<p class="sapo" data-role="sapo"><strong>Các chính sách mới sẽ thúc đẩy hoạt động phát triển dự án vào năm 2025 và xa hơn, tuy nhiên dựa trên phân tích 30 doanh nghiệp tại báo cáo phát hành mới đây, VIS Rating cho rằng phần lớn doanh nghiệp bất động sản sẽ khó hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024.</strong></p>

<div class="flex-detail-main-nor">
<div class="detail-cmain">
<div class="detail-content afcbc-body detail-page" data-role="content">

<b>Nhiều quy định mới trong lĩnh vực bất động sản thúc đẩy việc phát triển dự án và bán hàng</b>

Theo VIS Rating, doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 đã tăng 48% so với quý trước, là mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Năm 2025 và xa hơn, nhiều quy định mới liên quan đến thị trường <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/bat-dong-san-cuoi-nam-no-luc-ve-dich-va-cho-doi-cu-hich-tu-chinh-sach/">bất động sản</a> được ban hành gần đây sẽ tiếp tục thúc đẩy việc phát triển các dự án và hoạt động bán hàng.

Cụ thể, hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành trong quý III/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển dự án mới. Những khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác, theo VIS Rating.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1600"]<a class="detail-img-lightbox" title="Các quy định mới trong lĩnh vực bất động sản thúc đẩy việc phát triển dự án và bán hàng. (Ảnh minh họa)" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/11/30/bds-5-1732928078876920454564.jpg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_126661437471559680" class="lightbox-content" title="Nhận định sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cuối năm- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/11/30/bds-5-1732928078876920454564.jpg" alt="Các quy định mới trong lĩnh vực bất động sản thúc đẩy việc phát triển dự án và bán hàng. (Ảnh minh họa)" width="1600" height="1067" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/11/30/bds-5-1732928078876920454564.jpg" /></a> Các quy định mới trong lĩnh vực bất động sản thúc đẩy việc phát triển dự án và bán hàng. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
Cụ thể, Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của 3 luật liên quan đến bất động sản, ngày 29/6/2024, đã quy định việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/8/2024 thay vì năm 2025. Điều này giúp đẩy nhanh việc ban hành các chính sách hướng dẫn liên quan.

Đặc biệt, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, ngày 27/6/2024, quy định việc xác định giá đất, đã và sẽ tiếp tục thúc đẩy phát triển dự án bằng cách tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý. Từ đó, giúp tăng nguồn cung nhà ở mới và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tạo ra tác động tích cực cho các chủ đầu tư.

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, ngày 26/7/2024 giúp nâng cao việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội; khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào nhà ở xã hội nhờ các ưu đãi như miễn phí sử dụng đất cho các khu vực dành cho nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, các Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 88/2024/NĐ-CP), về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị định 103/2024/NĐ-CP), Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của TP.HCM về cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương này… cũng có tác động đáng kể đến việc thúc đẩy tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản.

Thị trường bất động sản thời gian tới cũng sẽ tăng tính minh bạch, chuyên nghiệp của hoạt động môi giới; bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro pháp lý dự án, nhờ Nghị định 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Qua đó, kỳ vọng hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư được thúc đẩy.

Ngoài ra, theo VIS Rating, những nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu năm 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

"Năm 2025, chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ. Khi dòng tiền được cải thiện, kỳ vọng khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023 - 2024", nhóm chuyên gia của VIS Rating nêu.

<strong>Nhiều chủ đầu tư có khả năng khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024</strong>

Mặc dù doanh số bán hàng tại nhiều dự án đã phục hồi từ quý I/2024 nhưng VIS Rating vẫn nhận định, hầu hết các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm nay.

Báo cáo cho biết, nhu cầu nhà ở vẫn lớn, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà ở mức 7% so với cùng kỳ năm trước (năm 2023 chỉ ở mức 1%). Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà.

Nhiều chủ đầu tư như Nam Long, Khang Điền, An Gia và Hà Đô... đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng 2024 của 30 chủ đầu tư mà VIS Ratings phân tích trong báo cáo đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái, do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023.

"Do đó, có thể hơn 60% chủ đầu tư trong số này sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024", VIS Rating dự báo.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="2500"]<a class="detail-img-lightbox" title="Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. (Ảnh minh họa)" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/11/29/trai-phieu-doanh-nghiep-4900-17329242896251132856834.jpg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_126653492695552000" class="lightbox-content" title="Nhận định sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cuối năm- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/11/29/trai-phieu-doanh-nghiep-4900-17329242896251132856834.jpg" alt="Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. (Ảnh minh họa)" width="2500" height="1666" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/11/29/trai-phieu-doanh-nghiep-4900-17329242896251132856834.jpg" /></a> Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
Cùng với đó, khả năng trả nợ của ngành bất động sản đang duy trì mức yếu trong quý III/2024. Hơn một nửa chủ đầu tư mà VIS Rating phân tích có đòn bẩy và khả năng trả nợ ở mức yếu. Bởi trong giai đoạn 2021 - 2023, các doanh nghiệp đã sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án; trong khi đó tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Ngoài ra, các chủ đầu tư còn vướng mắc với các khoản nợ trái phiếu. Khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, nhưng phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Trong đó, có khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV này đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và được đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

9.000 tỷ đồng trái phiếu còn lại được phát hành bởi 11 công ty. Trong đó, VIS Rating đánh giá 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao; chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu, theo VIS Rating.

Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra mặt tích cực, là khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. Đồng thời, kỳ vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới, và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên.

"Tính đến quý III/2024, các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022 - 2023. Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, kỳ vọng các tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện", VIS Rating nhận định./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/nhan-dinh-suc-khoe-doanh-nghiep-bat-dong-san-cuoi-nam-202241130065202317.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

</div>
</div>
</div>

luật đất đai

thị trường bất động sản

chủ đầu tư

doanh nghiệp bất động sản

Nhận định sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cuối năm

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Thời gian tới, Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung giải quyết các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, ổn định và bền vững.</strong></p>

</div>
</div>
<i>LTS: Ngày 27/11/2024, Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản - trao chứng nhận dự án đáng sống 2024 diễn ra tại Trung tâm Hội nghị Almaz – Khu đô thị Vinhomes Riverside, Long Biên, Hà Nội.</i>
<figure class="outset-left" data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/ong-hoang-hai.jpg" data-lg-id="e5788cb1-7f86-4f2a-b6e2-5d8a629851fb">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="757"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/ong-hoang-hai.jpg" alt="ông Hoàng Hải" width="757" height="865" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/ong-hoang-hai.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/ong-hoang-hai.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="20070" /> ông Hoàng Hải</div></figure>
Chia sẻ với DĐDN, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dam-bao-thi-truong-bat-dong-san-lanh-manh-ben-vung/">thị trường bất động sản</a> (Bộ Xây dựng) cho biết, trong Quý III/2024, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và một số các Bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến lĩnh vực bất động sản.

<i>- Thị trường bất động sản trong năm 2024 cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện. Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Theo ông nguyên nhân do đâu?</i>

Qua phân tích cho thấy có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân cơ bản sau:

Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương...

