<strong>Chung cư cao cấp, hạng sang được dự báo sẽ tiếp tục là phân khúc chủ đạo trên thị trường bất động sản năm 2025. Trong bối cảnh đó, dịch chuyển cung - cầu ra vùng ven là xu hướng đã được định hình rõ nét trong vài năm trở lại đây nhằm giúp người thu nhập trung bình và thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.</strong>

<strong>Chung cư cao cấp, hạng sang tiếp tục "chiếm sóng"</strong>

Trải qua năm 2024 ghi nhận giá bán tăng nóng, sang năm 2025, chung cư được dự báo vẫn là phân khúc "hút" dòng tiền đầu tư và nhận được nhiều sự quan tâm trên thị trường.

Theo báo cáo nghiên cứu từ OneHousing, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất lớn. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với những sản phẩm khác như nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Đơn vị này dự báo <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/bat-mach-bat-dong-san-2025-chung-cu-cao-cap-va-hang-sang-tiep-tuc-ap-dao/">chung cư cao cấp</a>, hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội và TP.HCM về cả nguồn cung và mặt bằng giá trong thời gian tới. Lý do là bởi, việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, đồng thời giải bài toán lợi nhuận kinh doanh của doanh nghiệp, các chủ đầu tư đã phát triển các dự án cao cấp cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Cụ thể dữ liệu của OneHousing ghi nhận tại Hà Nội, lượng sản phẩm chung cư mở mới năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, có khoảng 60 - 70% căn hộ cao cấp và 30 - 40% căn hộ hạng sang.

Tại TP. HCM, nguồn cung mở mới năm 2025 dự báo có khoảng 12.000 căn. Trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).
<div class="VCSortableInPreviewMode noCaption">
<div><a class="detail-img-lightbox" title="" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/1/5/photo-1736076573745-17360765769901432877014.png" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img class="lightbox-content" title="Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp &quot;đi đâu về đâu&quot; mua nhà trong năm 2025?- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/1/5/photo-1736076573745-17360765769901432877014.png" alt="Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp &quot;đi đâu về đâu&quot; mua nhà trong năm 2025?- Ảnh 1." width="1336" height="1246" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/1/5/photo-1736076573745-17360765769901432877014.png" /></a></div>
</div>
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho hay: "Thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP.HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm sẽ ngày càng cao cấp, hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo.

Với các sản phẩm trung cấp, khách hàng sẽ phải chấp nhận đi xa hơn ngoài trung tâm, nơi có bảng giá đất "mềm" hơn. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá".

Trao đổi với <em>Reatimes<b>,</b></em><em> </em>TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, 2024 là năm ghi nhận nhiều chuyển động tích cực, có thể nói thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất theo cách không tưởng.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img alignLeft" data-style="align-left">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"]<a class="detail-img-lightbox" title="TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam." href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/1/14/dinh-17052246169301535284546.jpeg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_670923459215921152" class="lightbox-content" title="Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp &quot;đi đâu về đâu&quot; mua nhà trong năm 2025?- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/1/14/dinh-17052246169301535284546.jpeg" alt="TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam." width="800" height="800" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/1/14/dinh-17052246169301535284546.jpeg" /></a> TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.</div>

</div></figure>
Bước sang năm 2025, ngành địa ốc cũng bước vào kỷ nguyên mới và sẵn sàng cho những sự thay đổi mới. Thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ ràng, trong đó, nhà ở cao cấp sẽ là một trong 2 phân khúc nổi bật (cùng với nhà ở xã hội).

"Phân khúc nhà ở cao cấp với giá cao, đáp ứng nhu cầu của giới thượng lưu, nhóm thu nhập tốt hay người lao động quốc tế tới Việt Nam theo dòng vốn FDI sẽ gia tăng. Tôi cho rằng đây sẽ là một trong những sản phẩm chủ đạo trên thị trường trong năm 2025. Còn với phân khúc trung cấp, tôi nghĩ dòng sản phẩm này vẫn nhận được sự quan tâm từ Chính phủ và các doanh nghiệp, tuy nhiên sẽ chưa diễn ra sôi nổi, mạnh mẽ trong thời gian tới", Chủ tịch VARS cho hay.

Tại báo cáo ngành của Chứng khoán Mirae Asset (MAS), đơn vị này cũng dự báo nguồn cung trong tương lai vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và thiếu hụt sản phẩm cho người thu nhập thấp và trung bình. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đang ở mức cao (22.6x) và xếp trên cả Đài Loan (20.1x), Singapore (18.7x), Nhật Bản (11.3x), Pháp (11.1x), Anh (9.1x), Mỹ (3.3x)...
<div class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="700"]<a class="detail-img-lightbox" title="Giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam và một số quốc gia khác. (Nguồn: Mirae Asset)" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/1/5/photo-1736076580973-1736076581254763370856.png" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img class="lightbox-content" title="Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp &quot;đi đâu về đâu&quot; mua nhà trong năm 2025?- Ảnh 3." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/1/5/photo-1736076580973-1736076581254763370856.png" alt="Giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam và một số quốc gia khác. (Nguồn: Mirae Asset)" width="700" height="230" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/1/5/photo-1736076580973-1736076581254763370856.png" /></a> Giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam và một số quốc gia khác. (Nguồn: Mirae Asset)</div>

</div>
</div>
"Chính sách của Chính phủ đang được tiến hành để giải quyết khoảng cách này thông qua các chương trình nhà ở xã hội, song tác động dự kiến sẽ diễn ra chậm. Điều này khiến giá bất động sản tiếp tục neo cao trong thời gian tới, trừ khi một cuộc suy thoái đẩy giá trị tài sản giảm xuống", MAS thông tin.

<strong>Lo ngại chênh lệch nguồn cung trong năm 2025</strong>

Từ những con số về sản phẩm, giới phân tích dự báo, thị trường bất động sản năm 2025 có khả năng tiếp tục lặp lại kịch bản mất cân đối nguồn cung. Theo đó, các đại đô thị vùng ven với quy mô hoành tráng đang dần hoàn thiện, hứa hẹn sẽ bổ sung một lượng lớn căn hộ cao cấp ra thị trường. Tuy nhiên, liệu những căn hộ này có dễ dàng tìm được chủ nhân giữa bối cảnh kinh tế nhiều biến động? Thực tế, sức mua của thị trường đối với phân khúc này có giới hạn, do giá bán cao, thường từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Nhu cầu của thị trường đối với phân khúc cao cấp đang dần bão hòa do giá bán đắt đỏ, trong khi lãi suất cho vay mua nhà được dự báo sẽ tăng nhẹ, khiến người mua e dè hơn.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở giá rẻ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt trầm trọng. Dù Chính phủ đã có nhiều nỗ lực thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhưng số lượng dự án được triển khai vẫn còn quá ít ỏi so với nhu cầu thực tế. Quỹ đất khan hiếm, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, cùng với chi phí đầu vào tăng cao, đang tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư, khiến nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng hạn hẹp.

