Giới thiệu về Tọa đàm

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi bước ngoặt khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đây là những điều luật quan trọng, mang tính chất nền tảng, định hình lại khung pháp lý cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Cùng với đó, Chính phủ đã có những nỗ lực không ngừng nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những chính sách hỗ trợ, thị trường bất động sản cũng phải đối mặt với những biến động của kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính - tiền tệ trong và ngoài nước, tạo nên một bối cảnh mới cho hoạt động đầu tư bất động sản.

TheLEADER tổ chức buổi tọa đàm này với mục tiêu phân tích tác động của những quy định pháp lý mới đến hoạt động đầu tư bất động sản. Tọa đàm sẽ thảo luận về những gì doanh nghiệp cần làm để thích ứng với khung pháp lý mới, cũng như phân tích các cơ hội đầu tư tiềm năng và khu vực đầu tư chiến lược trong bối cảnh mới.

Buổi toạ đàm gồm hai phần:

Phần I: Tham luận. Phần này sẽ bao gồm hai tham luận.

Tham luận 1: Nhận diện hiện trạng của thị trường bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng. Diễn giả: Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội.

Tham luận 2: Những cơ hội và thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh pháp lý mới. Diễn giả: Luật sư Phạm Thanh Tuấn.

Phần II: Thảo luận. Phần này sẽ là thảo luận bàn tròn với sự tham gia của đại diện các hiệp hội doanh nghiệp, doanh nghiệp đầu tư và tư vấn bất động sản, chuyên gia pháp lý bất động sản.

Những vấn đề được thảo luận gồm:

- Ảnh hưởng của 3 luật sửa đổi đến thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản, những vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, những vấn đề còn tồn tại.

- Thị trường bất động sản đã khởi đầu chu kỳ mới hay chưa?

- Diễn biến giá bất động sản.

- Các khu vực đầu tư tiềm năng.

- Sức hút của các phân khúc bất động sản với dòng tiền đầu tư.

- Chiến lược của doanh nghiệp thích nghi với quy định pháp lý mới, sự thay đổi của thị trường và thị hiếu khách hàng.

- Dòng chảy tín dụng vào bất động sản và áp lực trái phiếu bất động sản.

PHẦN 1: THAM LUẬN

Thị trường bất động sản đang ở đâu trong chu kỳ tăng trưởng?

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam

Cập nhật vĩ mô

Một số động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam giai đoạn vừa qua phải kể đến dòng vốn FDI đang tiếp tục tăng trưởng tốt. 6 tháng đầu năm 2024, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia đứng đầu về thu hút FDI (cả về đăng ký lẫn giải ngân) trong khu vực. Lượng vốn này vừa đóng góp vào tăng trưởng kinh tế nói chung, vừa thúc đẩy phát triển bất động sản, nhất là bất động sản công nghiệp.

Một động lực tăng trưởng nữa, là phục hồi của xuất nhập khẩu trong 6 tháng đầu năm nay, với mức 14,5%, đóng góp vào sự phục hồi đáng kể của GDP của quốc gia. Sự hồi phục của cán cân xuất nhập khẩu này nhờ vào phục hồi của nhu cầu toàn cầu.

Yếu tố tiếp theo là gia tăng lượng khách du lịch quốc tế trở lại Việt Nam, sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Dự kiến, con số này có thể lên tới 18-19 triệu lượt du khách quốc tế tới Việt Nam. Ngoài ra, cần phải nhắc tới lượng khách du lịch trong nước đã và đang tiếp tục là động lực tích cực cho ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức. Đơn cử, lạm phát đã và đang có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá bất động sản, thắt chặt chi tiêu của người dân và đặc biệt là ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất. Thời gian trước, mặt bằng lãi suất ở mức tương đối vừa phải đến thấp, cũng là động lực giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua.

Còn nay, giữa bối cảnh đà lạm phát hiện tại, chúng ta có thể thấy mặt bằng lãi suất đang có xu hướng đi lên. Cụ thể, lãi suất tiết kiệm, lãi suất cho vay trong 1-2 tháng vừa qua đang nhích lên, sẽ gây áp lực lên những tháng cuối năm 2024 cũng như đầu 2025.

Ngoài ra, chỉ số niềm tin tiêu dùng cũng chưa thực sự hồi phục sau giai đoạn 2022-2023 và ngay cả trong 6-9 tháng tới tình hình dự báo chưa được cải thiện đáng kể.

Song song với bối cảnh mặt bằng lãi suất, chúng ta thấy câu chuyện về tăng trưởng tín dụng cũng như các kênh huy động vốn khác nhau. Nhất là tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng đầu năm nay chưa được cải thiện đáng kể, dù 2 tháng gần đây nhất chứng kiến tăng trưởng.

Trong khi đó, trái phiếu đã ổn định hơn so với 2022-2023 nhưng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chờ thêm thời gian mới kỳ vọng tích cực hơn.

Thị trường bất động sản đang ở đâu?

