<strong>Trong khi chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu hạ nhiệt, phân khúc đất nền lại trở thành điểm nóng với mức độ quan tâm và giá bán tăng vọt. </strong>

<strong>Từ khoá 'sáp nhập tỉnh'</strong>

Ngay từ đầu năm 2025, thị trường đất nền đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt ở Hà Nội và các thị trường tỉnh.

Dữ liệu của Property Guru Việt Nam cho thấy, trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025.

Trong khi đó, các phân khúc khác như nhà mặt phố, nhà riêng và chung cư chỉ tăng lần lượt 32%, 26% và 15%.

Về giá, đất nền tại các tỉnh miền Bắc cũng ghi nhận mặt bằng giá rao bán tăng mạnh. Cụ thể, so với quý I/2023, trong quý I/2025, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%.

Hầu hết các tỉnh miền Bắc đều có biến động lớn về mức độ quan tâm và giá rao bán. Trong đó, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)...

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam có mức độ quan tâm tăng ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá rao bán đất ở Đà Nẵng ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hoà Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.

Biến động giá đất nền tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP.HCM tăng 5%.

Một trong những lý do khiến đất nền tăng trưởng mạnh về giá trong nửa đầu năm 2025 được ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru Việt Nam khu vực miền Nam chỉ ra là do các thông tin về sáp nhập các tỉnh thành.

Theo dữ liệu tổng hợp từ Google vào tháng 2/2025, khu vực Miền Bắc và Hà Nội ghi nhận lượng tìm kiếm từ khoá “<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chuyen-gia-chi-cach-nhan-dien-bay-sot-dat-ao-an-theo-tin-sap-nhap-tinh/">sáp nhập tỉnh</a>” cao nhất. Theo từng tỉnh thành, đứng đầu là Bình Dương, tiếp đến là các tỉnh Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh…

Thông tin này đã khiến nhiều nhà đầu tư đổ về các tỉnh, tìm mua đất nền với kỳ vọng mức giá sẽ tăng mạnh.

Sự kiện Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội trước đây, dẫn đến mức tăng giá bất động sản từ 2,6 đến 15 lần tại khu vực Hà Tây cũ trong giai đoạn 2016–2025, đang là tiền lệ khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng tăng giá tại các địa phương đang trong diện quy hoạch sáp nhập.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/news/2025/04/11/thanh-pho-bac-ninh41-1442.jpg" alt="Đất nền các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Ảnh: Hoàng Anh" width="1920" height="1080" data-id="18001" /> Đất nền các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Ảnh: Hoàng Anh</div></figure>
<strong>Thị trường chuyển nhịp</strong>

Bên cạnh làn sóng sáp nhập các tỉnh thành, ông Tuấn cho rằng, sự chậm lại của thị trường chung cư Hà Nội sau thời gian tăng trưởng nóng cũng là nguyên nhân đẩy một bộ phận lớn các nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc đất nền.

Sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025.

Theo dữ liệu từ One Mount Group, thị trường chung cư Hà Nội trong quý I ghi nhận nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của quý IV/2024.

Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý I/2023.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group lý giải hai nguyên nhân chính cho sự “giảm tốc” của thị trường.

Thứ nhất, quý I hàng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán, vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau.

Dù đã tiến hành gom đặt chỗ từ cuối năm 2024, phần lớn các chủ đầu tư vẫn lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng. Việc "ém hàng" trong quý đầu năm không phải là điều hiếm gặp, mà là chiến lược quen thuộc để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững.

Thứ hai, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ nét. Nhiều khách hàng, nhà đầu tư “chưa đủ tiềm lực tài chính” trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng cao. Mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình của người dân cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua nhà.

Chính vì vậy, các khách hàng, nhà đầu tư đang có xu hướng tìm kiếm các bất động sản có mức giá mềm hơn tại các khu vực vùng ven.

Hơn nữa, theo ông Tuấn, sau thời gian dài tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới, lợi nhuận từ việc đầu tư chung cư cho thuê đã không còn hấp dẫn các nhà đầu tư.

Theo đó, giá bán chung cư tại hai thành phố là Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và tại TP. HCM là 59 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ba năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường. Do vậy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP. HCM đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý I/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý 1/2025.

Mặt khác, phân khúc đất nền sôi động cũng cho thấy bước chuyển nhịp của thị trường. Sau điểm đảo chiều giữa năm 2024 với thanh khoản tập trung ở phân khúc chung cư, bất động sản ở thực, mang lại dòng tiền, bước sang năm 2025, thị trường sẽ bước vào giai đoạn củng cố và khởi sắc.

Thay vì lựa chọn đầu tư an toàn, các phân khúc có tốc độ tăng giá cao như đất nền sẽ thu hút được dòng tiền của các nhà đầu tư.

Mặc dù vậy, ông Tuấn cho rằng, nhà đầu tư và người mua vẫn cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát các biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn hạn và trung hạn.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/xuong-tien-theo-song-sap-nhap-nha-dau-tu-de-roi-vao-canh-mua-cao-ban-thap-202250413150506384.htm"><strong>Theo The Leader</strong></a></p>

bất động sản

đất nền

chung cư

sáp nhập tỉnh

Ăn theo sáp nhập tỉnh, đất nền nổi sóng

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Giá đất tại nhiều địa phương đã từng tăng nóng 30 - 50% theo cơn "sốt đất" giai đoạn 2020 - 2021. Nếu không biết vùng giá thực tế, việc xuống tiền theo "sóng" sáp nhập sẽ khiến nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh mua cao bán thấp.</strong></p>

</div>
</div>
<strong>Giá đất nền tiếp tục "sục sôi" trước thông tin sáp nhập</strong>

Thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với bảng giá đất mới và tâm lý FOMO của nhà đầu tư đã khiến đất nền sốt trở lại trong những tháng đầu năm 2025.

Trong bối cảnh nhiều phân khúc khác của thị trường vẫn đang xu hướng đi ngang, thậm chí căn hộ chung cư - phân khúc "làm mưa làm gió" thị trường bất động sản 2024 - đang chứng kiến đà tăng giá chậm lại thì đất nền "nổi sóng" với mức độ quan tâm và giá bán tăng mạnh.

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập, nhiều tỉnh, thành đã tấp nập khách tìm mua đất nền, giá đất rao bán cũng theo đó tăng mạnh 20 - 30%. Trong đó, Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng,… là những điểm nóng tiêu biểu.

Dữ liệu mới đây Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng cầu đất nền tăng mạnh tại nhiều địa phương trên cả nước. Riêng tháng 3, lượt tìm mua đất nền đã tăng trung bình 50% so với tháng 2 trước đó.

Mức độ quan tâm lớn kéo theo giá bán ở nhiều tỉnh tăng nhiệt. Tại miền Bắc, giá đất nền tăng dao động 44 - 100% so với đầu năm 2023. Thị trường đất nền Hải Dương dẫn đầu về đà tăng giá bán sau hai năm ở mức 100%, theo sau là Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%), Nam Định, Thái Bình (44%). Tại Hà Nội, giá bán đất nền cũng leo thang khoảng 42% sau hai năm.

Ở khu vực miền Trung, giá bán đất nền Hội An (Quảng Nam) tăng 100%; các quận Cẩm Lệ, Liên Chiểu, Điện Bàn (Đà Nẵng) tăng lần lượt 80%, 75% và 52%. Những quận, huyện còn lại của Đà Nẵng như Hoà Vang, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn cũng có giá bán đất nền tăng 44-50%.

Với thị trường miền Nam, đà tăng giá đất nền ghi nhận ở mức nhẹ hơn, dao động trong khoảng 20-30%. Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu có biến động giá mạnh nhất, trung bình tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, Cần Thơ tăng 11%, TP.HCM tăng 7%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, những địa phương ghi nhận giá đất tăng cao và nhu cầu tìm mua lớn là những địa phương có thông tin sáp nhập. Với việc kỳ vọng giá bán sẽ tăng cao sau khi các địa phương được sáp nhập vào nhau, các nhà đầu tư đã ồ ạt tìm kiếm đất nền để "xuống tiền" nhằm nắm bắt cơ hội.

Ông Tuấn cho rằng, tình trạng này sẽ còn tiếp tục đến khi công tác <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chuyen-gia-chi-cach-nhan-dien-bay-sot-dat-ao-an-theo-tin-sap-nhap-tinh/">sáp nhập</a> được hoàn thiện. Tuỳ vào phương án sáp nhập giữa các địa phương mà tình trạng "sốt đất" cũng sẽ diễn ra ở những mức độ khác nhau.