Sự mất cân đối cung cầu này tiềm ẩn nhiều nguy cơ khó lường. Người dân có thu nhập trung bình và thấp sẽ càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở, giấc mơ an cư lạc nghiệp ngày càng trở nên xa vời. Và đáng lo ngại hơn, tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ có thể khiến khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng gia tăng.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="850"]<a class="detail-img-lightbox" title="Thị trường bất động sản năm 2025 có khả năng tiếp tục lặp lại kịch bản mất cân đối cung cầu. (Ảnh minh họa)" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/5/13/nha-o-xa-hoi-16943967784771446945204-1715572826605-17155728267461218015467.jpeg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_90264826793828352" class="lightbox-content" title="Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp &quot;đi đâu về đâu&quot; mua nhà trong năm 2025?- Ảnh 4." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/5/13/nha-o-xa-hoi-16943967784771446945204-1715572826605-17155728267461218015467.jpeg" alt="Thị trường bất động sản năm 2025 có khả năng tiếp tục lặp lại kịch bản mất cân đối cung cầu. (Ảnh minh họa)" width="850" height="567" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/5/13/nha-o-xa-hoi-16943967784771446945204-1715572826605-17155728267461218015467.jpeg" /></a> Thị trường bất động sản năm 2025 có khả năng tiếp tục lặp lại kịch bản mất cân đối cung cầu. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
Để cân đối bài toán nhà ở, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây và sẽ ngày càng mạnh mẽ hơn. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã tiên phong triển khai các dự án đại đô thị vùng ven và đạt được những kết quả đáng ghi nhận, minh chứng rõ nét là các dự án của Vinhomes, Ecopark đều có tỷ lệ hấp thụ tốt.

Như vậy, việc giá bán tốt hơn, không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến sinh sống và làm việc. Hơn nữa, nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô là tất yếu.

Do đó, VARS kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Theo đó, cần quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án bất động sản.

Để giải quyết vấn đề chênh lệch cung cầu, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng cần có sự chung tay góp sức của cả Nhà nước và khu vực tư nhân, cùng kiến tạo nên một thị trường ổn định, bền vững, nơi mà giấc mơ an cư lạc nghiệp không còn là điều xa vời với bất kỳ ai.

Cụ thể, thứ nhất, tăng cường phát triển nhà ở bình dân và nhà ở xã hội là một trong những giải pháp cấp thiết. Chính phủ có thể xem xét các chính sách hỗ trợ hấp dẫn cho các chủ đầu tư, như "rót" thêm vốn vay ưu đãi, miễn giảm thuế đất, thuế VAT... nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này.

Thứ hai, để "hạ nhiệt" cơn sốt đất ảo, ngăn chặn đầu cơ, Chính phủ cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn. Áp dụng thuế cao hơn đối với các giao dịch ngắn hạn sẽ là một "rào cản" hiệu quả đối với những tay "lướt sóng" bất động sản. Bên cạnh đó, cần có những quy định phù hợp để khuyến khích người mua giữ lại tài sản lâu dài, thay vì bán lại kiếm lời nhanh chóng. Những biện pháp này sẽ góp phần ổn định giá nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua có nhu cầu ở thực sự.

Thứ ba, trong hành trình kiến tạo những mái ấm giá rẻ, sự hợp tác giữa khu vực công và tư nhân là vô cùng quan trọng. Nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách cung cấp quỹ đất sạch với giá ưu đãi, trong khi các doanh nghiệp sẽ chịu trách nhiệm triển khai và quản lý dự án... Bên cạnh việc hỗ trợ doanh nghiệp, chính phủ cũng cần có những chương trình hỗ trợ tài chính thiết thực cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi sẽ là "cánh tay đắc lực" giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, hiện thực hóa giấc mơ an cư. Đối với những hoàn cảnh khó khăn, việc hỗ trợ tài chính trực tiếp hoặc trợ cấp một phần tiền mua nhà cũng là một giải pháp nhân văn, mang đến cơ hội sở hữu mái ấm cho mọi người.../.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/chung-cu-cao-cap-van-ap-dao-nguoi-thu-nhap-trung-binh-va-thap-di-dau-ve-dau-mua-nha-trong-nam-2025-202250105191125847.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

nhà ở chung cư

chung cư cao cấp

thị trường chung cư

nhà ở

bất động sản 2025

Chung cư cao cấp vẫn áp đảo, người thu nhập trung bình và thấp "đi đâu về đâu" mua nhà trong năm 2025?

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường địa ốc tại Hà Nội và TP HCM về cả nguồn cung và mặt bằng giá.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/02/anh-chup-man-hinh-2025-01-02-luc-19.16.11.png" data-lg-id="9d6900f8-0765-4fd8-b95f-4876b5e84bf8">

<div class="caption-img" id="attachment_31340" align="aligncenter" width="1226"><img class="wp-image-31340 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/01/anh-chup-man-hinh-2025-01-02-luc-19.16.11.png" alt="" width="1226" height="846" /> Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing</div></figure>
<h2>Chung cư vẫn là phân khúc “hút” dòng tiền đầu tư</h2>
Từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư,<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-chuyen-dong-tich-cuc/"> thị trường bất động sản</a> trong năm 2025 có hai phân khúc sẽ được nhà đầu tư quan tâm.

Thứ nhất là sản phẩm <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chung-cu-sap-ban-giao-thu-hut-khach-hang-xuong-tien/">chung cư</a>. Đây là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được.

Bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với các sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing chỉ ra, từ quý 1/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40 - 60. Tuy nhiên, từ quý 2/2024 với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều - khi giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.

