tách doanh nghiệp.

Đối với việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_22479" align="aligncenter" width="900"><img class="wp-image-22479 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/05/ki-gui-nha-dat-bao-lam.png" alt="" width="900" height="500" /> Ảnh minh họa</div>

</div></figure>
Vì vậy, nhằm đảm bảo hoạt động <a href="https://vars.vn/chu-dau-tu-nhan-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-phai-ke-khai-thong-tin">chuyển nhượng bất động sản</a> được diễn ra công khai, minh bạch, đúng pháp luật, Bộ Tài chính đã kiến nghị Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội có giải pháp để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Đối với các Bộ ngành liên quan, kiến nghị Bộ Xây dựng và các địa phương giám sát chặt chẽ hoạt động giao dịch bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.

Tại báo cáo, Bộ Tài chính cũng cho biết, từ năm 2017 - 2022, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng trên 10%. Đơn cử, năm 2018, khoản thu từ thuế này đạt khoảng 13.000 tỷ đồng, tăng gần 20% so với năm trước đó. Sau 4 năm, số thu tăng 64%, đạt 34.700 tỷ đồng trong năm 2022.

Tuy nhiên, năm 2023, thuế thu được từ chuyển nhượng bất động sản lần đầu lao dốc, giảm 46% xuống còn 18.600 tỷ đồng.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí điện tử Reatimes</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://reatimes.vn/kho-xac-minh-gia-tri-thuc-cua-giao-dich-chuyen-nhuong-bat-dong-san-20224050817370893.htm)</em></p>

chuyển nhượng bất động sản

giá trị thực giao dịch

Khó xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản

<strong>Theo nhiều chuyên gia, niềm tin của các nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường bất động sản, do đây vẫn là một kênh trú ẩn an toàn và làm tăng lợi nhuận hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_21840" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-21840 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/Cau-Giay19.jpg" alt="" width="788" height="443" /> Cơ hội đầu tư bất động sản đã quay trở lại. Ảnh: Hoàng Anh</div>
<h1>Dòng tiền đầu tư đã quay trở lại</h1>
Từ góc nhìn của một đơn vị phân phối, ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Mai Việt cho rằng, thị trường <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-nam-2024-nghieng-ve-kich-ban-phuc-hoi-phan-khuc-nao-se-noi-song/">bất động sản</a> đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đang phục hồi tích cực và đặc biệt "dòng tiền đầu tư đã quay trở lại."

Ông Đức lấy dẫn chứng một số khu vực, dự án có số lượng giao dịch trước và sau Tết rất tốt. Giá chung cư ở Hà Nội thời gian vừa qua đã tăng mạnh và giá đất ở một số địa phương đã tăng 3-5% so với thời gian trầm lắng trước đó.

Nếu như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp bất động sản và cả thị trường gần như tê liệt, các dự án "đắp chiếu", nhà đầu tư thiếu niềm tin, hoang mang, khiến thanh khoản đóng băng, thì hiện nay, giao dịch đang tăng trở lại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, niềm tin của các nhà đầu tư đang dần được phục hồi.

Số liệu từ Hội Môi giới ghi nhận đã có hơn 100 dự án có dấu hiệu chào bán, giới thiệu, kích hoạt thị trường trong quý I/2024 do sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng đã quay trở lại.

Năm 2024 sẽ là giai đoạn để khởi động chu kỳ mới của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Chu kỳ mới này sẽ diễn ra "thực" hơn, sát nhu cầu hơn để thị trường phát triển bền vững, ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng cho rằng niềm tin cũng đã quay trở lại và bất động sản vẫn là một kênh trú ẩn an toàn, làm tăng lợi nhuận hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác.

Bắt đầu từ giữa năm 2022 và đến 2023, thị trường rơi vào khó khăn nhưng lượng giao dịch trong sáu tháng cuối năm 2023 đã tăng khoảng 113% so với sáu tháng đầu năm.

Có nghĩa, thị trường đã có sự trở lại và cơ bản đã vượt qua những thời khắc khó khăn nhất. "Thị trường đang lấy lại đà để có những bước phát triển mới", ông Hải nhấn mạnh.

Theo ông Hải, sự chỉ đạo, điều tiết kịp thời từ phía Chính phủ chính là yếu tố giúp vực dậy thị trường.

Bên cạnh đó là sự phát triển của hạ tầng, nguồn vốn đầu tư nước ngoài... góp phần tạo ra những bước phát triển mới cho thị trường.

Chia sẻ rõ nét hơn về vấn đề này, theo ông Đính, sau những cố gắng rất mạnh mẽ của Chính phủ, đặc biệt là việc ban hành ba bộ luật đã được Quốc hội thông qua và có thể sớm triển khai giữa từ năm 2024, điểm nghẽn pháp lý đang dần được tháo gỡ.

Trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ trực diện những điểm nghẽn của thể chế bằng các Nghị định 10, Nghị định 08, Nghị định 65…

Đặc biệt là việc Thủ tướng cũng chỉ đạo quyết liệt vào việc tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn. Các ngân hàng liên tục điều hành để giảm lãi suất, cũng như có các chính sách cho các doanh nghiệp, dự án được tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Nhờ đó, lãi suất dần đi vào mức "dễ chịu" hơn so với các giai đoạn vài năm trước.

Đặc biệt, Chính phủ cũng thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội - một trong những dòng sản phẩm phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Nếu những sản phẩm này ra thị trường, tính hấp thụ sẽ tất cao, góp phần giải cơn khát nguồn cung nhà ở.

