LTS: Nhằm sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động, tại Kết luận 127-KL/TW ngày 28/2/2025, Bộ Chính trị đã giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì nghiên cứu, xây dựng đề án sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh, không tổ chức cấp huyện, tiếp tục sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã.

Theo kế hoạch, việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã sẽ được tập trung hoàn thành trước ngày 30/6, đơn vị hành chính cấp tỉnh trước ngày 30/8 để có thể vận hành ngay từ ngày 1/9.

Với tinh thần "vừa chạy vừa xếp hàng" để nhanh chóng sắp xếp, tổ chức lại đơn vị hành chính các cấp theo hướng tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, giới chuyên gia cho rằng, điều này sẽ tác động mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Bởi khi thay đổi địa giới, các địa phương sẽ buộc phải thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cùng với đó là đẩy mạnh đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc rất lớn vào yếu tố quy hoạch và hạ tầng. Vì vậy, theo nhiều dự đoán, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn sau công cuộc sáp nhập tỉnh.

Tuy nhiên trong ngắn hạn, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính các địa phương cũng sẽ gây ra những hạn chế nhất định khi làn sóng "sốt đất" cục bộ có thể xuất hiện tại một số khu vực. Vì vậy, câu chuyện quản lý và điều tiết thị trường bất động sản ra sao, quy hoạch các địa phương như thế nào sau sáp nhập là những vấn đề cần quan tâm.

Để có những góc nhìn tổng quan về câu chuyện này, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Sáp nhập tỉnh và bài toán quản lý thị trường bất động sản".

Giá bất động sản "sục sôi" tại nhiều địa phương

Dạo một vòng bản tin thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, diễn biến nổi bật nhất có lẽ là tình trạng giá đất tăng "nóng" tại nhiều địa phương. Nhiều khu vực trên cả nước đang chứng kiến đà tăng mạnh của giá đất trong hơn nửa tháng qua và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Đơn cử như TP. Bắc Giang, giá đất nền đang được môi giới rao bán dao động từ 100 đến 120 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% so với thời điểm cuối năm 2024. Một số tuyến đường trọng điểm như Quang Trung, Nguyễn Thị Lưu ghi nhận mức giá cao hơn, từ 105 triệu đồng/m2 trở lên. Huyện Việt Yên, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, hiện có mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15% so với đầu năm.

Tại Bắc Ninh, các khu vực gần trung tâm thành phố và các khu công nghiệp lớn như Từ Sơn, Yên Phong cũng chứng kiến mức tăng đáng kể. Đặc biệt, thị xã Từ Sơn ghi nhận giá đất nền trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 15% so với thời điểm cách đây 1 năm. Huyện Tiên Du có giá dao động khoảng 35 triệu đồng/m2, tăng 12%.

Giá bất động sản nhiều khu vực "sục sôi" trước thông tin sáp nhập tỉnh. (Ảnh minh hoạ)

TP. Việt Trì (Phú Thọ) cũng đang trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản khu vực phía Bắc khi hơn nửa tháng qua, lượng nhà đầu tư từ các tỉnh thành lân cận như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh… đổ về để săn lùng đất nền tăng đột biến, kéo theo giá bất động sản tại đây tăng mạnh. Nổi bật là các khu vực trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô… với mức giá ghi nhận tăng 20 - 30%, thậm chí có những khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ ghi nhận mức tăng lên đến 50% so với cuối năm 2023. Cả những khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm cũng bất ngờ được giới đầu tư săn đón.

Có vị trí nằm tại phường Thọ Sơn, TP. Việt Trì, giáp địa phận huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, khu đô thị Bến Gót từng bị bỏ hoang nhiều năm bỗng trở nên "đắt khách" trong thời gian gần đây khi mỗi ngày có hàng chục nhà đầu tư tìm đến hỏi mua. Giá đất tại đây nhờ đó cũng tăng từ mức 15 triệu đồng/m2 trước Tết lên 26 - 27 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Hình ảnh tấp nập người mua, người bán khiến giá bất động sản tăng nóng cũng diễn ra tương tự tại một số địa phương khu vực miền Trung. Trên các hội nhóm chuyên bất động sản Quảng Nam, Đà Nẵng, thời gian gần đây môi giới liên tục đăng tin gom đất với số lượng lớn khiến nhiều người thấp thỏm. Nổi bật là khu vực Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam, giáp ranh phía Nam TP. Đà Nẵng). Theo phản ánh, khu vực này hiện đang chứng kiến đà tăng giá mạnh 5 - 10% so với thời điểm cuối năm 2024, dao động từ 13 - 14 triệu đồng/m2.

Đầu tư theo tâm lý FOMO

Dễ dàng nhận thấy, những địa phương ghi nhận giá đất "nhảy múa" trong thời gian gần đây hầu hết là những địa phương đang có tin đồn về việc sáp nhập tỉnh sắp tới. Dù chưa công bố đề án chính thức về việc sáp nhập tỉnh, nhưng danh sách về các tỉnh được sáp nhập đã lan truyền trên mạng xã hội. Nhiều người đã nhân cơ hội này đẩy giá, thổi giá, gây ra tình trạng "sốt nóng" trên thị trường. Chính vì vậy, nguyên nhân chủ yếu của việc tăng nóng giá bất động sản trong thời gian này xuất phát phần lớn từ các thông tin sáp nhập tỉnh.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản khẳng định, việc sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh là nguyên nhân chính khiến đất nền tại nhiều địa phương rơi vào tình trạng tăng giá cục bộ.

