Thị trường bất động sản đã đi qua một năm với những thay đổi tích cực. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước đã có sự tăng trưởng trong bối cảnh vẫn còn nhiều thách thức.

Nền kinh tế phát triển tốt (dự báo GDP tăng 7%), thu hút đầu tư nước ngoài tăng mạnh, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản với sự gia tăng về quy mô vốn đăng ký mới lẫn tỷ trọng trong tổng vốn FDI. Ngân hàng Trung ương tiếp tục duy trì lãi suất ở mức ổn định góp phần hỗ trợ hoạt động sản xuất và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng.

Thị trường bất động sản sẽ tiếp đà phục hồi tích cực.

Đà phục hồi tích cực

Các bộ luật quan trọng chính thức có hiệu lực, hàng loạt văn bản, nghị định, thông tư được ban hành góp phần điều tiết, kiểm soát thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Theo bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D), nguồn cung đều có sự tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt phân khúc chung cư có sự bùng nổ mạnh mẽ về cả lượng cung lẫn lượng giao dịch. Tín hiệu nhu cầu bất động sản phục hồi ở cả 4 phân khúc. Hàng loạt dự án lớn ra hàng trong năm đều ghi nhận có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, đáng chú ý là phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang.

Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng ở phân khúc căn hộ và bắt đầu mở rộng ra các loại hình khác. Tuy nhiên chủ yếu vẫn tập trung tại các vùng thị trường chính tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM và các đô thị vệ tinh xung quanh.

Niềm tin thị trường đã có sự chuyển biến tích cực song tâm lý khách hàng vẫn còn khá e dè, hạn chế đầu tư dàn trải, ai ở đâu thì mua tài sản ở đó, lựa chọn những sản phẩm an toàn, pháp lý chuẩn, chủ đầu tư uy tín.

Trong quý 4/2024, tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 20.500 căn hộ, tăng 62% so với quý trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm có khoảng 43.350 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 96% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung phần lớn đến từ khu vực phía Tây và phía Đông.

Nguồn cung mới trong quý 4/2024 đạt xấp xỉ 16.200 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của các dự án đã triển khai trước đó song có sự xuất hiện của 2 dự án mới có quy mô lớn như Masterise Grand Avenue (VH Global Gate – HN) và Masterise Grand View (The Global City – TP HCM) khiến tổng nguồn cung mới tăng đáng kể trong giai đoạn này. Lũy kế cả năm có khoảng 37.700 căn hộ mới được đưa ra thị trường, tăng gấp 3.4 lần so với cùng kỳ 2023.

Lượng giao dịch trong quý 4/2024 đạt 14.919 căn, tăng 77% so với quý trước, và tăng gấp 3.6 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm có khoảng 37.750 căn hộ được tiêu thụ, tăng gấp đôi so với năm 2023, lượng giao dịch đa phần đến từ các dự án tại Hà Nội.

Trong quý 4/2024, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội tiếp tục chiếm ưu thế, cao gấp đôi so với TP HCM.

Trong khi đó phân khúc thấp tầng cũng có xu hướng tăng mạnh về nguồn cung và lượng giao dịch so với năm trước và tập trung chủ yếu tại thị trường miền Bắc.

Lũy kế cả năm 2024 thị trường có 29 dự án mới, còn lại đa phần nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn. Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung cả năm 2024 đạt 80% tổng nguồn cung. Giá bán các sản phẩm quý 4/2024 có xu hướng tăng từ 2 - 7% so với quý trước, tính chung cả năm giá bán tăng 10 – 20%.

2 kịch bản tăng trưởng

Theo BHS R&D, dự báo trong năm 2025 sẽ có khoảng gần 42.200 căn hộ sẽ ra mắt thị trường trong năm 2025, tập trung tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP HCM song có xu hướng lan dần sang các đô thị vệ tinh khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.

Dù còn nhiều thách thức, cơ hội để thị trường bất động sản bứt phá là rất lớn. Ảnh: DH

Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn đầu thị trường. Đặc biệt, thị trường sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi phần lớn sản phẩm đều thuộc sở hữu của các chủ đầu tư lớn như MIK, Masterise, Vingroup, Sungroup.

Các chuyên gia của BHS R&D cho biết cầu nhà ở tại nội đô Hà Nội và TP HCM vẫn còn khá lớn, đặc biệt là phân khúc trung cấp, tuy nhiên khách hàng đang dần chuyển hướng sang khu vực ngoại thành, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ các giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực và chủ đầu tư nhất định. Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả 3 hạng, trong đó hạng A dự báo sẽ tăng mạnh nhất, giá bán phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường.

Luật mới ban hành sẽ hạn chế việc phân lô bán nền ở các đô thị loại 1, 2. Vì vậy để có thể mua được bất động sản tại thành phố để ở và sinh sống thì chung cư là sự lựa chọn hợp lý nhất vì giá cả dễ tiếp cận hơn. Chung cư sẽ là xu hướng được phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28.800 sản phẩm, chủ yếu ở Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An. Đất nền là các sản phẩm vẫn được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản.

Tuy nhiên 2023 - 2024 là thời điểm sàng lọc các dự án đất nền, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô – tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng. Ngược lại, đất nền mang giá trị thực: nằm tại trung tâm các địa phương, có sổ đỏ, đã hoàn thiện hạ tầng và có tổng giá trị dưới 3 tỷ mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Sản phẩm thấp tầng xây sẵn ra mắt thị trường trong năm 2025 có xu hướng gia tăng mạnh so với năm trước khi hàng loạt chủ đầu tư lớn có động thái ra hàng như Vingroup, Sungroup, EcoPark.

Nhu cầu sở hữu loại hình bất động sản đất nền, liền kề - biệt thự của khách hàng vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản của người dân tăng cao. Tâm lý khách hàng vẫn thiên về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 2 – 5%.

BHS R&D cũng đưa ra 2 kịch bản tăng trưởng. Với kịch bản 1, kinh tế phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ, thị trường bất động sản phát triển bùng nổ.

Với kịch bản 2, tình hình chính trị thế giới có nhiều biến động, lãi suất có xu hướng tăng, thị trường bất động sản duy trì trạng thái như năm 2024, có tín hiệu tích cực song chưa thể bùng nổ mạnh mẽ.

Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp