Vốn từ khách hàng, nhà đầu tư gấp 2,5 lần vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp

Không chỉ có nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, còn một nguồn vốn khác lớn hơn nhiều và vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản.

Đó chính là vốn từ người mua nhà, nhà đầu tư đến từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Số liệu dựa trên báo cáo tài chính của 50 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang niêm yết cho thấy, các doanh nghiệp này có tổng số nợ vay ở mức 492 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nguồn vốn nhận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh chiếm phần lớn.

Ông Thuân ước tính, nguồn vốn này gấp khoảng 2,5 lần so với số dư vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu.

Trong khi đó, bên cạnh vốn từ tín dụng và trái phiếu đang gặp khó, hiện nguồn vốn từ thị trường, các nhà đầu tư cũng đang ách tắc rất lớn.

Về phía người mua nhà, việc giá bất động sản tăng quá cao, trong khi thu nhập người dân bị ảnh hưởng do suy giảm kinh tế đã khiến khách hàng e ngại mua bất động sản.

Mặt khác, mặc dù lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm trong thời gian gần đây nhưng vẫn rủi ro do cơ chế thả nổi lãi suất. Do đó, quyết định vay mua nhà có lẽ chưa phải là ưu tiên đối với người dân.

Về phía các nhà đầu tư hợp tác kinh doanh, chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng của Ngân hàng Nhà nước về việc sử dụng mục đích vay cũng đang hạn chế việc góp vốn và hợp tác kinh doanh.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều nhà đầu tư cũng lựa chọn chưa bỏ tiền vào bất động sản.

Tất cả các kênh vốn đều gặp thách thức lớn đang khiến doanh nghiệp rơi vào khó khăn. Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023, ông Thuân cho rằng, thị trường không chỉ cần giải pháp tháo gỡ từ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà quan trọng hơn cả là phải khơi thông được dòng vốn từ xã hội, từ các nhà đầu tư và người mua nhà.

Vấn đề vốn của thị trường bất động sản cần một giải pháp tổng thể hơn thay vì chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp.

Dĩ nhiên, các nguồn vốn huy động khác trên của chủ đầu tư cũng có thể xuất phát một phần từ vay ngân hàng, do đó, việc lùi thời hạn thực thiện Thông tư 06 về hạn chế cho vay với mục đích góp vốn, hợp tác kinh doanh vào các dự án chưa có đủ cơ sở pháp lý... cũng là một biện pháp chính sách quan trọng trong giai đoạn trước mắt nhằm hỗ trợ cho việc tiếp tục duy trì của kênh vốn này của doanh nghiệp bất động sản.

Ba giải pháp khơi thông nguồn vốn từ thị trường

Để khơi thông dòng vốn từ thị trường, các nhà đầu tư, theo ông Thuân, trước hết, vấn đề pháp lý dự án cần được giải quyết.

Pháp lý là mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông kênh vốn nào của thị trường bất động sản, cho dù vốn tín dụng, vốn nhận ủy thác đầu tư, hợp tác kinh doanh hay nhận trước từ người mua nhà và chuyển nhượng dự án.

Việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương (như TP. HCM hiện nay) là yếu tố chen chốt làm tiền đề cho sự khơi thông của thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng. Thứ hai, thị trường bất động sản cần minh bạch hoá thông tin để nhà đầu tư, khách hàng có niềm tin trở lại. Bên cạnh các giải pháp mang tính tình thế, việc cải thiện minh bạch thông tin để thị trường “tự chữa lành” sẽ là giải pháp mang tính nền tảng dài hạn.

Thứ ba, ông Thuân đề xuất một chương trình kích cầu tín dụng nhà ở khép kín, đẩy mạnh tín dụng cho người mua nhà với điều kiện cụ thể cho các bên để khơi thông nguồn vốn từ thị trường.

Với gải pháp này, chủ đầu tư dự án sẽ phải thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án, cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch để đủ điều kiện được ngân hàng cấp tín dụng cho người mua nhà và chủ đầu tư.

Về phía các ngân hàng thương mại, các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể (dựa trên kê khai thu nhập chịu thuế, chứng minh thu nhập...). Ưu tiên áp dụng của các ngân hàng là phân khúc trung cấp – thấp cấp, bất động sản có giá dưới 70 triệu đồng/m2 trở xuống).

Ngân hàng sẽ giải ngân tín dụng cho người mua nhà đến trực tiếp cho chủ đầu tư dự án, cấp tín dụng một cách chọn lọc cho chủ đầu tư tùy theo rủi ro tín dụng được ngân hàng thương mại đánh giá và thẩm định.

Với giải pháp này, người mua nhà có thể mua được nhà để ở với chi phí vốn hợp lý và yên tâm về pháp lý.

Chủ đầu tư mặc dù buộc phải giảm giá, nhưng sẽ giải phóng được hàng tồn kho/ mở bán được dự án mới và tránh vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu và nợ xấu ngân hàng.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại sẽ phải tăng chi phí giám sát, nhưng giảm rủi ro nợ xấu nhất là từ chủ đầu tư và giải ngân được tín dụng.

Còn Chính phủ sẽ góp phần giải quyết vấn đề của thị trường trong đó mất cân đối cung – cầu theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cao trở lại và đảm bảo những cân đối lớn vĩ mô.

Theo ông Thuân, hiện dư nợ tín dụng cho người mua nhà ở tại Việt Nam khoảng 1,7 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9/2023, tương đương khoảng 600 nghìn người hiện đang vay mua nhà (với giả định mỗi khoản vay 3 tỷ/ người vay).

Mức 1,7 triệu tỷ đồng này tính trên tổng dự nợ hệ thống khoảng 13,5%. Việc có thêm khoảng 150 - 200 nghìn căn hộ, tương đương khoảng 300 - 400 nghìn tỷ đồng vốn tín dụng được giải ngân mới cho người mua nhà trong thời gian khoảng ba năm 2024 - 2027 sẽ góp phần "kích cầu" hồi phục thị trường.

Khi đó, dư nợ tín dụng nhà ở tăng thêm khoảng 3-5% tổng dư nợ tín dụng cũng không phải là quá cao trong tương quan với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân có nhu cầu nhà ở hiện nay, ông Thuân nhận định.