<b>N</b><b>hà đầu tư dễ rơi vào cảnh thua lỗ</b>

Theo nhiều đánh giá, việc sắp xếp đơn vị hành chính địa phương lần này sẽ mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các dự án mới hình thành, kích thích sự dịch chuyển dân cư và nhu cầu đầu tư. Đặc biệt, sau sáp nhập, những khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới của các tỉnh, nhà đầu tư sẽ tìm về, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động.
<b></b>

Chính vì vậy, việc đẩy mạnh đầu tư để đón đầu cơ hội của các nhà đầu tư trong thời gian vừa qua là điều dễ hiễu. Tuy nhiên, việc đầu tư này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là với nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư F0 (lần đầu tham gia thị trường).

Ông Đinh Minh Tuấn cho hay, nhóm F0 tham gia thị trường chủ yếu mua nhanh bán nhanh nhằm kiếm lời. Nếu kế hoạch sáp nhập các địa phương diễn ra chậm hơn dự kiến hoặc quy hoạch thay đổi, kế hoạch "lướt sóng" của nhóm này dễ dàng thất bại.

Trường hợp mua trúng lô đất dính quy hoạch, nhà đầu tư sẽ rơi vào thế mắc cạn vì nguy cơ mất thanh khoản cao. Ông Tuấn nói, rủi ro này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý, làm mất thời gian, công sức của người mua.
<figure class="VCSortableInPreviewMode alignCenter" data-style="align-center">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_36895" align="alignnone" width="300"><img class="wp-image-36895 size-medium" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/04/ong-dinh-minh-tuan-giam-doc-khu-vuc-mien-nam-cua-batdongsan-com-300x200.webp" alt="Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn" width="300" height="200" /> Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn</div>

</div></figure>
Ngoài ra, giá đất tại nhiều địa phương đã từng tăng nóng 30 - 50% theo cơn "sốt đất" giai đoạn 2020 - 2021. Do vậy, nếu không biết vùng giá thực tế, việc xuống tiền theo "sóng" sáp nhập cũng khiến nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh mua cao bán thấp, đầu tư thua lỗ, khi cần bán thì không giao dịch được vì mất thanh khoản.

Nhìn lại thời điểm 17 năm trước, trước khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, tình trạng giá đất "nhảy nhót" cũng càn quét thị trường khu vực này một thời gian. Tuy nhiên đến nay, hệ lụy từ cơn "sốt đất" vẫn tồn tại khi không ít dự án, khu đô thị vẫn đang trong tình bỏ hoang, chậm tiến độ kéo dài.

Vì vậy, chuyên gia Batdongsan.com.vn khuyến nghị người mua cần nghiên cứu và đánh giá kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền kinh tế của địa phương. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo suất đầu tư an toàn trong dài hạn mà còn có khả năng khai thác kinh doanh, tránh tình trạng bỏ hoang đất.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Phạm Miền, đại diện VARS cũng cho rằng, muốn đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả thì cần quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững. Nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Ngoài ra, việc sáp nhập các tỉnh, thành giúp rút ngắn một số thủ tục hành chính, qua đó có cơ hội giảm thời gian thực hiện dự án bất động sản. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Bà Miền nhấn mạnh: "Cơn sốt lần này có tính chất tương tự cơn sốt được tạo ra từ kết quả của các phiên đấu giá đất hồi quý III/2024. Thời gian sốt đất tương đối ngắn và không có tính bền vững"./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/xuong-tien-theo-song-sap-nhap-nha-dau-tu-de-roi-vao-canh-mua-cao-ban-thap-202250413150506384.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

giá đất nền

sốt đất

sáp nhập

Xuống tiền theo "sóng" sáp nhập, nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh mua cao bán thấp

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Việc sáp nhập tỉnh sẽ đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản dân cư về dài hạn nhưng cũng đối mặt những thách thức và tác động ngắn hạn.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/27/12.jpg" data-lg-id="c95204ae-fbda-4b0b-86de-1bf75221e8c3">

<div class="caption-img" id="attachment_35316" align="aligncenter" width="1920"><img class="wp-image-35316 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/sap-nhap-tinh-dem-lai-tac-dong-tich-cuc.jpg" alt="Việc sáp nhập tỉnh sẽ đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản dân cư. (Ảnh: Internet)" width="1920" height="1169" /> Việc sáp nhập tỉnh sẽ đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản dân cư. (Ảnh: Internet)</div></figure>
Việt Nam đã và đang đẩy mạnh quá trình đổi mới và cải cách hành chính nhằm xây dựng một bộ máy nhà nước tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, đáp ứng tốt hơn yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế. Việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành phố không phải là vấn đề mới mẻ trên thế giới. Nhiều quốc gia như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức, Pháp và Đan Mạch,…hầu hết đều đã thành công chính sách này.

