Thị trường căn hộ miền Nam dồi dào nguồn cung mới.

Nguồn cung dồi dào, sức cầu thấp

Theo báo cáo thị trường của DKRA Group, trong hai tháng đầu năm 2025, thanh khoản căn hộ khu vực này vẫn khá yếu, đặc biệt ở các thị trường tỉnh.

Trong tháng 1 và tháng 2 năm 2025, các tỉnh phía Nam có tổng cộng 113 dự án căn hộ chào bán với tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm mở bán mới và tồn kho) lên đến hơn 12.000 căn hộ. TP HCM và Bình Dương chiếm phần lớn trong đó, với TP HCM có 6.600 căn (chiếm 55%) và Bình Dương có 4.800 căn (chiếm gần 40%).

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong hai tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 10%, tương đương với 1.188 căn được tiêu thụ, trong khi nguồn cung dồi dào. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ ở các tỉnh khác ngoài TP HCM và Bình Dương như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu rất thấp. Bình Dương chỉ bán được 460 căn (9% nguồn cung), TP HCM bán được 452 căn, trong khi Long An và các tỉnh khác chỉ tiêu thụ một số lượng rất ít. So với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ tiêu thụ bất động sản trong năm 2025 đã liên tục giảm.

Trước đó, số liệu nghiên cứu từ Savills Việt Nam cho thấy, cả năm 2024, Bình Dương có khoảng 7.000 nhà đất giao dịch thành công, tăng 200% so với cùng kỳ. Tuy nhiên 70% giao dịch đến từ nhà đầu tư ở TP HCM, mua để tích lũy chờ tăng giá rồi bán lại.

Thị trường căn hộ Bình Dương được nhận định là cung đang vượt cầu. Theo DKRA Group, năm 2024 tỉnh này cũng chiếm 40% nguồn cung chung cư khu vực phía Nam với gần 10.000 căn chào bán. Giai đoạn 2019 - 2022, nơi đây đã đón hơn 45.000 căn hộ, phần lớn có giá bán từ trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2.

Trong 2 năm tới, nếu pháp lý thuận lợi, dự kiến Bình Dương sẽ có thêm 150.000 căn hộ mới triển khai với tầm giá từ 40-60 triệu đồng mỗi m2. Còn theo dự báo từ Savills Việt Nam, Bình Dương sẽ có ít nhất 20.000-24.000 căn hộ mở bán từ nay đến năm 2027, đa phần là dự án trung và cao cấp.

Giá cao, thiếu sự đa dạng về sản phẩm

Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản căn hộ phía Nam chưa có sự bứt phá là sự thiếu đa dạng về sản phẩm và mức giá cao.

Mức giá cao, không đa dạng về sản phẩm khiến người mua nhà e ngại xuống tiền.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, hơn 76% nguồn cung mở bán mới trong hai tháng qua thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, với mức giá trên 75 triệu đồng mỗi m2 tại TP HCM và trên 40 triệu đồng mỗi m2 tại Bình Dương. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân (dưới 35 triệu đồng mỗi m2) lại rất hiếm, chủ yếu chỉ xuất hiện ở một vài dự án tại Long An.

Hơn nữa, các dự án căn hộ mở bán đều là các dự án cũ, mở bán giai đoạn tiếp theo với giá điều chỉnh tăng từ 5-10%. Mặc dù các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách khuyến mãi như chiết khấu thanh toán nhanh, kéo dài kỳ hạn thanh toán hay quà tặng mở bán, nhưng các biện pháp này không tạo ra hiệu quả rõ rệt.

Còn theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng nhu cầu mua chung cư ở Bình Dương nặng về đầu tư, đầu cơ và ít tập trung vào ở thực. Nguồn cung đa dạng nhưng giá không phù hợp với thu nhập của số đông người dân địa phương, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó.

Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, các chuyên gia cho rằng với sản phẩm căn hộ nếu không được bảo dưỡng kỹ thì càng ngày càng giảm chất lượng, mức giá trên thị trường thứ cấp. Dù là đầu tư căn hộ hay bất kỳ loại hình nào, nhà đầu tư nên tìm hiểu sức hấp thụ và nhu cầu của địa phương, không chạy theo trào lưu, làn sóng thị trường vì rất dễ gãy sóng, chôn vốn.

Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp