Giá chung cư các quận huyện vùng ven Hà Nội đã lên tới 60-70 triệu đồng/m2. Ảnh Hoàng Anh

Nguyên nhân căn hộ tăng giá mạnh

Nửa đầu năm nay, thị trường chung cư Hà Nội đã chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ, khiến mặt bằng giá bán chung cư ngày càng tiệm cận mức giá tại TP. HCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình mỗi mét vuông chung cư ở Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá của TP.HCM. Giá bán quý II đã tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm.

Trong năm năm gần đây, những dự án quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park đã tăng giá mạnh. Vinhomes Smart City Tây Mỗ bốn năm trước có giá bán tầm 30 triệu đồng/m2 nhưng giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình mỗi mét vuông chung cư ở Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá của TP.HCM. Giá bán quý II đã tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm.

Trong năm năm gần đây, những dự án quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park đã tăng giá mạnh. Vinhomes Smart City Tây Mỗ bốn năm trước có giá bán tầm 30 triệu đồng/m2 nhưng giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nguyên nhân giá tăng là do nguồn cung căn hộ vẫn tiếp tục hạn chế.

Trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, quỹ căn hộ hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn.

Đây là con số chỉ bằng một nửa so với giai đoạn 2019-2020, khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, và sự hiện diện mạnh mẽ của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp, với giá từ 60-120 triệu đồng/m2.

Ông Đặng Trường Giang, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land. Ảnh: Hoàng Anh

Nguồn cung căn hộ khan hiếm cũng là lý do khiến ông Đặng Trường Giang, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho rằng đà tăng giá căn hộ Hà Nội không hẳn là bất thường.

Theo ông Giang, thị trường chung cư Hà Nội vốn đã rất nóng từ cuối năm ngoái do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực rất lớn và bị dồn nén trong suốt một thời gian dài.

Cùng với đó là sự tham gia trở lại của các nhà đầu tư vào thị trường chung cư do lãi suất đang ở mức thấp, các kênh đầu tư khác đang trầm lắng.

Nhà đầu tư hiện đang có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm có giá trị thực, mang lại dòng tiền tốt từ việc cho thuê và đảm bảo được tính thanh khoản. Do đó, chung cư đang được các nhà đầu tư rất ưa chuộng do đáp ứng được các tiêu chí về tính an toàn.

Thanh khoản thị trường trong thời gian vừa qua chính là minh chứng rõ ràng nhất cho sức nóng của thị trường này. Dù liên tục tăng cung căn hộ tại Hà Nội, nhưng hiện vẫn không theo kịp nhu cầu của người dân, ông Giang đánh giá.

Theo CBRE, trong sáu tháng đầu năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được đã vượt mức ghi nhận được của cả năm ngoái.

Tính riêng trong quý II, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp năm lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt.

Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn, từ 1.000-2.000 căn, nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng. Một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn I cũng đã nhanh chóng triển khai các công tác mở bán giai đoạn II.

Giá chung cư tiếp tục neo cao

Trước thực trạng nguồn cung căn hộ chưa cải thiện đáng kể trong ngắn hạn, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group cho rằng, từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình còn nhích lên.

Đồng quan điểm, bà An cũng đưa ra dự báo, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên và mức tăng trưởng giá khoảng trên 20% năm nay là một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay.

Theo bà An, mức tăng giá của chung cư Hà Nội cao hơn rất nhiều so với tại TP. HCM. Thị trường chung cư TP. HCM chỉ ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm do giá căn hộ đã thiết lập mặt bằng giá mới giai đoạn 2015-2019, với mức tăng 15%/năm và tạm dừng đà tăng giá trong hai năm vừa qua.

Phải đến năm 2026, mức tăng giá chung cư Hà Nội mới có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới, bà An nhận định.

Một lý do khác khiến ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, giá chung cư sẽ khó giảm là do nguồn cầu tương lai vẫn tiếp tục tăng mạnh.

Khảo sát của nhu cầu mua nhà của nhiều khách hàng, ông Trung tiết lộ, trong vòng 3 – 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng, trong khi đó, nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư có giá trị 3 – 7 tỷ đồng tại Hà Nội.

Nhiều người dân đến từ các tỉnh thành khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang cũng lựa chọn chung cư Hà Nội để mua nhà cho con cái đi học đại học, để thừa kế cho con cái. Chính sự thay đổi hành vi người tiêu dùng này đã khiến nhu cầu ngày càng tăng, hình thành mặt bằng giá mới.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ hạn chế do nhiều dự án mắc kẹt pháp lý, chưa thể triển khai, mặt bằng giá này sẽ neo ở mức cao trong thời gian tới.

Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại và phải sau năm 2025, thị trường mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư, ông Trung nhận định.

Kỳ vọng vào nguồn cung nhà ở xã hội

Giữa lúc giá căn hộ chung cư tăng cao, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group kỳ vọng người dân có mức thu nhập trung bình và thấp sẽ có cơ hội mua nhà ở xã hội khi nguồn cung căn hộ này được tháo gỡ trong thời gian tới.

Theo ông Quê, hiện quỹ đất cho nhà ở xã hội tại Hà Nội rất lớn, với khoảng 200 dự án. Trong đó, có 14 dự án tập trung, quy mô lớn ở Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai…

Có ba loại quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Thứ nhất, các chủ đầu tư gom đất ruộng để làm dự án. Thứ hai là dùng 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 chuyển sang nhà ở xã hội. Thứ ba là dùng 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại.

Sắp tới, huyện Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì sẽ được lên quận. Cùng với đó là các khu đô đô thị vệ tinh phát triển sẽ giúp giãn dân cư, tạo thêm nguồn cung nhà ở cho người dân.

Ông Quê dự báo từ năm 2025, quỹ nhà ở xã hội sẽ bắt đầu có, với khoảng 4.000 căn ra thị trường. Giai đoạn 2027-2029, quỹ căn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại sẽ có khoảng ít nhất hơn 300 nghìn căn. Nguồn cung nhà ở mới trong tương lai này sẽ làm giảm nhiệt giá nhà chung cư.

Đứng ở góc độ pháp lý, theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, bên cạnh các yếu tố làm tăng giá bất động sản nói chung và chung cư nói riêng, như quy định mới về đấu giá đấu thầu, có hai yếu tố có thể sẽ kéo giảm giá nhà trong thời gian tới.

Thứ nhất, nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế bất động sản đang được nghiên cứu và hướng đến áp dụng “mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” như theo Nghị quyết 18.

Điều này sẽ dẫn đến yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch. Các dự án được khơi thông sẽ tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng.

Một cách tự nhiên, người có bất động sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá nhà sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá... như thời gian qua.

Theo Tạp chí Nhà Quản trị

(https://theleader.vn/gia-chung-cu-ha-noi-khi-nao-ha-nhiet-d36356.html)