Tại Việt Nam, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố hoặc sáp nhập huyện thành quận của thành phố trực thuộc trung ương đã từng xảy ra trong quá khứ như Hà Tây, Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội (2008) hay <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/canh-bao-sot-dat-ao-tu-thong-tin-sap-nhap-tinh-thanh/">sáp nhập tỉnh</a> Lai Châu với Điện Biên (2004). Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc thực hiện chủ trương này mang tính hệ thống và toàn diện hơn, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và cách tiếp cận phù hợp để đạt được lợi ích kinh tế lâu dài.

Chính phủ Việt Nam đang xem xét việc sáp nhập các tỉnh, giảm từ 63 tỉnh, thành xuống còn khoảng 50% đơn vị và bỏ đơn vị hành chính cấp quận, huyện. Việc sáp nhập dự kiến sẽ hoàn thành trước ngày 30 tháng 8 năm 2005, và các tỉnh mới có hiệu lực từ ngày 1 tháng 9 năm 2025.

<strong>Tác động ngắn hạn và thách thức</strong>

Trong ngắn hạn, thị trường xảy ra tình trạng đầu cơ lướt sóng và sốt giá ảo do tâm lý FOMO. Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể tại một số khu vực như huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, và TP. Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%.

Trong quá khứ, khi Hà Tây, Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội (2008), nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã kỳ vọng giá sẽ tăng mạnh sau sáp nhập. Tuy nhiên, chỉ có giá đất tại thị xã Hà Đông (một phần của Hà Tây được sáp nhập với Hà Nội) dọc tuyến metro Cát Linh – Hà Đông đi vào hoạt động, giá tăng đạt 45-50 triệu đồng/m2, tăng từ 12-15 triệu đồng/m2 năm 2008. Ngược lại, các khu vực còn lại không có sự tăng giá mạnh sau giai đoạn sốt đất.

Theo các nghiên cứu và tìm hiểu về thị trường Trung Quốc về việc sáp nhập tỉnh, giá nhà đất tại các khu vực sáp nhập thường sẽ có dấu hiệu rục rịch tăng do tin đồn hoặc chủ đầu tư nắm trước thông tin quy hoạch. Sau đó, giá nhà đất sẽ trầm lắng ít nhất 2 năm, và bắt đầu tăng tốc khi các dự án hạ tầng, tiện ích dần hoàn thiện tại khu vực sáp nhập.

Quá trình chuyển đổi sẽ đi kèm với những thách thức, chẳng hạn như thích ứng với các cơ chế mới, tích hợp và đào tạo nhân sự, và quản lý chi phí tăng thêm. Đây là những vấn đề điển hình đối với các chuyển đổi quy mô lớn và dự kiến chỉ là tạm thời.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/27/13.jpg" data-lg-id="caf3c08f-95aa-4a8c-8ac7-dab509fe9afb">

<div class="caption-img" id="attachment_35318" align="aligncenter" width="1920"><img class="wp-image-35318 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/sap-nhap-tinh-lam-quy-dat-tang-len.jpg" alt="Việc sáp nhập tỉnh sẽ làm quỹ đất tăng lên, thuận lợi cho việc triển khai các dự án đại đô thị." width="1920" height="1280" /> Việc sáp nhập tỉnh sẽ làm quỹ đất tăng lên, thuận lợi cho việc triển khai các dự án đại đô thị.</div></figure>
<strong>Triển vọng dài hạn</strong>

Các đơn vị hành chính cấp huyện thường không có nhiều vai trò trong quyết sách, thậm chí có thể trở thành lực cản nếu triển khai không hiệu quả. Việc sáp nhập cấp tỉnh và bỏ cấp huyện giúp giảm độ trễ, sự cồng kềnh và kém hiệu quả của bộ máy hành chính, tiết kiệm ngân sách. Điều này giúp cho việc phê duyệt dự án đầu tư hạ tầng nhanh hơn, đồng bộ và tăng tính liên kết, giảm sự cạnh tranh không lành mạnh tại địa phương.

Sáp nhập tỉnh giúp mở rộng diện tích, qua đó dễ dàng quy hoạch các dự án hạ tầng giao thông (đường vành đai, mạng lưới metro TOD, đường cao tốc) và hạ tầng công (bệnh viện, trường học). Khi hạ tầng giao thông công cộng được cải thiện giúp dãn dân cư, và thúc đẩy nguồn cung nhà ở phân khúc tại các khu vực sau sáp nhập khi tiện ích, hạ tầng cải thiện.

