<strong>Những bất cập, chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, trong đó có sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan đã và đang để lại những hệ lụy nhất định cho thị trường. Đây cũng đã là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng các địa phương chưa thống nhất cách hiểu khi áp dụng văn bản luật. Đến nay, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là đã có đột phá trong việc thống nhất với các luật liên quan.</strong>

<b>Luật </b><b>Đ</b><b>ất đai với Luật Lâm nghiệp 2017</b>

Thời gian qua, không ít dự án phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương trên cả nước gặp khó khăn, vướng mắc trong việc chuyển mục đích sử dụng rừng để triển khai các dự án. Khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua hồi tháng 1/2024, ngay trong Điều 248 đã đặt ra yêu cầu phải sửa đổi những vướng mắc trong Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới.

Chia sẻ với <b><i>Reatimes</i></b>, LS. Phạm Thanh Tuấn cho biết, Điều 20 Luật Lâm nghiệp 2017 trước đây quy định thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác theo các mức diện tích khác nhau.

Quy định về thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp 2017 với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai 2024 chưa tương thích. Trong thực tế, khi chuyển mục đích sử dụng rừng thì đất rừng sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="777"><img id="img_113323202361049088" class="lightbox-content" title="Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan như thế nào?- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/07085a2-1726567910832995661683.jpg" alt="LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội." width="777" height="518" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/07085a2-1726567910832995661683.jpg" /> LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.</div>

</div></figure>
Để xử lý các bất cập trên, Điều 248 <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chinh-thuc-co-nghi-dinh-moi-ve-gia-dat-theo-luat-dat-dai-2024/">Luật Đất đai 2024</a> đã sửa đổi Điều 20 Luật Lâm nghiệp theo hướng: "<i>Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác, trừ trường hợp thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí</i>".

Mặt khác, để phù hợp với Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp huyện thu hồi đất (không phân biệt chủ thể sử dụng đất) trong các trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Điều 248 Luật Đất đai 2024 cũng đã sửa khoản 2 Điều 23 Luật Lâm nghiệp theo hướng UBND cấp huyện <i>thu hồi </i><i>rừng</i> đối với trường hợp <i>thu hồi </i><i>đất có rừng</i><i> </i>thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai.

"Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với việc chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai đã được đồng bộ, bảo đảm rõ ràng và hợp lý hơn đối với trường hợp thu hồi rừng luôn gắn với thu hồi đất có rừng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng rừng", LS. Phạm Thanh Tuấn nhận xét.

Một thay đổi đồng bộ lớn thứ hai, liên quan đến Điều 15 Luật Lâm nghiệp 2017 về căn cứ giao/cho thuê/ chuyển mục đích sử dụng rừng. Trước đây, Điều 15.1 Luật Lâm nghiệp quy định việc giao/thuê/chuyển mục đích sử dụng rừng phải phù hợp với kế hoạch giao rừng/cho thuê rừng/chuyển mục đích sử dụng rừng của UBND cấp huyện được duyệt; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được duyệt.

Nhưng Điều 248 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ giao/thuê/chuyển mục đích sử dụng rừng là: kế hoạch giao rừng, cho thuê rừng, chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác của UBND cấp huyện được UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được duyệt.

"Quy định tại Luật Lâm nghiệp 2017 dẫn đến cách hiểu 2 điều kiện kế hoạch giao/thuê/chuyển mục đích rừng và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đồng thời. Luật Đất đai mới đã làm rõ chỉ cần dựa theo 1 trong 2 tiêu chí trên, tránh cách hiểu máy móc để giao/thuê/chuyển mục đích rừng cần cả 2 điều kiện kế hoạch giao/thuê/chuyển mục đích rừng và quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đồng thời", LS. Phạm Thanh Tuấn nói.

Thứ ba, Điều 20 Luật Lâm nghiệp quy định thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác: Quy định thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng, HĐND cấp tỉnh tùy thuộc vào quy mô diện tích.

Còn Điều 248 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng, trừ trường hợp thực hiện dự án do Quốc hội, Thủ tướng, HĐND cấp tỉnh chấp thuận đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư - PPP, Luật Dầu khí.

LS. Tuấn đánh giá, việc luật mới thống nhất thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích rừng về HĐND cấp tỉnh, đã xử lý bất cập về thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img id="img_113323402176774144" class="lightbox-content" title="Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan như thế nào?- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/dat-rung-san-xuat-co-bi-thu-hoi-khong2003185958-17265680058921026772892.jpg" alt="Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với việc chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai đã được đồng bộ. (Ảnh minh họa)" width="800" height="532" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/dat-rung-san-xuat-co-bi-thu-hoi-khong2003185958-17265680058921026772892.jpg" /> Việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng theo Luật Lâm nghiệp với việc chuyển mục đích đất rừng theo Luật Đất đai đã được đồng bộ. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
<b>Luật Đất đai với Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017</b>

Việc thu hồi các dự án có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước, thời gian qua thường phức tạp, kéo dài. Nguyên nhân là theo Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017 (Điều 36 khoản 3, Điều 86 khoản 2) yêu cầu khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất mà có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước thì trước khi thu hồi tài sản công là trụ sở phải có ý kiến của cơ quan tài chính.

Để xử lý vấn đề trên, LS. Phạm Thanh Tuấn cho biết, Điều 251 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi Luật Quản lý sử dụng tài sản công theo hướng khi thu hồi đất là trụ sở cơ quan nhà nước thì không phải lấy ý kiến của cơ quan tài chính.

Thêm vào đó, để thúc đẩy việc thu hồi, Luật Đất đai 2024 - Điều 83 khoản 3, cũng bổ sung quy định thu hồi đất theo Luật Đất đai là tài sản công thì không cần phải thực hiện sắp xếp tài sản công theo luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 tháo gỡ các vướng mắc thủ tục về tài sản công theo quy định của Luật Quản lý sử dụng tài sản công. Nhờ đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, nhất là dự án có tài sản công là trụ sở cơ quan nhà nước "xen kẹt" trong dự án.

<b>Luật Đất đai với Luật Đầu tư 2020</b>

Từ ngày 1/8/2024, các dự án nhà ở thương mại (dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn) sẽ không còn hình thức chấp thuận nhà đầu tư. Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, đây là quy định mới để không còn tình trạng chấp thuận nhà đầu tư với các dự án nhà ở thương mại (dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn), để nhà đầu tư "trốn" được M3 (khoản tiền nộp ngân sách ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuộc tiêu chuẩn đánh giá về tài chính - thương mại liên quan đến hiệu quả đầu tư); bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư.

Trước đó, Điều 29 khoản 3 Luật Đầu tư 2020 quy định các dự án đấu giá/đấu thầu có một nhà đầu tư đăng ký/đáp ứng yêu cầu thì thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư.