Thứ hai, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/bat-dong-san-co-tin-hieu-phuc-hoi.jpg" data-lg-id="5395dfb8-3398-4fad-9e01-d992a2c0f529">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/bat-dong-san-co-tin-hieu-phuc-hoi.jpg" alt="2025 được xem là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn." width="1920" height="1279" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/bat-dong-san-co-tin-hieu-phuc-hoi.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/21/bat-dong-san-co-tin-hieu-phuc-hoi.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="20069" /> 2025 được xem là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn.</div></figure>
Thứ ba, thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP Hà Nội và TP HCM. Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế mới được ban hành được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Thứ tư, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

<i>- Vậy Bộ Xây dựng đã đưa ra các giải pháp gì thưa ông?</i>

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng tiếp tục tổ chức triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Tiếp tục chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn và đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Bộ cũng tập trung chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, tăng cung cho thị trường.

Chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch.

<i>- Ông có thể đưa ra một vài dự báo về thị trường bất động sản năm 2025?</i>

Năm 2024 là năm bản lề chuyển giao giữa giai đoạn cũ và giai đoạn mới. Cùng với 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai đồng thời có hiệu lực từ 1/8 sẽ tạo nên hành lang pháp lý, tiền đề thuận lợi cho giai đoạn thị trường tiếp theo. Do đó, 2025 được xem là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới, thị trường sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn.

<i>- Trân trọng cảm ơn ông!</i>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/phat-trien-ben-vung-thi-truong-bat-dong-san-chu-ky-phat-trien-moi-10146283.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

phát triển bền vững

luật nhà ở

Phát triển bền vững thị trường bất động sản: Chu kỳ phát triển mới

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các địa phương tập trung chỉ đạo ban hành đầy đủ các nội dung được giao quy định chi tiết Luật Đất đai trước ngày 15/10.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/07/thi-truong-chung-cu.jpg" data-lg-id="d62a7065-6165-41d2-b94f-267dd42fa86b">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1276"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/07/thi-truong-chung-cu.jpg" alt="Thiếu hướng dẫn quy định chi tiết, luật mới khó phát huy hiệu quả. Ảnh: DH" width="1276" height="851" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/07/thi-truong-chung-cu.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/07/thi-truong-chung-cu.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="11496" /> Thiếu hướng dẫn quy định chi tiết, luật mới khó phát huy hiệu quả. Ảnh: DH</div></figure>
Nội dung được nêu tại Công điện số 105/CĐ-TTg về việc tập trung chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Đất đai.

Công điện nêu, qua nắm bắt tình hình thực tế và tổng hợp báo cáo của các cơ quan, ban ngành, địa phương, các tỉnh, thành phố vẫn chưa ban hành đầy đủ các nội dung được giao trong luật và các nghị định. Một số nơi còn chưa ban hành được một nội dung nào để quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/luat-dat-dai-2024-dong-bo-voi-cac-luat-lien-quan-nhu-the-nao/">Luật Đất đai</a>.

Thủ tướng phê bình các tỉnh, thành phố còn chậm trễ trong việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật này. Thủ tướng yêu cầu các địa phương chậm ban hành văn bản quy định theo thẩm quyền phải đánh giá nguyên nhân, tác động ảnh hưởng; tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân để xảy ra việc ban hành chậm, báo cáo Thủ tướng kết quả xử lý trước ngày 15/10.

Các tỉnh, thành tập trung chỉ đạo ban hành đầy đủ những nội dung được giao quy định chi tiết trong Luật Đất đai, hoàn thành trước ngày 15/10, báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Các địa phương chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nếu để chậm trễ ban hành các văn bản nêu trên.

Bên cạnh đó, người đứng đầu Chính phủ cũng yêu cầu các đơn vị cần chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu quả tại địa phương, bao gồm kiện toàn tổ chức bộ máy của tổ chức phát triển quỹ đất và văn phòng đăng ký đất đai; bố trí nguồn nhân lực, kinh phí, xây dựng cơ sở dữ liệu, ban hành các định mức kinh tế, đơn giá sản phẩm...

Bộ Tài nguyên và Môi trường cần thường xuyên theo dõi, đôn đốc các địa phương trong việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/09c9fa2632cb9495cdda(1).jpg" data-lg-id="bfde19b7-3ebc-41a8-9e8d-b94be32c7319">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1064"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/09c9fa2632cb9495cdda(1).jpg" alt="Thủ tục pháp lý nhiều dự án vẫn chờ &quot;ngấm&quot; luật mới. Ảnh: DH" width="1064" height="709" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/09c9fa2632cb9495cdda(1).jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/09c9fa2632cb9495cdda(1).jpg" data-src-mobile="" data-file-id="9563" /> Thủ tục pháp lý nhiều dự án vẫn chờ "ngấm" luật mới. Ảnh: DH</div></figure>
Trước đó, tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết đến nay đã có 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền. Một số địa phương chưa ban hành văn bản nào để triển khai thực hiện.

Trong khi đó, đây cũng là nội dung được các doanh nghiệp quan tâm. Bởi quy trình thủ tục thiếu thống nhất giữa các địa phương là vấn đề nhức nhối khiến các doanh nghiệp e dè khi triển khai đầu tư.

Ghi nhận tình trạng này, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết cùng một chủ đầu tư, nhưng khi thực hiện tại địa phương này thì phải theo quy trình này, còn tại địa phương khác lại phải tuân thủ một quy trình khác. Điều này khiến doanh nghiệp khó chủ động trong việc chuẩn bị khi triển khai dự án.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/day-manh-kiem-tra-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-tai-cac-dia-phuong-10143610.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

bất động sản

Thủ tướng Phạm Minh Chính

hướng dẫn thi hành

Đẩy mạnh kiểm tra tổ chức thi hành Luật Đất đai tại các địa phương

<strong>Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai là cần thiết, song cần có lộ trình, mức tăng phù hợp.</strong>
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/news/2024/09/09/tay-ho28-0946.jpg" alt="Giá đất trong bảng giá đất sau điều chỉnh ở nhiều địa phương tăng mạnh. Ảnh: Hoàng Anh." width="1920" height="1108" data-id="8826" data-fancybox="gallery" data-caption="Giá đất trong bảng giá đất sau điều chỉnh ở nhiều địa phương tăng mạnh. Ảnh: Hoàng Anh." /> Giá đất trong bảng giá đất sau điều chỉnh ở nhiều địa phương tăng mạnh. Ảnh: Hoàng Anh.</div></figure>
<strong>Điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết</strong>

Việc điều chỉnh bảng giá đất đang trở thành vấn đề nóng khi nhiều địa phương đã thực hiện các thay đổi lớn về bảng giá đất, dẫn đến giá đất tăng cao đột biến, gây phản ứng trái chiều từ phía doanh nghiệp và người dân sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất nếu cần thiết để phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Minh Ngân, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để thu hẹp khoảng cách giữa giá đất trong bảng và giá đất thực tế trên thị trường, tránh thất thu ngân sách nhà nước và đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng mạnh, đã gây ra sự phản ứng từ phía các đối tượng chịu tác động, bao gồm cả doanh nghiệp và người dân. Nhiều người lo ngại số tiền phải trả cho các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như thuế sử dụng đất và tiền thuê đất, sẽ tăng đột biến, tạo ra gánh nặng lớn hơn.

Trước đây, bảng giá đất được xây dựng theo Luật Đất đai 2013 và bị giới hạn bởi khung giá đất của Chính phủ, nhưng điều này đã bị loại bỏ trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, nhiều địa phương chưa điều chỉnh kịp thời bảng giá đất để phản ánh giá thị trường, dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Việc không điều chỉnh kịp thời bảng giá đất có thể dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và giá thực tế, gây ra những bất ổn cho thị trường bất động sản.

Theo ông Ngân, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý, bảng giá đất cũ có thể khiến Nhà nước thất thu một khoản lớn, trong khi các địa phương điều chỉnh quá nhanh lại gặp phải phản ứng từ người dân và doanh nghiệp.

Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 được áp dụng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp như nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm…
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="777"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/09/09/lmn-17257175745862012380656-1046.jpg" alt="Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân. Ảnh: VGP." width="777" height="518" data-id="8835" data-fancybox="gallery" data-caption="Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân. Ảnh: VGP." /> Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Lê Minh Ngân. Ảnh: VGP.</div></figure>
<strong>Cần lộ trình phù hợp</strong>

Trước thực tế trên, ông Ngân cho rằng, việc tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương theo quy định mới tại Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết. Song, quá trình thực hiện cần có sự tính toán kỹ lưỡng.

Các địa phương cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng để có lộ trình, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất.

Khi điều chỉnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tp-hcm-lap-hoi-dong-tham-dinh-bang-gia-dat/">bảng giá đất</a>, các địa phương cần tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, đảm bảo sự đồng thuận, hạn chế phản ứng bất bình trong xã hội.

Ông Ngân thừa nhận, việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới, nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương.

Tuy nhiên, việc xây dựng các quy định về bảng giá đất mới đã bám sát quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, trên cơ sở đánh giá, tổng kết việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013. Điều này giúp khắc phục được những tồn tại hạn chế trước đó và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp...

Do đó, các cơ quan liên quan cần tập trung vào khâu tổ chức thực hiện, kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và thi hành.

Việc điều chỉnh, bổ sung ngay sau khi chính sách vừa được ban hành cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng, tránh tác động không mong muốn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân và dư luận, môi trường đầu tư kinh doanh.

Đồng thời, các địa phương cần phải tập trung hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền, đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp, nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng, ông Ngân nhấn mạnh.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/dieu-chinh-bang-gia-dat-can-thiet-nhung-tranh-gay-soc-d36936.html</em></p>

bảng giá đất

điều chỉnh

khoản 1 Điều 257

xem xét giá đất

Điều chỉnh bảng giá đất: Cần thiết nhưng tránh gây sốc

<p class="detail-sapo fs-17 font-noto fw-700 text-gray-33 mb-20 lh-24"><strong>Bên cạnh các yếu tố vĩ mô tích cực, các chủ đầu tư liên tục tung chính sách bán hàng mạnh tay khiến khách hàng ra quyết định nhanh, giao dịch tăng.</strong></p>

<div id="explus-editor">

<strong>Luật mới “rộng cửa” cho người mua nhà</strong>

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực của Batdongsan.com.vn<b>: </b>“Nếu như mục tiêu của bạn là mua bất động sản để phục vụ nhu cầu ở thực, thì dù là căn hộ hay đất nền, đều nên mua ngay sau 1/8/2024 khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực”.

Lý giải cho điều này, ông Tuấn cho biết nhìn chung, các quy định vừa được điều chỉnh trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai 2024 đang nghiêng về bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà như: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng yêu cầu các chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính, năng lực hoàn thiện pháp lý và năng lực triển khai dự án, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Mức lãi suất cho vay hiện nay của các ngân hàng đang được giữ ở mức thấp đang là điều kiện tốt để thị trường bất động sản phục hồi. Mức lãi suất cho vay mua nhà, đất đang dao động từ hơn 4 - 8%/năm.

Vị đại diện cấp cao của một ngân hàng cho biết, các nhà băng cũng đã hạ lãi suất sâu nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Với chi phí vốn thấp sẽ kích thích nhu cầu tín dụng gia tăng, do đó các ngân hàng sẽ tiếp tục tiết giảm chi phí để có nguồn lực hỗ trợ lãi suất cho vay ở mức thấp.

Ngoài ra, khi các vấn đề pháp lý được giải quyết, vị này cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn.

Nguồn cung được cải thiện sẽ khuyến khích người dân tìm kiếm cơ hội mua nhà, đổi nhà và là động lực để tín dụng của các ngân hàng tăng trưởng tốt hơn.

<strong>“Chớp” thời cơ khi giá bất động sản ngày càng tăng</strong>

Giá bán bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư xu hướng tăng theo thời gian. Điều này được dự đoán trên cơ sở Luật Đất đai 2024 đã bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" được xây dựng hằng năm.

Động thái này khiến giá ở tất cả loại hình bất động sản có khả năng điều chỉnh tăng và kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên.

Dự đoán mức tăng giá với bất động sản ở phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tăng bình quân khoảng trên 20% một năm, trong khi đó, giai đoạn 2015 - 2019 là 15% mỗi năm.

Từ năm 2026, khi nguồn cung được cải thiện tích cực, mức tăng trưởng có thể ổn định sau khi thị trường đã tạo mặt bằng giá mới.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1512"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/08/27/2781-0926.jpg" alt="Giá bán bất động sản sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng theo thời gian (Nguồn ảnh: Eurowindow River Park)" width="1512" height="1009" data-id="8200" data-fancybox="gallery" data-caption="Giá bán bất động sản sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng theo thời gian (Nguồn ảnh: Eurowindow River Park)" /> Giá bán bất động sản sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng theo thời gian (Nguồn ảnh: Eurowindow River Park)</div></figure>
<strong>Tranh thủ chính sách ưu đãi hấp dẫn</strong>

<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ty-gia-co-the-tang-53-vao-thoi-diem-cuoi-nam-2024/">Thời điểm</a> này, nhiều chủ đầu tư đã cắt giảm lợi nhuận và xây dựng giải pháp tài chính thông qua các chính sách bán hàng cũng như tiến độ thanh toán.

"Đây là cơ hội cho người có nhu cầu thực và nhà đầu tư " ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nhận định.

Các chính sách bán hàng “đột phá” gỡ khó tài chính và tạo cơ hội để người mua có thể tiếp cận được căn nhà mơ ước. Chẳng hạn mới đây tại khu Đông Bắc Hà Nội xuất hiện dự án Eurowindow River Park đã hoàn thiện, khách hàng sẽ được nhận nhà vào ở ngay.

Chỉ với số vốn ban đầu 30%, người mua đã có thể sở hữu căn hộ hấp dẫn bậc nhất thị trường. Phần còn lại có thể trả góp trong thời gian 24 tháng với lãi suất 0%.

Nếu lựa chọn gói ưu đãi lãi suất 0% trong vòng 12 tháng khách hàng còn được chiết khấu bổ sung 5,5%.

Ngoài ra, nếu có sẵn nguồn tài chính, khách hàng có thể thanh toán sớm để nhận ưu đãi lên tới 12%. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn dành tặng cư dân gói quà tặng an cư miễn phí hai năm phí dịch vụ, một năm phí gửi xe.

Đặc biệt, mỗi khách hàng ký hợp đồng mua nhà giai đoạn này còn có cơ hội bốc thăm trúng thưởng xe ô tô Huyndai Accent, xe máy SH mode và nhiều phần quà giá trị khác.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1049"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/08/27/272-0926.jpg" alt="Dự án Eurowindow River Park đã hoàn thiện" width="1049" height="698" data-id="8201" data-fancybox="gallery" data-caption="Dự án Eurowindow River Park đã hoàn thiện" /> Dự án Eurowindow River Park đã hoàn thiện</div></figure>
Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường đã và đang ở trong thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ, an toàn cho người mua. Sau hai năm thị trường khủng hoảng, sân chơi bất động sản hiện nay chỉ dành cho các dự án pháp lý chuẩn chỉnh, tiến độ đảm bảo.

Trong bối cảnh, phân khúc căn hộ phục vụ cho nhu cầu ở thật đáp ứng yêu cầu trên tại các thành phố lớn có nguồn cung rất hạn hẹp, những dự án có sẵn, pháp lý minh bạch như Eurowindow River Park (tại Đông Anh, Hà Nội) hiện tại đang là “hàng hot”.

Được biết dự án này cư dân sở hữu lâu dài, đã nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và đi vào vận hành ổn định. Dự án đã cấp sổ đợt hai, cư dân mới được hướng dẫn làm thủ tục nhận sổ hồng trong thời gian sớm nhất và hiện quỹ căn hộ cuối còn rất ít.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="989"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/08/27/273-0927.jpg" alt="Eurowindow River Park có pháp lý minh bạch, đã cấp sổ đợt 2." width="989" height="660" data-id="8202" data-fancybox="gallery" data-caption="Eurowindow River Park có pháp lý minh bạch, đã cấp sổ đợt 2." /> Eurowindow River Park có pháp lý minh bạch, đã cấp sổ đợt 2.</div></figure>
Như vậy, ở thời điểm hiện tại, khi thị trường đang ở trong giai đoạn quá độ, chuyển giao giữa các chu kỳ, theo các chuyên gia là thích hợp nhất để xuống tiền chốt mua để nhận lợi thế về giá.

</div>
&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/thoi-diem-vang-de-mua-nha-an-cu-d36724.html</em></p>

thời điểm

nhà an cư

giao dịch tăng

hoàn thiện pháp lý

Thời điểm 'vàng' để mua nhà an cư

<strong>Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 chỉ đạo các bộ ngành, địa phương tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/cac-dieu-kien-de-som-thi-hanh-luat-dat-dai/">Luật đất đai</a>, <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/nhung-diem-moi-cua-luat-nha-o-vua-duoc-sua-doi/">Luật Nhà ở</a>, <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ngan-hang-tang-cho-vay-doanh-nghiep-bat-dong-san/">Luật Kinh doanh</a> bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.</strong>
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">

<div class="caption-img" id="attachment_25989" align="aligncenter" width="777"><img class="wp-image-25989 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/08/bds-17028103365651191125429-1723588236309157381808220240814104836.7175350.jpg" alt="Thủ tướng chỉ đạo triển khai 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản, tạo động lực mới cho phát triển KTXH" width="777" height="463" /> Thủ tướng chỉ đạo triển khai 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản, tạo động lực mới cho phát triển KTXH</div>

</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body">
<p class="normalPara">Công điện nêu rõ: Triển khai Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành địa phương đã khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy định chi tiết để có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đồng thời với các Luật.</p>
<p class="normalPara">Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ biểu dương nỗ lực của các Bộ, ngành, địa phương và trân trọng đánh giá cao sự tham gia của các Ủy ban của Quốc hội, ý kiến phản biện, góp ý tâm huyết của Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các Tổ chức chính trị - xã hội, các Hiệp hội, hội, cộng đồng doanh nghiệp, các cơ quan thông tấn báo chí, chuyên gia, nhà khoa học và Nhân dân để ban hành các văn bản quy định chi tiết thống nhất, khả thi, phù hợp với yêu cầu đặt ra từ thực tiễn, có hiệu lực sớm 5 tháng so với thời điểm 01 tháng 01 năm 2025.</p>
<p class="normalPara">Để các chính sách mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được triển khai hiệu quả trong thực tiễn, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Hội đồng nhân dân, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức triển khai thực hiện ngay một số việc sau đây:</p>
<p class="normalPara">1. Bộ trưởng các Bộ: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính, Nội vụ, Lao động - Thương binh và Xã hội khẩn trương hướng dẫn, tổ chức tập huấn cho các địa phương về các chính sách mới được quy định trong các Luật và các văn bản quy định chi tiết để tổ chức thi hành hiệu quả, đưa các chính sách mới vào thực tiễn cuộc sống.</p>
<p class="normalPara">- Chỉ đạo kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn việc ban hành văn bản quy định chi tiết theo thẩm quyền được quy định trong Luật và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật ở các địa phương, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước 20 tháng 8 năm 2024.</p>
<p class="normalPara">- Triển khai ngay việc rà soát, công bố và đôn đốc, hướng dẫn các địa phương công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của Bộ, ngành, địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết, thực hiện và giám sát việc thực hiện.</p>
<p class="normalPara">- Tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong các tầng lớp Nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, kiều bào ta ở nước ngoài về những đổi mới trong chính sách pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản nhất là về quyền tiếp cận đối với đất đai, nhà ở; quyền lợi, nghĩa vụ, quan tâm của nhà nước đối với đối tượng chính sách xã hội; phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; ưu đãi, thu hút đầu tư, giá đất… để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật. Xây dựng các ấn phẩm về pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, cẩm nang hỏi đáp, kể cả các ấn phẩm bằng tiếng dân tộc, để phổ biến rộng rãi trong nhân dân các vùng, miền trong cả nước.</p>
<p class="normalPara">2. Các Bộ, ngành theo thẩm quyền và chức năng nhiệm vụ được phân công chỉ đạo, hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ các vướng mắc phát sinh theo thẩm quyền; báo cáo Thủ tướng Chính phủ những vấn đề vượt thẩm quyền.</p>
<p class="normalPara">3. Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung nguồn lực, đảm bảo các điều kiện cần thiết, chỉ đạo tổ chức thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhất là việc thực hiện thẩm quyền, nhiệm vụ mới được quy định trong các Luật; chủ động phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan giải quyết các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn ở địa phương; kịp thời báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ những vấn đề vượt thẩm quyền, không để xảy ra ách tắc làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, quyền và lợi ích hợp pháp của Nhân dân, doanh nghiệp.</p>
<p class="normalPara">- Đối với các địa phương chưa ban hành các văn bản quy định chi tiết theo thẩm quyền được quy định trong Luật và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật phải khẩn trương hoàn thành trước ngày 20 tháng 8 năm 2024.</p>
<p class="normalPara">- Ủy ban nhân dân các cấp khẩn trương trong tháng 8 năm 2024 tổ chức các hội nghị quán triệt, tập huấn cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản để hiểu đúng, đủ và thống nhất triển khai, đồng bộ và hiệu quả. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật tới người dân, doanh nghiệp để nâng cao nhận thức, trách nhiệm tạo sự đồng thuận trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật.</p>
<p class="normalPara">- Chỉ đạo công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện. Thực hiện nghiêm công tác phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong giải quyết thủ tục hành chính bảo đảm chặt chẽ, kịp thời, hiệu quả, nhất là các nhóm thủ tục hành chính, dịch vụ công liên thông; tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị; người đứng đầu thường xuyên tổ chức đối thoại với người dân, doanh nghiệp.</p>
<p class="normalPara">4. Đài Tiếng nói Việt Nam, Đài Truyền hình Việt Nam và các cơ quan thông tấn, báo chí có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến nội dung, mở chuyên trang, chuyên mục để giới thiệu về những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản dưới luật.</p>
<p class="normalPara">5. Đề nghị Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên như Đoàn Thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Cựu chiến binh Việt Nam và các tổ chức đoàn thể khác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình phổ biến pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đến các hội viên.</p>
<p class="normalPara">6. Giao Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà trực tiếp theo dõi, chỉ đạo việc thực hiện Công điện này.</p>
<p class="normalPara">7. Văn phòng Chính phủ thường xuyên theo dõi tình hình, kịp thời báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ phụ trách những vấn đề đột xuất, phát sinh./.</p>
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Tự động hóa ngày nay,</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://tudonghoangaynay.vn/thu-tuong-chi-dao-trien-khai-3-luat-ve-dat-dai-nha-o-bat-dong-san-tao-dong-luc-moi-cho-phat-trien-ktxh-7654.html)</em></p>

