Với nhà ở xã hội, không chỉ cần hóa giải áp lực phải tăng cung mà việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng và tăng khả năng tiếp cận chính sách cũng là vấn đề cốt lõi cần quan tâm để nguồn cung mới nếu thúc đẩy được, sẽ không tiếp diễn nghịch lý: Bán cho người giàu, giá cao ngang ngửa nhà ở thương mại, hay thậm chí xây xong bỏ hoang…

Để giải quyết được các bất cập hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội, hướng đến sự bền vững trong tương lai, trước tiên cần thay đổi tư duy, sau là quyết liệt thực thi, hành động.

AI ĐANG SỞ HỮU NHÀ Ở XÃ HỘI?

“Có người không phải trong diện được thụ hưởng chính sách, không là hộ nghèo, hộ cận nghèo, hay thu nhập thấp… nhưng lại đang sở hữu nhà ở xã hội. Nếu có cuộc thanh tra, kiểm tra xem ai đang ở nhà ở xã hội, chắc rằng sẽ có những người không đúng đối tượng. Sai sót trong xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội, "lách luật" mua đi bán lại nhà ở xã hội… đã dẫn đến hệ lụy người có thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở xã hội hơn”. ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh nhiều lần đến vấn đề trục lợi nhà ở xã hội khi thảo luận tại Hội trường kỳ họp thứ 8, ngày 28/10 về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đối với kết quả giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023".

Những bất cập trong phát triển nhà ở xã hội được chỉ rõ đã làm nóng nghị trường Quốc hội. Các đại biểu kiến nghị, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra đối tượng sở hữu nhà ở xã hội và quy trình, thủ tục xét duyệt hồ sơ mua, thuê nhà ở xã hội để phát hiện và xử lý các sai phạm có liên quan.

Những năm qua, báo chí cũng đã phản ánh rất nhiều về tình trạng nhà ở xã hội bán sai đối tượng, người giàu dễ mua, trong khi đối tượng mà chính sách hướng đến lại khó tiếp cận, không chỉ do thiếu hụt tài chính, thông tin mà còn phải vượt một “rừng thủ tục” để chứng minh mình thuộc đối tượng thụ hưởng và để được phê duyệt. Nhiều ý kiến cho rằng, những chiêu trò “lách luật” để tiếp cận nguồn cung mới vốn dĩ rất “nhỏ giọt” của nhà ở xã hội vẫn đang tiếp diễn.

Giữa năm 2023, Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) mở bán đợt 1 với mức giá 19,5 triệu đồng/m2, tương ứng với 1,39 - 1,5 tỷ đồng/căn hộ có diện tích từ 69,9 - 76,8m2. Sự kiện nhận hồ sơ đăng ký mua của dự án này đã thu hút hàng nghìn người tham gia, trong khi chỉ có 157 căn hộ, tỷ lệ “chọi” các suất mua lên tới 1/9. Nhiều người dân phải xếp hàng nộp hồ sơ và vạ vật chờ bốc thăm từ lúc 2 giờ sáng. Kết quả, hơn 1.000 hồ sơ bị loại, nhiều người lỡ hẹn với giấc mơ an cư.

Điều đáng nói, ngay trước phiên bốc thăm chọn suất mua, ô tô xếp hàng dài 2 bên đường, môi giới bất động sản đã rầm rộ rao bán các suất mua với giá chênh lệch từ 200 - 300 triệu đồng/căn; bốc thăm xong, nhiều người bước lên ô tô chờ sẵn. Đến cuối năm 2024, nhiều căn nhà ở xã hội tại dự án này đang được rao bán với mức giá tăng gấp đôi, khoảng 40 triệu đồng/m2¹; bên cạnh đó vẫn còn có các “suất ngoại giao” mà theo môi giới, người mua sẽ ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư và phải nộp thêm khoản chênh lệch lên tới hơn 1 tỷ đồng so với giá bán ghi trong hợp đồng².

Không riêng NHS Trung Văn, tại nhiều dự án nhà ở xã hội khác ở Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang,… tình trạng “ôm hàng” trục lợi này cũng diễn ra tương tự và không khó để nhận diện. Báo chí đã từng điểm mặt, chỉ tên nhiều dự án có dấu hiệu trục lợi chính sách bằng cách thâm nhập vào quy trình mua bán, tiếp cận các đối tượng có nhu cầu bán³.