Nhưng Điều 250 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư 2020 theo hướng chỉ chấp thuận nhà đầu tư với các dự án đấu thầu theo pháp luật ngành, lĩnh vực; mà đấu thầu theo pháp luật ngành, lĩnh vực áp dụng với dự án xã hội hóa (trong lĩnh vực thể thao, môi trường, văn hóa, y tế), dự án xây dựng nhà ở xã hội (Nghị định 23/2024/NĐ-CP)./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/luat-dat-dai-2024-dong-bo-voi-cac-luat-lien-quan-nhu-the-nao-202240917171626649.htm"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

Luật Đất đai 2024

đồng bộ Luật Đất đai 2024

LS. Phạm Thanh Tuấn

đồng bộ

luật liên quan

Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan như thế nào?

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Đây là đề xuất của HoREA trong văn bản mới đây gửi Bộ Tài chính, góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT).</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/01/noxh-hai-phong.jpeg" data-lg-id="75f40d03-ab67-4d35-bc68-171940a0378d">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/01/noxh-hai-phong.jpeg" alt="Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê khó tiếp cận ưu đãi thuế." width="800" height="481" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/01/noxh-hai-phong.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/01/noxh-hai-phong.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="5401" /> Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê khó tiếp cận ưu đãi thuế.</div></figure>
Cụ thể, HoREA đề nghị doanh nghiệp đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng là đối tượng được áp dụng mức thuế suất 5% thuế GTGT.

<strong>Ưu đãi cho chung cư cũ, nhà ở xã hội</strong>

Bởi lẽ, điểm đ khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật. Nhưng dự thảo Luật Thuế GTGT chưa quy định mức thuế suất thấp hơn so với thuế suất thuế GTGT thông thường đối với đối tượng chủ đầu tư dự án đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nên cần bổ sung đối tượng chủ đầu tư dự án đầu tư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được áp dụng mức thuế suất 5% thuế GTGT là hợp tình hợp lý để khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc loại dự án rất khó thu hút nhà đầu tư.

HoREA cũng đề nghị quy định doanh nghiệp đầu tư, xây dựng dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê là đối tượng được áp dụng mức thuế suất 3% thuế GTGT, thấp hơn 70% thuế suất thuế GTGT thông thường để hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê và khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Bởi Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.

Dự thảo Luật Thuế GTGT cũng đã quy định áp dụng thuế suất 5% đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, áp dụng cho tất cả 3 loại dự án nhà ở xã hội gồm: Dự án nhà ở xã hội để bán; Dự án nhà ở xã hội để cho thuê mua; Dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê. Phát phát triển nhà ở xã hội để cho thuê là định hướng chủ đạo có tính chiến lược nhưng hiện nay rất khó thu hút nhà đầu tư nên rất cần xây dựng tổng thể, đồng bộ nhiều chính sách ưu đãi, trong đó có chính sách <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tang-uu-dai-thue-cho-doanh-nghiep-xay-dung-nha-o-xa-hoi-chung-cu-cu/">ưu đãi thuế</a> giá trị gia tăng để khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Rút kinh nghiệm từ việc quy định chính sách thiếu đồng bộ, thống nhất trước đây, điển hình là quy định tại điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách thì việc quy định nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được áp dụng thuế suất 3% thuế GTGT, thấp hơn 70% thuế suất thuế GTGT thông thường để cụ thể hóa chính sách ưu đãi thuế suất đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, thay vì chỉ được giảm 50% thuế suất thuế GTGT thông thường như các dự án nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê mua.

<strong>Công bằng cho chủ nhà trọ</strong>

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính xem xét sửa đổi Mục 2 Phụ lục I. Danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/06/2021 của Bộ Tài chính theo hướng quy định hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự, gọi tắt là chủ nhà trọ được áp dụng tỷ lệ % tính thuế GTGT bằng 3,5% doanh thu, bao gồm 2,5% thuế GTGT và 1% thuế thu nhập cá nhân (TNCN) để hỗ trợ thiết thực cho các chủ nhà trọ để góp phần kéo giảm giá cho thuê phòng trọ và tăng thêm tiện ích cho người thuê trọ.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/17/3fe776a69685b08431ed222eb11e68a2.jpeg" data-lg-id="52ea9536-b71d-415d-967c-c6ace8f25f33">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="685"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/17/3fe776a69685b08431ed222eb11e68a2.jpeg" alt="Chủ nhà trọ cho thuê dài hạn vẫn chịu thuế GTGT khá cao." width="685" height="514" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/17/3fe776a69685b08431ed222eb11e68a2.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/17/3fe776a69685b08431ed222eb11e68a2.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="7744" /> Chủ nhà trọ cho thuê dài hạn vẫn chịu thuế GTGT khá cao.</div></figure>
Từ thực tế số lượng nhà trọ lưu trú dài hạn tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, HoREA cho biết bất cập lớn nhất hiện nay là các chủ nhà trọ cho thuê lưu trú dài hạn (không nhằm mục đích cho thuê du lịch, AirBnB) đang phải chịu thuế suất 7% doanh thu bao gồm 5% thuế GTGT và 2% thuế thu nhập cá nhân, mức thu tương tự như chủ cơ sở cho thuê lưu trú ngắn hạn nhằm mục đích cho thuê du lịch, AirBnB, bao gồm chủ khách sạn mini cũng chỉ chịu thuế suất này.

Hiệp hội nhận thấy, các chủ nhà trọ cho thuê lưu trú dài hạn hội đủ điều kiện để được công nhận là loại hình nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình cho thuê lưu trú dài hạn, nên rất cần thiết bổ sung quy định chính sách ưu đãi thuế.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/uu-dai-thue-cho-chu-dau-tu-chung-cu-cu-nha-o-xa-hoi-nha-tro-10142092.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

nhà ở xã hội

horea

nhà trọ

chung cư cũ

ưu đãi thuế

Ưu đãi thuế cho chủ đầu tư chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà trọ

<strong>Dự báo năm 2025, thị trường M&amp;A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động hơn bao giờ hết, khi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đẩy mạnh hoạt động mua bán, sáp nhập dự án. Sự hoàn thiện của khung pháp lý mới cùng với nhu cầu lớn về nhà ở và bất động sản công nghiệp sẽ là động lực chính thúc đẩy làn sóng M&amp;A mạnh mẽ này.</strong>

<b>Động lực nào thúc đẩy M&amp;A bất động sản?</b>

Theo Tổng cục Thống kê, tính đến cuối tháng 8/2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 20,52 tỷ USD, tăng hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, đáng chú ý là sự tăng trưởng mạnh mẽ của lĩnh vực bất động sản.

Cụ thể, vốn FDI đăng ký cấp mới cho 2.247 dự án đạt gần 12 tỷ USD, tăng 8,5% về số dự án và 27% về số vốn so với cùng kỳ năm trước. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút tới 2,4 tỷ USD, gấp 5,1 lần cùng kỳ và chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Tính chung cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh, vốn FDI vào bất động sản đạt 2,55 tỷ USD, gấp 3,7 lần cùng kỳ và chiếm gần 14,4% tổng vốn FDI đăng ký.

Sự tăng trưởng của vốn FDI vào bất động sản cho thấy sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam. Trong đó, các yếu tố như tiềm năng tăng trưởng kinh tế, môi trường đầu tư thuận lợi, lợi nhuận hấp dẫn và sự ổn định chính trị xã hội đang tạo ra sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư.