Bên cạnh đó, do quỹ đất tăng lên sẽ thuận lợi cho việc triển khai các dự án đại đô thị hơn. Nguồn cung đất đai tăng lên, và nhu cầu nhà ở phân khúc vừa túi tiền tăng tại các khu vực được sáp nhập giúp kéo giảm giá bán sơ cấp xuống. Do đặc điểm chung của thị trường bất động sản “dễ lên khó xuống” và “mua khi giá tăng, không mua khi giá giảm” dẫn đến giá bán sơ cấp thường cao hơn giá bán thứ cấp. Vì vậy, mặc dù giá nhà tại các khu vực được sáp nhập sẽ tăng dần để tiệm cận với khu vực trung tâm thành phố từ nền thấp, nhưng nguồn cung dồi dào làm giảm giá bán sơ cấp chung xuống.

Ngoài ra, quỹ đất tăng sau sáp nhập cũng giúp cho chính phủ dễ dàng quy hoạch và triển khai các dự án nhà ở xã hội dễ dàng hơn khi quỹ đất dồi dào sau sáp nhập khi môi trường kinh tế xã hội thay đổi giúp tạo ra nhiều việc làm hơn. Đồng thời, việc cải cách cũng giúp cho việc triển khai nhanh, tránh sự chồng chéo.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/sap-nhap-tinh-co-hoi-cho-thi-truong-bat-dong-san-dan-cu-10152143.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

quy hoạch

thị trường bđs

BĐS dân cư

Sáp nhập tỉnh - cơ hội cho thị trường bất động sản dân cư

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Thị trường đang chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất” tại các tỉnh thành dự kiến là trung tâm sáp nhập. Tuy nhiên, VARS cho rằng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.</strong></p>

</div>
</div>
Theo thông tin cập nhật từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/song-sap-nhap-tinh-thanh-va-tam-ly-so-bo-lo-cua-gioi-dau-co-bat-dong-san/"> sáp nhập tỉnh</a>, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/21/dau-tu.jpeg" data-lg-id="47732390-0a21-4246-968d-7f8e5250c5e2">

<div class="caption-img" id="attachment_34743" align="aligncenter" width="1920"><img class="wp-image-34743 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/canh-bao-sot-dat-ao.jpeg" alt="Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn. Ảnh: LV" width="1920" height="1440" /> Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn. Ảnh: LV</div></figure>
Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản (BĐS) chưa quá cao.

Diễn biến này không “mới” với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”. Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá của BĐS cũng tăng theo.

Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá BĐS đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/21/img_9266.jpg" data-lg-id="356994ef-3c0c-4275-92cd-8482ea2e6adc"></figure>
<div class="caption-img" id="attachment_34746" align="aligncenter" width="600"><img class="wp-image-34746 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/nha-dau-tu-can-het-suc-can-trong.jpg" alt="Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn sốt ảo." width="600" height="413" /> Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn sốt ảo.</div>

VARS cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường BĐS. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, giá trị BĐS muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Để tránh rơi vào những cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, VARS đưa ra lời khuyên nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/canh-bao-sot-dat-ao-tu-thong-tin-sap-nhap-tinh-thanh-10151851.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

vars

sốt đất ảo

Cảnh báo sốt đất ảo từ thông tin sáp nhập tỉnh thành

<strong>LTS: Nhằm sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động, tại Kết luận 127-KL/TW ngày 28/2/2025, Bộ Chính trị đã giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì nghiên cứu, xây dựng đề án sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh, không tổ chức cấp huyện, tiếp tục sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã.</strong>

Theo kế hoạch, việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã sẽ được tập trung hoàn thành trước ngày 30/6, đơn vị hành chính cấp tỉnh trước ngày 30/8 để có thể vận hành ngay từ ngày 1/9.

Với tinh thần "vừa chạy vừa xếp hàng" để nhanh chóng sắp xếp, tổ chức lại đơn vị hành chính các cấp theo hướng tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, giới chuyên gia cho rằng, điều này sẽ tác động mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Bởi khi thay đổi địa giới, các địa phương sẽ buộc phải thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cùng với đó là đẩy mạnh đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc rất lớn vào yếu tố quy hoạch và hạ tầng. Vì vậy, theo nhiều dự đoán, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn sau công cuộc sáp nhập tỉnh.

