Với nhiều thay đổi mang tính quyết định của Luật Đất đai 2024, hoạt động phân lô bán nền tại các đô thị lớn sẽ chặt chẽ hơn, do đó đất nền tại tỉnh lẻ được dự báo sẽ tăng sức hút.

Đất nền ven Hà Nội sôi động trở lại

Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng đang ở mức rất thấp, chỉ dao động khoảng 4 - 6%/năm cho các kỳ hạn dài từ 12 tháng trở lên, giá vàng liên tục leo cao, chứng khoán không ngừng trồi sụt, phân khúc đất nền đang đang hấp dẫn trở lại với nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản hồi phục mạnh.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng vào ngày 26/4 cho thấy, lượng giao dịch đất nền trong quý I/2024 có 97.659 giao dịch thành công. Bộ Xây dựng đánh giá, lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.

Còn theo khảo sát của phóng viên Reatimes, tại Hà Nội, khu vực vùng ven các huyện như Hoài Đức, Long Biên, Đông Anh…, nhu cầu tìm mua đất nền với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng gia tăng rõ rệt.

Đáng chú ý, giá đất nền một số khu vực đã ghi nhận mức tăng từ 3 - 15% so với điểm cuối năm 2023. Thậm chí giá đất nền tại Đông Anh đã vọt lên mức 200 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất nền tại Hoài Đức ở vị trí kinh doanh, đường hai ô tô tránh nhau thuộc Kim Chung, giá đang ở mức 8 - 95 triệu đồng/m2, tăng so với mức giá 80 - 90 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái. Những lô đất nền có mặt đường hai ô tô tránh nhau ở An Thượng, Di Trạch, La Phù đang ở mức 63 - 80 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3 giá so với cuối năm ngoái.

Ở khu vực Đan Phượng cũng ghi nhận những tín hiệu khởi sắc về giá khi vị trí mặt đường Tân Lập giá rao bán đang là 50 - 58 triệu đồng/m2, tăng nhẹ khoảng 3% so với nhiều tháng trước đó. Đất dịch vụ khu Tân Tây Đô, giá rao bán cũng thiết lập mức 85 - 95 triệu đồng/m2 thay vì mức 80 - 90 triệu đồng/m2 của cuối năm ngoái.

Tại khu vực Hà Đông, đất nền mặt đường các khu dân cư hai ô tô tránh nhau cũng đang được giao dịch ở mức 80 - 90 triệu đồng/m2, đất tại các khu dịch vụ như Đồng Mai, Dương Nội, Yên Nghĩa,… cũng được rao bán với mức giá từ 65- 100 triệu đồng/m2.

Anh Trần Thái Long, chủ một văn phòng môi giới nhà đất tại Hoài Đức (Hà Nội) chia sẻ từ đầu năm 2024 đến nay bên cạnh những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở các khu vực vùng ven Hà Nội thì đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư đổ về các tỉnh như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình,… để tìm cơ hội xuống tiền vào phân khúc đất nền chờ cơ hội tăng giá mới.

Theo anh Long, thị trường đất nền đã sôi động trở lại, đặc biệt vùng ven ở các quận huyện Hà Nội, các cuộc đấu giá đất liên tục diễn ra. Giá đất liên tục thiết lập mặt bằng mới do đó nhà đầu tư cần số tiền từ vài tỷ đồng trở lên mới có thể mua được đất ngoại thành Hà Nội. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn nản lòng vì tham dự đấu giá nhưng không mua được. Trong khi đó, tại các tỉnh số vốn chỉ từ vài trăm triệu đồng là có thể mua được lô đất nền ở những vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, khu dân cư tập trung đông.

"Những đơn đặt hàng đất nền bắt đầu xuất hiện từ giữa tháng 1/2024, cho thấy người cầm tiền bắt đầu sốt ruột săn tìm những quỹ đất đẹp, nhất là trước quy định siết chặt tình trạng phân lô bán nền ở đô thị từ năm 2025, họ bắt đầu chủ động tìm kiếm đất nền có pháp lý rõ ràng để tích lũy", anh Long cho biết.

Tỉnh lẻ gia tăng sức hút

Một trong những quy định mới được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp nhận định có thể tác động mạnh đến thị trường đất nền trong thời gian tới là quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, quy định mới cấm việc phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền như những năm qua. Như vậy, đất nền mà chủ đầu tư bán ra thị trường sẽ ít hơn, tạo cơ hội cho thị trường đất nền tỉnh lẻ.