Đồng thời, sự gia tăng vốn FDI cũng là một động lực quan trọng thúc đẩy các hoạt động M&amp;A bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài thường có xu hướng tìm kiếm các dự án tiềm năng thông qua hoạt động M&amp;A để nhanh chóng thâm nhập thị trường và tận dụng cơ hội kinh doanh. Điều này tạo ra một thị trường M&amp;A sôi động và nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Bên cạnh đó, với môi trường pháp lý chặt chẽ khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có hiệu lực sẽ tạo điều kiện cho các hoạt động M&amp;A và hợp tác đầu tư trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sôi động hơn, giúp các doanh nghiệp tái cấu trúc, mở rộng quy mô và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện tại, M&amp;A được giới phân tích đánh giá như một công cụ hỗ trợ đắc lực cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp. Điều này là hiển nhiên bởi từ sau đại dịch Covid-19, cùng những biến động phức tạp của thị trường bất động sản trong những năm gần đây đã tạo ra áp lực lớn lên hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp.

Để thích ứng và tồn tại, nhiều doanh nghiệp đang tìm cách tái cấu trúc hoạt động, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững trong tương lai. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã thực hiện việc bán bớt một số dự án kém hiệu quả, hoặc không còn phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn, để tập trung nguồn lực vào các dự án cốt lõi, có tiềm năng sinh lời cao hơn.

Còn một số doanh nghiệp khác lại chủ động tìm kiếm các đối tác chiến lược, có thể là nhà đầu tư trong nước hoặc nước ngoài, để cùng hợp tác phát triển dự án, chia sẻ rủi ro và tận dụng thế mạnh của nhau. Như vậy, thông qua M&amp;A, các doanh nghiệp bất động sản đã có thể tiếp cận nguồn vốn mới.

Thực tế, trong tháng 8 vừa qua, thị trường bất động sản đã ghi nhận thông tin một loạt thương vụ "chốt deal" thành công. Điển hình mới đây là thương vụ Tập đoàn KIDO nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Hùng Vương lên 58,05% vốn điều lệ, chính thức biến Hùng Vương thành công ty con của tập đoàn. KIDO đã thực hiện hai đợt mua vào hơn 9,5 triệu và 4,5 triệu cổ phần của Hùng Vương trong tháng 8 để hoàn tất thương vụ này. Được biết, Công ty Cổ phần Hùng Vương là chủ sở hữu của trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza, tọa lạc tại quận 5, TP.HCM. Với tổng diện tích sàn kinh doanh thương mại gần 45.000m2, Hùng Vương Plaza bao gồm 7 tầng nổi dành cho hoạt động thương mại.

Trước đó, đầu tháng 8/2024, Tập đoàn Mường Thanh cũng gây chú ý khi tiếp quản khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tại Pleiku từ Công ty TNHH Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai. Mặc dù giá trị thương vụ không được tiết lộ, nhưng đây được xem là một động thái đáng chú ý trên thị trường M&amp;A bất động sản.

Cũng ở thời điểm này, Tập đoàn Novalvand cho biết đã hoàn tất thương vụ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại công ty con là Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy, cho Công ty Cổ phần Tập đoàn EverLand với giá trị chuyển nhượng khoảng 1.900 tỷ đồng. Được biết, Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy là chủ đầu tư của dự án NovaHills Mui Ne tọa lạc tại Phan Thiết, với quy mô trải rộng trên gần 40ha.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1024"><img id="img_104579657423998976" class="lightbox-content" title="Năm 2025 sẽ là một năm &quot;bùng nổ&quot; của các thương vụ M&amp;A bất động sản- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/7/31/phap-ly-bat-dong-san-17223986660911255016563.jpeg" alt="Trong bối cảnh hiện tại, M&amp;A được giới phân tích đánh giá như một công cụ hỗ trợ đắc lực cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp." width="1024" height="576" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/7/31/phap-ly-bat-dong-san-17223986660911255016563.jpeg" /> Trong bối cảnh hiện tại, M&amp;A được giới phân tích đánh giá như một công cụ hỗ trợ đắc lực cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp.</div>

</div></figure>
<b>M&amp;A bất động sản sẽ sôi động hơn trong năm 2025</b>

Các chuyên gia nhận định, hoạt động M&amp;A bất động sản được kỳ vọng sẽ sôi động hơn từ nửa cuối năm 2024 và tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Đáng chú ý, các thương vụ sẽ tiếp tục được thúc đẩy với sự tham gia của cả doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Trong đó, các phân khúc bất động sản có tiềm năng thu hút M&amp;A lớn bao gồm bất động sản công nghiệp và logistics. Nguyên nhân là bởi sự phát triển của thương mại điện tử và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang tạo ra nhu cầu lớn đối với bất động sản công nghiệp và logistics tại Việt Nam. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân vẫn có tiềm năng tăng trưởng lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn và khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills nhìn nhận, từ khi các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, thị trường đã chứng kiến hàng loạt <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ma-bat-dong-san-soi-dong-nua-cuoi-nam/">thương vụ M&amp;A</a> với quy mô lớn. Điều đó cho thấy, các chủ đầu tư tích cực thu gom quỹ đất, tích cực gia tăng nguồn vốn để phát triển trong chu kỳ mới. Dự kiến, làn sóng M&amp;A sẽ còn mạnh mẽ hơn nữa trong năm 2025.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img alignRight" data-style="align-right">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="399"><img id="img_112054493606596608" class="lightbox-content" title="Năm 2025 sẽ là một năm &quot;bùng nổ&quot; của các thương vụ M&amp;A bất động sản- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/10/troy-griffiths-1725962945787699906666.jpg" alt="Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills." width="399" height="268" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/10/troy-griffiths-1725962945787699906666.jpg" /> Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills.</div>

</div></figure>
"Năm 2025 được dự đoán sẽ là một năm bùng nổ cho các thương vụ M&amp;A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Hình thức đầu tư này đang ngày càng trở nên phổ biến, bởi nó mang lại lợi ích cho cả hai bên tham gia", ông Troy Griffiths nhận định.

Theo chuyên gia này, nhà đầu tư nước ngoài, với tiềm lực tài chính mạnh mẽ và kinh nghiệm quốc tế dày dặn, có thể nhanh chóng tiếp cận thị trường Việt Nam đầy tiềm năng. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước, với lợi thế về quỹ đất rộng lớn và sự am hiểu sâu sắc về luật pháp, quy trình đầu tư địa phương, có thể tận dụng nguồn vốn và kiến thức chuyên môn từ đối tác nước ngoài để phát triển các dự án quy mô lớn, nâng cao chất lượng sản phẩm và tăng cường khả năng cạnh tranh.

Bên cạnh đó, chính sách mở cửa của Chính phủ, thể hiện qua việc nới lỏng các quy định về sở hữu bất động sản cho người nước ngoài và cải thiện môi trường đầu tư, sẽ là đòn bẩy mạnh mẽ thu hút thêm dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản, tạo tiền đề cho sự tăng trưởng vượt bậc của các giao dịch M&amp;A trong thời gian tới. Tuy nhiên, không phải thương vụ nào cũng dễ dàng tìm được đối tác phù hợp, đó sẽ là thách thức cho các doanh nghiệp.

