Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành hiếm hoi có xu hướng tăng trưởng tích cực khi tăng trưởng ổn định cả về nguồn cung lẫn giá thuê.

Trong quý cuối năm, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC) đạt gần 5.060 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 2.051 tỷ đồng lãi ròng, cao gấp 6 lần doanh thu và gấp 36 lần về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận đột biến có thể được ghi nhận từ thương vụ chuyển nhượng dự án cho CapitaLand.

Kết thúc năm 2023, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt trên 8.070 tỷ đồng và lãi ròng 2.441 tỷ đồng, lần lượt tăng 23% và 43,6% so với năm trước đó.

Một doanh nghiệp lớn trong mảng khu công nghiệp là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đạt gần 1.094 tỷ đồng doanh thu thuần và 150 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý cuối năm 2023. Kết quả này được đóng góp chính bởi doanh thu hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng.

Lũy kế cả năm ngoái, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần gần 5.645 tỷ đồng, gấp 6 lần và lợi nhuận sau thuế đạt 2.218 tỷ đồng, tăng 41% so với năm 2022.

Chiếm tỷ trọng 93% trong tổng doanh thu là mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, với hơn 5.247 tỷ đồng, gấp 8 lần cùng kỳ, chủ yếu đến từ KCN Quang Châu và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Trong khi đó, Tổng công ty Idico đem về 2.239 tỷ đồng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế 623 tỷ đồng, lần lượt tăng 85% và 170% so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này này có được chủ yếu do trong quý, doanh thu các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định. Theo đó, trong quý IV, doanh thu cho thuê đất của doanh nghiệp này đạt khoảng hơn 1.000 tỷ đồng.

Cả năm 2023, mảng cho thuê đất khu công nghiệp của Idico ghi nhận doanh thu hơn 3.297 tỷ đồng (giảm nhẹ so với cùng kỳ, chiếm 46% doanh thu), chủ yếu từ việc ghi nhận doanh thu bất thường tại KCN Hựu Thạnh, KCN Quế Võ 2, KCN Phú Mỹ 2 và KCN Phú Mỹ 2 mở rộng.

Tương tự, Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi) ghi nhận doanh thu thuần tăng trưởng 21% lên 1.721 tỷ đồng trong quý IV/2023. Nguồn thu quý này được đóng góp bởi mảng kinh doanh khu công nghiệp đạt hơn 603 tỷ đồng, tăng 70%.

Tính chung cả năm, Sonadezi ghi nhận doanh thu thuần cao kỷ lục với 5.447 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm 2022. Lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 24% đạt 1.387 tỷ đồng.

Cũng trong quý cuối năm 2023, doanh thu cho thuê đất tăng trưởng mạnh lên hơn 150 tỷ đồng là một trong những yếu tố giúp Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo thoát lỗ. Doanh thu cho thuê nhà xưởng, kho bãi và đất chỉ ghi nhận khoảng 20 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ.

Cả năm, hai mảng này đóng góp hơn 370 tỷ đồng vào tổng doanh thu của công ty (gần 567 tỷ đồng), giảm 11% so với năm 2022.

Trong lĩnh vực này, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp khác như Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG, Công ty CP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên… cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2023.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2023 của công ty tư vấn Avison Young, dù biến động làm trì hoãn một số giao dịch, nhìn chung phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực.

Trên khắp cả nước, giá thuê đất ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại Hà Nội, với tỷ lệ lấp đầy cao. Năm 2023, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án khởi công hoặc hình thành, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới.

Các doanh nghiệp bất động sản KCN, theo đó, cũng là một trong những ngành hiếm hoi có xu hướng tăng trưởng tích cực khi tăng trưởng ổn định cả về nguồn cung lẫn giá thuê.

Nhóm phân tích Công ty Chứng khoán MBS dự báo thời gian tới sẽ có 2 xu hướng định hình ngành bất động sản KCN trong nước.

Xu hướng thứ nhất là dòng vốn đầu tư đang có sự dịch chuyển sang thị trường loại 2 trên cả nước nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.

Tại miền Bắc, dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang những thị trường như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên. Tỷ trọng dòng vốn vào thị trường loại 2 từ 2018 đến nay ghi nhận mức tăng rõ rệt (từ mức 20% năm 2018 lên 53% trong năm 2023).

Lý do bởi giá thuê đất KCN tại thị trường loại 2 thấp hơn 20% so với thị trường loại 1, diện tích đất thương phẩm còn lại nhiều, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 mới đạt 64%.

Tại miền Nam, tỷ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 có xu hướng tăng trong năm 2023, từ mức 21,6% năm 2022 lên 23,2% năm 2023. Nguyên nhân là nhờ lợi thế về diện tích đất KCN có thể cho thuê lớn, tỷ lệ lấp đầy thị trường loại 2 chỉ đạt 63% trong khi thị trường loại 1 đã đạt tới 90%, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.

Xu hướng thứ hai là phát triển KCN xanh để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao. Theo đó, KCN truyền thống đang mất đi lợi thế cạnh tranh khi chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác. Xu hướng phát triển KCN xanh đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững.

Xây dựng KCN xanh để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp xanh là xu thế chung trên thế giới. Dự án đầu tư xanh trên thế giới năm 2022 tăng 54% về giá trị và 6% về số lượng dự án so với cùng kỳ, trong đó tăng mạnh nhất ở Châu Phí (36%) và Châu Á (32%).

Các quốc gia Đông Nam Á cũng đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp xanh, số lượng dự án xanh tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất xe điện, Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử, còn Việt Nam ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư xanh.