Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh tại Hà Nội với mức giá cao đã kéo theo sự gia tăng đáng kể thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác, nhất là khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Theo chia sẻ của nhiều người dân, họ phải đóng hàng tỷ đồng để hoàn tất thủ tục chuyển đổi đất, tạo ra áp lực tài chính không nhỏ đối với các hộ gia đình.

Gánh nặng lớn với người dân

Vừa qua, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về bảng giá đất các loại trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực chính thức từ ngày 20/12/2024 đến hết 31/12/2025.

Đáng chú ý, theo Quyết định mới, giá đất tại các khu vực trên địa bàn Hà Nội đã tăng phi mã từ 2 - 6 lần tùy theo từng khu vực. Cụ thể, giá đất tại các quận tăng từ 190 - 270% so với mức cũ; các huyện và xã thuộc thị xã tăng khoảng 150 - 190%; đất thương mại dịch vụ tại khu vực trung tâm tăng thêm từ 50 - 100%; giá đất nông nghiệp tăng khoảng 15%.

Đặc biệt, ở khu vực ngoại thành, bảng giá đất cũng ghi nhận sự điều chỉnh mạnh với nhiều tuyến đường quan trọng ở các huyện ven đô có mức giá từ hơn 30 triệu đồng/m2 - gần 70 triệu đồng/m2.

Thực tế này đã gây ra những tác động không nhỏ đối với người dân, nhất là khi họ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng. Khoản phí này tăng theo tỷ lệ điều chỉnh trong bảng giá đất mới, khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, đầu tư bất động sản.

Anh Nguyễn Đức Toàn (thị xã Sơn Tây, Hà Nội) cho biết, gia đình có lô đất với tổng diện tích 1.218m2 tại xã Kim Sơn, thị xã Sơn Tây; trong đó có 415m2 đất ở và 800m2 đất vườn. Trước đây, gia đình vẫn ưu tiên sử dụng phần đất vườn để trồng cây lâu năm. Nhưng đến nay, do nhu cầu về chỗ ở thay đổi, anh Toàn quyết định xin chuyển đổi mục đích sử dụng 800m2 đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, khi thông tin về việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh được công bố, gia đình anh không khỏi "sốc" khi thấy mức phí chuyển đổi tăng lên gấp 2,5 lần so với trước. Cụ thể, anh Toàn sẽ phải đóng gần 1,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất nếu được cấp sổ công nhận đất ở.

"Nếu tính theo bảng giá đất cũ, gia đình tôi chỉ mất khoảng hơn 581 triệu đồng để đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhưng giờ đây, mức phí đã tăng vọt lên cả tỷ đồng mà chưa kể các khoản thuế và phí, vượt quá tầm kiểm soát chi trả của gia đình", anh Toàn chia sẻ.

Một trường hợp khác là chị Phạm Thanh Thảo (huyện Sóc Sơn, Hà Nội) hiện đang sở hữu lô đất rộng 792m2 tại mặt đường Quốc lộ 35, xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn với toàn bộ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. Với nhu cầu xây dựng nhà ở cho gia đình, chị Thảo dự định chuyển đổi diện tích đất này sang đất ở.

Gia đình chị Thảo sẽ phải nộp gần 2 tỷ đồng để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng 792m2 đất vườn sang đất ở. (Ảnh: NVCC)

Theo chị Thảo, căn cứ theo bảng giá đất mới, gia đình sẽ phải nộp hơn 2,3 triệu đồng/m2, tương đương với khoảng gần 2 tỷ đồng để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Mức phí này đã tăng gấp 3 lần so với trước đây.

Giải pháp để hài hòa lợi ích

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, bảng giá đất điều chỉnh tại Hà Nội cao cũng đồng nghĩa với việc tăng chi phí cho người dân khi tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác, nhất là khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Trong bối cảnh giá nhà đang ngày càng cách xa khả năng chi trả của người dân, việc tăng giá đất sẽ khiến giá nhà tiếp tục tăng lên, mục tiêu an cư của nhiều người dân càng khó thực hiện.

Vì vậy, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, để hài hòa lợi ích mà vẫn đảm bảo phát triển nền kinh tế thị trường, cần đặc biệt chú trọng thực hiện 2 việc.

Thứ nhất, bảng giá đất của Nhà nước dứt khoát phải bằng thị trường, tương ứng với thị trường, phù hợp giá trị trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường, không được thấp hơn dù nhỏ nhất, nhưng cần lưu ý là, không phải lúc nào giá thị trường cũng được áp dụng để tính các chi phí.

Thứ hai, cùng với xây dựng bảng giá đất bằng giá thị trường thì Nhà nước cũng cần hình thành một chuỗi các chính sách về giá đất cho các nhóm trường hợp cụ thể. Đây chính là các chính sách tài chính đất đai cho phép áp dụng một tỷ lệ phần trăm (nhỏ hơn 100) giá đất thị trường với những dự án trọng điểm để phát triển kinh tế.

"Một số trường hợp có mức độ ưu tiên cao thì Nhà nước chỉ nên thu 30 - 40% so với giá thị trường, một số trường hợp mức độ ưu tiên thấp hơn thì thu 70% so với giá thị trường. Giá thị trường là giá chuẩn, còn Nhà nước có thể quy định thấp đi cho những nhóm trường hợp để điều tiết tác động của bảng giá đất tới sự phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Để làm được điều này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, cần làm rõ nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang ưu tiên những ngành gì. Có sự phân loại rõ ràng các nhóm ngành với mức độ ưu tiên khác nhau thì chính sách ưu đãi về giá đất cũng dễ dàng áp dụng.

Bên cạnh những ngành, dự án ưu tiên thì trường hợp người dân có thu nhập thấp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để đáp ứng nhu cầu ở thực, Nhà nước cũng cần có chính sách phù hợp đối với họ. Ví dụ trường hợp gia đình khu vực nông thôn có đất ở gắn với vườn ao, khi gia đình có sự phát triển thêm thành viên, cần chuyển đất vườn ao sang đất ở để phục vụ nhu cầu ở thì họ cần được hưởng giá đất thấp để phù hợp thu nhập và mục đích ở chính đáng của mình.

"Tóm lại, bảng giá đất phải bằng thị trường. Đây là một nguyên tắc luật pháp không thể khác được. Nhưng không có nghĩa, trường hợp nào cũng phải áp dụng bảng giá đất thị trường. Thay vào đó, Nhà nước cần có các chính sách cụ thể cho các nhóm đối tượng, dự án được ưu đãi. Việc giảm giá đất đầu vào cho những trường hợp này sẽ giúp giá cả hàng hóa đầu ra thấp đi, từ đó động viên sự phát triển kinh tế cũng như tăng sức cạnh tranh cho nền kinh tế", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định./.

Theo Reatimes