</div>
</div>

luật kinh doanh

phát triển kinh tế - xã hội

chính sách mới

Thủ tướng chỉ đạo triển khai 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản, tạo động lực mới cho phát triển KTXH

<strong>Các chính sách đất đai thời kỳ mới sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội.</strong>
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1500"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/news/2024/08/07/dji_20231111074438_0183_d-1609.jpg" alt="Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo khung khổ pháp lý mới để giúp xây dựng đất nước giàu mạnh, hùng cường. Ảnh: Hoàng Anh." width="1500" height="844" data-id="6918" data-fancybox="gallery" data-caption="Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo khung khổ pháp lý mới để giúp xây dựng đất nước giàu mạnh, hùng cường. Ảnh: Hoàng Anh." /> Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo khung khổ pháp lý mới để giúp xây dựng đất nước giàu mạnh, hùng cường. Ảnh: Hoàng Anh.</div></figure>
Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tệ tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai chậm được đẩy lùi, thậm chí gia tăng? Khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai vẫn còn nhiều và phức tạp?

Trên cơ sở những câu hỏi đó và kết quả thảo luận, Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất. Đây là căn cứ chủ đạo để xây dựng Luật Đất đai 2024.

Nghị quyết 18 đã đặt ra mục tiêu tổng quát về việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất. Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội.

Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo khung khổ pháp lý mới để giúp xây dựng đất nước giàu mạnh mà không có chủ thể nào bị bỏ lại phía sau.

<strong>Khơi thông nguồn lực đất đai</strong>

Từ chủ trương phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, công bằng, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất của Nghị quyết 18, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu.

Theo chuyên gia pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội như giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất được miễn tiền sử dụng đất; dự án nhà ở xã hội, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn.

Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu. Ông Đỉnh cho rằng, việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Bởi vậy có không ít doanh nghiệp băn khoăn, lo ngại.

Nhưng suy cho cùng, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau. Việc đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư luôn đề ra yêu cầu rất chặt chẽ với các nhà đầu tư tham gia.

Doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành.

Đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bởi vậy sẽ phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Đáng lưu ý, Luật Đất đai 2024 thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không áp dụng cho các dự án nhỏ lẻ, manh mún. Các dự án này sẽ tạo động lực phát triển cho cả vùng, cả khu vực gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân trong và ngoài khu đô thị.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="954"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/08/07/img_4133-1611.jpg" alt="Chuyên gia pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh: Hoàng Anh." width="954" height="960" data-id="6920" data-fancybox="gallery" data-caption="Chuyên gia pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh: Hoàng Anh." /> Chuyên gia pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh: Hoàng Anh.</div></figure>
Bên cạnh đó, đối nghịch với hiệu ứng tăng giá do đấu giá, đấu thầu, có hai yếu tố có thể kéo giảm giá thành bất động sản. Thứ nhất, nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế bất động sản đang được nghiên cứu. Điều này sẽ dẫn đến yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng.

Một vấn đề lớn cũng được quan tâm là Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Các dự án sản xuất, kinh doanh sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ năm năm).

Theo ông Đỉnh, đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào, một tư liệu sản xuất quan trọng.

<strong>Chấm dứt găm giữ đất thương mại, dịch vụ</strong>

Việc đất thương mại, dịch vụ cơ bản phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán như thời gian qua. Người thuê đất trả tiền hàng năm không được “bán” đất, chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã hoàn thành xây dựng.

Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thị trường sẽ chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.

Bên cạnh những đổi mới trong sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp, một chính sách mới cũng rất được kỳ vọng là mở rộng đối tượng và mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Điều 177 của luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân lên gấp 15 lần hạn mức giao đất.

Bên cạnh đó, luật đã “mở cửa” cho những cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các tổ chức kinh tế cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa - chính sách lần đầu xuất hiện trong Luật Đất đai. Tất nhiên, việc chuyển nhượng này gắn với các điều kiện, thủ tục cụ thể nhằm kiểm soát nguy cơ “địa chủ mới”.

Hiện nay, đất trồng lúa đang được sử dụng phung phí, kém hiệu quả do quy mô nhỏ lẻ, manh mún. Cũng thửa đất ấy nhưng khi được giao cho người có năng lực tài chính, có khả năng áp dụng khoa học công nghệ, sẽ đẩy mạnh hiệu quả sản xuất.

Sự lo ngại về việc doanh nghiệp gom đất rồi chuyển sang mục đích phi nông nghiệp sẽ được kiểm soát thông qua các công cụ về quy hoạch, chủ trương đầu tư. Doanh nghiệp không dễ dàng để gom đất lúa giá rẻ và chuyển sang loại đất có giá trị cao hơn nhằm kiếm lời.

“Mở rộng hạn điền” và mở rộng đối tượng sử dụng đất trồng lúa do vậy là một tư duy đúng đắn để đẩy mạnh chuyên môn hóa sản xuất nông nghiệp, hình thành các dự án nông nghiệp quy mô lớn đang được các quốc gia áp dụng thành công, ông Đỉnh nhấn mạnh.

<strong>Ổn định chính trị, bảo đảm công bằng xã hội</strong>

Cũng theo ông Đỉnh, <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dat-dau-gia-lai-sot-nong/">chính sách đất đai</a> thời kỳ mới sẽ tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh là chủ thể được hưởng lợi ích nhưng không được phép bỏ quên lợi ích của nhóm chủ thể “người dân”.

Người dân là chủ thể được quan tâm đầu tiên và phải đóng vai trò trung tâm của mọi chính sách pháp luật, bao gồm chính sách đất đai.

Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai theo cơ chế thị trường. Với hiện trạng phần lớn diện tích đất đai trên lãnh thổ nước ta đã có người sử dụng, việc thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầu phải bắt nguồn từ quyết định thu hồi đất của những người đang sử dụng.

Đây là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai từ trước đến nay luôn tiềm ẩn rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện. Tuy nhiên, điểm mới tích cực, đáng ghi nhận của Luật Đất đai 2024 phần nào dung hòa các mâu thuẫn xã hội là việc đối với loại hình nhà ở thương mại, chỉ được thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị đồng bộ hạ tầng.

Những người dân có đất bị thu hồi, ví dụ thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm sang phi nông nghiệp khi dự án triển khai.

Trái lại, đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ, không đáp ứng tiêu chí “khu đô thị” thì không thu hồi đất mà nhà đầu tư phải thực hiện thông qua cơ chế thỏa thuận.