Tuy nhiên trong ngắn hạn, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính các địa phương cũng sẽ gây ra những hạn chế nhất định khi làn sóng "sốt đất" cục bộ có thể xuất hiện tại một số khu vực. Vì vậy, câu chuyện quản lý và điều tiết thị trường bất động sản ra sao, quy hoạch các địa phương như thế nào sau sáp nhập là những vấn đề cần quan tâm.

Để có những góc nhìn tổng quan về câu chuyện này, <b><i>Reatimes</i></b> khởi đăng tuyến bài <i>"<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tinh-don-truoc-con-sot-dat-ben-them-sap-nhap-tinh-thanh/">Sáp nhập tỉnh</a> và bài toán quản lý thị trường bất động sản"</i>.

<b><span style="color: #7f6000;">Giá bất động sản "sục sôi" tại nhiều địa phương</span></b>

Dạo một vòng bản tin thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, diễn biến nổi bật nhất có lẽ là tình trạng giá đất tăng "nóng" tại nhiều địa phương. Nhiều khu vực trên cả nước đang chứng kiến đà tăng mạnh của giá đất trong hơn nửa tháng qua và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Đơn cử như TP. Bắc Giang, giá đất nền đang được môi giới rao bán dao động từ 100 đến 120 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% so với thời điểm cuối năm 2024. Một số tuyến đường trọng điểm như Quang Trung, Nguyễn Thị Lưu ghi nhận mức giá cao hơn, từ 105 triệu đồng/m2 trở lên. Huyện Việt Yên, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, hiện có mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15% so với đầu năm.

Tại Bắc Ninh, các khu vực gần trung tâm thành phố và các khu công nghiệp lớn như Từ Sơn, Yên Phong cũng chứng kiến mức tăng đáng kể. Đặc biệt, thị xã Từ Sơn ghi nhận giá đất nền trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 15% so với thời điểm cách đây 1 năm. Huyện Tiên Du có giá dao động khoảng 35 triệu đồng/m2, tăng 12%.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_34511" align="aligncenter" width="1068"><img class="wp-image-34511 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/sap-nhap-tinh-thanh.jpg" alt="Giá bất động sản nhiều khu vực &quot;sục sôi&quot; trước thông tin sáp nhập tỉnh. (Ảnh minh hoạ)" width="1068" height="801" /> Giá bất động sản nhiều khu vực "sục sôi" trước thông tin sáp nhập tỉnh. (Ảnh minh hoạ)</div>

</div></figure>
TP. Việt Trì (Phú Thọ) cũng đang trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản khu vực phía Bắc khi hơn nửa tháng qua, lượng nhà đầu tư từ các tỉnh thành lân cận như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh… đổ về để săn lùng đất nền tăng đột biến, kéo theo giá bất động sản tại đây tăng mạnh. Nổi bật là các khu vực trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô… với mức giá ghi nhận tăng 20 - 30%, thậm chí có những khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ ghi nhận mức tăng lên đến 50% so với cuối năm 2023. Cả những khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm cũng bất ngờ được giới đầu tư săn đón.

Có vị trí nằm tại phường Thọ Sơn, TP. Việt Trì, giáp địa phận huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, khu đô thị Bến Gót từng bị bỏ hoang nhiều năm bỗng trở nên "đắt khách" trong thời gian gần đây khi mỗi ngày có hàng chục nhà đầu tư tìm đến hỏi mua. Giá đất tại đây nhờ đó cũng tăng từ mức 15 triệu đồng/m2 trước Tết lên 26 - 27 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Hình ảnh tấp nập người mua, người bán khiến giá bất động sản tăng nóng cũng diễn ra tương tự tại một số địa phương khu vực miền Trung. Trên các hội nhóm chuyên bất động sản Quảng Nam, Đà Nẵng, thời gian gần đây môi giới liên tục đăng tin gom đất với số lượng lớn khiến nhiều người thấp thỏm. Nổi bật là khu vực Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam, giáp ranh phía Nam TP. Đà Nẵng). Theo phản ánh, khu vực này hiện đang chứng kiến đà tăng giá mạnh 5 - 10% so với thời điểm cuối năm 2024, dao động từ 13 - 14 triệu đồng/m2.