"Mặc dù còn đối diện với những thách thức kinh tế như sức mua toàn cầu yếu, căng thẳng địa chính trị và áp lực lạm phát có thể tiếp diễn trong quý III, nhưng dòng vốn FDI và đầu tư cơ sở hạ tầng tích cực trong nước vẫn sẽ là động lực thúc đẩy nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam. Chúng tôi dự báo thị trường sẽ phục hồi dần trong các quý tới, đặc biệt là phân khúc bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng, bán lẻ và công nghiệp/hậu cần, sẽ tiếp tục dẫn dắt khối lượng đầu tư và các thương vụ M&amp;A", ông Troy Griffiths dự báo thêm./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/nam-2025-se-la-mot-nam-bung-no-cho-cac-thuong-vu-ma-bat-dong-san-202240917173528573.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

thị trường bất động sản

thương vụ M&amp;A

mua bán sáp nhập

Năm 2025

Năm 2025 sẽ là một năm "bùng nổ" của các thương vụ M&A bất động sản

xu hướng

chính sách mới

2024 - 2025

Cuộc đua mới

luật chơi mới

Xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2024 - 2025: Cuộc đua mới, luật chơi mới

<strong>Trong bối cảnh thị trường bất động sản không còn chỗ đứng cho các môi giới thiếu chuyên nghiệp, giới chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc trau dồi kiến thức, các môi giới cần ứng dụng các giải pháp công nghệ mang tính trợ lực để chuyên nghiệp hoá hoạt động.</strong>

<strong>Tất yếu xu hướng chuyển đổi số</strong>

Với hệ thống thủ tục và pháp lý phức tạp, cùng giá trị tài sản cao, bất động sản không phải là loại hàng hóa dễ dàng giao dịch. Chưa kể, rủi ro của ngành bất động sản từ lâu đã được đánh giá là một trong những rủi ro lớn nhất có thể xảy ra của nền kinh tế, khi các dòng chảy về tài chính đều liên quan tới định chế ngân hàng và việc huy động nguồn vốn phần lớn đều đến từ công chúng như cổ phiếu, trái phiếu.

Chính vì vậy, bất động sản được đánh giá là lĩnh vực không dễ thực hiện chuyển đổi số, ứng dụng các nền tảng công nghệ. Song điều này không có nghĩa chuyển đổi số không có nhiều vai trò đối với lĩnh vực bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc áp dụng chuyển đổi số sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản vận hành hiệu quả hơn, tiết kiệm thời gian và đảm bảo tương tác giữa các cá nhân, bộ phận dễ dàng. Từ đó, góp phần tinh gọn bộ máy của doanh nghiệp nhờ nâng cao hiệu quả hoạt động của các bộ phận.

"Vì vậy, dù việc thực hiện chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều trở ngại, song đây vẫn là xu thế tất yếu, không còn là nhu cầu hay sự lựa chọn. Đặc biệt, để hướng tới một thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, việc ứng dụng các nền tảng công nghệ là nhiệm vụ cấp thiết", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1593"><img id="img_113171543393714176" class="lightbox-content" title="Môi giới bất động sản chuyên nghiệp hơn nhờ &quot;trợ lực&quot; công nghệ- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/9/16/nguyen-van-dinh-phat-bieu-11311202312182776-17264955964731864913527.jpg" alt="TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam" width="1593" height="1200" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/16/nguyen-van-dinh-phat-bieu-11311202312182776-17264955964731864913527.jpg" /> TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam</div>

</div></figure>
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng nhìn nhận, chuyển đổi số đang trở thành cuộc đua sống còn của doanh nghiệp Việt, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Bởi dễ dàng nhận thấy, chuyển đổi số bất động sản mang lại nhiều lợi ích lớn như: Gia tăng cơ hội tăng trưởng, gia tăng hiệu quả hoạt động, giảm chi phí, tối ưu hóa tác động môi trường, cải thiện tiến độ bàn giao sản phẩm, cải thiện sự hài lòng của khách hàng…

Trên thực tế, từ sau khi dịch Covid-19 xuất hiện, thói quen tìm hiểu và mua bán bất động sản của đại bộ phận khách hàng có nhiều thay đổi, việc áp dụng các giải pháp chuyển đổi số và công nghệ thông minh trong lĩnh vực bất động sản đã được thúc đẩy mạnh mẽ. Giãn cách xã hội do ảnh hưởng của đại dịch kéo dài suốt gần hai năm khiến việc đi lại trở nên khó khăn, phần lớn hoạt động trong cuộc sống thường ngày dịch chuyển lên các nền tảng trực tuyến, đồng thời khiến lượng dữ liệu số gia tăng đáng kể. Khi ấy, công nghệ là giải pháp tối ưu giải quyết bài toán "tiếp cận trực tiếp, tiếp xúc gián tiếp" cho doanh nghiệp bất động sản và khách hàng.

Đơn cử như xem thông tin nhà đất trực tuyến, xem nhà online qua công nghệ virtual tour 360 độ, thực tế ảo (VR) hay thực tế ảo tăng cường (AR)… Đây được đánh giá là những bước đi đầu tiên trên chặng đường chuyển đổi số của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Một số doanh nghiệp khác còn sẵn sàng chi khoản tiền lớn để đầu tư, ứng dụng nhiều công nghệ khác nhau nhằm tăng tính trải nghiệm, mang lại cảm giác chân thực nhất cho người mua.

Theo giới chuyên gia, xu thế chuyển đổi số sẽ ngày càng gia tăng mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đây sẽ là người bạn đồng hành quan trọng của thị trường để hướng đến mục tiêu phát triển thị trường an toàn, lành mạnh và bền vững.

<b>Môi</b><b> </b><b>giới bất động sản không đứng ngoài cuộc</b>

Trong cuộc đua sống còn mang tên "chuyển đổi số bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, trước đây, việc ứng dụng công nghệ chỉ mới tập trung nhiều vào các doanh nghiệp đầu tư dự án chứ chưa để tâm đến các đơn vị, nhà môi giới.

Tuy nhiên, cuộc đua này sẽ không thể về đích nếu thiếu sự tham gia của các đơn vị, nhà <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/moi-gioi-bat-dong-san-thich-ung-voi-quy-dinh-phap-ly-moi/">môi giới bất động sản</a>. Bởi xu thế tất yếu chuyển đổi số của lĩnh vực bất động sản không cho phép bất cứ chủ thể nào đứng ngoài cuộc.

Đặc biệt, việc thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với nhiều quy định chặt chẽ hơn, thị trường sẽ không còn cơ hội cho những nhà môi giới thiếu kinh nghiệm, không am hiểu thị trường. Khi đó, môi giới muốn chuyên nghiệp hóa, bên cạnh việc trau dồi kiến thức còn cần ứng dụng các giải pháp công nghệ mang tính trợ lực để tối đa hóa hiệu quả bán hàng, tăng uy tín và khả năng tiếp cận với khách hàng.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới.

Ngoài ra, các sàn giao dịch, môi giới phải cung cấp đủ, trung thực hồ sơ dự án và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp. Môi giới viên phải được đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm.

"Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã loại bỏ tình trạng môi giới tự do hoạt động, tay ngang tham gia thị trường, hạn chế việc giới thiệu, mua bán dự án ma… Nói cách khác, các môi giới buộc phải hoạt động chuyên nghiệp hơn. Khi đó, công nghệ là sẽ trợ lực giúp các môi giới hiện thực hóa điều này", ông Đính nói.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="2560"><img id="img_113298472178434048" class="lightbox-content" title="Môi giới bất động sản chuyên nghiệp hơn nhờ &quot;trợ lực&quot; công nghệ- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/9/17/td2san-bds-46-1726556116788111234233.jpg" alt="Thị trường bất động sản không còn chỗ đứng cho các môi giới thiếu chuyên nghiệp. (Ảnh minh họa: Tùng Dương)" width="2560" height="1707" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/17/td2san-bds-46-1726556116788111234233.jpg" /> Thị trường bất động sản không còn chỗ đứng cho các môi giới thiếu chuyên nghiệp. (Ảnh minh họa: Tùng Dương)</div>

</div></figure>
Trên thực tế, thời gian gần đây cũng đã có một số đơn vị môi giới nghiên cứu, áp dụng các nền tảng công nghệ vào hoạt động giao dịch bất động sản để nhằm chuyên nghiệp hóa quy trình cũng như thúc đẩy tối đa kết nối của các môi giới với khách hàng, rút ngắn thời gian và chi phí giao dịch, tăng thanh khoản tài sản bất động sản.

Chia sẻ với <i>Reatimes</i>, Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi cho biết, doanh nghiệp này đang nghiên cứu ứng dụng công nghệ giúp kết nối giữa môi giới có nguồn hàng và môi giới có nguồn khách, nhằm thúc đẩy cung và cầu nhanh chóng được gặp nhau.

"Trong bối cảnh tất cả các chủ thể trong thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ theo xu thế công nghệ hóa, các nhà môi giới cũng cần có giải pháp để bắt kịp và phát huy vai trò cũng như trách nhiệm của mình. Giải pháp công nghệ của Thiên Khôi Group không chỉ giúp các nhà môi giới kết nối thông tin dễ dàng, nhanh chóng, chính xác, mà còn tích hợp các tính năng hướng đến việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam", ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch Thiên Khôi Group nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, môi giới là khâu quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản, được ví như "cầu nối" giữa cung và cầu của thị trường. Vì vậy, môi giới bất động sản chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định thì thị trường sẽ được vận hành hiệu quả, minh bạch. Ngược lại, khâu môi giới thiếu chuyên nghiệp sẽ là tác nhân làm méo mó thị trường bất động sản. Bất động sản là một loại sản phẩm đặc biệt, tác động lớn đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội, nhất là xu hướng đầu tư, tiêu dùng của người dân. Để thị trường bất động sản vận hành an toàn, minh bạch rất cần vai trò chuyên nghiệp của nhà môi giới trên cơ sở tuân thủ kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và chấp hành nghiêm pháp luật và đặc biệt thạo công nghệ.

Như vậy, ứng dụng các giải pháp công nghệ số là xu hướng tất yếu để chuyên nghiệp hóa nghề môi giới. Giải pháp công nghệ số giúp phát huy vai trò, sứ mệnh của nhà môi giới trong việc giúp khách hàng đánh giá chính xác mức độ phù hợp của sản phẩm bất động sản với nhu cầu và mức tài chính. Giải pháp công nghệ số cũng giúp tăng tính thanh khoản, gia tăng lợi ích trên cơ sở mở rộng cơ hội tiếp cận nguồn hàng; góp phần minh bạch và lành mạnh hóa hoạt động của môi giới trên thị trường bất động sản./.

<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/moi-gioi-bat-dong-san-chuyen-nghiep-hon-nho-tro-luc-cong-nghe-202240916210535798.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

môi giới bất động sản

chuyển đổi số

công nghệ

trợ lực

Môi giới bất động sản chuyên nghiệp hơn nhờ "trợ lực" công nghệ

<div class="detail-desc mt-10"><strong>Báo cáo về khoảng cách kỹ năng an ninh mạng toàn cầu mới nhất của Fortinet cho thấy tình trạng thiếu hụt kỹ năng an ninh mạng vẫn tiếp diễn chính là thách thức hàng đầu đòi hỏi một cách tiếp cận hợp tác, đa chiều.</strong></div>
<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="plus-size" class="hna-btn-size-plus" title="Tăng cỡ chữ">

Báo cáo trong đó nhấn mạnh những thách thức đang diễn ra liên quan đến tình trạng thiếu hụt kỹ năng an ninh mạng gây ảnh hưởng đến các tổ chức trên toàn cầu. Gần 90% tổ chức gặp phải các vụ vi phạm trong năm ngoái đã đã nhận ra nguyên nhân đến từ việc thiếu hụt kỹ năng an ninh mạng và 70% nhận thấy các rủi ro an ninh mạng ngày càng gia tăng bởi khoảng cách về kỹ năng.

<div class="caption-img" id="attachment_26725" align="aligncenter" width="1200"><img class="wp-image-26725 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/09/a-nh-minh-hoa-skill-gap-report20240910150821.jpg" alt="Gia tăng nguồn nhân lực an ninh mạng là giải pháp trực tiếp phòng chống các cuộc tấn công mạng. Ảnh minh họa." width="1200" height="751" /> Gia tăng nguồn nhân lực an ninh mạng là giải pháp trực tiếp phòng chống các cuộc tấn công mạng. Ảnh minh họa.</div>

Các vụ vi phạm tiếp tục gây ra những hậu quả đáng kể cho các doanh nghiệp, và các nhà lãnh đạo điều hành thường phải chịu trách nhiệm khi để các vụ vi phạm xảy ra. Với 51% số người được hỏi cho biết các giám đốc hoặc giám đốc điều hành đã phải chịu trách nhiệm dưới hình thức như nộp tiền phạt, án tù, mất chức hoặc mất việc làm sau một cuộc tấn công mạng. Ngoài ra, hơn 50% số người được hỏi cho biết các vụ vi phạm khiến tổ chức của họ thiệt hại hơn 1 triệu đô la về doanh thu, tiền phạt và các chi phí khác vào năm ngoái - tăng so với 48% trong báo cáo năm 2023 và 38% so với năm trước đó.

70% tổ chức nhận ra tình trạng thiếu hụt kỹ năng an ninh mạng tạo thêm rủi ro cho tổ chức của họ. Những phát hiện khác làm nổi bật tác động ngày càng tăng của khoảng cách kỹ năng đối với các công ty trên toàn cầu bao gồm:

Do đó, hội đồng quản trị ở các doanh nghiệp coi an ninh mạng là một yêu cầu bắt buộc trong kinh doanh. Với 72% số người được hỏi cho biết hội đồng quản trị của họ tập trung vào an ninh bảo mật nhiều hơn vào năm 2023 so với năm trước đó. Và 97% số người được hỏi cho biết hội đồng quản trị của họ coi an ninh mạng là một trong những ưu tiên hàng đầu trong hoạt động kinh doanh.