Một trong những kênh đầu tư điển hình trong 6 tháng đầu 2024 chứng kiến nhiều biến động về lợi tức là vàng. Trong các kênh này, chúng tôi nhắc tới chỉ số đầu tư cho thuê bất động sản (tạm gọi là “kênh”) thống kê ở một số dự án cao cấp tại TP.HCM, Hà Nội đạt ngưỡng trên dưới 5%, so sánh với các kênh khác như gửi tiết kiệm, vàng, đầu tư chứng khoán thì lợi tức từ cho thuê bất động sản ở mức thấp.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, chỉ số này chỉ là một phần nhỏ trong câu chuyện đầu tư bất động sản. Bởi, ngoài câu chuyện về dòng tiền từ khả năng cho thuê bất động sản thì phải tính tới khả năng lên giá của bất động sản. Với đa phần nhà đầu tư, kỳ vọng lớn nhất là khả năng tăng giá của bất động sản - chứng kiến nhiều diễn biến thú vị trong thời gian qua.

Có thể đánh giá về diễn biến bất động sản ở các thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội như sau.

Trước tiên, là vấn đề liên quan đến nguồn cung. Trong một số năm qua, chỉ tiêu nguồn cung chung cư một số năm vừa qua đã chậm lại, do liên quan đến cấp phép. 6 tháng đầu năm nay, điểm nổi bật nhất là nguồn cung đã khá dồi dào. Theo đó, nguồn cung mới mở bán ở Hà Nội bằng cả năm 2023. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng cả năm 2024 nguồn cung mới của Hà Nội sẽ gấp đôi năm vừa qua.

Trong khi đó, sản phẩm chung cư tại Tp.HCM chưa có diễn biến mới, khi vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Vì thế, sự chú ý của thị trường đang dành cho nơi có nhiều nguồn cung mới hơn như khu vực miền Bắc và Hà Nội.

Một điểm đáng nói khác về nguồn cung phân khúc chung cư ở Hà Nội, là tỷ trọng lớn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Tỷ trọng những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp (chúng tôi tạm phân hạng theo giá) phản ánh mức mặt bằng giá mới thị trường đang tăng, đặc biệt ở khoảng giá cao cấp. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào đoạn giá 60-120 triệu đồng/m2.

Với nguồn cung nêu trên, đặc biệt là nguồn cung mới đang dồi dào tại khu vực Hà Nội, chúng ta có thể hình dung được sức mua của thị trường.

Điều này, có thể giải thích bởi các yếu tố mới, ưu việt của sản phẩm mới mở bán khiến người mua muốn sở hữu, phản ánh yếu tố vĩ mô đang ủng hộ việc đầu tư vào phân khúc chung cư. Yếu tố vĩ mô thể hiện ở lãi suất đang khá hợp lý, nguồn cung tạm thời hạn chế (nhất là khu vực miền Nam).

Thống kê cho thấy, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số của cả năm 2023 vừa qua.

Một số dự án mở bán mới nổi bật trong quý cho ra sản phẩm tương đối thú vị, nhất là tại khu vực phía Bắc hay Nam (bên ngoài Hà Nội hay TP.HCM) như tại Hải Dương, Hải Phòng, Bình Dương – phản ánh xu hướng BĐS đang ngày càng mở rộng ra khỏi phạm vi các thành phố lớn.

Quy mô các căn mở bán tại Hà Nội tương đối lớn, từ một nghìn tới vài nghìn căn, tốc độ bán khả quan hơn hẳn so với giai đoạn 2019-2023.

Một chỉ số khác, là giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư thời gian qua.

So sánh giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2019 tới nay cho thấy, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Hai năm qua, có thể thấy thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh.

Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội, cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Tại TP.HCM, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

Năm 2024, thị trường bất động sản gắn liền với đất dường như ít có biến động so với thị trường chung cư.

Theo các chỉ số, nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP.HCM. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Trên thị trường thứ cấp, tại TP. HCM và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với TP. HCM giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

Với mặt bằng giá và diễn biến thị trường như vậy, chúng tôi so sánh mặt bằng giá bán nhà ở TP.HCM và Hà Nội với mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra bức tranh tổng thể.

Mặt bằng giữa mức giá bán và thu nhập người dân ở TP.HCM và Hà Nội đang khá nhỏ so với các thành phố khác trong khu vực như Kuala Lumpua (có thu nhập cao hơn 4 lần chúng ta nhưng giá nhà tương đối ngang bằng). Tức, khả năng chi trả của người dân tại thành phố này cao hơn chúng ta rất nhiều.

Nhìn tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội.

Về triển vọng, trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Thống kê của chúng tôi cho thấy, từ nay đến 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55 nghìn sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP.HCM chỉ là 35 nghìn. Điều này cho thấy nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung ở Hà Nội, còn tại TP.HCM, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán đến từ 55 nghìn sản phẩm từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3.

Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. Giá dự báo, cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này, là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay.

Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm. Chúng ta có thể lý giải vì sao thị trường giá bất động sản ở TP.HCM gần như không tăng trong 2 năm qua, trong khi khu vực Hà Nội diễn biến tăng mạnh, bằng cách nhìn lại mặt bằng giá đã tạo lập tại khu vực này từ những năm 2015-2019 với mức tăng 15%/năm và tạm dừng.