<span style="color: #7f6000;"><b>Đầu</b><b> tư theo t</b><b>âm</b><b> lý FOMO</b></span>

Dễ dàng nhận thấy, những địa phương ghi nhận giá đất "nhảy múa" trong thời gian gần đây hầu hết là những địa phương đang có tin đồn về việc sáp nhập tỉnh sắp tới. Dù chưa công bố đề án chính thức về việc sáp nhập tỉnh, nhưng danh sách về các tỉnh được sáp nhập đã lan truyền trên mạng xã hội. Nhiều người đã nhân cơ hội này đẩy giá, thổi giá, gây ra tình trạng "sốt nóng" trên thị trường. Chính vì vậy, nguyên nhân chủ yếu của việc tăng nóng giá bất động sản trong thời gian này xuất phát phần lớn từ các thông tin sáp nhập tỉnh.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản khẳng định, việc sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh là nguyên nhân chính khiến đất nền tại nhiều địa phương rơi vào tình trạng tăng giá cục bộ.

Ông Lập cho biết, sáp nhập tỉnh sẽ kéo theo sự dịch chuyển của các trung tâm hành chính. Khi trung tâm hành chính mới được hình thành, khu vực này sẽ thu hút đông đảo người lao động từ các khu vực lân cận về làm việc, sinh sống, kéo theo sự phát triển hạ tầng đô thị và nhu cầu về nhà ở, đất đai. Nhu cầu gia tăng trong khi nguồn cung đất đai có hạn, tất yếu sẽ làm giá bất động sản đi lên.

Vì vậy, dù chưa có thông tin chính thức về vấn đề sáp nhập tỉnh song các nhà đầu tư, đầu cơ đã nhanh chóng nhập cuộc "gom đất" để chờ cơ hội tăng giá. Kết hợp với các yếu tố khác như chính sách quy hoạch, tín dụng, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực có thể trong diện sáp nhập dễ dàng rơi vào tình trạng "sốt đất", dù thực tế chưa rõ sự thay đổi giá trị đất đai có tương xứng hay không.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_34512" align="aligncenter" width="2000"><img class="wp-image-34512 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/ong-nguyen-duc-lap.jpg" alt="Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản." width="2000" height="1333" /> Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.</div>

</div></figure>
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, việc tăng nóng giá bất động sản thời điểm hiện tại chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO, sợ bị bỏ lại phía sau của nhà đầu tư trước thông tin sắp xếp, tổ chức lại đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Với niềm tin mạnh mẽ về việc thay đổi địa giới hành chính sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá bất động sản tăng theo, VARS cho biết, một lượng lớn nhà đầu tư đã tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định "xuống tiền".

Diễn biến này thực tế không mới đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh, nhà đầu tư, đầu cơ đều rộn ràng săn đất, tìm kiếm bất động sản ở những khu vực tiềm năng để lấp đầy giỏ hàng của mình. Thị trường bất động sản lúc đó dường như là sân chơi riêng của giới đầu cơ với nhau. Điển hình là việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008.

Với kỳ vọng mở rộng không gian phát triển, tăng cường liên kết vùng thúc đẩy giá bất động sản Hà Tây tăng vọt, nhiều nhà đầu tư thời điểm đó đã đổ xô tìm mua đất tại khu vực này. Hàng loạt dự án cũng được cấp phép ồ ạt, nhưng sau đó, không ít dự án rơi vào tình trạng bỏ hoang, còn nhà đầu tư thì "vỡ mộng" do đây chỉ là cơn "sốt ảo", tiềm năng tăng giá không như dự kiến.

Trở lại hiện tại, giá bất động sản tăng nóng tại nhiều địa phương trước thông tin sáp nhập tỉnh cũng chỉ là "sốt ảo". Bởi nhìn vào tốc độ đẩy giá nhanh chóng và mức tăng giá cao, trong khi giao dịch thực tế không nhiều là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang tăng trưởng thiếu bền vững. Thị trường chủ yếu xoay vòng giữa các nhà đầu tư, còn người dân và doanh nghiệp chưa có nhu cầu thực.

Kể cả khi người dân và doanh nghiệp có nhu cầu mua thực, sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập cũng chưa chắc sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực trong ngắn hạn. Còn về dài hạn, dù có thay đổi về mặt hành chính song nếu các khu vực không được đầu tư về hạ tầng xứng đáng thì thị trường bất động sản vốn được thổi lên trước đó sẽ nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm mạnh. Chính vì vậy, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Nhãn tiền là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ khả năng trụ lại đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

<b><span style="color: #7f6000;">Cẩn trọng "bánh vẽ"</span></b>

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập tỉnh sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản khi có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch rõ ràng thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

"Những cơn sốt đất theo tin tức thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá "kỳ vọng", đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm "lướt sóng" cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng", VARS cho biết.