Người dân mất đất, những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án phát triển kinh tế cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công khi thu hồi đất, đảm bảo công bằng xã hội thì phải làm thật tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/08/07/dji_0008-1612.jpg" alt="Đổi mới phương thức định giá đất cũng là “linh hồn” của Luật Đất đai phiên bản mới. Ảnh: Hoàng Anh." width="1920" height="1080" data-id="6921" data-fancybox="gallery" data-caption="Đổi mới phương thức định giá đất cũng là “linh hồn” của Luật Đất đai phiên bản mới. Ảnh: Hoàng Anh." /> Đổi mới phương thức định giá đất cũng là “linh hồn” của Luật Đất đai phiên bản mới. Ảnh: Hoàng Anh.</div></figure>
Bởi thế, đổi mới phương thức định giá đất cũng là “linh hồn” của Luật Đất đai phiên bản mới. Luật đi theo hướng bỏ khung giá đất của Chính phủ; bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được cập nhật hằng năm và được điều chỉnh, sửa đổi trong năm căn cứ sự biến động giá; đồng thời nhấn mạnh việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Như vậy, trường hợp bị thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế, người dân sẽ được bồi thường thỏa đáng do giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường được tính toán sòng phẳng theo giá thị trường.

Trước đó, người dân bị thu hồi đất thì tiền bồi thường cũng xác định theo giá đất cụ thể nhưng giá đất cụ thể lại được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh, lấy giá trong bảng giá đất nhân hệ số K.

Việc bảng giá đất hiện nay bị khống chế theo khung giá đất chung của Chính phủ và duy trì suốt năm năm đã dẫn đến giá đất bồi thường còn xa rời thị trường và là căn nguyên của những tranh chấp, khiếu kiện.

Tuy nhiên, với quy định hiện nay, việc bỏ khung giá đất, cập nhật bảng giá đất hàng năm sẽ khiến giá đất tính tiền bồi thường sát hơn với giá thị trường, giúp bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Mặt khác, luật cũng cho phép đa dạng hóa hình thức bồi thường như bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, hoặc bằng đất khác, cũng tạo sự linh hoạt nhất định cho người dân. Chẳng hạn, người nông dân bị thu hồi ruộng đất nếu được bồi thường bằng đất phi nông nghiệp thì có thể chuyển đổi nghề nghiệp, tạo thu nhập và điều kiện sống tốt hơn.

Bên cạnh quy định của luật, khâu thi hành của chính quyền địa phương cũng hết sức quan trọng. Khi triển khai các dự án bất động cần thu hồi đất, thì khâu tái định cư phải được đề cao theo đúng tinh thần Nghị quyết 18: “phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”. Việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành đất để kinh doanh.

<strong>Thu hút kiều bào đầu tư</strong>

Trong số những chính sách mới nổi bật của Luật Đất đai 2024, phải kể đến quy định về người sử dụng đất (quy định tại Điều 4), theo đó cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt có quyền tiếp cận đất đai như nhau.

Theo đó, kể từ ngày 1/8/2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (vẫn là công dân Việt Nam) thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).

Theo ông Đỉnh, quy định sẽ tạo ra bước đột phá trong huy động nguồn lực, thu hút kiều hối đầu tư.

Quy định của ba luật mới thông qua là Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cơ bản thống nhất, đồng bộ.

Quy định mới của luật thể hiện rõ quan điểm khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để kiều bào ở nước ngoài giữ quốc tịch Việt Nam cũng như mối quan hệ gắn bó, xây dựng quê hương, đất nước; người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam.

Về mặt kinh tế - xã hội, việc quy định kiều bào ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước sẽ xử lý được vướng mắc pháp lý của nhóm chủ thể này, chẳng hạn vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất ở.

Quy định này chắc chắn sẽ góp phần thu hút bà con kiều bào ủng hộ, đầu tư về Tổ quốc, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kiều hối và đầu tư từ nước ngoài về Việt Nam.

Trong những năm qua, mặc dù kinh tế toàn cầu có nhiều khó khăn nhưng dòng kiều hối về Việt Nam vẫn duy trì ổn định. Lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí trong top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Không chỉ giúp thúc đẩy thu hút đầu tư, thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế, quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp khắc phục các vấn đề xã hội, các tranh chấp nảy sinh do kiều bào nhờ người thân, bạn bè đứng tên hộ khi mua nhà, đất.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-cho-phat-trien-kinh-te-d36374.html</em></p>

<div class="ddict_btn" style="top: 3380px; left: 291.086px;"><img src="chrome-extension://bpggmmljdiliancllaapiggllnkbjocb/logo/48.png" /></div>

Chính sách

khu đô thị

hạ tầng

phát triển kinh tế

Khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế

<strong>Chỉ ít ngày nữa ba luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực thì hành.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_25471" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-25471 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/tp-HCM-nhin-tu-tang-81-Landmark16.jpg" alt="" width="788" height="443" /> Doanh nghiệp bất động sản suy yếu do vướng mắc pháp lý. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

Theo ông <a href="https://varsland.vn/news/ts-nguyen-van-dinh-phan-khuc-nha-o-xa-hoi-nha-o-binh-dan-se-dan-dat-thi-truong-bat-dong-san">Nguyễn Văn Đính</a>, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản đang trải qua cảm giác "vừa mừng vừa lo".

Mừng là vì những sửa đổi của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 thể hiện quyết tâm của các cơ quan nhà nước trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản.

<strong>Lo ngại về quá trình thực thi</strong>

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn lo ngại về quá trình thực thi các quy định mới. Mặc dù ba luật mới liên quan đến thị trường đã được thông qua, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, nhưng trong quá trình thực hiện, còn nhiều điểm chưa thực sự thông suốt.

"Mặc dù, ba luật mới giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, song các doanh nghiệp vẫn vừa mừng vừa lo,bởi đâu đó trong các nội dung nội hàm vẫn còn vướng", ông Đính chia sẻ.

Đơn cử như vấn đề giao đất, đấu thầu đấu giá, và tính giá đất vẫn chưa được khơi thông hoàn toàn. Các dự án vướng mắc về cơ chế cũng đặt ra câu hỏi liệu các quy định mới có giải quyết được các dự án đang tồn tại hay chỉ áp dụng cho các dự án mới.

Doanh nghiệp cũng lo lắng việc phải trả tiền đất hằng năm, như các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không tính được chuỗi chu kỳ kinh doanh, mà chờ tính hằng năm, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Theo ông Đính, Những vướng mắc pháp lý vẫn là rào cản lớn, khiến sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản yếu đi.

Hiện cả nước có trên 1.000 dự án bất động sản đang “nằm im", không thể triển khai. Trong sáu tháng đầu năm 2024 có hơn 27.300 sản phẩm bất động sản mới mở bán, tương đương với khoảng 15% so với năm 2018 - 2019 và chủ yếu là các dự án đã phê duyệt từ khá lâu.

Lượng giao dịch đạt 22.400 sản phẩm, tương đương 80% nguồn cung ra thị trường, nhưng chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2018 - 2019.

"Lực cầu sụt giảm, các doanh nghiệp làm sao sống được", ông Đính nhấn mạnh và cho rằng, đây cũng là yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh thời gian vừa qua.

So với năm 2018, giá nhà đã tăng gấp hai lần. Đây là điều bất hợp lý trong bối cảnh Việt Nam vừa trải qua khủng hoảng dịch bệnh và khó khăn kinh tế.

Thể chế vẫn là rào cản rất lớn đối với thị trường và các doanh nghiệp. Pháp lý đang chiếm tới 80% vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay.

Chính vì vậy, ông Đính cả thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn đang chờ các vướng mắc pháp lý được khơi thông. Đây được kỳ vọng sẽ là thời điểm quan trọng đánh dấu mốc cho sự phát triển mới của thị trường.

<strong>Kỳ vọng từ chính sách mới</strong>

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường.

Các bộ luật được soạn thảo hướng đến giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc và nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các luật sắp có hiệu lực, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực của ba bộ luật sẽ giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư và thực hiện đề án nhà ở xã hội. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.