Có thể khẳng định, việc rao bán nhà ở xã hội kèm theo cách thức “lách luật” để trở thành đối tượng chính sách đã trở nên phổ biến tại các dự án đang mở bán, hoặc đang trong quá trình xây dựng, chưa bàn giao; thậm chí, tại các dự án nhà ở xã hội đã bàn giao nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lại theo quy định, hoạt động mua đi bán lại cũng vẫn diễn ra dưới các hình thức hợp đồng ủy quyền, cam kết, thỏa thuận. Môi giới rao bán nhà ở xã hội gọi đây là “thị trường ngách”, chỉ cần trả thêm phí, tiền chênh và “tin tưởng” là có thể sở hữu nhà ở xã hội dù không thuộc đối tượng được mua. Một căn nhà ở xã hội dù chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật, nhưng lại có thể đã qua nhiều chủ sở hữu thực tế, trong khi chủ sở hữu “hợp pháp” đầu tiên vẫn đứng tên trên các loại giấy tờ.

Theo nhiều chuyên gia, dự án nhà ở xã hội có vị trí tốt và mức giá rẻ (gấp nhiều lần so với các căn nhà ở thương mại) như NHS Trung Văn được xem hàng hiếm trên thị trường, lãi ngay khi mua. Ai bốc thăm được suất mua thì giống như “trúng xổ số” vì có thể nhìn thấy ngay mức lợi nhuận hấp dẫn thu về sau 5 năm đủ điều kiện chuyển nhượng. Đó là chưa kể đến việc trên thực tế có nhiều cách để lách luật, bán “sang tay” để có khoản lợi lớn ngay sau khi mua. Đây là động cơ khiến không ít “người giàu” tìm cách giành suất mua nhà ở xã hội với “người nghèo” trong thời gian qua bởi chẳng có gì “lãi” bằng khi giành được suất mua nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội có vị trí tốt và mức giá rẻ trở thành "hàng hiếm". (Ảnh: BICVIETNAM)

Nhiều người thu nhập thấp, thuộc đối tượng mà chính sách hướng đến muốn có chốn an cư đầu tiên, phải rất vất vả để hoàn thiện hồ sơ, rồi phải bốc thăm, kết quả dựa trên may rủi. Khi trượt suất mua, chưa kịp “buồn” thì đã có môi giới liên lạc mời mua suất nhà ở xã hội nhưng phải trả giá chênh lệch cả hàng trăm triệu đồng. Cũng có người đã từ bỏ ý định mua nhà ở xã hội vì thủ tục làm hồ sơ quá phức tạp, mất thời gian, dù cố gắng hoàn thiện nhưng vẫn thiếu chỗ nọ, chỗ kia, song ngay khi từ bỏ, cũng được môi giới “chào mời” trả thêm phí thì hồ sơ sẽ được xử lý nhanh.

Quanh đi quẩn lại, với đủ kiểu chiêu trò mua bán và không loại trừ có “lợi ích nhóm” như hiện nay, không dễ để đối tượng chính sách có nhu cầu ở thực có thể mua nhà ở xã hội với mức giá niêm yết. Điều cần nhấn mạnh nữa là, với nhiều người thu nhập thấp, kể cả mức giá dưới 1,5 tỷ đồng, họ cũng không đủ tài chính tích lũy để mua nếu không được hỗ trợ lãi suất vay mua ưu đãi và dài hạn.

Như vậy trên thực tế, dù đã có những quy định tưởng chừng như chặt chẽ liên quan đến trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội, nhưng giới đầu cơ vẫn dễ dàng “có” được suất mua rồi “ôm hàng” để bán ăn chênh. Và một “thị trường thứ cấp” mua bán nhà ở xã hội đang tồn tại công khai trên các trang mạng, đẩy các khoản tiền chênh lệch phải trả cho việc mua nhà ở xã hội lên cao.

Câu chuyện trục lợi chính sách nói trên xuất phát từ chính sự khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường. Trong bối cảnh quỹ đất phát triển nhà ở ngày càng hạn hẹp, đa số các căn hộ chung cư thương mại đều có giá từ 3 tỷ đồng trở lên thì những căn hộ có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng tại các dự án nhà ở xã hội là rất hấp dẫn. Điều này cùng với việc ít nhiều có sự lỏng lẻo trong công tác quản lý, xét duyệt hồ sơ, kiểm tra, kiểm soát… đã dẫn đến những tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội, đặc biệt là ở những vị trí được coi như “đất vàng” ngày càng trở nên nhức nhối.