Vì vậy, để không rơi vào những cơn sốt ảo, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_34515" align="aligncenter" width="1920"><img class="wp-image-34515 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/dau-tu-bat-dong-san-doi-dien-nhieu-rui-ro.jpg" alt="Theo chuyên gia, các quyết định đầu tư bất động sản vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin về khu vực, địa bàn sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. (Ảnh minh hoạ)" width="1920" height="1440" /> Theo chuyên gia, các quyết định đầu tư bất động sản vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin về khu vực, địa bàn sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. (Ảnh minh hoạ)</div>

</div></figure>
Ông Nguyễn Đức Lập cũng cho rằng, các nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý thận trọng khi tham gia thị trường. Việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thực, không chạy theo tâm lý đám đông hay nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội. Cần đánh giá kỹ dòng tiền, lợi nhuận mang lại từ bất động sản trước khi quyết định đầu tư, đặc biệt tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Dự báo cuối năm, lạm phát có thể tăng, kéo theo biến động về lãi suất và thu nhập, gây áp lực tài chính lớn. Ngoài ra, những khu vực có mức tăng giá bất thường, từ 15 - 20% chỉ trong vài tháng, cần được xem xét kỹ lưỡng, tránh lao vào thị trường ở thời điểm rủi ro cao.

"Thị trường bất động sản tăng nóng tại nhiều khu vực hiện nay không khác gì 'bánh vẽ'. Nhìn thì rất 'ngon' nhưng thực tế chỉ là ảo", ông Lập nhấn mạnh.

Để hạn chế tình trạng sốt ảo, về phía Nhà nước, ông Lập cho rằng cần đẩy mạnh truyền thông, công khai thông tin quy hoạch một cách minh bạch, tránh tình trạng tin đồn gây nhiễu loạn thị trường. Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng phải được thực hiện đồng bộ, đảm bảo sự phát triển toàn diện của các khu vực sau sáp nhập, thay vì chỉ tập trung vào trung tâm hành chính mới. Nếu nguồn lực chỉ dồn về tỉnh lỵ mà bỏ quên các khu vực xa, sẽ dẫn đến sự chênh lệch vùng miền, ảnh hưởng đến sự phát triển cân bằng, bền vững./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/song-sap-nhap-tinh-thanh-va-tam-ly-so-bo-lo-cua-gioi-dau-co-bat-dong-san-20225031909394789.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

đầu tư bất động sản

sáp nhập tỉnh thành

Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của giới đầu tư

thị trường bất động sản sau sáp nhập tỉnh

Cẩn trọng "bánh vẽ" sáp nhập tỉnh

"Sóng" sáp nhập tỉnh thành và tâm lý sợ bỏ lỡ của giới đầu cơ bất động sản

Quận Ba Đình

Hiển thị

Ngô Văn Thắng

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán nhà mặt phố quán thánh, quận ba đình, vị trí đắc địa, 48m2, mt6m, 6 🏡 tầng đẹp</mark>

Bán nhà mặt phố quán thánh, quận ba đình, vị trí đắc địa, 48m2, mt6m, 6 🏡 tầng đẹp

Chưa giao dịch

Nhà mặt phố

Phường Trúc Bạch

Quận Tân Bình

Cam Thanh

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Tân bình nhà nở 💥 hậu đẹp hẻm gần mặt tiền đường - chỉ 5.9 tỷ</mark>

Tân bình nhà nở 💥 hậu đẹp hẻm gần mặt tiền đường - chỉ 5.9 tỷ

Nhà trong hẻm

Phường 10

Quận Hoàng Mai

Phan Văn Trường

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 40m²</mark>

Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 40m²

Đất nền riêng lẻ

Phường Định Công

Tây Bắc

Quận Cẩm Lệ

Vngreen Land

Thành phố Đà Nẵng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán đất biệt thự mt nguyễn quang chung - hòa xuân - 🔥 gần sông mát mẻ</mark>

Bán đất biệt thự mt nguyễn quang chung - hòa xuân - 🔥 gần sông mát mẻ

Phường Hòa Xuân

Đông Nam

Huyện Đại Lộc

Nguyễn Văn Chiến

Tỉnh Quảng Nam

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">120m2 nở hậu. đường 🏚️ thông tứ hướng- đại hiệp - đại lộc</mark>

120m2 nở hậu. đường 🏚️ thông tứ hướng- đại hiệp - đại lộc

Xã Đại Hiệp

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

thị trường bất động sản

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Sap nhap tinh

Chuyên trang Tin Tức