Vượt qua thách thức trong bối cảnh pháp lý mới

Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Các quy định mới của 3 luật trên có hiệu lực đồng thời sẽ góp phần tháo gỡ một số vướng mắc, chồng chéo vốn gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh các điểm mới tác động tích cực đến với các doanh nghiệp, 3 luật trên vẫn còn một số những vấn đề chưa được xử lý hoặc tiếp tục cần được nghiên cứu để hoàn thiện.

Doanh nghiệp trúng đấu thầu có thể bị hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư

Một điểm mới rất quan trọng tại Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024, quy định khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu.

Đây là quy định mới góp phần thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư, không chỉ phải đáp ứng năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, nhà đầu tư trúng đấu thầu còn phải bảo đảm đầy đủ nguồn lực về tài chính để ứng vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư theo phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, việc hủy kết quả trúng đấu thầu quy định nêu trên cũng có thể đặt ra một số vấn đề pháp lý về tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 và Luật Đấu thầu năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2024 cũng như những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp thực hiện các dự án bất động sản có thể gặp phải khi triển khai quy định mới này.

Quy định tại Luật Đất đai năm 2024 như trên là không thật chặt chẽ và thiếu tương thích với các tình huống hủy thầu tại khoản 2 Điều 17 Luật Đấu thầu năm 2023 (không có trường hợp hủy thầu do chậm ứng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng). Thực tế cho thấy, với dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư các giai đoạn khác nhau nên tiến độ thu hồi đất cũng cũng được phân kỳ làm nhiều lần tương ứng (Khoản 2 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, với dự án có quyết định thu hồi đất ở nhiều giai đoạn (phân kỳ) khác nhau, các lần thu hồi trước doanh nghiệp đều ứng đủ vốn, nếu chỉ chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư trong 01 lần thì có bị hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với toàn bộ dự án không?

Việc giải quyết hậu quả pháp lý trong các trường hợp như vậy là vô cùng phức tạp và phát sinh nhiều vướng mắc. Quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023 dường như chưa lường trước các tình huống phức tạp như trên.

Các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất cần lường trước được tình huống pháp lý (mới phát sinh) liên quan đến hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm bố trí vốn để bồi thường hỗ trợ tái định cư qua đó có sự chuẩn bị kỹ về nguồn tài chính để tránh rủi ro bị hủy thầu phát sinh.

Không áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 quy định trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu mà chỉ có một nhà đầu tư tham gia hoặc chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng hồ sơ yêu cầu năng lực kinh nghiệm sơ bộ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận nhà đầu tư (gọi nôm na giống như trường hợp chỉ định thầu).

Các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn khi tổ chức thầu lựa chọn nhà đầu tư, vì nhiều lý do khác nhau, nếu chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng hồ sơ yêu cầu năng lực kinh nghiệm sơ bộ nên thuộc trường hợp chấp thuận nhà đầu tư.

Các dự án khi chấp thuận nhà đầu tư, cơ quan có thẩm quyền không phải xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (thường gọi là “giá trị m3”). Giá trị m3 chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất doanh nghiệp phải nộp.

Như vậy, khi được chấp thuận nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ không phải nộp giá trị m3 mà chỉ phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Mặt khác, trình tự thủ tục chấp thuận nhà đầu tư đơn giản hơn rất nhiều so với trường hợp tổ chức đấu thầu rộng rãi.

Tại Điều 250 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, theo đó, kể từ ngày 1/8/2024 việc chấp thuận nhà đầu tư chỉ áp dụng trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực có quy định (các dự án xã hội hóa thuộc lĩnh vực văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, môi trường; dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội… theo Nghị định 23/2024/NĐ-CP).

Đối với các dự án có sử dụng đất trong đó có dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ phải tổ chức đấu thầu rộng rãi mà không áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư nữa. Khi đã buộc phải tham gia đấu thầu, doanh nghiệp phải nộp giá trị m3. Cùng với đó, trình tự thủ tục về đấu thầu sẽ kéo dài và phức tạp hơn rất nhiều so với trường hợp chấp thuận nhà đầu tư.

Trước thực tế này, doanh nghiệp cần xem xét cả về khía cạnh tài chính (buộc phải nộp giá trị m3) và thủ tục pháp lý (quá trình đấu thầu kéo dài) khi tham gia thực hiện các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Việc phải nộp tiền m3 áp dụng với các dự án có sử dụng đất là khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẽ dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng. Mặt khác, thủ tục đấu thầu rộng rãi dẫn đến các thủ tục pháp lý dự án kéo dài, phức tạp hơn so với thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trước đây.

Dự án nhà ở thương mại theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có “đất ở” vẫn bị “kẹt”

Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127).

Thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và môi trường đã dự thảo báo cáo Chính phủ xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 không có phần xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở không có “đất ở.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Mục tiêu của quy định về việc phải có “đất ở” khi thực hiện dự án nhà ở mà các nhà làm luật hướng đến hạn chế chuyển các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại; sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá.

Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại. Để chống thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác hay không, chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư.

Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận nhà đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ không có thất thoát tiền sử dụng đất.

Hiện nay, quy định pháp luật về xác định giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã tương đối hoàn thiện, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 để kịp thời khắc phục các hạn chế, vướng mắc trong công tác xác định giá đất. Việc kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại chúng ta đã có công cụ hữu hiệu là hệ thống các quy hoạch (xây dựng, đất đai, đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở).

Doanh nghiệp không thể chuyển sang dự án nhà ở nếu không phù hợp với quy hoạch đã duyệt. Do đó, việc xem xét, thay đổi hoặc áp dụng cơ chế thí điểm về cho phép các dự án nhà ở không có đất ở được chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án nhà ở thương mại có thể được xem xét một cách phù hợp.

Chính vì vậy, các doanh nghiệp cần xác định, rà soát quỹ đất có thuộc trường hợp có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” để đánh giá khả năng tiếp tục triển khai dự án hoặc phương án chuyển sang thực hiện dự án khác không có mục tiêu xây dựng nhà ở thương mại.

Mặt khác, doanh nghiệp xem xét kiến nghị cơ quan có thẩm quyền (Chính phủ) tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.

Phân định “ranh giới” khi chuyển nhượng một phần dự án với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức

Điều 28 khoản 1 và Mục 2 Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã) để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức rất giống với trường hợp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cũng được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Chủ đầu tư rất dễ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan nếu không phân biệt và vận dụng phù hợp các hình thức kinh doanh này khi thực hiện hoạt động tái cấu trúc, mua lại dự án bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều có quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Sự khác biệt về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi áp dụng hai hình thức này chủ yếu ở chỗ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật bắt buộc bên chuyển nhượng phải có Ggiấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 31 và 35), còn chuyển nhượng dự án bất động sản chỉ yêu cầu bên chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai mà không yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 40).

Như vậy, trường hợp bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đáp ứng cả điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, trường hợp nào sẽ thực hiện chuyển nhượng dự án, trường hợp nào sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật? Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa phân định được ranh giới, phạm vi áp dụng các hình thức kinh doanh này cho dù đây đều là việc “bán buôn” các sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư.

Nếu áp dụng chuyển nhượng một phần dự án thì doanh nghiệp phải xin phép cơ quan đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án ra quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo thủ tục quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Ngược lại, nếu lựa chọn hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thì các bên chỉ cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – thực hiện tại Văn phòng đăng ký đât đai.

Tuy nhiên vấn đề đặt ra là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật có tư cách chủ đầu tư đối với phần đất đã chuyển nhượng hay không? bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được “kế thừa” các hồ sơ dự án (quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế xây dựng, giấy phép môi trường, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, giấy phép xây dựng…) mà bên chuyển nhượng đã lập trước khi chuyển nhượng không?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không quy định nội dung này nên sẽ dẫn đến cách vận dụng pháp luật ở địa phương khác nhau và có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (mà không phải trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản).

Các ưu điểm về thủ tục khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng so với chuyển nhượng dự án là không thể phủ nhận. Tuy nhiên, vẫn có rất nhiều vấn đề không rõ ràng đặt ra đối với hình thức này. Các doanh nghiệp, nhất là các bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có hiểu biết và vận dụng trường hợp chuyển nhượng toàn bộ/ một phần dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức một cách phù hợp.

Để tránh các rủi ro do quy định pháp luật không rõ ràng (tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng, việc kế thừa hồ sơ chuyển nhượng dự án…), các bên nhận chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản nên lựa chọn phương án chuyển một phần dự án thay vì phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án.

Quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp

Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024. Việc định giá đất đất theo quy định mới, về cơ bản đã chi tiết đến từng trường hợp nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất – vốn là một trong các “điểm nghẽn” trong việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở lên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025

Tuy nhiên, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

Tuy nhiên, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh như vậy, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất của chúng ta về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn. Việc xác định giá đất cụ thể tại các Dự án bất động sản có thể dù có được cải thiện nhất định nhưng vẫn có thể sẽ là “điểm nghẽn” nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận" nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. Khi tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên khiến doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản "chân ướt chân ráo" vào thị trường, gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng. Nếu không “xoay” được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt: tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để "xóa" nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng.

Chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu lớn khi chủ đầu tư xây dựng giá thành, giá bán trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng dễ rất khó cho các chủ đầu tư có thể “ước tính” trong quá trình chuẩn bị đầu tư; có thể gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư.

Do đó, việc xác định được giá đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư là một trong những điều kiện quan trọng để chủ đầu tư xác định, tính toán hiệu quả đầu tư. Vì vậy, doanh nghiệp xem xét nên tham gia thực hiện các dự án theo phương thức đấu giá; khi đó tiền sử dụng đất (giá khởi điểm) đã được xác định rõ, không còn là “ẩn số” như các dự án doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, nộp tiền sử dụng đất như hiện nay.

PHẦN 2: TỌA ĐÀM

Vấn đề 1: Quy định pháp lý mới và tác động đến thị trường, doanh nghiệp

"Các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp"

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản

Hệ thống các luật trên trước hết sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới. Các dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ nhờ các quy định về chuyển tiếp. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, sẽ vẫn có các dự án tiếp tục tắc nghẽn.

Việc quy định rõ ràng trong luật giúp tránh tình trạng lạm quyền khi thi hành công vụ. Đơn cử, Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm.

Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân.

Đơn cử, những người dân có đất bị thu hồi, ví dụ thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm sang phi nông nghiệp khi dự án triển khai.

Trước đây, thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại quy mô chỉ vài ba héc-ta, chủ đầu tư nhiều khi chỉ phân lô bán nền, dẫn tới tình trạng hoang hóa đất đai, lãng phí nguồn lực.

Các luật có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

Phân khúc sản phẩm sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu.

Một số dự án cũ, nhà đầu tư đã gom đất có thể sẽ phải chuyển hướng kinh doanh, có thể phải chuyển sang nhà ở xã hội hoặc điều chỉnh để phù hợp với các quy định.

Về giá đất, việc khơi thông dòng chảy pháp lý sẽ giúp số lượng các dự án được triển khai nhiều hơn, từ đó giúp cán cân cung cầu cân bằng. Tôi kỳ vọng rằng, thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn, được kiểm soát tốt hơn, tránh sự tăng quá nhanh như thời gian qua.

Ngoài ra, quy định mới của luật sẽ giúp tránh được việc thu hồi đất tràn lan. Trong thời gian tới, khiếu kiện, tranh chấp dự báo sẽ giảm đi khi nhà nước thu hồi đất, tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn khi các thủ tục hành chính được triển khai nhanh và hiệu quả hơn.

Việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, từ đó giải phóng mặt bằng nhanh hơn, giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn.

Tuy nhiên, mức giá cao hơn khi định giá theo thị trường cũng sẽ ảnh hưởng ngược lại.

Đơn cử, giải phóng mặt bằng với các dự án đầu tư công sẽ bị chậm hơn vì không có đủ tiền để bồi thường, doanh nghiệp mất thêm chi phí, người dân đóng thuế khi chuyển nhượng cao hơn.

"Cuộc chơi dành cho các doanh nghiệp "làm thật chơi thật""

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản 20 năm trở lại đây đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu gặp khó.

Nguyên nhân là do những vướng mắc về thể chế, pháp lý. Hiện cả nước có trên 1.200 dự án, trên 30 tỷ USD, nằm chờ rà soát thanh tra.

Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng.

Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

Một số điểm mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản như bảng giá đất trước quy định 5 năm 1 lần, do trung ương quyết định, tuy nhiên hiện nay bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn.

Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... đó là những quy định mới sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

Các quy định mới trong luật như vậy, song vấn đề đặt ra là các nghị định, thông tư dưới luật liệu có phát sinh thêm những điểm nghẽn hay không?

Vấn đề chất lượng các văn bản dưới luật vẫn là băn khoăn rất lớn của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Liệu tới đây các văn bản này có thực sự tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hay không?

Đặc biệt, vấn đề giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường bất động sản.

"Luật nhà ở năm 2024 có 4 điểm đã giúp tháo gỡ đáng kể"

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home

Đầu tiên, trước khi ngày 1/8 các bộ luật có hiệu lực, các nghị định hướng dẫn về nhà ở xã hội đã có ngay trước đó. Đặc biệt, việc giải quyết được định khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Thêm nữa, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Bên cạnh đó, với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình – hộ khẩu.

Cuối cùng, việc cởi trói điều kiện yêu cầu cá nhân mua (vợ/chồng) thu nhập không quá triệu đồng mỗi tháng nhưng bổ sung việc chính thức tính tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng đã tháo gỡ rất lớn cho người dân, cho thấy Bộ Xây dựng và Chính phủ đã lắng nghe các ý kiến chuyên gia.

Bốn yếu tố trên sẽ giúp các chủ đầu tư thêm tự tin hơn trong phát triển nhà ở xã hội.

Hiện ở các nước phát triển, cứ 5 người thì có 1 người đang ở nhà ở xã hội. Điều này cho thấy tính hợp lý và có cơ sở từ “con số 20%” theo quy định mà các cơ quản lý đã đưa ra.

Với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, tôi mong chờ thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội.

"Chiến lược MIK Group không thay đổi bởi chúng tôi là tập đoàn bất động sản lựa chọn phân khúc trung và cao cấp trên thị trường".

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIKGroup

Thời giam tới, tôi kỳ vọng các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn có các dự án quy mô lớn mới mang lại giá trị thực sự cho xã hội. Gần 5 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn.

Đơn cử như Smart City Tây Mỗ, bốn năm trước giá bán chỉ tầm 30 triệu đồng/m2, bây giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Điều này không chứng minh cho tình trạng thị trường đang phát triển nóng, mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua.

Tôi nghĩ vấn đề ngắn hạn như nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán. Từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình còn lên cao hơn nữa.

Trong thời gian tới, với hành lang pháp lý mới, tôi hy vọng trên thị trường có nhiều quỹ đất lớn hơn và khu đô thị thực sự lớn vài trăm héc-ta trở lên.

“Giá chung cư tăng cao do thiếu cung”

Ông Đặng Trường Giang, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land

Từ 2014 đến nay, giá trị chung cư liên tục tăng nhanh, theo CBRE mỗi năm giá chung cư tăng từ 13-15%. Đến nay, phân khúc chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Để làm rõ về tình trạng giá chung cư tăng nóng hiện nay có phải dấu hiệu bất thường, thì chúng ta phải xét trên nhiều yếu tố. Thông thường, bong bóng hình thành trên yếu tố cung cầu, nhu cầu đầu tư chênh lệch với nhu cầu ở thực, yếu tố về giá, chính sách tiền tệ, nguồn vốn…

Thực tế, theo khảo sát của batdongsan.com.vn, thì nguồn cung chung cư đang vô cùng hạn hẹp. Ví dụ tại Hà Nội, dù liên tục tăng cung, nhưng vẫn không theo kịp nhu cầu của người dân. Nói cách khác, theo tôi do thiếu cung nên việc chung cư tăng giá không hẳn là bất thường.

“Vẫn có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ”

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group

Theo tôi, tác động của ba luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực hay không. Đánh giá chung của BHS là ít nhất, ba loại luật đã được thông qua và thông qua sớm.

Giống như bóng đá, tôi cho rằng, không có luật nào chỉ có lợi, hay có hại cho một nhóm đối tượng cụ thể. Các luật mới ra đời có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Do đó, chúng ta vẫn kì vọng có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Như G-Home đã triển khai thành công nhà ở xã hội ở các tỉnh miền núi.

Tôi tin rằng, tác động về yếu tố thị trường là có, khi cùng lúc có nhiều đối tượng cấu thành nên lĩnh vực bất động sản, cả cung, cầu, pháp lý và lực lượng môi giới bán hàng. Sau khi thị trường bất động sản mất hơn 2 năm khó khăn, thanh khoản kém, thì thị trường đã tái khởi động nhưng co cụm ở các thành phố lớn.

Các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực, nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Nhưng cơ hội vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới.

Vấn đề 2: Vốn cho bất động sản

"Đa phần doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn"

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings

Theo số liệu chúng tôi thu thập thì đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Tình hình có cải thiện, song chưa đáng kể.

Các đánh giá của chúng tôi dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình. Đây cũng là điều dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay.

Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

Chúng tôi cho rằng, triển vọng thị trường trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu.

Mặt khác, theo quan sát của chúng tôi, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn.

Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiệp cần nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án.

Bản thân các dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Vấn đề thứ hai là câu chuyện đội vốn. Sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu.

Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

Vì vậy, tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính.

Vấn đề 3: Cơ hội đầu tư

"Không phải ngẫu nhiên thị trường căn hộ Hà Nội lại có bước tiến đột phá về giá và giao dịch trong thời gian qua".

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing

Những năm 2017 tới 2018, 2019, TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ chung cư có sự chênh lệch rất lớn với thị trường Hà Nội.

Năm 2021, nhiều nhà đầu tư bài bản đến từ Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc đã tìm mua chung cư tại Hà Nội. Lý do là giá ở TP.HCM đi ngang và không có lợi. Thời điểm đó, giá Hà Nội và TP.HCM chênh lệch 30 – 50% tùy từng phân khúc.

Từ đầu năm nay đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá tiệm cận với TP.HCM. Nguyên nhân cơ bản là sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng.

Cuối 2023, số lượng tiền gửi tiền tại các tổ chức tín dụng vào khoảng 13 triệu tỷ VND. Khi số lượng tiền gửi đáo hạn, phần lớn sẽ đổ vào các thị trường như vàng, chứng khoán và bất động sản.

Với thị trường bất động sản, không phải phân khúc nào cũng phục hồi và tăng trưởng. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn như Hà Nội.

Nguyên nhân là bởi, số lượng người dân ở miền Bắc như Hà Nội có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn. Thị trường TP.HCM hiện mới rục rịch khởi động lại trong khi thị trường Hà Nội đang rất tốt.

Khảo sát của chúng tôi với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 – 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng trong khi nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư có giá trị 3 – 7 tỷ đồng tại Hà Nội.

Trong đó, có cả những người dân đến từ các tỉnh thành khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang.

Nhiều người có con sẽ học đại học và rất ít người có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội, do vậy họ lựa chọn chung cư.

Thay đổi hành vi của người tiêu dùng như vậy thì sẽ khiến nhu cầu tăng, hình thành mặt bằng giá. Tuy nhiên, mặt bằng giá này sẽ neo đậu một thời gian tới.

Về thị trường thì giá thời gian qua có ảnh hưởng từ mặt nguồn cung khi một khoảng dài nhiều dự án bị mắc kẹt không được triển khai.

Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại, và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau.

"Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội"

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản chủ yếu sôi động ở khu vực phía Bắc, còn tại TP. HCM và phía Nam chưa có nhiều sự chuyển biến rõ rệt.

Chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140 - 160 triệu đồng/m2.

Liền kề, bất động sản thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực rất xa trung tâm như Thanh Hà, giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao.

Với mức giá này, các nhà đầu tư tích sản vẫn chọn Hà Nội là nơi đầu tư, nhưng không còn quá nhiều ở hội Hà Nội.

