Từ 1/8, nhà chung cư được phân làm ba hạng: 1, 2, 3 với các tiêu chuẩn phân loại cụ thể. Điều này xoá bỏ nỗi lo cho những người mua nhà trước rất nhiều các vụ việc chủ đầu tư tự xếp hạng, nâng cấp cho chung cư của mình để bán với giá cao nhưng chất lượng không tương xứng.

Chung cư xếp hạng cao nhất phải có trạm sạc xe điện

Nghị định 95/2024/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 95) đã quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/8, trong đó có những tiêu chuẩn về phân loại chung cư. Theo đó, chung cư sẽ được phân loại thành 3 hạng: 1, 2, 3 thay vì A, B, C theo quy định cũ.

Từng hạng xếp loại 1, 2, 3 được dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc, gồm: vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe, sảnh - hành lang, thang máy, cấp điện, căn hộ, nhóm các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng và 5 tiêu chí bổ sung, gồm: dịch vụ quản lý vận hành, môi trường, an ninh - an toàn - phòng chống cháy nổ, công trình xanh - sử dụng năng lượng hiệu quả, số hóa và nhà ở thông minh.

Hạng 1 là cao nhất cần đáp ứng các tiêu chí như: về vị trí, chung cư phải có tuyến đường đấu nối trực tiếp, đồng thời đáp ứng các tiêu chí về khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ, đến cơ sở giáo dục, đến điểm dừng của phương tiện giao thông công cộng, đến cơ sở y tế, và đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, trong khuôn viên chung cư hạng này phải có khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế, thể thao, thang máy chở hàng riêng. Về chỗ đỗ xe, cứ hai căn hộ tại dự án hạng 1 cần có tối thiểu chỗ đỗ ôtô với diện tích tiêu chuẩn 25m2 (tính theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021)... nổi bật hơn cả là hạng 1 cần có điểm sạc cho xe điện. Đây là điểm khác biệt so với chung cư hạng 2 và 3.

Với hạng 2, chung cư cần có không gian sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi trẻ em, trung tâm thương mại hoặc siêu thị; cứ 4 căn hộ cần tối thiểu 1 chỗ đỗ xe diện tích tiêu chuẩn 25m2; có dịch vụ an ninh khu vực chung, lễ tân tại sảnh tòa nhà; camera giám sát an ninh chung, diễn tập phòng cháy - chữa cháy,…

Còn chung cư hạng 3, cần có không gian sinh hoạt cộng đồng; mỗi 100m2 diện tích sử dụng có một chỗ đỗ xe,…

Anh Quang Dũng (34 tuổi, ở Hà Nội) chia sẻ: "Các nước lớn đã áp dụng quy định phân hạng chung cư từ rất sớm, giờ Việt Nam mình áp dụng là điều cần thiết, tôi rất ủng hộ. Đây là 1 yếu tố quyết định giá, chứ hiện giờ có quá nhiều chung cư tự xếp hạng, dân bỏ tiền tỷ đến ở nhưng chỉ có mỗi nhà không, xung quanh cái gì cũng thiếu!".

Bàn luận về tiêu chí chung cư hạng 1 cần có trạm sạc dành cho xe điện, chị Vũ Thuý (Hà Đông, Hà Nội) cho rằng: "Có trạm sạc xe điện là điều rất tiện lợi vì giờ xe điện ngày càng phổ biến, người dân có nhu cầu sạc xe nhiều. Tiêu chí này, đi cùng mục tiêu Net zero của Việt Nam rất có ý nghĩa, tạo nên các chung cư văn minh và ai cũng mong muốn được sống ở những nơi như thế".