Phân khúc thứ hai nhiều nhà đầu tư hướng đến là sản phẩm thấp tầng trong các dự án, đại dự án, hay sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở. Thị trường năm 2025 cũng sẽ “chia miếng bánh” to hơn cho phân khúc này.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/02/anh-chup-man-hinh-2025-01-02-luc-19.17.02.png" data-lg-id="4484119f-c30f-4ac5-91e3-30416ec9ec42">

<div class="caption-img" id="attachment_31342" align="aligncenter" width="1392"><img class="wp-image-31342 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/01/anh-chup-man-hinh-2025-01-02-luc-19.17.02.png" alt="" width="1392" height="1216" /> Dự báo nguồn cung mở mới theo phân khúc năm 2025 tại Hà Nội</div></figure>
Các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, khi tham gia vào thị trường cần tính toán kỹ về nguồn vốn, xác định đầu tư dài hạn từ 2 đến 3 năm từ thời điểm mua cho đến khi nhận nhà. Hoặc nên mua với mục đích tích giữ tài sản hay khai thác dòng tiền cho thuê, thay vì tham gia đầu tư “lướt sóng”, đánh ngắn hạn, bởi đây là hình thức đầu tư cực kỳ rủi ro và không bền vững cho thị trường.
<h3>Cao cấp và hạng sang chiếm chủ đạo</h3>
Nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ gần như biến mất khỏi hai thị trường Hà Nội và TP HCM, theo dự báo từ OneHousing. Lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, khoảng 60 - 70% căn hộ cao cấp và 30 - 40% căn hộ hạng sang.

Lý giải tại sao phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, đầu tiên phải kể đến việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khi không thể triển khai dự án sẽ dẫn đến việc khó mua bán, sáp nhập M&amp;A. Những chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản lớn mạnh, có nguồn tài chính tốt sẽ có lợi thế để mua được quỹ đất đẹp.

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, các chủ đầu tư thức thời đã phát triển các dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới cũng đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ ngày càng cao cấp và hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo.

Với các sản phẩm trung cấp, khách hàng sẽ phải chấp nhận đi xa hơn ngoài trung tâm, nơi có bảng giá đất “mềm” hơn. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng chưa thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/bat-mach-bat-dong-san-2025-chung-cu-cao-cap-va-hang-sang-tiep-tuc-ap-dao-10148417.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></a></p>

bất động sản

Chính sách

dự án

chung cư

dòng tiền đầu tư

Bắt mạch bất động sản 2025: Chung cư cao cấp và hạng sang tiếp tục áp đảo

<strong>Theo các chuyên gia, việc căn hộ chung cư cao cấp "chiếm sóng" thị trường còn nhà ở bình dân bị bỏ ngỏ đã tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng trong cấu trúc thị trường bất động sản, làm gia tăng áp lực về giá cả và gây ra những thách thức lớn trong việc giải quyết nhu cầu an cư của đại đa số người dân.</strong>

<strong>Chung cư cao cấp "chiếm sóng" thị trường nhà ở</strong>

Trong năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là sự gia tăng nguồn cung - một điểm sáng cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Tuy nhiên, sự phục hồi này lại có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, thu hút phần lớn các nhà đầu tư, trong khi đó, nhà ở bình dân lại rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng.

Theo báo cáo mới nhất từ hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE, trong quý III/2024, đơn vị này cho biết thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận hơn 75% tổng nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp. Các dự án này có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí bảo trì. Trong kỳ thị trường Hà Nội ghi nhận hai dự án mới được chào bán với mức giá dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán lên đến gần 200 triệu đồng/m2.

Diễn biến trên cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, theo đó tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, dẫn đến sự kém đa dạng trong thị trường.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/them-nguon-cung-can-ho-chung-cu-noi-do-ha-noi/">căn hộ chung cư</a>, trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%. Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường bất động sản, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm. VARS cho biết phân khúc trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img id="img_119894617822351360" class="lightbox-content" title="Hà Nội: Căn hộ giá cao tiếp tục chiếm ưu thế, phân khúc bình dân &quot;biến mất&quot; hoàn toàn- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/10/23/thuhanoi23-1729701406455162951118.png" alt="Đà tăng giá chung cư tại Hà Nội vẫn đang tiếp diễn (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)" width="1200" height="800" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/23/thuhanoi23-1729701406455162951118.png" /> Đà tăng giá chung cư tại Hà Nội vẫn đang tiếp diễn (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)</div>

</div></figure>
Nhìn nhận về tình trạng trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, dành cho giới đầu tư và người có nhiều tiền. Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn đáng lẽ phải phổ biến, lại đang trên đà "tuyệt chủng" bởi thiếu hụt nghiêm trọng các dự án mới. Thậm chí, các dự án nhà ở xã hội - loại hình được xác định có mức giá ưu đãi cho người lao động và thu nhập thấp - cũng đang triển khai một cách ì ạch.

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc chung cư cao cấp "áp đảo" thị trường nhà ở, ông Đính cho rằng, nguồn cung mới dù được cải thiện nhưng lại tập trung ở một số dự án lớn và chủ đầu tư nhất định, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được xây dựng với tiêu chuẩn cao, trong khi chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, không ngừng gia tăng. Điều này khiến các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì hướng đến các sản phẩm bình dân hoặc trung cấp.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng, phần lớn các dự án mở bán mới hiện nay chủ yếu nằm trong các đại đô thị đã hiện hữu, với mức giá đã neo cao. Khi tung ra sản phẩm mới, các chủ đầu tư thường tính toán kỹ lưỡng tương quan giá bán với khu vực, dẫn đến việc những tòa nhà mới khó có mức giá thấp hơn so với giai đoạn trước hoặc các dự án lân cận. Trong thời gian tới, mặc dù nguồn cung căn hộ có thể cải thiện, nhưng phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục có xu hướng "biến mất," để lại nhiều thách thức cho người tiêu dùng có nhu cầu thực.

<strong>Linh hoạt giải pháp phát triển nhà ở giá vừa túi tiền</strong>

Có thể thấy, hiện tượng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản đã được cảnh báo trong nhiều năm qua, thể hiện rõ qua việc cơ cấu nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc nhà ở cao cấp, giá trị lớn, trong khi các căn hộ bình dân - có mức giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân lại thiếu vắng.