Mấu chốt là cung - cầu gặp nhau

Nhiều người đã hỏi tôi làm sao để biết được khi nào dự án nhà ở xã hội mở bán, vì rất nhiều lần khi họ biết thông tin để đến nộp hồ sơ thì đều được thông báo là đã hết. Nhiều người khác dù có thu nhập thấp, chưa có nhà ở nhưng lại không đáp ứng đủ điều kiện được mua…

Trong khi đó, tại một số dự án, những người đủ điều kiện mua lại không mua hoặc không đến ở vì vị trí hơi xa, hay cảm thấy chất lượng nhà ở thấp quá, tâm lý “của rẻ là của ôi” cũng ảnh hưởng rất lớn. Bởi dù là mua nhà ở xã hội được hưởng mức giá thấp hơn, nhưng người mua cũng phải bỏ ra “tiền tỷ” và đa phần vẫn phải đi vay, đó là mồ hôi nước mắt, là tiền tích góp cả đời, họ cũng có quyền lựa chọn chứ không thể chọn bừa một dự án, hay bốc thăm để mua căn hộ mà mình không ưng ý.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều doanh nghiệp chia sẻ rằng, họ làm nhà ở xã hội cho đối tượng công nhân tại khu công nghiệp ở một địa phương, nhưng khi mở bán, công nhân trong khu công nghiệp lại không mấy ai mua, vì đa phần nếu là người địa phương thì đã có sẵn nhà, còn nếu là lao động nhập cư thì họ chỉ có nhu cầu thuê. Trong khi đó, vẫn có những người dân thu nhập thấp trong khu vực muốn mua để sở hữu nhà ở đầu tiên hay mua cho con cái lập gia đình lại không mua được vì không thuộc đối tượng là công nhân trong khu công nghiệp đó. Vất vả triển khai xong dự án nhưng nếu tuân thủ đúng các quy định về mua bán nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì không bán được, doanh nghiệp đứng trước thách thức thu hồi vốn để trả nợ vay triển khai dự án.

Nhìn vào một số thực tế trên thì có thể thấy rằng, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng được đúng đối tượng cần là rất quan trọng. Chỉ khi cung - cầu gặp nhau thì việc triển khai loại hình nhà ở này mới phát huy giá trị và ý nghĩa nhân văn của nó là đảm bảo an sinh, xã hội cho bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thấp. Nếu cung và cầu không gặp được nhau, tức là thanh khoản kém thì chính bản thân doanh nghiệp cũng không thể tự gỡ khó để khơi thông dòng tiền.

Ngay ở Thủ đô Hà Nội hiện nay, không ít dự án khi chủ đầu tư tiến hành mở bán đều rất khó khăn trong câu chuyện thanh khoản. Người dân có nhu cầu thực và có tiềm lực, họ rất sẵn sàng để mua nhưng lại gặp khó khăn khi tiếp cận và không thể mua được. Trong khi đó, người bán cũng lại khó bán và không thể thu hồi vốn được.

Mặt khác, Nhà nước cũng cần có chính sách hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp cho người mua nhà, vì đa phần người thu nhập thấp không có khả năng chi trả hết trong một lần mà vẫn phải vay ngân hàng. Cùng với đó, cần kiểm soát tình trạng trục lợi chính sách, “mua suất, bán suất” nhà ở xã hội, khiến nhà ở xã hội vẫn về tay người giàu, giới đầu cơ, mục tiêu chính sách không đạt được.

===========

Ai đang sở hữu nhà ở xã hội? Câu hỏi này không khó để trả lời trên thực tế, dù trong văn bản, giấy tờ có thể vẫn là đúng quy trình, thủ tục, đúng đối tượng. Nghịch lý “người nghèo” khó mua, “người giàu” dễ mua nhà ở xã hội và tình trạng trục lợi chính sách với một thị trường thứ cấp về nhà ở xã hội chưa được kiểm soát đang là thách thức lớn cần hóa giải trước khi bàn đến việc làm thế nào để tăng nguồn cung cho phân khúc này. Bởi tăng cung để làm gì nếu đối tượng thụ hưởng chính sách không tiếp cận được?