Từ thực trạng đó, các nhà tuyển dụng trở nên coi trọng các chứng chỉ hành nghề, như một sự công nhận về các kỹ năng và kiến ​​thức an ninh mạng. Năm 2023, Tổ chức chuyên nghiên cứu về lực lượng an ninh mạng ISC2 ước tính cần khoảng 4 triệu chuyên gia để lấp đầy khoảng trống thiếu hụt đội ngũ <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/khong-chi-rieng-viet-nam-cam-cho-thue-can-ho-ngan-ngay/">nhân lực an ninh mạng</a> đang ngày càng gia tăng trên toàn cầu. Tuy nhiên, việc tìm kiếm các ứng viên có chứng chỉ không phải là điều dễ dàng. Hơn 70% số người được hỏi cho biết rất khó tìm được ứng viên có chứng chỉ tập trung vào công nghệ.

Ông John Maddison, Giám đốc tiếp thị, Fortinet cho biết: “Báo cáo năm nay nhấn mạnh việc các tổ chức muốn đảm bảo được bảo vệ khỏi các mối đe dọa phức tạp hiện nay sẽ cần sự kết hợp của công nghệ bảo mật phù hợp, cơ hội nâng cao kỹ năng cho các chuyên gia bảo mật thông qua đào tạo, cấp chứng chỉ, và tăng cường nhận thức chung về an ninh mạng cho lực lượng lao động.”

Các công ty đang mở rộng tiêu chí tuyển dụng

Do tình trạng thiếu hụt nhân lực an ninh mạng vẫn tiếp diễn, một số tổ chức đang đa dạng hóa nguồn tuyển dụng nhắm tới các ứng viên có bằng cấp nằm ngoài nền tảng truyền thống, chẳng hạn như bằng cấp bốn năm trong lĩnh vực an ninh mạng hoặc các lĩnh vực liên quan, nhằm thu hút nhân tài mới và lấp đầy các vị trí còn trống. Việc thay đổi các yêu cầu tuyển dụng này có thể mở ra những khả năng mới, đặc biệt nếu các tổ chức sẵn sàng chi trả cho cho các khóa đào tạo và các khóa học lấy chứng chỉ.

<div class="caption-img" id="attachment_26726" align="aligncenter" width="868"><img class="wp-image-26726 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/09/lanh-dao-cac-to-chu-c-o-khu-vu-c-cha-u-a-tbd-co-mu-c-do-sa-n-sa-ng-u-ng-ho-vie-c-da-o-tao-ve-ba-o-ma-t-o-mu-c-cao-nha-t20240910150824.jpg" alt="Lãnh đạo các tổ chức ở khu vực Châu á - TBD có mức độ sẵn sàng ủng hộ việc đào tạo về bảo mật ở mức cao nhất. Nguồn fortinet.com" width="868" height="783" /> Lãnh đạo các tổ chức ở khu vực Châu á - TBD có mức độ sẵn sàng ủng hộ việc đào tạo về bảo mật ở mức cao nhất. Nguồn fortinet.com</div>

Báo cáo cũng phát hiện ra rằng, mặc dù nhiều người được hỏi cho biết họ coi trọng chứng chỉ, 71% tổ chức vẫn yêu cầu bằng cấp bốn năm và 66% chỉ tuyển dụng những ứng viên có nền tảng đào tạo truyền thống. Bên cạnh việc đào tạo kỹ năng, nhiều tổ chức đang chú trọng nâng cao nhận thức và công nghệ.

Ông Nguyễn Gia Đức - Giám đốc quốc gia Fortinet Việt Nam cho biết, giữa tội phạm mạng và các nhà phát triển giải pháp bảo vệ an toàn không gian mạng luôn có cuộc chạy đua không có điểm dừng. Tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực có chuyên môn khiến việc đảm bảo an ninh mạng trở nên khó khăn hơn. “Từ các báo cáo cho thấy việc đầu tiên là cần nâng cao nhận thức cho các Giám đốc an toàn thông tin về các mối đe dọa và hệ quả khi bị tội phạm mạng tấn công để ưu tiên các nỗ lực giảm thiểu rủi ro. Các ưu tiên đó bao gồm phải nâng cao được khả năng nhận diện tội phạm mạng, trang bị được kỹ năng cho nhân viên đang làm việc trên môi trường mạng và cả nhân viên IT, nhân viên chuyên lĩnh vực an ninh mạng một cách liên tục để bắt nhịp, bởi vì không chỉ có tội phạm mạng, nhà cung cấp giải pháp bảo mật cũng luôn cho ra đời các giải pháp mới, ứng dụng các công cụ mới như AI chứ không chỉ có các công nghệ truyền thống”.

Nhằm giúp các tổ chức đạt được những mục tiêu này, Fortinet cung cấp danh mục tích hợp lớn nhất với hơn 50 sản phẩm cấp doanh nghiệp thông qua cấu trúc bảo mật Fortinet Security Fabric. Bên cạnh đó, Fortinet có các chương trình đào tạo miễn phí, nâng cao.

</div>
</div>
</div>
</div>
</div>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://tudonghoangaynay.vn/can-khoang-4-trieu-chuyen-gia-de-lap-day-khoang-trong-thieu-hut-nhan-luc-an-ninh-mang-8358.html"><strong>Theo Tạp chí Điện từ Tự động hóa Ngày nay</strong></a></p>

Fortinet

nhân lực an ninh mạng

4 triệu chuyên gia

bảo mật

Cần khoảng 4 triệu chuyên gia để lấp đầy khoảng trống thiếu hụt nhân lực an ninh mạng

<strong>Tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản hay tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng… có phần lớn nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu minh bạch thông tin. Theo giới chuyên gia, để thị trường địa ốc được phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những yêu cầu cấp thiết là công khai thông tin kịp thời, rõ ràng.</strong>

<b>Thị trường bất động sản Việt Nam</b><b> đứng</b><b> cuối khu vực về tính minh bạch</b>

Mới đây, hãng dịch vụ bất động sản thương mại và quản lý JLL vừa công bố bảng xếp hạng tính minh bạch của thị trường địa ốc toàn cầu 2024. Bảng xếp hạng gồm có 89 quốc gia và vùng lãnh thổ, dựa trên một số tiêu chí như hiệu suất đầu tư, đặc tính thị trường, pháp lý, dịch vụ, quy trình giao dịch và tính bền vững.<b></b>

Theo đó, Việt Nam có 4/6 tiêu chí nằm ở nửa cuối bảng xếp hạng, gồm vị trí thứ 46 về hiệu suất đầu tư, thứ 60 về quy trình giao dịch, thứ 63 về tính pháp lý và thứ 72 về tính bền vững. Hai tiêu chí về đặc tính thị trường và dịch vụ xếp lần lượt thứ 26 và 38. Tính trung bình, Việt Nam đạt 3,25 điểm, xếp hạng 49/89 quốc gia và vùng lãnh thổ, thuộc nhóm thị trường bán minh bạch.

Tính trong 6 nước Đông Nam Á được xếp hạng, Việt Nam đứng cuối, sau Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines. Trong đó, Singapore xếp cao nhất khu vực và đứng vị trí thứ 13 trong bảng xếp hạng.

Kết quả xếp hạng của JLL đã phần nào phản ánh thực tế mức độ <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/diem-sang-minh-bach-bat-dong-san-toan-cau/">minh bạch</a> chưa cao của thị trường bất động sản Việt Nam so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới.