Cả ba bộ luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý.
<div class="section">
<div class="layoutArea">
<div class="column">

Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.

Theo ông Lực, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định này sớm đi vào thực tế. Có như vậy, việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được phục hồi nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh.

Về vấn đề này, ông Thành cũng cho rằng, các cơ quan soạn thảo luật cần hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận nhưng vẫn đảm bảo là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.

Đối với các chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ đang chưa được như kỳ vọng, Ngân hàng Nhà nước cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, theo ông Thiên, để thị trường bất động sản thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung” - để cung và cầu đang tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thì thị trường mới “đổi sắc”.

Trong đó, thứ nhất, các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường.

</div>
</div>
</div>
<div class="page" title="Page 10">
<div class="section">
<div class="layoutArea">
<div class="column">

Thứ hai, các nguồn lực cho sự phát triển của thị trường cần khơi thông. Chính phủ cần có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng và phát triển mới.

Thứ ba, các giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu cần được xem xét để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó nhu cầu sở hữu bất động sản cũng tăng lên.

Thứ tư, các giải pháp thu hút dòng đầu tư cần tiếp tục được duy trì và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng.

Quan trọng nhất, theo ông Thiên, Chính phủ cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí Nhà Quản trị</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://theleader.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-nua-mung-nua-lo-truoc-gio-g-1721276875375.htm)</em></p>

</div>
</div>
</div>
</div>

doanh nghiệp

Luật Kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản nửa mừng nửa lo trước giờ G

<p class="sapo"><strong>Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh mặc dù đã được sửa đổi, hoàn thiện nhằm lấp những lỗ hổng định giá đất như quy định trước đây, nhưng vẫn còn những băn khoăn trong khâu thực thi.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_25446" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-25446 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/dinhgia.jpg" alt="" width="788" height="443" /> Phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<strong>Vết xe đổ từ quá khứ</strong>

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành năm 2014 quy định về giá đất, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/lo-ngai-rui-ro-phap-ly-dinh-gia-dat-dinh-tre/">định giá đất</a> cụ thể.

Vì do địa phương quyết định hệ số điều chỉnh giá đất nên phương pháp này đã gây tranh cãi một thời gian dài. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc xác định hệ số điều chỉnh theo Nghị định 44 mang tính chất chủ quan từ chính quyền địa phương, gây sai số cho quá trình định giá.

Đơn cử, một dự án nhà ở thương mại tại TP. Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2, tiếp giáp tuyến đường có giá 20 triệu đồng/m2, theo bảng giá đất. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần.

Như vậy, giá đất trên tuyến đường này năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2. Mức giá sau định giá đất này thực tế thấp hơn nhiều so giá thực tế trên dưới 100 triệu đồng/m2 của khu vực này.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam từng cho rằng, phương pháp hệ số là "một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn". Đây là phương pháp không có cơ sở khoa học, không nước nào trên thế giới áp dụng.

Ông Thoả nhận định, hệ số điều chỉnh là phương pháp "sáng tạo" riêng của Việt Nam, với kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Song, hệ số điều chỉnh lại là phương pháp kém thuyết phục về cả khoa học và thực tiễn.

Với phương pháp này, giá đất mục tiêu cần tìm, nhưng thực ra đã có sẵn từ trước ở bảng giá đất để tính hệ số và quyết định chủ quan của các địa phương, dẫn đến thực tế là giá đất tính được không phải giá đất theo giá thị trường.

Phương pháp hệ số còn tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước. Tại một địa phương, giá đất trong bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh đều thấp xa so với giá đất giao dịch trên thị trường.

<strong>Điểm mới của Luật Đất đai 2024</strong>

Bất cập trong quy định về hệ số điều chỉnh giá đất của Nghị định 44 đã được sửa đổi trong Luật Đất đai 2024.

Theo đó, thay vì do UBND địa phương ấn định, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quy định này của Luật Đất đai đã được cụ thể hoá trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP ban hàng tháng 6 vừa qua về giá đất. Theo đó, nghị định quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh như sau.

Thứ nhất, đơn vị thẩm định khảo sát thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

Thứ hai là khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định cho từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.

Thứ ba, việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được thực hiện bằng cách thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.

Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Sau đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Cuối cùng, giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Có thể thấy, cách xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh của dự thảo nghị định quy định về giá đất đã có bước tiến rất lớn so với Nghị định 44 trước đây. Những bất cập như cách tính trước đây đã được giải quyết phần nào, giúp đưa giá đất gần hơn với giá thị trường.

Hơn nữa, do không có công thức tính phức tạp như phương pháp thặng dư và thu nhập tính theo dòng tiền, nên phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ đơn giản, thuận lợi hơn rất nhiều cho công tác định giá.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, hệ số điều chỉnh là phương pháp dễ làm, dễ thực hiện do đã có công thức sẵn và không nhiều tham số phức tạp như phương pháp thặng dư.

Đặc biệt, khi mọi chỉ số đều công khai minh bạch, phương pháp thặng dư không gây rủi ro pháp lý cho địa phương và đơn vị thẩm định.

Thời gian vừa qua, phần lớn các dự án bất động sản đều định giá đất bằng phương pháp thặng dư, trong khi phương pháp này gây sai số rất lớn, đã dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá.

Nhiều địa phương chậm trễ trong định giá đất vì lo ngại trách nhiệm pháp lý, khiến dự án đình trệ. Do đó, ông Chính kỳ vọng, phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho công tác định giá đất, sớm khơi thông điểm nghẽn pháp lý.

<strong>Băn khoăn việc thực hiện</strong>

Mặc dù có nhiều ưu điểm, song theo nhiều chuyên gia, điều kiện áp dụng và cách thức thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh vẫn còn nhiều khó khăn cho khâu triển khai thực tế.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp này chỉ được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Quy định này khó hiểu, không thể giải thích với các hội đồng thẩm định giá đất trong thời gian thực hiện Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Bởi, nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở để làm căn cứ tính hệ số điều chỉnh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ được thực hiện khi tìm được bình quân số học của ba thửa đất so sánh. Trong khi đó, nếu điều chỉnh theo phương pháp so sánh để tìm ra giá thị trường thì lại không đủ điều kiện theo quy định của luật.

Do đó, trong trường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh, các cơ quan quản lý cần có biện giải để không xung đột với quy định của Luật Đất đai 2024.

Mặt khác, nhiều ý kiến cho rằng, hiệu quả định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh phụ thuộc rất lớn vào bảng giá đất.

Tuy nhiên qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của bảng giá đất trong khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, mà vẫn phải thuê tư vấn và hội đồng thẩm định giá để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

Sắp tới, bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026 thay thế bảng giá đất hiện nay. Từ nay đến thời điểm đó, thời gian một năm rưỡi nữa là rất dài, công tác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh có thể sẽ vẫn tắc.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý cần có quy định theo hướng mở, cho phép trong trường hợp các hội đồng nhận thấy bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ tính giá đất cụ thể.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo The Leader, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://theleader.vn/tac-nghen-dinh-gia-dat-bai-5-ban-khoan-phuong-phap-he-so-dieu-chinh-1718439548260.htm</em></p>

định giá đất

hệ số

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh

<strong>Bốn luật mới sắp có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi lớn về môi trường pháp lý và là trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản vốn đang trầm lắng phát triển mạnh mẽ, bền vững.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_24799" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-24799 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/A-1.jpg" alt="" width="650" height="366" /> Bốn luật mới sắp có hiệu lực được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển</div>

Thị trường bất động sản đã có tín hiệu tích cực hơn so với những năm trước nhưng vẫn đang gặp nhiều khó khăn do các yếu tố như pháp lý, lệch pha cung cầu, nhà đầu tư còn giữ tâm lý thận trọng. Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group tự tin nhận định thị trường sẽ phục hồi trong thời gian tới.