Theo các chuyên gia bất động sản, thực trạng này đang đi ngược với các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá cả. Trong một thị trường bất động sản bình thường, khi nhu cầu về một loại hình sản phẩm tăng, nguồn cung sẽ tăng để đáp ứng và giá cả cũng điều chỉnh theo mức hợp lý. Tuy nhiên, sự mất cân đối này không chỉ dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ bình dân mà còn đẩy giá bất động sản lên cao một cách phi lý, vượt khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình.

Nhìn nhận về thực trạng trên, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra cảnh báo rằng, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung các phân khúc trên thị trường tiếp tục tiếp diễn mà không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

"Hệ quả là việc giá nhà tăng cao vượt tầm với của phần đông người dân sẽ làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, gây áp lực lên an sinh xã hội. Điều này cũng có thể tạo ra nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế", TS. Nguyễn Văn Đính chỉ rõ.
<figure class="VCSortableInPreviewMode alignLeft" data-style="align-left">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1593"><img id="img_119798813818077184" class="lightbox-content" title="Hà Nội: Căn hộ giá cao tiếp tục chiếm ưu thế, phân khúc bình dân &quot;biến mất&quot; hoàn toàn- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/10/23/nguyen-van-dinh-phat-bieu-11311202312182776-17296557195971010343078.jpeg" alt="TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam." width="1593" height="1200" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/23/nguyen-van-dinh-phat-bieu-11311202312182776-17296557195971010343078.jpeg" /> TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.</div>

</div></figure>
Bên cạnh đó, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, tình trạng "lệch pha" cung - cầu sẽ ngày càng trầm trọng, khiến việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, đồng thời đẩy phần lớn người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và trung bình, ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở. Hệ quả là, không chỉ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội, khi nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng.

Vì vậy, ông Đính khuyến nghị các cơ quan quản lý cần sớm đưa ra các biện pháp để "khơi thông" đường phát triển cho phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần tập trung nghiên cứu, phát triển các sản phẩm phù hợp với xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, tránh việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang, gây lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Còn bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills cho rằng, để giải quyết vấn đề mất cân đối nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay, cần có một giải pháp tổng thể kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư nhân. Không thể có một bên nào đơn lẻ có thể xử lý hoàn toàn thách thức này.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img alignRight" data-style="align-right">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="802"><img id="img_119799490235088896" class="lightbox-content" title="Hà Nội: Căn hộ giá cao tiếp tục chiếm ưu thế, phân khúc bình dân &quot;biến mất&quot; hoàn toàn- Ảnh 3." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/23/aabcc3927acfc2919bde-17296560402841389855181.jpg" alt="Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills." width="802" height="639" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/10/23/aabcc3927acfc2919bde-17296560402841389855181.jpg" /> Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills.</div>

</div></figure>
Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng chịu áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Vì thế, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên trở nên hết sức cần thiết. Ngoài ra, việc tăng mật độ xây dựng và lập quy hoạch hợp lý sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp các giải pháp nhà ở giá cả phải chăng.

Cũng theo bà Giang, chính quyền thành phố cần đưa ra các chính sách khuyến khích mạnh mẽ để thu hút sự hợp tác của các chủ đất, từ đó hình thành những khu dân cư bền vững mới.

"Bằng cách tối ưu hóa diện tích đất, kết hợp với các tiện ích chung và không gian xanh, chúng ta có thể từng bước giải quyết vấn đề nhà ở ngày càng cấp bách. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và các nhà đầu tư sẽ là chìa khóa để hiện thực hóa những ý tưởng này", chuyên gia Savills nhấn mạnh.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/ha-noi-can-ho-gia-cao-tiep-tuc-chiem-uu-the-phan-khuc-binh-dan-bien-mat-hoan-toan-202241007110725689.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

căn hộ cao cấp

nhà ở bình dân

nhà ở thương mại vừa túi tiền

Hà Nội: Căn hộ giá cao tiếp tục chiếm ưu thế, phân khúc bình dân "biến mất" hoàn toàn

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Thị trường bất động sản đang tiếp tục chứng kiến sự mất cân bằng nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung, sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng.</strong></p>

</div>
</div>
Như <b><i>D</i></b><b><i>iễn đàn Doanh nghiệp</i></b> đã thông tin, báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu công bố gần đây cho thấy nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đã qua thời khan hiếm. Đáng chú ý, các dự án có vị trí xa trung tâm TP đang dần đuổi kịp giá nhà nội đô.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/16/tien-do-vinhomes-global-gate-thang-10-2024-7-1-.jpg" data-lg-id="8d22a32e-b0ba-4d27-b29a-c462fe1e7706">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1280"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/16/tien-do-vinhomes-global-gate-thang-10-2024-7-1-.jpg" alt="Các dự án mới đang tiếp tục được ra mắt tuy nhiên chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp." width="1280" height="722" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/16/tien-do-vinhomes-global-gate-thang-10-2024-7-1-.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/16/tien-do-vinhomes-global-gate-thang-10-2024-7-1-.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="13631" /> Các dự án mới đang tiếp tục được ra mắt tuy nhiên chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp.</div></figure>
<strong>Chung cư tại Đông Anh có giá trên 160 triệu đồng/m2</strong>

Đơn cử tại huyện Đông Anh, một dự án căn hộ có tên thương mại Masteri Grand Avenue nằm trong Khu đô thị Vinhomes Global Gate đang gây chú ý bởi mức giá cao vượt khỏi mặt bằng khu vực.

Dự án này của chủ đầu tư Masteri Homes. Theo thông tin từ chủ đầu tư, Masteri Grand Avenue sẽ được mở bán vào ngày 20/10. Cũng theo giới thiệu, dự án dự kiến sẽ mở bán trước 2 tòa là A2 và B2, có chiều cao 45 tầng, với tổng 1.640 căn hộ.

Chủ đầu tư thông tin dự án này được định hướng theo phân khúc cận cao cấp, giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức khoảng từ 130-160 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn studio tại dự án sẽ có giá gần 5,4 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ sẽ có giá 14,5 tỷ đồng.

Tại huyện Gia Lâm, chủ đầu tư CapitaLand cũng vừa cho ra mắt dự án mang tên The Senique Hanoi, được phát triển với sự hợp tác của hai đối tác đến từ Nhật Bản: Nomura Real Estate Asia và Mitsubishi Estate Asia. Dự án cung cấp khoảng 2.150 căn hộ với ba tòa tháp 37 tầng. Dự án có vị trí thuộc Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1. Theo thông tin, các căn hộ tại đây có giá rumor là 68 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT).