Mấy ngày vừa qua, chị Nguyễn Thu Trang (Hà Đông) - một nhà đầu tư bất động sản đã đi khảo sát thị trường vùng ven Hà Nội để xuống tiền đầu tư nhưng không dám "chốt" vì hầu như giá đất mấy khu vực chị xem đều thiết lập mặt bằng mới. Chị sợ xuống tiền rồi lại "mắc cạn".

Chị Trang sau đó quyết định thử tìm kiếm cơ hội ở xa hơn. Chị cùng một nhóm bạn chạy xe về Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoài Bình… vừa kết hợp khảo sát đất đai, vừa du lịch. "Có đi rồi mới thấy, đất nền dự án, đấu giá ở các địa phương còn rất nhiều, không những thế giá cả lại vừa phải. Những lô đất đó cũng được quy hoạch đầy đủ hạ tầng, nằm ở vị trí đẹp, có tiềm năng tăng giá. Ngoài ra, còn những quỹ đất trong dân được rao bán rất nhiều. Nhóm chúng tôi nhiều người đã xuống tiền mua các lô đất ở các tỉnh như sản phẩm đầu tư lâu dài có tiềm năng tăng giá thay vì bỏ quá nhiều vốn cho các lô đất ngoại thành Hà Nội", chị Trang cho hay.

Xu hướng sở hữu đất nền dần chuyển dịch về các tỉnh lẻ. Ảnh: NVCC.

Trước thông tin thị trường đất nền tỉnh lẻ có thể "sốt nóng" trong thời gian tới, anh Nguyễn Viết Hà - một nhà đầu tư tại Hà Nội cũng đang nóng lòng đi tìm kiếm cơ hội đầu tư. Sau một thời gian tìm hiểu, anh Hà đã quyết định lên Hòa Bình để tìm những lô đất nền trên dưới 2 tỷ đồng. "Khẩu vị" của anh chủ yếu hướng đến những nơi có thông tin đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.

"Việc mua bán sang tay các lô đất nền đấu giá hoặc đất nền từ nhà đầu tư thứ cấp vẫn diễn ra bình thường. Sắp tới, Luật cũng quản chặt với việc ra hàng của chủ đầu tư nên tôi cũng muốn mua trước làm của "để dành", anh Hà chia sẻ.

Không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân, nhiều doanh nghiệp cũng đẩy mạnh "đánh bắt xa bờ" trong bối cảnh nhiều thị trường ở vùng ven Hà Nội bị đẩy giá quá cao và quỹ đất trung tâm không có nhiều.

Đơn cử như Saigonres cho biết đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng để lập hồ sơ thực hiện dự án khu dân cư tại Tiên Yên (Quảng Ninh) và tham gia đấu thầu các dự án tại Thái Nguyên. Doanh nghiệp cũng có kế hoạch tìm thêm dự án đầu tư tại Mộc Bài (Tây Ninh); Củ Chi (TP HCM)...

Hay liên doanh Eurowindow Nha Trang mới đây đã đăng ký làm khu đô thị Nghi Liên tại TP. Vinh (Nghệ An) với diện tích 104 ha.

Còn liên danh GP.Invest - CTCP Tư vấn và đầu tư Nam Sơn mới đây cũng được chấp thuận là nhà đầu tư Khu đô thị Green Garden ở Lạng Sơn. Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án gần 1.127 tỷ, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hơn 113 tỷ.

Theo chia sẻ của một đại diện doanh nghiệp, thành phố lớn khan hiếm quỹ đất và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt sẽ dẫn tới sự chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven. Mặt khác, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đô thị loại III trở lên phải triển khai xây dựng theo quy hoạch hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư là doanh nghiệp khác, thay vì chỉ phân lô, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cơ bản sau đó chuyển nhượng lại cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở như hiện nay.

Do đó, xu hướng sở hữu đất nền dần chuyển dịch về các tỉnh lẻ. Đặc biệt, khu vực đô thị IV, V ở những khu vực tiềm năng vị trí tốt tương lai sẽ trở thành "điểm nóng" được các nhà đầu tư săn đón.

Theo Tạp chí điện tử Reatimes

(https://reatimes.vn/dat-nen-tinh-le-dang-nhay-mua-ra-sao-202240503163759039.htm)