Giá nhà ở liên tục leo thang

Phần lớn người mua nhà có nhu cầu ở thực hiện nay đang áp khó do nguồn cung hạn chế, giá nhà ở không ngừng tăng cao.

Việc giá bất động sản tăng quá cao, vượt quá so với mức chi trả của đại đa số người dân đang khiến thanh khoản trên thị trường tiếp tục suy giảm ở cả phân khúc chung cư và nhà ở thấp tầng.

Trong quý IV/2023, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Phần lớn nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay đều thuộc phân khúc căn hộ có giá từ 3,5 đến trên 4 tỷ đồng.

Đối với nhà ở thấp tầng, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho giá cao vẫn khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023.

Giá nhà liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/ m2 đất. Giá nhà phố thương mại cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện.

Bên cạnh đó, việc hạn chế nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường chưa thể có dấu hiệu giảm. Quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý IV, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, căn hộ hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức.

Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Nguồn cung hạn chế, song giá bán tăng cao đã khiến tỷ lệ hấp thụ trên thị trường không có nhiều cải thiện. Số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong quý IV đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 46%.

Nghiêm trọng hơn, phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm. Số lượng giao dịch trong quý IV/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, thị trường chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Trước tỷ lệ hấp thụ không lớn, bà Hằng cho rằng, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại về giá và không đủ khả năng tài chính để mua nhà.

Mặt khác, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, song người mua vẫn lo ngại về yếu tố pháp lý, năng lực của chủ đầu tư để triển khai dự án.

Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao.

Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của quý IV chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và có tiến độ thi công tốt.

Chọn mua nhà cũ hoặc đi xa hơn?

Trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, bà Hằng cho rằng, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn.

Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Bên cạnh đó, thay vì việc mua nhà trong khu vực trung tâm thành phố, người dân có thể di chuyển sang các khu vực ngoại thành với mức giá mềm hơn như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm...

Người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, đồng thời, thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Báo cáo của Savills cũng cho rằng, đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Theo đó, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông.

Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Bên cạnh đó, theo bà Hằng, với việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai vừa được thông qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm, cùng với đó là cơ hội nhiều hơn dành cho người mua nhà.