Trước đó, tại khu vực nội thành, Tập đoàn HD Mon và Tập đoàn Indochina Capital cũng đã cho ra mắt dự án căn hộ The Nelson Private Residence (The Nelson) tại quận Ba Đình. Theo thông tin từ Indochina Capital, dự án sẽ có giá khởi điểm từ 135 triệu đồng/m2.

Đầu tháng 8, thương hiệu bất động sản Noble cũng đã cho ra mắt dự án đầu tiên tại quận Tây Hồ, với tên thương mại là Noble Crystal Tay Ho. Giá bán tại dự án này đang được rao ở mức 170 - 195 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thực hiện cũng cho thấy sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hoá mạnh với 70% là <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/them-nguon-cung-can-ho-chung-cu-noi-do-ha-noi/">căn hộ chung cư</a>. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng một m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng một m2) chiếm áp đảo, với 70%.

<strong>Cuộc đua tăng giá từ các chủ đầu tư</strong>

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nguồn cung mới ra thị trường cải thiện nhưng tập trung ở một số dự án, chủ đầu tư, khiến tính đa dạng của sản phẩm bị hạn chế. Lý do nữa là phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, nhất là đất đai, gia tăng. Do đó chủ đầu tư ưu tiên phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối ưu lợi nhuận.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds.jpeg" data-lg-id="f5b11dbb-2905-425d-95ef-8d3fb9774060">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1276"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds.jpeg" alt="Chủ đầu tư đang chủ yếu phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. Ảnh: DH" width="1276" height="956" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="9068" /> Chủ đầu tư đang chủ yếu phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. Ảnh: DH</div></figure>
Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định rằng, thời gian qua, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán. Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này từng phát triển dự án thành công tại TP HCM - điểm đến ưu tiên khi bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP HCM ngày càng khan hiếm, giá tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại Thủ đô.

Bình luận xung quanh vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng tình trạng hét giá cao từ các dự án mới đang đẩy cả doanh nghiệp và chủ nhà vào cuộc đua tăng giá, khiến cho thị trường phát triển ngày càng thiếu bền vững.

Theo ông Toản, thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thực sự trở thành tác nhân lớn gây nên tình trạng biến động giá. Trong 5 năm trở lại đây, nguồn cung chỉ tập trung ở một số dự án tại vùng ven đô, phía Tây TP Hà Nội, các dự án đơn lẻ khác đa số tắc nghẽn. Ngay cả loại hình nhà xã hội mà Chính phủ thúc đẩy cũng khan hiếm, năm 2023, Hà Nội chỉ ghi nhận một dự án ở Trung Văn. Trong khi lượng di dân, tăng dân số tự nhiên của thành phố rất lớn, mỗi năm hàng trăm ngàn người nhập cư ở Thủ đô, nguồn cung khan hiếm khiến cầu bị nén mạnh.

Mới đây, tại Họp báo Chính phủ thường kỳ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá bất động sản cao, đột biến thời gian qua do cầu lớn hơn nguồn cung quá nhiều. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đã xảy ra tình trạng đẩy giá, thổi giá.

Điển hình, thời gần đây Hà Nội tổ chức đấu giá đất, người tham gia đấu giá đẩy giá đất cao lên rồi bỏ cọc. Nguyên nhân thứ ba là chi phí đầu tư, đầu vào của bất động sản bị tăng cao.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/chung-cu-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nha-o-10143879.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn Đan Doanh Nghiệp</strong></a></p>

căn hộ

thị trường nhà ở

căn hộ cao cấp Hà Nội

Chung cư cao cấp áp đảo thị trường nhà ở

<strong>Từ 1/8, nhà chung cư được phân làm ba hạng: 1, 2, 3 với các tiêu chuẩn phân loại cụ thể. Điều này xoá bỏ nỗi lo cho những người mua nhà trước rất nhiều các vụ việc chủ đầu tư tự xếp hạng, nâng cấp cho chung cư của mình để bán với giá cao nhưng chất lượng không tương xứng.</strong>

<b>Chung cư xếp hạng cao nhất phải có trạm sạc xe điện</b>

Nghị định 95/2024/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 95) đã quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/8, trong đó có những tiêu chuẩn về phân loại chung cư. Theo đó, chung cư sẽ được phân loại thành 3 hạng: 1, 2, 3 thay vì A, B, C theo quy định cũ.

Từng hạng xếp loại 1, 2, 3 được dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc, gồm: vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe, sảnh - hành lang, thang máy, cấp điện, căn hộ, nhóm các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng và 5 tiêu chí bổ sung, gồm: dịch vụ quản lý vận hành, môi trường, an ninh - an toàn - phòng chống cháy nổ, công trình xanh - sử dụng năng lượng hiệu quả, số hóa và nhà ở thông minh.

Hạng 1 là cao nhất cần đáp ứng các tiêu chí như: về vị trí, chung cư phải có tuyến đường đấu nối trực tiếp, đồng thời đáp ứng các tiêu chí về khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ, đến cơ sở giáo dục, đến điểm dừng của phương tiện giao thông công cộng, đến cơ sở y tế, và đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, trong khuôn viên chung cư hạng này phải có khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế, thể thao, thang máy chở hàng riêng. Về chỗ đỗ xe, cứ hai căn hộ tại dự án hạng 1 cần có tối thiểu chỗ đỗ ôtô với diện tích tiêu chuẩn 25m2 (tính theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021)... nổi bật hơn cả là hạng 1 cần có điểm sạc cho xe điện. Đây là điểm khác biệt so với chung cư hạng 2 và 3.

Với hạng 2, chung cư cần có không gian sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi trẻ em, trung tâm thương mại hoặc siêu thị; cứ 4 căn hộ cần tối thiểu 1 chỗ đỗ xe diện tích tiêu chuẩn 25m2; có dịch vụ an ninh khu vực chung, lễ tân tại sảnh tòa nhà; camera giám sát an ninh chung, diễn tập phòng cháy - chữa cháy,…

Còn chung cư hạng 3, cần có không gian sinh hoạt cộng đồng; mỗi 100m2 diện tích sử dụng có một chỗ đỗ xe,…

Anh Quang Dũng (34 tuổi, ở Hà Nội) chia sẻ: "Các nước lớn đã áp dụng quy định <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/khu-do-thi-ket-hop-cong-nghiep-tro-thanh-xu-huong/">phân hạng chung cư</a> từ rất sớm, giờ Việt Nam mình áp dụng là điều cần thiết, tôi rất ủng hộ. Đây là 1 yếu tố quyết định giá, chứ hiện giờ có quá nhiều chung cư tự xếp hạng, dân bỏ tiền tỷ đến ở nhưng chỉ có mỗi nhà không, xung quanh cái gì cũng thiếu!".