Có trạm sạc xe điện là tiêu chí để chung cư được xếp hạng 1. (Ảnh: Báo Lao động)

Phân hạng chung cư là điều cần thiết

Trước đó, chung cư được phân hạng cao nhất từ A rồi tới B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí gồm quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành. Trong đó, chung cư hạng A phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo thông tư hướng dẫn.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, thời gian qua nhiều chủ đầu tư không thực hiện phân hạng theo quy định mà "tự phong hạng" cho dự án bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho khách hàng như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Trên thực tế thị trường cho thấy, phần lớn các dự án chung cư được phân hạng theo giá bán. Ví dụ, chung cư cao cấp (hạng A) được xếp trong khoảng giá từ 60 đến 100 triệu đồng/m2, trung cấp (hạng B) từ 45 đến 60 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân (hạng C) từ 20 đến 30 triệu đồng/m2. Đặc biệt trong thời gian qua, với đà tăng giá mạnh của chung cư, căn hộ hạng C đã "biến mất" tại các thành phố lớn, thay vào đó, số lượng lớn các căn hộ đã được nâng hạng A và B, nhưng chất lượng tương xứng hay không thì vẫn bỏ ngỏ. Tại nhiều dự án chung cư được quảng cáo cao cấp đã xảy ra những tranh chấp khách hàng "tố" việc bán hàng không như quảng cáo.

Quy định mới về phân hạng chung cư được người dân kỳ vọng sẽ làm minh bạch thị trường, tránh những rủi ro khi xuống tiền mua chung cư. Nghị định 95 cũng nêu rõ: Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng.

Tuy nhiên, theo nghị định 95, việc phân hạng không phải là yêu cầu bắt buộc mà do chủ đầu tư có nhu cầu mới thực hiện. Bên cạnh đó, một số tiêu chí phân hạng chỉ có thể thực hiện khi dự án đã hoàn thành và được bàn giao đưa vào sử dụng. Trong khi đó, khách hàng thường mua chung cư ở giai đoạn xây dựng, nên chưa có kết quả phân hạng để tham chiếu. Hiện trên thị trường các chung cư đang được phân hạng dựa theo giá bán, cũng không có chế tài cụ thể cho các chủ đầu tư "tự phong", nên khách hàng cũng khó đánh giá được dự án mình mua là hạng nào.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, quy định này rất phù hợp với thực tiễn hiện nay, giúp thị trường mua bán chung cư trở nên minh bạch, rõ ràng hơn. Nếu chỉ dựa vào tiêu chí giá, việc đánh giá tiêu chuẩn của chung cư cao cấp như trước đây không đảm bảo tính toàn diện bởi giá hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định.

"Nghị định mới đã có những tiêu chí cụ thể mà người dân mua nhà có thể nhìn nhận rõ tránh việc quảng cáo không đúng sự thật. Các chủ đầu tư cần phải tuân thủ các điều kiện, tiêu chí để có thể đưa ra hạng chung cư với giá bán phù hợp, tránh việc tự ý thổi phồng. Điều này cũng sẽ giúp các doanh nghiệp làm việc có trách nhiệm cao hơn và đòi hỏi sự cầu toàn để cạnh tranh lành mạnh, rõ ràng. Tuy nhiên, để luật đi vào đời sống, chúng ta cần có lộ trình cụ thể, có sự tuyên truyền, giáo dục", ông Điệp nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, phân hạng chung cư là điều cần thiết giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, bởi lẽ lâu nay nhiều chủ đầu tư thường quảng cáo gắn mác chung cư cao cấp để bán giá cao nhưng khi người dân nhận nhà về ở lại thất vọng, hụt hẫng cả về chất lượng xây dựng, thiết kế, cảnh quan, môi trường, quản lý vận hành, cũng như kết nối hạ tầng xã hội.

Luật không quy định giá bán các loại chung cư, nhưng phân loại để giúp người dân có cái nhìn chi tiết, đầy đủ về căn hộ, cũng như dự án nơi xây dựng căn hộ từ đó người dân lựa chọn mua sáng suốt hơn. Tuy nhiên, ông Quê nhìn nhận, để quy định này được áp dụng khả thi trong thực tế, cần quy định phân loại chung cư ngay trong giấy phép xây dựng cũng như hợp đồng mua bán, tránh như tình trạng lâu nay quy định này không bắt buộc và không thể hiện ở bất kỳ văn bản pháp lý nào của dự án, làm cho người dân không có cái nhìn chi tiết, đầy đủ về sản phẩm mình mua mà chỉ được giới thiệu về sản phẩm qua sàn, môi giới và các ấn phẩm truyền thông không có giá trị pháp lý./.

Theo Reatimes

">Theo Reatimes