Nghị định 98/2024/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành đã đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh trong cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ.

LS Quách Minh Trí - Công ty Luật TNHH Passio Lawyers đã có cuộc trao đổi riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp về vấn đề này.

LS Quách Minh Trí

- Việc phân cấp, uỷ quyền trong quy định mới theo ông đã hợp lý chưa?

Có thể nói rằng, việc phân định, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn không chỉ phân định rõ ràng về quyền hạn và trách nhiệm mà còn mà tính chuyên môn hóa cao. Đồng thời, cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức đã được xây dựng cơ bản và tương đối hoàn thiện để thực hiện tại các nghị định trước đây.

Trước đây, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan nhà nước khác để tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư. Tuy nhiên, quy định mới đã dịch chuyển trách nhiệm này một cách chuyên môn hóa cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện. Nghị định đã ấn định thời gian mà cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện việc rà soát, kiểm định, đánh giá chung cư là 06 tháng 1 lần.

Quy định này giúp đảm bảo việc phản ánh kịp thời và cập nhập tình trạng nhà ở, chung cư phù hợp với điều kiện thực tế phát hiện nhanh chóng các chung cư cũ đã xuống cấp để có phương án xử lý khắc phục kịp thời, đảm bảo an toàn cho người dân và giúp cho các cơ quan quản lý nhà ở có kế hoạch để xây dựng, hoạch định phương án phù hợp với tình trạng chung cư cũ.

Nếu như trước đây, trong hoạt động tổ chức đấu thầu cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chỉ có một lựa chọn duy nhất là tự mình tổ chức thực hiện, trong khi đó, với quy định mới hiện nay thì cơ quan này có thể lựa chọn một phương án khác đó là thuê đơn vị có chuyên môn để thực hiện tư vấn tổ chức đấu thầu. Đây là một sự nới lỏng trong giai đoạn chuẩn bị dự án mà còn giúp gỡ khó của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Cần thực hiện việc rà soát, kiểm định, đánh giá chung cư là 06 tháng 1 lần, để có phương án xử lý khắc phục kịp thời, đảm bảo an toàn cho người dân và giúp cho các cơ quan quản lý nhà ở có kế hoạch để xây dựng

- Còn tồn tại những vướng mắc nào có thể nảy sinh từ quy định mới này không, thưa ông?

Mặc dù quy định mới về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tạo được nhiều thuận lợi cho các bên liên quan trong hoạt động này, nhưng vẫn còn một số vướng mắc có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện.

Điển hình, quy định về tỷ lệ cư dân đồng ý vẫn còn nhiều vướng mắc. Cụ thể, luật chỉ ấn định về tỷ lệ tổ chức lấy ý kiến là 70% tổng số đại diện chủ sở hữu nhà ở, chung cư tham gia nhưng lại không quy định về trường hợp giải quyết nếu không đạt đủ tỷ lệ này.

Ngoài ra, về bố trí chỗ ở tạm thời, một trong các hình thức là thanh toán tiền để chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự lo chỗ ở. Tuy nhiên lại không có căn cứ để tính số tiền phải trả cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự lo chỗ ở.

Hạn chế về nguồn lực và năng lực ở địa phương cũng là một thách thức. Nhiều địa phương có thể thiếu nguồn lực tài chính và nhân lực để thực hiện hiệu quả các nhiệm vụ được phân cấp. Điều này có thể làm chậm tiến độ và giảm chất lượng thực hiện các dự án. Do đó, phải có quy định cụ thể để hỗ trợ trong trường hợp nầy.

- Theo ông, quy định mới đã đảm bảo được sự hài hoà giữa các bên?

Nhìn chung, các quy định mới đã có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên trên thực tế mức độ hài hòa lợi ích của các bên không chỉ dừng lại ở các quy định pháp luật mà còn phụ thuộc vào tinh thần, thái độ và sự hợp tác của các bên trong quá trình thực thi các quy định mới để thúc đẩy tiến trình cải tạo chung cư cũ được diễn ra một cách nghiêm túc, nhanh chóng, hiệu quả và chất lượng. Mặc dù vậy, vẫn cần lưu ý một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, cần xây dựng cơ sở dữ liệu chung tích hợp thông tin về các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào một cơ sở dữ liệu chung để quản lý, theo dõi và công khai, tạo sự minh bạch.

Thứ hai, nên xem xét xây dựng các tiêu chí đánh giá rõ ràng về chất lượng công trình, tiến độ dự án và các chế độ báo cáo về cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, 

https://diendandoanhnghiep.vn/hy-vong-moi-cho-cai-tao-chung-cu-cu-10140835.html