Bàn luận về tiêu chí chung cư hạng 1 cần có trạm sạc dành cho xe điện, chị Vũ Thuý (Hà Đông, Hà Nội) cho rằng: "Có trạm sạc xe điện là điều rất tiện lợi vì giờ xe điện ngày càng phổ biến, người dân có nhu cầu sạc xe nhiều. Tiêu chí này, đi cùng mục tiêu Net zero của Việt Nam rất có ý nghĩa, tạo nên các chung cư văn minh và ai cũng mong muốn được sống ở những nơi như thế".
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="918"><img id="img_107323035252432896" class="lightbox-content" title="Quy định phân hạng chung cư, người dân không còn lo bỏ tiền tỷ mua chung cư cao cấp “tự phong”- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/8/15/pr1anh-1-1723706810093290957316.jpg" alt="Có trạm sạc xe điện là tiêu chí để chung cư được xếp hạng 1. (Ảnh: Báo Lao động)" width="918" height="600" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/15/pr1anh-1-1723706810093290957316.jpg" /> Có trạm sạc xe điện là tiêu chí để chung cư được xếp hạng 1. (Ảnh: Báo Lao động)</div>

</div></figure>
<b>Phân hạng chung cư là điều cần thiết</b>

Trước đó, chung cư được phân hạng cao nhất từ A rồi tới B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Trong đó, chung cư hạng A phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo thông tư hướng dẫn.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, thời gian qua nhiều chủ đầu tư không thực hiện phân hạng theo quy định mà "tự phong hạng" cho dự án bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho khách hàng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Trên thực tế thị trường cho thấy, phần lớn các dự án chung cư được phân hạng theo giá bán. Ví dụ, chung cư cao cấp (hạng A) được xếp trong khoảng giá từ 60 đến 100 triệu đồng/m2, trung cấp (hạng B) từ 45 đến 60 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân (hạng C) từ 20 đến 30 triệu đồng/m2. Đặc biệt trong thời gian qua, với đà tăng giá mạnh của chung cư, căn hộ hạng C đã "biến mất" tại các thành phố lớn, thay vào đó, số lượng lớn các căn hộ đã được nâng hạng A và B, nhưng chất lượng tương xứng hay không thì vẫn bỏ ngỏ. Tại nhiều dự án chung cư được quảng cáo cao cấp đã xảy ra những tranh chấp khách hàng "tố" việc bán hàng không như quảng cáo.

Quy định mới về phân hạng chung cư được người dân kỳ vọng sẽ làm minh bạch thị trường, tránh những rủi ro khi xuống tiền mua chung cư. Nghị định 95 cũng nêu rõ: Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng.

Tuy nhiên, theo nghị định 95, việc phân hạng không phải là yêu cầu bắt buộc mà do chủ đầu tư có nhu cầu mới thực hiện. Bên cạnh đó, một số tiêu chí phân hạng chỉ có thể thực hiện khi dự án đã hoàn thành và được bàn giao đưa vào sử dụng. Trong khi đó, khách hàng thường mua chung cư ở giai đoạn xây dựng, nên chưa có kết quả phân hạng để tham chiếu. Hiện trên thị trường các chung cư đang được phân hạng dựa theo giá bán, cũng không có chế tài cụ thể cho các chủ đầu tư "tự phong", nên khách hàng cũng khó đánh giá được dự án mình mua là hạng nào.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, quy định này rất phù hợp với thực tiễn hiện nay, giúp thị trường mua bán chung cư trở nên minh bạch, rõ ràng hơn. Nếu chỉ dựa vào tiêu chí giá, việc đánh giá tiêu chuẩn của chung cư cao cấp như trước đây không đảm bảo tính toàn diện bởi giá hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định.

"Nghị định mới đã có những tiêu chí cụ thể mà người dân mua nhà có thể nhìn nhận rõ tránh việc quảng cáo không đúng sự thật. Các chủ đầu tư cần phải tuân thủ các điều kiện, tiêu chí để có thể đưa ra hạng chung cư với giá bán phù hợp, tránh việc tự ý thổi phồng. Điều này cũng sẽ giúp các doanh nghiệp làm việc có trách nhiệm cao hơn và đòi hỏi sự cầu toàn để cạnh tranh lành mạnh, rõ ràng. Tuy nhiên, để luật đi vào đời sống, chúng ta cần có lộ trình cụ thể, có sự tuyên truyền, giáo dục", ông Điệp nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, phân hạng chung cư là điều cần thiết giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, bởi lẽ lâu nay nhiều chủ đầu tư thường quảng cáo gắn mác chung cư cao cấp để bán giá cao nhưng khi người dân nhận nhà về ở lại thất vọng, hụt hẫng cả về chất lượng xây dựng, thiết kế, cảnh quan, môi trường, quản lý vận hành, cũng như kết nối hạ tầng xã hội.

Luật không quy định giá bán các loại chung cư, nhưng phân loại để giúp người dân có cái nhìn chi tiết, đầy đủ về căn hộ, cũng như dự án nơi xây dựng căn hộ từ đó người dân lựa chọn mua sáng suốt hơn. Tuy nhiên, ông Quê nhìn nhận, để quy định này được áp dụng khả thi trong thực tế, cần quy định phân loại chung cư ngay trong giấy phép xây dựng cũng như hợp đồng mua bán, tránh như tình trạng lâu nay quy định này không bắt buộc và không thể hiện ở bất kỳ văn bản pháp lý nào của dự án, làm cho người dân không có cái nhìn chi tiết, đầy đủ về sản phẩm mình mua mà chỉ được giới thiệu về sản phẩm qua sàn, môi giới và các ấn phẩm truyền thông không có giá trị pháp lý./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/no-ro-mo-hinh-cho-thue-can-ho-luu-tru-ngan-ngay-che-tai-nao-cho-cau-chuyen-quan-ly-chung-cu-20224090411460891.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>
"&gt;<strong>Theo Reatimes</strong>

