Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất. Nghị định 12/2024/NĐ-CP cũng mở ra hướng giải quyết trong vấn đề này. Song vẫn khó để tổ chức thẩm định mặn mà với các gói thầu tư vấn xác định giá đất.

"Đỏ mắt" tìm đơn vị định giá đất

Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM đang liên tục mời gọi các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá tham gia định giá đất một số dự án trên địa bàn. Đáng nói, các dự án này được phê duyệt hơn 10 năm nay nhưng vẫn chưa được định giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, Sở này vừa có thư mời lần thứ 30, mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất tại khu đất xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thành Chính. Dự án chợ trên khu đất hơn 4.400m2 này được phê duyệt từ năm 2011.

Tương tự, một dự án đã phê duyệt quy hoạch đầu tư xây dựng nhà ở từ năm 2010 cũng đang tìm đơn vị thẩm định giá đất. Dự án thuộc khu đất có diện tích hơn 59.000m2, tại số 2 đường Phan Văn Hớn thuộc ấp Tiền Lân, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, do Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng An Thịnh làm chủ đầu tư.

Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, vì thiếu đơn vị tư vấn nên thành phố hiện có gần 200 hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất. Uớc tính, gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận.

Không chỉ TP.HCM, Bình Dương cũng là địa phương "đỏ mắt" tìm đơn vị định giá đất cho các dự án nhà ở, trong khi người dân mòn mỏi chờ ngày được cầm trên tay sổ hồng.

Trong tháng 4, Sở Tài Nguyên và Môi trường Bình Dương chào mời 29 gói thầu xác định tiền sử dụng đất tại 29 dự án bất động sản. Nổi bật là dự án Mega City tại TP. Bến Cát của Kim Oanh Group cần định giá 24,6 ha đất giao mới và điều chỉnh; Khu nhà ở Bình Minh, TP. Bến Cát của Công ty Địa ốc Bình Minh cần định giá 29 ha đất các loại; Khu nhà ở Quang Phúc 3, huyện Bắc Tân Uyên của Công ty Nhà Quang Phúc cẩn định giá 8,6 ha các loại đất. Đến nay, nhiều dự án vẫn chưa tìm được đơn vị tư vấn định giá đất.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, tình trạng ách tắc trong định giá đất dẫn đến đến chậm trễ trong việc giao đất và phê duyệt, triển khai dự án có nguyên nhân chính xuất phát từ việc không thuê được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: Tùng Dương/Reatimes)

Bắt nguồn từ việc thời gian qua xảy ra không ít vụ việc một số thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất, đơn vị thẩm định giá vướng vòng lao lý. Để đảm bảo "an toàn", nhiều định giá viên, thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất, đơn vị thẩm định giá không dám tham gia tư vấn xác định giá đất khi được mời.

Trong khi đó, tham vấn tư vấn xác định giá đất là một khâu trong quá trình định giá đất của chính quyền địa phương, thậm chí có quy trình còn là một trong những khâu bắt buộc, như Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Vì vậy, việc không mời được tư vấn xác định giá đất đã gây đình đốn, chậm trễ trong việc định giá đất của địa phương, nhất là trong việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án.

Trước đó, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/2/2024 đưa ra hướng giải quyết với những trường hợp không lựa chọn được đơn vị thẩm định giá đất, là Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ giao nhiệm vụ này cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn, thẩm định giá đất hoặc thành lập tổ công tác liên ngành để xác định giá đất. Song, đến hiện tại, giải pháp này vẫn chưa mấy phát huy tác dụng như kỳ vọng của doanh nghiệp.

Để thu hút tổ chức tư vấn tham gia định giá đất

Theo ông Doanh, để góp phần tháo gỡ vướng mắc trên, Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới quan trọng trong lĩnh vực định giá đất. Đặc biệt là đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất, nhằm tháo gỡ ách tắc trong khâu định giá đất cụ thể khi không mời được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện (khoản 2 và 3 Điều 161). Nghĩa là, luật mới không bắt buộc phải có thành phần tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, ông Doanh cũng nêu rõ: "Việc không có tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất chỉ nên coi là giải pháp xử lý tình huống chứ không phải là biện pháp kéo dài. Bởi tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò quan trọng trong xác định giá đất".

Theo đó, các định giá viên, thẩm định viên về giá là những người có chuyên môn, kinh nghiệm, nhất là có nhiều thông tin, dữ liệu về giá đất, lại bám sát biến động của thị trường. Các tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá là những doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá". Vì vậy, sử dụng đội ngũ này tham gia vào quá trình xác định giá đất sẽ góp phần quan trọng giúp cho việc định giá đất ở địa phương nhanh chóng, chính xác hơn.

Hơn nữa, về lý thuyết, tổ chức tư vấn xác định giá đất không có lợi ích nào trong giá đất được xác định. Nên việc tham gia của tổ chức này vào quá trình xác định giá đất sẽ nâng cao tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong định giá đất. Vì vậy về lâu dài, cần có giải pháp tạo môi trường pháp lý an toàn cho tổ chức này tham gia vào quá trình định giá đất, thay vì nếu không mời được tư vấn xác định giá đất thì thay thế bằng đơn vị sự nghiệp công hay tổ công tác liên ngành.

Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới quan trọng trong lĩnh vực định giá đất. Ảnh minh họa: Đông Duy/Reatimes

Chia sẻ với Reatimes thêm góc nhìn khác, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) nêu ra thực tế, giá dịch vụ định giá đất đang rất thấp, không thu hút được sự quan tâm của các đơn vị tư vấn do tính chất và mức độ phức tạp của công việc. Hơn nữa các quy định của theo Luật Đấu thầu sẽ không đảm bảo việc ban hành quyết định giá đất trong vòng 180 ngày theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai.

Hiện nay, việc xác định giá dịch vụ tư vấn xác định giá đất đang thực hiện theo Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/04/2015, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, về Định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

Để khuyến khích được nhiều hơn các tổ chức tư vấn tham gia cung cấp dịch vụ định giá đất, ông Cường đề xuất nghiên cứu bổ sung thêm quy định cho phép Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành lại bộ đơn giá điều chỉnh lại đơn giá định mức cho phù hợp với thực tế.

Đồng thời, đề nghị xác định dịch vụ tư vấn định giá đất thuộc loại dịch vụ tư vấn, không nên coi là dịch vụ phi tư vấn khi sử dụng nguồn kinh phí thường xuyên để được áp dụng mức đấu thầu trên 500 triệu đồng.

Theo Tạp chí Điện tử Reatimes

(https://reatimes.vn/dinh-gia-dat-can-moi-truong-phap-ly-an-toan-va-gia-dich-vu-tuong-xung-202240513000245688.htm)