Bắt đầu từ tháng 3/2024, các thị trường tỉnh đã tốt dần. Đến thời điểm hiện tại, thị trường không quá sôi động nhưng vẫn duy trì được nhịp khả quan.

Một trong những thị trường tỉnh tốt nhất hiện nay là Hưng Yên với mức tăng giá 30 - 50% trong nửa đầu năm nay. Bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.

Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh - Bắc Giang; Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới.

"Điểm sáng hiện tại vẫn là các dự án chung cư, nhà thấp tầng tại các tỉnh trung tâm" 

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group

Điểm sáng hiện tại vẫn là các dự án chung cư, nhà thấp tầng tại các tỉnh trung tâm. Khi nguồn tiền mới đổ vào, các thị trường như Hà Nội, TP. HCM hưởng lợi đầu tiên khi thị trường được khơi thông. Sau đó sẽ đến Hải Phòng, Quảng Ninh. Nhìn chung, dòng tiền hiện tại tập trung tại các dự án lớn của các chủ đầu tư lớn.

Khi dòng tiền nhiều hơn, giá ở các khu vực trung tâm đã tăng, thì sẽ đến những khu vực xa hơn, mặt bằng giá còn thấp như Hưng Yên, Bắc Giang… Sau đó nữa là các tỉnh, huyện, thị xã xa hơn.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, tôi đánh giá sản phẩm này vẫn có nhu cầu thực, sẽ tiếp tục đóng góp vào sự sôi động chung của thị trường. Tuy nhiên, hiện nay dòng tiền vẫn chưa thực sự ủng hộ bất động sản nghỉ dưỡng.

"Bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực tiềm năng cho các nhà đầu tư trung dài hạn có tiềm lực, đem lại cơ hội dòng tiền rất tốt".

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group

Mỗi năm có 1 triệu sinh viên lên học đại học, trong khi đó số lượng sản phẩm mở bán đã giảm từ 155.000 sản phẩm năm 2018 xuống chỉ còn 55.000 sản phẩm trong thời gian qua.

Điều này cho thấy việc thiếu cung trầm trọng chỉ đáp ứng được 1/3 dẫn tới giá nhà chung cư và đất nền tăng lên ở khắp các khu vực.

Ngoài chính sách mới về đất đai, phát triển chung cư mini, nhà ở xã hội… được kỳ vọng mở rộng giúp giải quyết nhu cầu người dân, đặc biệt khi thu nhập không tăng mạnh theo được giá chung cư – hiện sắp tiện cận lên mức 100 triệu đồng/m2.

Về khu công nghiệp, mặc dù kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi khó khăn chung của kinh tế thế giới, nhưng thu hút sản xuất công nghiệp của Việt Nam rất tốt và được xem là “điểm nóng” trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Năm 2023, trong khi Trung Quốc ghi nhận mức thu hút vốn FDI thấp nhất 30 năm, chỉ còn 33 tỷ USD thì Việt Nam thu hút tới 23 tỷ USD. Đặc biệt tương quan về diện tích/dân số của 2 nước chênh lệch rất lớn. Điều này cho thấy việc phát triển bất động sản khu công nghiệp vẫn rất tích cực.

Bên cạnh đó, về cơ sở hạ tầng, cảng biển tại Việt Nam được cải thiện rất tốt.

Về cơ hội, trong khi chung cư giá lên với nguồn cung ít thì Việt Nam có 414 khu công nghiệp, 4 khu kinh tế, 1.580 cụm công nghiệp. Điều này mở ra nguồn cung rất lớn trong thời gian tới.

Các thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Hưng Yên và Hà Nam. Hiện các địa phương này đang có cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Trong Nghị quyết trung ương 18, phát triển công nghiệp sẽ giúp bất động sản đầu cơ giảm nhiều cho thấy vừa có nguyên nhân vừa có tác động từ phía chính sách.

Tuy vậy, để đầu tư lĩnh vực này cần nguồn vốn lớn không chỉ với các nhà phát triển chuyên nghiệp mà cả với các nhà đầu tư cá nhân muốn tham gia. Thêm nữa, vấn đề về pháp lý cũng khá khó khăn để giải quyết với thời gian kéo dài.

Về mặt lợi ích, nếu có thể thực hiện thì các dự án sẽ đem về dòng tiền ổn định với thời gian thu hồi vốn từ cho thuê có thể trong 8-12 năm.

Thêm nữa, các chính sách của Nhà nước thời gian gần đây cũng hỗ trợ nhiều cho mảng bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là việc luật mới cho phép chuyển nhượng bất động sản khu công nghiệp đã hoàn thiện pháp lý. Tuy vậy, các nhà đầu tư cũng phải đối mặt với các thách thức bên cạnh vốn yêu cầu lớn, thu tiền lâu, lợi nhuận vừa phải và thanh khoản không quá nhanh.

Về môi trường, Nhà nước hướng tới phát triển công nghiệp xanh với các yêu tố xanh được chú trọng.

"Trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua mà luân phiên".

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group

Tôi cũng là chủ đầu tư một dự án chung cư Hà Nội. Theo tôi, giá chung cư quá cao. Từ tháng 3 đến giờ, các bài báo định hướng giảm nhiệt chung cư, chung cư giảm tốc… Nhà nước sẽ can thiệp để phân cung chung cư hạ nhiệt.

Tôi biết hiện nguồn cung quỹ đất chung cư rất lớn như nhà ở xã hội (NOXH). Tôi có danh sách hơn 200 dự án NOXH trong đó có 14 dự án NOXH tập trung. Quỹ lớn như vậy bởi 14 dự án NOXH tập trung ở Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai…

Có ba loại quỹ đất. Thứ nhất, các chủ đầu tư gom đất ruộng để xây NOXH. Thứ hai, dùng 20% quỹ đất trả cho thành phố để tạo nhà ở tái định cư và từ năm 2019 chuyển sang NOXH. Thứ ba là dùng 20% quỹ đất để tạo nhà ở thương mại.

Huyện Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì được lên quận. Phía Tây, Đông Bắc, phía Nam tạo khu đô thị vệ tinh giúp giãn dân cư. Nguồn cung ở Hà Nội vô cùng lớn. Năm 2025, quỹ NOXH bắt đầu có, sẽ tầm 4.000 căn, tầm chục dự án. Năm 2027-2029, quỹ căn NOXH, nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất hơn 300 nghìn căn. Điều này sẽ làm giảm nhiệt chung cư. Hiện tại chỉ có người mua chung cư để ở còn nhà đầu tư đã chuyển hướng.

Về đất nền, 2020-2021, Nhà nước bơm tiền tạo đà tăng 20%, tăng vô tội vạ, kể cả miền núi xa xôi cũng tăng.

Năm 2022-2024, giảm trung bình 15%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%. Từ tháng 1 năm nay, đất nền có dấu hiệu phục hồi ở trong nội thành TP. HCM, Hà Nội.

Từ quý 2 là lan ra các tỉnh lân cận như gần TP.HCM có Long An, Bình Dương, gần Hà Nội có Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang.

Quý 3, 4 tới, xu hướng sẽ chuyển hẳn sang bất động sản các tỉnh phía nam, miền Trung, các thành phố liên quan tới công nghiệp, đô thị. Bởi giá lên cao, phải có khoảng nghỉ, vùng giá thấp thu hút tiền, giúp nhà đầu tư bị kẹt hàng sẽ được thoát hàng.

10 năm tới, thị trường bất động sản vẫn phát triển. Đánh thuế bất động sản thứ hai đáng cân nhắc.

Giai đoạn tới, đất nền khó là vua của bất động sản. Bởi nguồn cung bị hạn chế phân lô bán nền. Bên cạnh đó, với Điều 200 Luật đất đai có 8 điều kiện để tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa khó khăn. Nguồn cung ít, giá sẽ tăng, tuy nhiên tổng lượng giao dịch không tăng, tái diễn lại tình trạng chung cư bây giờ.

Trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là vua mà luân phiên. Chung cư là 2023-2023. Đất nền là 2025-2026. Biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027. Bất động sản khu công nghiệp đã qua thời kỳ đỉnh cao bởi rủi ro chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

"Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có "cửa sáng""

Ông Đặng Trường Giang – Phó tổng giám đốc Mai Việt Land

Từ trước đến nay, quan điểm của Mai Việt Land là luôn đa dạng các sản phẩm phân phối để bắt nhịp và đi đầu trong các hướng phát triển mới của thị trường.

Qua phân tích, đánh giá các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, chúng tôi thấy rằng, bất động sản nghỉ dưỡng luôn là phân khúc hồi phục sau cùng của thị trường.

Tuy nhiên, tại sao Mai Việt Land lại dám tiếp cận, dám triển khai các sản phẩm bất động sản sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn hiện nay?

Trên thực tế, đa số các sản phẩm nghỉ dưỡng được chúng tôi triển khai đều là căn hộ biển và đất nền ven biển. Với kinh nghiệm nhiều năm phân phối bất động sản nghỉ dưỡng, chúng tôi đã nhìn rất rõ các vấn đề còn tồn đọng của thị trường ở giai đoạn trước đó, và lựa chọn được các sản phẩm tốt để bán hàng.

Theo đó, yếu tố đặt lên hàng đầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng ở giai đoạn này không phải dòng tiền, thu hút đầu tư để đợi tăng giá, mà là vấn đề về pháp lý và giá trị của bất động sản.

Bất động sản nghỉ dưỡng muốn hấp dẫn được các nhà đầu tư trước hết phải có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, giàu tiềm lực.

Thứ hai, các sản phẩm đó phải có mức giá phù hợp. Thời gian vừa qua, các bất động sản nghỉ dưỡng có mức giá từ 2 - 4 tỷ đồng đã được Mai Việt Land phân phối rất thành công, các nhà đầu tư đón nhận rất tốt.

Tôi cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại vẫn đang có cơ hội phục hồi tích cực, nhưng cơ hội này không xảy ra với toàn bộ thị trường, mà chỉ với một số sản phẩm, phân khúc nghỉ dưỡng đáp ứng được các yếu tố trên.

Theo The Leader, 

https://theleader.vn/tuong-thuat-toa-dam-tieu-diem-dau-tu-bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-m1722329738047.htm