#trạm sạc xe điện

luật nhà ở

phân hạng chung cư

tự phong hạng

Quy định phân hạng chung cư, người dân không còn lo bỏ tiền tỷ mua chung cư cao cấp “tự phong”

<strong>Chung cư cao cấp và bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đang sôi động trở lại, trong khi đó, đất nền và nhà ở gắn liền với đất vẫn tiếp tục trầm lắng.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_16724" align="aligncenter" width="1067"><img class="wp-image-16724 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/1-14-1.jpg" alt="" width="1067" height="601" /> Bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đang là điểm sáng. Ảnh: Hoàng Anh</div>

&nbsp;
<h1>Đất nền vẫn trầm lắng</h1>
Phân khúc đất nền <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/bat-dong-san-cong-nghiep-mot-trong-the-manh-thu-hut-dau-tu-cua-hai-phong/">Hải Phòng</a> tăng trưởng mạnh mẽ từ cuối năm 2020, lên cơn sốt suốt hơn một năm sau đó và bắt đầu đi xuống từ quý II/2022.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, tính từ quý I/2022 đến quý I/2023, giá đất nền Hải Phòng đã giảm từ 15 - 30% so với thời điểm sốt nóng. Quý II/2023, một số khu vực sốt ảo trước đó đã tiếp tục giảm thêm 5-10% để tìm kiếm thanh khoản.

Hiện giá đất nền tại khu vực trung tâm, ngõ nhỏ có giá 18-40 triệu đồng/m2, các khu đất đường rộng hơn, ô tô vào được có giá từ trên 40 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Giá đất nền vùng sát lõi trung tâm dao động từ 12 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất vùng ven phần lớn ở mức dưới 12 triệu đồng/m2, phổ biến từ 3 - 5 triệu đồng/m2.

Về thanh khoản, trong 2 tháng gần đây, thị trường đã có một số giao dịch đất nền tại Hồng Bàng, Lê Chân hay sát lõi trung tâm như An Dương, Thuỷ Nguyên, Hải An, Dương Kinh. Tuy nhiên, tại vùng ven như An Lão, Tiên Lãng, Vĩnh Bảo vẫn rất ít giao dịch, thị trường đất nền vẫn rất trầm lắng.

Đất nền đấu giá tại Thuỷ Nguyên, An Dương vẫn có nhà đầu tư tham gia, tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn ở mức 40 - 60%.

<div class="caption-img" id="attachment_16727" align="aligncenter" width="1133"><img class="wp-image-16727 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/TD2_9832-1.jpg" alt="" width="1133" height="755" /> Hội nghị “Bất động sản Hải Phòng: Điểm sáng trong từng phân khúc” do VARs, HPREA phối hợp với Recbook tổ chức.</div>

Tương tự, phân khúc bất động sản thấp tầng cũng đang chứng kiến sự trầm lắng cả về nguồn cung và thanh khoản. 6 tháng đầu năm 2023, Hải Phòng không có dự án thấp tầng nào được mở bán.

Trong tháng 7 và tháng 8/2023, có ba dự án được mở bán là Hải An Center, Royal River city và HP Elite Central Hải Phòng.

Tỷ lệ hấp thụ của các dự án này rất hạn chế. Đơn cử như khu đô thị trung tâm thương mại dịch vụ công nghiệp hậu cần cảng Hai An Center của Công ty CP Đầu tư H2H Việt Nam, quy mô 370 căn, giá bán trung bình 40 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ chỉ 10%.

Hay như dự án Royal River City của Công ty CP Đầu tư xây dựng Newland, quy mô 124 căn, giá bán 9 tỷ đồng/căn cũng có tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%.

Về giá bán, giá nhà ở thấp tầng tại Hải Phòng chứng kiến sự giảm giá không nhiều. Một số dự án như Vinhomes Imperia, Vinhomes Marina, Hoàng Huy Mall, Làng Việt Kiều, Hoàng Huy Riverside do phục vụ nhu cầu ở thực nên giá giảm so đỉnh quý I/2023 chỉ trung bình khoảng 5 -15%. Phân khúc nhà mặt phố giảm giá không đáng kể khoảng 5 - 10%.
<h2>Chung cư, bất động sản công nghiệp "lên ngôi"</h2>
Trong khi đất nền, nhà ở gắn liền với đất tại Hải Phòng tiếp tục trầm lắng thì chung cư, bất động sản công nghiệp lại đang chứng kiến sự sôi động trở lại.

Cụ thể, đối với phân khúc chung cư tại Hải Phòng, các dự án vẫn được xây dựng và bàn giao cho khách hàng theo đúng tiến độ cam kết. Nhiều dự án chung cư cao cấp có mức độ hấp thụ rất cao, từ 60 - 100% mặc dù mức giá không hề rẻ.

Đơn cử như dự án Diamond Crown Plaza của Tập đoàn DoJi, quy mô 1.100 căn hộ, giá khoảng 60 triệu đồng/m2 có thanh khoản đạt 98%. Sentosa Sky Park của Công ty TNHH Agape Việt Nam mở bán tháng 3/2023 có tỷ lệ hấp thụ 61%.

Hoàng Huy Commerce quy mô 2.500 căn hộ, có giá bán từ 34 - 42 triệu đồng/m2, thanh khoản gần 74%. The Minato Residence của Công ty TNHH Minato Việt Nam mở bán tháng 6/2023, thanh khoản gần 60%.

Cùng với chung cư cao cấp, nhà ở xã hội cũng nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường đặc biệt là người người có thu nhập thấp. Giai đoạn 2021-2025, Hải Phòng dự kiến sẽ có 605.770m2 sàn nhà ở xã hội và 10.140 căn hộ được hoàn thành.

Trong năm 2023 các dự án nhà ở xã hội đã được động thổ như dự án Quang Vinh Lương Khánh Thiện của Công ty CP Toa Xe Hải Phòng với hơn 200 căn; EverGreen Tràng Duệ hơn 2.500 căn nhà ở xã hội của Công ty CP khu công nghiệp Sài Gòn – Hải Phòng; dự án 384 Lê Thánh Tông Moonbay Residence của Công ty Hóa chất Vật liệu điện Bình Phát, 1.300 căn hộ.

Bên cạnh chung cư, phân khúc bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng cũng là điểm sáng. Ngoài 5.000ha của 12 khu công nghiệp mà Hải Phòng đang triển khai đầu tư, thành phố sẽ triển khai thêm 15 khu công nghiệp với diện tích 6.200 ha thu hút thêm 12-15 tỷ USD trong thời gian tới.

Hải Phòng định hướng phát triển bền vững các khu công nghiệp, khu kinh tế theo hướng công nghiệp sinh thái. Hiện Hải Phòng có 2 khu công nghiệp sinh thái là Nam Cầu Kiền 236ha và DEEP C 540ha.

Các khu công nghiệp tại Hải Phòng hiện đều được lấp đầy trên 90% với mức giá thuê trung bình 100USD/m2/chu kỳ thuê. Đây là mức giá thuộc mức cao tại miền Bắc, cao hơn Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương.

Những khu công nghiệp có giá thuê cao tại Hải Phòng đều có vị trí thuận tiện về logistics, hạ tầng sinh thái tốt và có nhiều tiện ích đồng bộ để phục vụ các nhà đầu tư như Nam Cầu Kiền, Deep C, Nam Đình Vũ, Tràng Duệ, VSIP.

Các khu công nghiệp như Tràng Duệ, VSIP Hải Phòng, Đồ Sơn có tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. Các dự án khác như Nam Cầu Kiền, DeepC có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 80%.

Ngoài ra, mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn cũng sôi động, nhu cầu nhiều nguồn cung hạn chế hoặc không đáp ứng được yêu cầu bên thuê, giá thuê xưởng trong VSIP là 4,8 – 6USD/m2/tháng, giá thuê xưởng ngoài VSIP là 45.000 -70.000 đồng/m2/tháng.

Lý giải nguyên nhân khiến bất động sản khu công nghiệp và chung cư đang là hai phân khúc sôi động, ông Tô Hùng, Tổng giám đốc RecBook cho biết, Hải Phòng đang sở hữu rất nhiều tiềm năng về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, các yếu tố về kinh tế, xã hội để phát triển công nghiệp, thu hút đầu tư nước ngoài.

Tại hội nghị “Bất động sản Hải Phòng: Điểm sáng trong từng phân khúc” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng (HPREA), Trung tâm tư vấn và xúc tiến đầu tư VARs phối hợp với Recbook tổ chức, ông Hùng dẫn chứng, tốc độ tăng trưởng kinh tế Hải Phòng ước đạt 12,32%, gấp khoảng 1,5 lần bình quân chung cả nước, thuộc nhóm dẫn đầu cả nước về tăng trưởng kinh tế.

Việc đẩy mạnh cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh và các chính sách đồng hành cùng doanh nghiệp, nhà đầu tư, lấy doanh nghiệp làm trung tâm đã góp phần gia tăng sức cạnh tranh của thành phố trong cuộc chạy đua thu hút đầu tư.

Thu hút FDI của Hải Phòng tăng mạnh, nhất là vốn đầu tư FDI vào các khu công nghiệp. Năm 2023, Hải Phòng lên kế hoạch thu hút vốn đầu tư nước ngoài đạt 2 - 2,5 tỷ USD. Tính đến 23/6/2023, thành phố thu hút được trên 1,8 tỷ USD, bằng 164,8% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo ông Hùng, đây chính là yếu tố khiến bất động sản công nghiệp Hải Phòng phát triển mạnh mẽ. Sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp cũng là yếu tố khiến phân khúc nhà ở, đặc biệt là chung cư, phục vụ nhu cầu thật của người dân, người lao động, chuyên gia nước ngoài tại khu công nghiệp có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, các chủ đầu tư dự án chung cư đã có nhiều chính sách bán hàng linh hoạt, phù hợp với thị trường, rất nhiều chính sách có lợi, hỗ trợ khách hàng sở hữu căn hộ.

Trong khi đó, phân khúc như đất nền chủ yếu hướng tới đối tượng đầu tư, đầu cơ bất động sản. Vì vậy, phân khúc này chưa thể hồi phục trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn như hiện tại.

Hay như đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, giá bán của phân khúc này đang ở mức cao, do đó, thời gian hồi phục sẽ chậm hơn so với các chung cư đáp ứng nhu cầu thực đối với việc thuê, mua nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

Hải Phòng

công nghiệp

diễn biến

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Huyện Trảng Bom

Hiển thị

Nguyễn Thị Hương Ly

Mua bán

Tin Thường

Tỉnh Đồng Nai

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Trang trại, nhà vườn 980m²</mark>

Bán Trang trại, nhà vườn 980m²

Chưa giao dịch

Trang trại, nhà vườn

Xã An Viễn

Thành phố Thuận An

Nhung Bcons Nguyễn

Tỉnh Bình Dương

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">🔥Bcons Newsky- mặt tiền QL13 chỉ 2,5 tỷ chiết khấu ngay 5,65%| 🔥 chỉ thanh toán trước 125tr (5%)</mark>

🔥Bcons Newsky- mặt tiền QL13 chỉ 2,5 tỷ chiết khấu ngay 5,65%| 🔥 chỉ thanh toán trước 125tr (5%)

Căn hộ chung cư

Phường Lái Thiêu

Đông

Quận Cẩm Lệ

Lê Văn Thế

Thành phố Đà Nẵng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Mở bán đất nền Võ Chí Công, 🏠 của tập đoàn Sun Group, 115m2 chỉ với 43tr/m2, đất đẹp, sang tên ngay</mark>

Mở bán đất nền Võ Chí Công, 🏠 của tập đoàn Sun Group, 115m2 chỉ với 43tr/m2, đất đẹp, sang tên ngay

Đất nền riêng lẻ

Phường Hòa Xuân

Quận Bình Thạnh

Cẩm Linh

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán nhà hẻm xe hơi lê quang định - 4,2x19m 🏢 - 1 trục thẳng - cấp 4 tiện xây mới</mark>

Bán nhà hẻm xe hơi lê quang định - 4,2x19m 🏢 - 1 trục thẳng - cấp 4 tiện xây mới

Nhà trong hẻm

Phường 11

Thành phố Phú Quốc

Hai Khuat

Tỉnh Kiên Giang

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn) 90m²</mark>

Cần bán Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn) 90m²

Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn)

Xã Gành Dầu

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Chung cu cao cap

Chuyên trang Tin Tức