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đã có những cải thiện nhất định trong việc công bố, cập nhật thông tin, đặc biệt là sự tích hợp công nghệ và các tiêu chuẩn báo cáo bền vững, nhưng dường như tính minh bạch trên thị trường vẫn chưa thực sự được đảm bảo.

Người mua nhà hay nhà đầu tư rất dễ tiếp cận các kênh giới thiệu sản phẩm, dự án của các chủ đầu tư, đơn vị môi giới, đơn vị phân phối… Song để kiểm chứng các thông tin này vẫn rất khó khăn do không dễ dàng tiếp cận với các văn bản quan trọng như quyết định giao đất, phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết, hồ sơ năng lực của chủ đầu tư... từ phía các cơ quan quản lý. Điều này khiến khách hàng vẫn ở thế "cầm dao đằng lưỡi", có thể phải gánh chịu rủi ro nếu dự án bất động sản gặp vướng mắc. Tình trạng tranh chấp giữa các bên, đầu cơ thổi giá, làm sốt nóng thị trường bất động sản cũng từ đây xuất hiện.

<strong>Nhiều hệ lụy từ thực trạng nhập nhèm thông tin</strong>

Nhìn nhận về hệ lụy của thực trạng thiếu minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là nguyên nhân trực tiếp tạo điều kiện cho các "cò đất" hoạt động, thúc đẩy tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Khi thông tin về các dự án, chủ đầu tư không được công khai rộng rãi, kịp thời, "cò đất" sẽ có cơ hội tung tin giả, hoặc thông tin nửa vời, không đầy đủ để thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường nhằm trục lợi, đẩy rủi ro về cho người tiêu dùng chân chính.

Ngoài ra, việc nhập nhèm, thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường bất động sản còn là nguyên nhân trực tiếp tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp bất động sản lập dự án ma, đưa ra thị trường những sản phẩm không đủ điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý. Hậu quả gây ra là nhiều tổn thất cho khách hàng cùng sự bất ổn trên thị trường bất động sản với tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp… giữa các bên.

Là một chuyên gia pháp lý bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cũng cho biết, rất nhiều trường hợp tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư bất động sản xuất phát từ việc thông tin cung cấp của chủ đầu tư không đầy đủ, rõ ràng, gây ảnh hưởng quyền lợi của khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư cung cấp đầy đủ, khách hàng cũng khó kiểm chứng. Phần lớn khách hàng mới chỉ tiếp cận thông tin một phía từ người bán, chưa có cơ hội đối chiếu với thông tin chính xác từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước.

Theo luật sư Hà, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã có những quy định pháp lý nhằm đảm bảo tính minh bạch thông tin trên thị trường với việc thông qua 3 đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
<figure class="VCSortableInPreviewMode alignRight" data-style="align-right">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img id="img_112591786095689728" class="lightbox-content" title="Minh bạch thông tin là chìa khóa giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/9/13/luat-su-nguyen-thanh-ha-4221-1726219146780742239813.jpg" alt="Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law" width="1200" height="979" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/13/luat-su-nguyen-thanh-ha-4221-1726219146780742239813.jpg" /> Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law</div>

</div></figure>
Đơn cử như<b><i> </i></b>quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đối với bất động sản hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này nhằm hạn chế tình trạng "bán lúa non" giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Hay việc quy định trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản trong đạo Luật này. Đây được xem là một bước tiến, giúp đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản và chính sách nhà ở.

Tại Luật Nhà ở 2023 cũng đã có quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở… Việc bổ sung các quy định này sẽ làm rõ hơn trình tự, thủ tục thực hiện dự án.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, việc thực thi các quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch trên thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Trong đó, yếu tố quan trọng là cải cách thủ tục hành chính và khả năng giám sát của các cơ quan chức năng.

"Pháp luật là công cụ quan trọng giúp Nhà nước can thiệp và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Song nếu quy định pháp luật đã có nhưng công tác giám sát thực thi chưa hiệu quả thì tính minh bạch trên thị trường khó được đảm bảo", luật sư Hà nói.

Vì vậy, để đảm bảo tính công khai, minh bạch và rõ ràng của thông tin trên thị trường bất động sản, trước hết chủ đầu tư cần thực thi đúng các quy định pháp luật và cơ quan chức năng cần nâng cao trách nhiệm giám sát của mình. Chỉ khi các thông tin được minh bạch thì mục tiêu về một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững mới có thể sớm thành hiện thực./.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/minh-bach-thong-tin-la-chia-khoa-giup-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-202240913161546281.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

minh bạch

phát triển lành mạnh

Minh bạch thông tin là chìa khóa giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững

<strong>Giá chung cư tăng mạnh khiến nhiều người chuyển hướng lựa chọn nhà đất. Đây cũng là một phần lý do khiến nhà đất trong ngõ thời gian vừa qua tăng mạnh.</strong>

<b>Nhà đất trong ngõ tăng giá</b>

Cuối tháng 7/2024, anh Minh Quân (Hoàng Mai, Hà Nội) quyết định rao bán căn nhà diện tích 35m2, 4 tầng trong hẻm. Căn nhà này được vợ chồng anh Quân mua từ năm 2017 với giá 2,4 tỷ đồng.

"Dự tính ban đầu, vợ chồng tôi chỉ định rao bán 4,6 tỷ đồng. Vì căn nhà nằm trong ngõ rất sâu nên hai vợ chồng muốn chuyển đổi sang căn nhà đất, ngõ ô tô đi vào. Nhưng khi trao đổi với môi giới, họ định giá nhà tôi khoảng 5,8 tỷ đồng. Trừ chi phí môi giới và sang tên sổ đỏ, tiền thu về khoảng 5,5 - 5,6 tỷ đồng", anh Minh Quân cho biết.

Mặc dù thời điểm vợ chồng anh Quân rao bán căn nhà là chuẩn bị bước sang tháng 7 âm lịch, thế nhưng chưa đầy 2 tuần sau, căn nhà rao bán đã có khách đến cọc tiền. "Người đến xem nhà tôi rất đông dù là tháng cô hồn. Phía người mua thỏa thuận bớt 70 triệu đồng. Chi phí sang tên họ tự chịu", anh Quân cho biết.

Ở góc độ của người mua, chị Phạm Lan (hiện đang thuê trọ tại căn chung cư ở Mỹ Đình, Hà Nội) cảm thấy "choáng váng vì giá nhà trong ngõ tăng quá mạnh". Tài chính sẵn có 2 tỷ đồng, chị Lan dự trù mua căn nhà đất với giá 3 tỷ đồng; số tiền còn thiếu sẽ vay thêm người thân và ngân hàng.