Cơ sở để ông Thắng đưa ra nhận định này là GDP năm 2024 dự kiến tăng trưởng 5,5%, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và xuất nhập khẩu tăng; lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp; bốn luật mới sắp có hiệu lực.

“Đặc biệt, bốn luật mới, gồm <a href="https://varsland.vn/news/3-luat-dinh-co-hieu-luc-som-6-thang-thi-truong-dia-oc-se-binh-thuong-tro-lai">Luật Đất đai 2024</a>, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 năm nay, đóng vai trò quan trọng”, ông Thắng nói tại Hội thảo “Chính sách mới - Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”, do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây.

Điểm chung của những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong bốn luật là tháo gỡ tồn tại, bảo đảm tính đồng bộ giữa các luật nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết.

Đơn cử, Luật Kinh doanh bất động sản đã làm rõ phạm vi điều chỉnh<strong>,</strong> những vấn đề nào không liên quan đến kinh doanh sẽ bị loại trừ. Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ cũng không thuộc phạm vi điều chỉnh.

Luật cũng đã bổ sung, làm rõ khái niệm pháp lý đối với những công trình nào sẽ được đưa vào diện kinh doanh bất động sản. Theo đó, nhiều nút thắt liên quan đến các sản phẩm mang tên condotel, officetel... sẽ được tháo gỡ.

Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng quy định các dự án trước khi đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin nhằm bảo vệ người mua, trước đây chưa có điều này.
<p style="font-weight: 400;">Luật mới cũng đặt ra một số điều kiện về năng lực của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giúp hạn chế rủi ro một doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án nhưng không đảm bảo đủ tài chính.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_24801" align="aligncenter" width="645"><img class="wp-image-24801 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/B.jpg" alt="" width="645" height="430" /> Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng</div>
<p style="font-weight: 400;">Một điểm đáng chú ý của luật mới là mở rộng quyền kinh doanh cho người Việt Nam ở nước ngoài. Cụ thể, với người Việt Nam ở nước ngoài còn quốc tịch sẽ được hưởng quyền như người Việt Nam trong nước, tức được mua nhà, được sở hữu nhà.</p>
<p style="font-weight: 400;">Ngoài ra luật mới còn bổ sung, làm rõ hơn từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai và quyền xử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.</p>
<p style="font-weight: 400;">Đối với công trình có sẵn, điểm mới là luật quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu khi bên mua đã nhận bàn giao nhà ở nhằm mục đích hạn chế tranh chấp phát sinh, bảo vệ người mua.</p>
<p style="font-weight: 400;">Công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều điểm mới như quy định chi tiết, cụ thể hơn về điều kiện để được đưa vào kinh doanh. Ví dụ, với hình thức đặt cọc vốn, luật mới đưa ra khái niệm rõ ràng về đặt cọc vốn, thời điểm đặt cọc và mức đặt cọc.</p>
<p style="font-weight: 400;">Về vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thay vì bắt buộc như quy định cũ, luật mới để người mua tự quyết định, chọn có hay không.</p>
<p style="font-weight: 400;">Việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án cũng được quy định thông thoáng hơn. TP. HCM và Hà Nội hiện có hàng trăm dự án bị vướng mắc bởi vấn đề này, điểm chung là chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính nhưng lại không thể chuyển nhượng dự án.</p>
<p style="font-weight: 400;">Đối với Luật Đất đai 2024, theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường, có 180 điều sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2013, trong đó có 80 điều hoàn toàn mới.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_24804" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-24804 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/07/C.jpg" alt="" width="650" height="433" /> Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng</div>
<p style="font-weight: 400;">Luật mới quy định trong phân cấp, phân quyền về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, không cần phải trình Thủ tướng Chính phủ như trước đây. Việc này nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong đó có dự án bất động sản.</p>
<p style="font-weight: 400;">Về quy hoạch sử dụng đất, luật mới đưa ra thủ tục đơn giản hơn, phân quyền cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thay vì do Quốc hội như trước đây. Ủy ban nhân dân cấp huyện được giao định giá đất thay vì cấp tỉnh như trước đây.</p>
<p style="font-weight: 400;">Các đơn vị công lập được giao đất không thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu sản xuất kinh doanh có thể chuyển đổi mục đích sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích trong khu đất sang hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm. Với quyền này thì những đơn vị công lập như trường phổ thông, cơ sở y tế, trường mẫu giáo… nếu có nhu cầu kinh doanh có thể chuyển một phần hoặc toàn bộ sang hình thức thuê đất trả tiền hàng nằm. Quy định này sẽ khơi thông nguồn lực đất đai.</p>
<p style="font-weight: 400;">Luật Đất đai mới không yêu cầu phải đưa mục đích sử dụng đất trong diện tích đất ở của mỗi hộ gia đình vào diện tích quy hoạch. Đất nông nghiệp nằm trong diện tích đất ở trước đây phải đưa vào quy hoạch sử dụng đất nhưng hiện nay không cần đưa vào mà người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích diện tích đó.</p>
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí điện tử Nhà Quản trị</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://theleader.vn/tro-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-1719649035713.htm)</em></p>

Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Huyện Cần Đước

Hiển thị

Nguyễn Hữu Bình

Mua bán

Tin Thường

Tỉnh Long An

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Đất nền riêng lẻ 114m²</mark>

Cần bán Đất nền riêng lẻ 114m²

Chưa giao dịch

Đất nền riêng lẻ

Thị trấn Cần Đước

Quận Long Biên

Batdongsantrungkienss

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán biệt thự Vinhomes Riveside Long 🆘 Biên, Hà Nội nằm trên mặt phố Nguyễn Lam, nhỉnh 90 tỷ</mark>

Bán biệt thự Vinhomes Riveside Long 🆘 Biên, Hà Nội nằm trên mặt phố Nguyễn Lam, nhỉnh 90 tỷ

Biệt thự nghỉ dưỡng

Phường Phúc Đồng

Huyện Bảo Lâm

Lê Thị Thanh Minh

Tỉnh Lâm Đồng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Đất nền Dự án 150m²</mark>

Bán Đất nền Dự án 150m²

Đất nền Dự án

Xã Lộc Ngãi

Tây Bắc

Quận Cái Răng

Nguyễn Chí Thiện

Thành phố Cần Thơ

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">💥nền Hiếm Đường B15 Kdc Tân Phú, Gần Công Viên Và Trường 🏚️ Cấp 2.</mark>

💥NỀN HIẾM ĐƯỜNG B15 KDC TÂN PHÚ, GẦN CÔNG VIÊN VÀ TRƯỜNG 🏚️ CẤP 2.

Phường Phú Thứ

Huyện Bến Lức

Bùi Đức Tôn

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Đất Nền Sổ Sẵn Bến Lức - Mặt Tiền Đường Lương 🏚️ Hòa Bình Chánh</mark>

ĐẤT NỀN SỔ SẴN BẾN LỨC - MẶT TIỀN ĐƯỜNG LƯƠNG 🏚️ HÒA BÌNH CHÁNH

Xã Lương Hòa

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Luat dat dai

Chuyên trang Tin Tức