Ông Lập cho biết, sáp nhập tỉnh sẽ kéo theo sự dịch chuyển của các trung tâm hành chính. Khi trung tâm hành chính mới được hình thành, khu vực này sẽ thu hút đông đảo người lao động từ các khu vực lân cận về làm việc, sinh sống, kéo theo sự phát triển hạ tầng đô thị và nhu cầu về nhà ở, đất đai. Nhu cầu gia tăng trong khi nguồn cung đất đai có hạn, tất yếu sẽ làm giá bất động sản đi lên.

Vì vậy, dù chưa có thông tin chính thức về vấn đề sáp nhập tỉnh song các nhà đầu tư, đầu cơ đã nhanh chóng nhập cuộc "gom đất" để chờ cơ hội tăng giá. Kết hợp với các yếu tố khác như chính sách quy hoạch, tín dụng, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực có thể trong diện sáp nhập dễ dàng rơi vào tình trạng "sốt đất", dù thực tế chưa rõ sự thay đổi giá trị đất đai có tương xứng hay không.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, việc tăng nóng giá bất động sản thời điểm hiện tại chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO, sợ bị bỏ lại phía sau của nhà đầu tư trước thông tin sắp xếp, tổ chức lại đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Với niềm tin mạnh mẽ về việc thay đổi địa giới hành chính sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá bất động sản tăng theo, VARS cho biết, một lượng lớn nhà đầu tư đã tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định "xuống tiền".

Diễn biến này thực tế không mới đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh, nhà đầu tư, đầu cơ đều rộn ràng săn đất, tìm kiếm bất động sản ở những khu vực tiềm năng để lấp đầy giỏ hàng của mình. Thị trường bất động sản lúc đó dường như là sân chơi riêng của giới đầu cơ với nhau. Điển hình là việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008.

Với kỳ vọng mở rộng không gian phát triển, tăng cường liên kết vùng thúc đẩy giá bất động sản Hà Tây tăng vọt, nhiều nhà đầu tư thời điểm đó đã đổ xô tìm mua đất tại khu vực này. Hàng loạt dự án cũng được cấp phép ồ ạt, nhưng sau đó, không ít dự án rơi vào tình trạng bỏ hoang, còn nhà đầu tư thì "vỡ mộng" do đây chỉ là cơn "sốt ảo", tiềm năng tăng giá không như dự kiến.

Trở lại hiện tại, giá bất động sản tăng nóng tại nhiều địa phương trước thông tin sáp nhập tỉnh cũng chỉ là "sốt ảo". Bởi nhìn vào tốc độ đẩy giá nhanh chóng và mức tăng giá cao, trong khi giao dịch thực tế không nhiều là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang tăng trưởng thiếu bền vững. Thị trường chủ yếu xoay vòng giữa các nhà đầu tư, còn người dân và doanh nghiệp chưa có nhu cầu thực.

Kể cả khi người dân và doanh nghiệp có nhu cầu mua thực, sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập cũng chưa chắc sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực trong ngắn hạn. Còn về dài hạn, dù có thay đổi về mặt hành chính song nếu các khu vực không được đầu tư về hạ tầng xứng đáng thì thị trường bất động sản vốn được thổi lên trước đó sẽ nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm mạnh. Chính vì vậy, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Nhãn tiền là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ khả năng trụ lại đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Cẩn trọng "bánh vẽ"

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập tỉnh sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản khi có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch rõ ràng thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

"Những cơn sốt đất theo tin tức thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá "kỳ vọng", đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm "lướt sóng" cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng", VARS cho biết.

Vì vậy, để không rơi vào những cơn sốt ảo, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Theo chuyên gia, các quyết định đầu tư bất động sản vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin về khu vực, địa bàn sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. (Ảnh minh hoạ)

Ông Nguyễn Đức Lập cũng cho rằng, các nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý thận trọng khi tham gia thị trường. Việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thực, không chạy theo tâm lý đám đông hay nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội. Cần đánh giá kỹ dòng tiền, lợi nhuận mang lại từ bất động sản trước khi quyết định đầu tư, đặc biệt tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Dự báo cuối năm, lạm phát có thể tăng, kéo theo biến động về lãi suất và thu nhập, gây áp lực tài chính lớn. Ngoài ra, những khu vực có mức tăng giá bất thường, từ 15 - 20% chỉ trong vài tháng, cần được xem xét kỹ lưỡng, tránh lao vào thị trường ở thời điểm rủi ro cao.

"Thị trường bất động sản tăng nóng tại nhiều khu vực hiện nay không khác gì 'bánh vẽ'. Nhìn thì rất 'ngon' nhưng thực tế chỉ là ảo", ông Lập nhấn mạnh.

Để hạn chế tình trạng sốt ảo, về phía Nhà nước, ông Lập cho rằng cần đẩy mạnh truyền thông, công khai thông tin quy hoạch một cách minh bạch, tránh tình trạng tin đồn gây nhiễu loạn thị trường. Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng phải được thực hiện đồng bộ, đảm bảo sự phát triển toàn diện của các khu vực sau sáp nhập, thay vì chỉ tập trung vào trung tâm hành chính mới. Nếu nguồn lực chỉ dồn về tỉnh lỵ mà bỏ quên các khu vực xa, sẽ dẫn đến sự chênh lệch vùng miền, ảnh hưởng đến sự phát triển cân bằng, bền vững./.

Theo Reatimes