"Cầm 3 tỷ đồng khó mua được căn nhà ưng ý trong nội thành, trừ khi chọn căn nhà đất không sổ đỏ. Phía môi giới báo với tôi, tài chính 3 tỷ chỉ có thể mua được nhà ở khu vực An Khánh, An Thượng (Hoài Đức) hoặc Yên Nghĩa, Đồng Mai (Hà Đông), Chương Mỹ", chị Phạm Lan chia sẻ.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="675"><img id="img_112414050789851136" class="lightbox-content" title="Nhà đất trong ngõ &quot;đắt khách&quot;- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/12/nha-dat-1234-17261343953112096728910.jpg" alt="Những căn nhà đất, ngõ ô tô đi vào được tại khu vực quận Hoàng Mai có giá dao động từ 7 tỷ đồng trở lên." width="675" height="900" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/9/12/nha-dat-1234-17261343953112096728910.jpg" /> Những căn nhà đất, ngõ ô tô đi vào được tại khu vực quận Hoàng Mai có giá dao động từ 7 tỷ đồng trở lên.</div>

</div></figure>
Theo chị Ngô Hương (môi giới nhà đất ở Hà Nội), nhu cầu mua nhà đất trong ngõ thời gian vừa qua tăng mạnh. Bởi nhu cầu mua nhiều nên giá nhà đất cũng tăng cao.

"Bên văn phòng chúng tôi nhận rao bán một căn nhà đất ở Thanh Xuân với giá 6,5 tỷ đồng. Chủ cần tiền gấp nên bán vội. Đúng 2 ngày sau, khách tới chốt. Nhiều khách ưng chốt hụt còn tiếc. Nếu tính theo giá thị trường vào cuối năm 2023, căn nhà này chỉ có giá khoảng 4,7 tỷ đồng. Còn ở thời điểm giữa năm 2023, giá chỉ rơi vào khoảng 4,2 tỷ đồng", chị Ngô Hương cho biết thêm.

<b>Vì sao nhà đất trong ngõ tăng mạnh?</b>

Anh T.T.T (Giám đốc Văn phòng môi giới nhà đất tại Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: "Giá nhà đất trong vòng một năm vừa qua tăng trung bình 20 - 30%. Ở thời điểm giữa năm 2023, người mua nhà có tài chính 2,8 tỷ đồng vẫn có thể mua được một căn nhà ở phường Tây Mỗ, Miêu Nha, Đại Mỗ… khu vực sát Vinhomes Smart City. Nhưng đến thời điểm Tết 2024, tài chính 3,2 tỷ đồng cũng rất khó tìm và hiện tại, tài chính 4 tỷ đồng mới có thể tìm được một căn nhà không lỗi phong thủy, diện tích khoảng 30m2, ngõ nhỏ".

Lý giải về diễn biến của thị trường, anh T.T.T cho biết: "Thời điểm nửa đầu năm 2023, lãi suất cho vay tăng mạnh. Thị trường địa ốc khi đó thanh khoản kém. Nhiều chủ nhà buộc phải bán cắt lỗ. Nhưng đến cuối năm 2023, đầu năm 2024, lãi suất cho vay giảm mạnh. Giá chung cư tăng quá cao khiến người dân chuyển hướng tìm nhà đất. Đến hiện tại, cũng bởi 2 yếu tố, lãi suất rẻ và giá chung cư tăng mạnh dẫn tới giá nhà đất trong ngõ tăng theo".

Ông Trần Minh, CEO một công ty bất động sản tại Hà Nội dự báo, giá nhà đất thổ cư sẽ còn tiếp tục gia tăng nếu lãi suất cho vay thấp. "So với thời điểm tăng mạnh suốt giai đoạn 2018 đến đầu năm 2022, đặc biệt mức giá đỉnh của năm 2022, giá nhà đất thổ cư hiện tại mới chỉ tăng khoảng 10 - 15%. Nhưng nếu so với giai đoạn nửa đầu năm 2023, giá nhà đất đã tăng mạnh tới 20 - 30%. Đây là xu hướng tăng tất yếu của giá nhà đất thổ cư. Bởi quỹ đất thổ cư ngày càng khan hiếm. Nhu cầu ở thực chưa bao giờ dừng lại. Chưa kể, vì giá chung cư tăng quá cao khiến người mua đặt ra tính toán rằng: Tài chính 4-5 tỷ mới mua được căn chung cư ở phía Tây Hà Nội, diện tích 70 - 100m2; trong khi cùng mức tài chính, họ có thể mua được căn nhà đất 4 - 5 tầng với tổng diện tích 150 - 200m2. Rõ ràng, tính lâu dài ổn định, họ chọn nhà đất", ông Minh phân tích.

Trong một báo cáo mới đây của OneHousing ghi nhận, thanh khoản và giá nhà đất trong ngõ tăng liên tục. Ông Trần Đức Khang - Giám đốc Kinh doanh Vùng 2 OneHousing nhận định, tại nội thành Hà Nội, để tìm kiếm một căn nhà với tài chính 3 - 4 tỷ đồng là rất khó. Với mức tài chính này, người mua chỉ có thể tìm được căn nhà trên đất đã cũ, chủ nhà chỉ xác định bán đất, hoặc là ngõ rất sâu, ngõ vào đến nhà nhỏ…

Ở khu vực ngoại thành, các căn nhà trong ngõ đang giao dịch mức giá khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn lô góc, lô đẹp, giá sẽ khoảng hơn 100 triệu đồng/m2.

Ông Trần Đức Khang nhấn mạnh: "Theo tình hình chung của thị trường, nhà thổ cư cũng có phần<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/kiem-soat-tinh-trang-tang-gia-bat-dong-san/"> tăng giá</a>, nhưng không có dấu hiệu tăng nóng trong một vài tháng mà tăng đều đặn và ổn định. Với nhà thổ cư, việc dừng mua không tác động tới việc chủ nhà sẽ giảm giá, chủ nhà chỉ giảm giá khi họ đang rất cần tiền để đầu tư cho một việc khác"./.

&nbsp;
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/nha-dat-trong-ngo-dat-khach-202240912165538559.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

tăng giá

nhà đất trong ngõ

chuyển hướng

Nhà đất trong ngõ "đắt khách"

Đất đường Trường Sa, Pleiku, Gia Lai <br/>+ Dt: 177m2 (ngang 6m) <br/>+ Hướng: Đông Bắc <br/>+ Vị trí: Gần BCH Bộ Đội Biên Phòng Tỉnh Gia Lai và cách đường Trường Chinh tầm 100m. gần trung tâm thành phố, tiện tích xung quanh đầy đủ, gần siêu thị, chợ... <br/>+ Giá: 🏡 1,7 tỷ

Thành phố Pleiku

Mặt phố - Mặt đường

Hiển thị

Sổ hồng

Nguyễn Thị Lý

Nhà môi giới

Mua bán

Tin Miễn phí

Tỉnh Gia Lai

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">🔴💥chính Chủ Cần Bán Lô Đất Đường Trường 🏤 Sa</mark>

🔴💥CHÍNH CHỦ CẦN BÁN LÔ ĐẤT ĐƯỜNG TRƯỜNG 🏤 SA

Chưa giao dịch

Đất nền Dự án

Phường Chi Lăng

Thông tin mô tả

Đặc điểm chi tiết

Chi tiết nội thất

Vị trí bất động sản

Dự toán khoản vay

Giá trị nhà đất (vnđ)

Số tiền vay (vnđ)

Lãi suất (%/năm)

Thời gian vay (tháng)

🔴💥chính Chủ Cần Bán Lô Đất Đường Trường 🏤 Sa

Tin tức