Từ những vấn đề đó, ông Đính thấy rằng, cả thị trường gồm doanh nghiệp, khách hàng, nhà đầu tư đang dần lấy lại niềm tin. Niềm tin đang quay trở lại và họ sẵn sàng vào cuộc, tham gia, vào thị trường.
<h2>Cẩn trọng với bong bóng bất động sản</h2>
Cơ hội đầu tư bất động sản đã quay trở lại, song theo ông Đính, các nhà đầu tư cần thận trọng khi xem xét mức giá.

Thời gian vừa qua, ở một số khu vực, phân khúc thị trường đã chứng kiến mức giá tăng cao. Các nhà đầu tư cần tính toán, cân nhắc xem mức tăng giá này có phù hợp và đúng với giá trị thực hay không.

"Nếu trong trường hợp không phải giá trị thực mà đang bị bong bóng, mức giá ảo sẽ giảm xuống rất nhanh. Nhà đầu tư cần tính toán để tránh trường hợp mua phải giá ảo", ông Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, đối với các vấn đề về pháp lý, dự án hình thành trong tương lai, các nhà đầu tư cũng phải xem xét kỹ về pháp lý, uy tín chủ đầu tư, hạ tầng giao thông, quy hoạch để đầu tư an toàn, tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Khẳng định rằng, sự hạ nhiệt của lãi suất cho vay ở mức 8 - 10%/năm đang thúc đẩy mạnh mẽ các nhà đầu tư, khách hàng mua nhà quay lại thị trường, song ông Đức cũng cho rằng, các nhà đầu tư phải rất thận trọng, tránh mua bất động sản đã tăng giá quá cao.

Theo ông Đức, để mua được các bất động sản giá tốt, nhà đầu tư có thể lựa chọn mua lại thứ cấp của những khách hàng đang cần tiền muốn bán, hoặc chọn địa phương có giá đang tốt.

Ví dụ như bất động sản huyện Hoài Đức, quận Hà Đông đang có mức giá khá tốt so với mức giá ở các quận huyện khác tại Hà Nội.

Xét về phân khúc sản phẩm, ông Đức gợi ý các nhà đầu tư có thể lựa chọn sản phẩm đất nền trung tâm các tỉnh phát triển, với pháp lý sổ đỏ. Đây sẽ là các sản phẩm có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong tương lai.

Nguyên nhân là do các luật mới được thông qua quy định không được phân lô, tách thửa tại các đô thị loại một, hai, ba. Do đó nguồn cung ở vị trí trung tâm thành phố sẽ hạn chế hơn. Đi cùng với đó là tiềm năng tăng giá mạnh.

Còn theo ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Flamingo, các sản phẩm đầu tư tiềm năng nhất thị trường sẽ đi theo các phân khúc bất động sản phục hồi.

Trong năm 2024, thị trường sẽ đi lên từng bước và phân khúc nhà ở sẽ là phân khúc phục hồi đầu tiên. Tiếp theo, các nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn dựa theo khẩu vị đầu tư là bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp hay bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhà đầu tư nên lựa chọn các loại sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều để đảm bảo không rơi vào trong tình trạng bị "giam vốn", không thoát được hàng.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù là phân khúc còn nhiều khó khăn, song ông Trung cho rằng, những tín hiệu tích cực cũng đang quay trở lại.

Với sự chuyển dịch gần đây của các nhà đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc điểm nhấn của thị trường năm nay do phân khúc này vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Tuy nhiên, theo ông Trung, do tâm lý thận trọng, giới đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ càng hơn. Nhà đầu tư chỉ xuống tiền mua những sản phẩm có pháp lý tốt, hạ tầng hoàn thiện, tại các địa phương có nhiều lợi thế về cảnh quan thiên nhiên, du lịch phát triển.

bất động sản

đầu tư

dòng tiền

Tiền tìm 'nơi trú ẩn' ở bất động sản

Quận Ba Đình

Hiển thị

Ngô Văn Thắng

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán nhà mặt phố quán thánh, quận ba đình, vị trí đắc địa, 48m2, mt6m, 6 🏡 tầng đẹp</mark>

Bán nhà mặt phố quán thánh, quận ba đình, vị trí đắc địa, 48m2, mt6m, 6 🏡 tầng đẹp

Chưa giao dịch

Nhà mặt phố

Phường Trúc Bạch

Quận Tân Bình

Cam Thanh

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Tân bình nhà nở 💥 hậu đẹp hẻm gần mặt tiền đường - chỉ 5.9 tỷ</mark>

Tân bình nhà nở 💥 hậu đẹp hẻm gần mặt tiền đường - chỉ 5.9 tỷ

Nhà trong hẻm

Phường 10

Quận Hoàng Mai

Phan Văn Trường

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 40m²</mark>

Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 40m²

Đất nền riêng lẻ

Phường Định Công

Tây Bắc

Quận Cẩm Lệ

Vngreen Land

Thành phố Đà Nẵng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán đất biệt thự mt nguyễn quang chung - hòa xuân - 🔥 gần sông mát mẻ</mark>

Bán đất biệt thự mt nguyễn quang chung - hòa xuân - 🔥 gần sông mát mẻ

Phường Hòa Xuân

Đông Nam

Huyện Đại Lộc

Nguyễn Văn Chiến

Tỉnh Quảng Nam

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">120m2 nở hậu. đường 🏚️ thông tứ hướng- đại hiệp - đại lộc</mark>

120m2 nở hậu. đường 🏚️ thông tứ hướng- đại hiệp - đại lộc

Xã Đại Hiệp

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

thị trường bất động sản

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Giao dich bat dong san

Chuyên trang Tin Tức