Mặc dù thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh ở một số khu vực nhưng giá bất động sản vẫn trong xu hướng tăng tiếp vì nguồn cung thấp và những thay đổi từ ba luật mới.

Nhiều lý do khiến giá bất động sản tăng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận, năm 2024, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn chuyển giao khi ba luật quan trọng nhất đối với ngành bất động sản đều được cập nhật mới và có hiệu lực kể từ năm 2025.

Theo ông Kiệt, luật mới sẽ tác động nhiều đến thị trường, chiến lược phát triển của các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân cũng bị ảnh hưởng.

Cụ thể, đối với Luật Kinh doanh bất động sản có quy định chủ đầu tư không được thu quá 5% giá trị sản phẩm khi đặt cọc. Hiện tại chủ đầu tư được thu đến 30% giá trị tài sản.

Quy định này sẽ tạo áp lực lớn đối với chủ đầu tư, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán, thu thêm tiền từ khách hàng.

Do đó, chủ đầu tư phải đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp vì phải tính toán nhiều về mặt tài chính.

Đối với khách hàng, với việc chỉ phải đóng không quá 5% giá trị tài sản khi đặt cọc sẽ vừa tạo điều kiện cũng như cơ hội cho họ đầu cơ. Bởi vì cùng với số tiền đó, với luật hiện nay khách hàng chỉ đặt cọc được một sản phẩm, nhưng khi luật mới có hiệu lực lại đặt cọc được tới sáu sản phẩm.

Nên với những khách hàng đầu cơ, họ chỉ cần đặt cọc và chờ tới khi dự án đủ điều kiện pháp lý ký hợp đồng mua bán thì bán lại.

Quy định này có lợi hay có hại đối với thị trường theo ông Kiệt còn phải chờ khi luật đi vào thực tế. Tuy nhiên trước mắt có thể thấy, điều này sẽ khiến chiến lược triển khai dự án của chủ đầu tư và tâm thế của người mua nhà thay đổi.

Với luật hiện tại, việc phân lô bán nền chỉ được siết chặt ở những đô thị loại một, còn các huyện vẫn phân lô bình thường. Luật mới có hiệu lực sẽ siết phân lô đến các đô thị loại ba. Điều này sẽ giúp các sản phẩm phân lô bán nền cũ tăng giá do sản phẩm mới không có.

Luật mới sẽ bỏ khái niệm khung giá để chuyển qua bảng giá đất. Bảng giá đất này sẽ được cập nhật hàng năm, rất sát thị trường.

Tức là trước đây để chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ có áp khung giá đất do nhà nước quy định, mà khung này thấp hơn thị trường nên việc định giá tiền sử dụng đất sẽ thấp.

Còn từ năm 2025 trở đi không còn điều này, giá đất sẽ được áp theo giá thị trường, điều này khiến chi phí phát triển dự án sẽ tăng lên, kéo theo giá bán sẽ tăng. Chủ đầu tư muốn có sản phẩm bán ra thị trường sẽ phải đóng nhiều tiền hơn.

Quy định về việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, đấu thầu cũng là một điểm đáng chú ý vì sẽ ảnh hưởng nhiều đến chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư muốn phát triển dự án phải đấu giá đất, nhà nước đóng vai trò quản lý các dự án, chủ đầu tư nào đáp ứng được yêu cầu về tài chính sẽ trúng thầu. Điều này giúp chủ đầu tư giảm được áp lực về thủ tục pháp lý nhưng lại đòi hỏi phải có tiềm lực tài chính mạnh.

Bên cạnh yếu tố tích cực thì quy định này cũng có hạn chế là chủ đầu tư muốn có dự án lại bị phụ thuộc vào nhà nước. Do đó, để chủ đầu tư có được dự án sẽ khó hơn trước đây, đóng nhiều tiền hơn và ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.

Trước đây có tình trạng các doanh nghiệp đi gom đất, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, rồi đề xuất thực hiện dự án.

Nhưng luật mới quy định chỉ cho phép các doanh nghiệp chuyển nhượng đất ở, tức là các dự án phải là đất ở mới được chuyển nhượng, đồng nghĩa với việc phải được quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng trước, các chủ đầu tư mới được đấu thầu về làm dự án.

Quy định này sẽ khắc phục tình trạng các doanh nghiệp đi gom đất để đó chờ tăng giá thì nay nhà nước sẽ làm công đoạn gom đất. Tức là, nhà nước muốn tăng kiểm soát việc triển khai dự án thông qua quản lý việc thu hồi đất.

Đối với quy định, trước khi bàn giao sản phẩm chủ đầu tư Việt Nam thu không quá 70% giá trị, còn chủ đầu tư nước ngoài thu không quá 50% giá trị cũng sẽ thúc đẩy chủ đầu đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án.

Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, với những quy định mới, ông Kiệt nhận định việc có dự án từ năm 2025 trở đi sẽ khó hơn trước đây rất nhiều, do đó giá bán sản phẩm cũng sẽ ở mức cao.

Giá căn hộ ở Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM

Cùng có điểm chung là nguồn cung sụt giảm mạnh nhất và thấp nhất trong vòng 10 năm, nhưng theo ông Kiệt, thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2023 có mức tăng giá nhanh hơn TP.HCM.

Cụ thể, tại TP.HCM, giá bán căn hộ ở thị trường sơ cấp ở mức 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% theo năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại thị trường thứ cấp ghi nhận 45 triệu đồng/m2, giảm 5% theo năm.

Thị trường thứ cấp tại TP.HCM trong năm 2023 đã trải qua nhiều lần điều chỉnh giá tuy nhiên mức giảm giá đã chậm lại trong quý cuối năm.

Có 7.300 căn hộ chung cư ở TP.HCM được mở bán mới, chỉ bằng một nửa so với năm 2022 nhưng thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực về cuối năm.

Đối với Hà Nội, năm 2023 ghi nhận 10.300 căn hộ được mở bán mới ra thị trường, giảm 32% so với năm ngoái.

Tuy nhiên nguồn cung mở bán mới trong nửa cuối năm tăng 60% so với nửa đầu năm. Các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông chiếm 60% tổng nguồn cung mở bán mới.

Về giá bán, thị trường Hà Nội ghi nhận giá sơ cấp tăng nhanh, do nguồn cung mở bán chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

Một đặc điểm đáng chú ý là thị trường Hà Nội và TP.HCM đổi vai cho nhau khi Hà Nội đang đi theo xu hướng của TP.HCM ba năm về trước.

Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình thị trường Hà Nội đạt 2.200USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3,3% theo quý và 13,6% theo năm. Đây cũng là mức giá ở TP HCM giai đoạn 2020 – 2021.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng, đạt 1.375USD/m2, tăng 5,2% theo năm.

Ông Kiệt dự báo, nguồn cung thị trường Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 sẽ cải thiện hơn. Trong đó, nguồn cung mới tại TP.HCM kỳ vọng đạt trên 9.000 căn hộ, 1.000 căn nhà liền thổ.

Thị trường Hà Nội, nguồn cung mới kỳ vọng đạt 15.000 căn hộ, 6.000 căn nhà phố, biệt thự.

Dù cả hai thị trường ghi nhận tăng nhưng trong ngắn hạn nguồn cung mới vẫn hạn chế, nhu cầu ở mức cao nên giá bán cũng sẽ được duy trì ở mức cao.