Ở góc nhìn ngược lại, khi nguồn ngân sách có hạn không đủ để xây nhà ở xã hội hỗ trợ người dân và việc triển khai các dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn lực tư nhân, thì bất cập trong vấn đề tiếp cận của đối tượng chính sách cũng đang là một trong những “chốt chặn” khiến bài toán tăng nguồn cung mới cho nhà ở xã hội trở nên nan giải hơn. Doanh nghiệp rất khó “mặn mà” với các dự án nhà ở xã hội khi rơi vào thế bị động ở cả “đầu vào” lẫn “đầu ra” của dự án. Cụ thể là quyền chủ động cân đối giữa chi phí đầu tư, giá bán, lợi nhuận và quyết định bán cho ai, gắn liền với đó là hàng dài thủ tục đầu tư, xét duyệt. Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm và có những chỉ đạo quyết liệt để hướng tới giải quyết nhu cầu an sinh xã hội cho các đối tượng chính sách, tuy nhiên, từ trước đến nay, ở bất kỳ giai đoạn nào nguồn cung nhà ở xã hội cũng đều ở trong trạng thái không đáp ứng đủ nhu cầu, không đạt được các chỉ tiêu, kế hoạch đặt ra.

Với sự ra đời của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", sự ủng hộ của các địa phương, bộ, ngành cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, việc phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả rõ rệt hơn so với trước khi có chương trình này. Dù vậy, mục tiêu đạt được ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 vẫn rất thách thức khi khi những kế hoạch ngắn hạn, trong tương lai gần, đã khó đạt được.

Cụ thể, theo Đề án, đến năm 2025 sẽ hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội. Nhưng số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp cho thấy, giai đoạn từ 2021 đến hết quý III/2024, trên cả nước mới chỉ có 42.414 căn nhà ở xã hội hoàn thành tại 79 dự án và gần 112.000 căn tại 131 dự án đã khởi công xây dựng. Tức là mới chỉ đạt khoảng 35,6% mục tiêu đặt ra tại Đề án, nếu tính cả dự án đang triển khai, dù “cái đích” năm 2025 đã cận kề.

Đoàn Giám sát của Quốc hội đánh giá, nhiều địa phương có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng kết quả triển khai vẫn hạn chế so với mục tiêu Đề án. Đơn cử, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến năm 2025 nhưng mới chỉ có 3 dự án được khởi công với quy mô 1.700 căn, đạt 9% chỉ tiêu. Còn TP.HCM cần xây 26.200 căn đến năm 2025 song hiện cũng mới đạt khoảng 19% mục tiêu, tương đương với gần 5.000 căn. Tại Đà Nẵng, dù khá hơn nhưng cũng mới đạt 43% mục tiêu với 2.750 căn tại 5 dự án. Thậm chí, một số địa phương hiện còn chưa có dự án nhà ở xã hội nào được khởi công từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi…

“Đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội”, Đoàn Giám sát của Quốc hội kết luận.

Theo Đoàn Giám sát của Quốc hội, chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Hình thức ưu đãi được nhiều địa phương áp dụng nhất đó là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê; miễn, giảm thuế GTGT, thuế TNDN và dành 20% diện tích đất, 20% diện tích sàn để kinh doanh thương mại.

Không ít ý kiến cho rằng, những ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội là “không thấm vào đâu” khi chủ đầu tư làm nhà ở xã hội vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, rắc rối trong quá trình từ làm thủ tục đến đầu tư, xây dựng và phân phối sản phẩm.

Tại các hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn được tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này, nhưng ngược lại cũng chia sẻ rằng Nhà nước "kêu gọi nhưng chưa mở đường" để họ tham gia. Phản ánh với báo chí, một số doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn do thủ tục vẫn còn phức tạp khiến dự án đình trệ, đội chi phí, lãi suất đầu tư cao và quỹ đất sạch còn hạn chế.

Mặt khác, trên thực tế dù cung ít, cầu cao nhưng xuất hiện thêm một nghịch lý là không ít dự án nhà ở xã hội xây xong lại “ế ẩm”, mở bán hàng chục lần vẫn không bán hết, bị bỏ hoang hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Bên cạnh nguyên nhân bị đình trệ do thủ tục pháp lý, đa số các dự án này có vị trí quá xa trung tâm, không thuận tiện cho người có nhu cầu thực nên không thu hút được người mua. Điều này trái ngược hoàn toàn với diễn biến tại các dự án có vị trí và chất lượng tốt, đáng tiếc là, người mua thực lại khó cạnh tranh với giới đầu cơ để có thể mua được.

Chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa khuyến khích, thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. (Ảnh minh hoạ: Đức Nhật/Báo Thanh Niên)

Lợi nhuận thấp, rủi ro cao và sự ám ảnh về quy trình thủ tục pháp lý rườm rà đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại “dấn thân” vào phân khúc nhà ở xã hội. Sự nản lòng của doanh nghiệp cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ là câu chuyện thực hiện trách nhiệm xã hội một cách tự nguyện của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không có động lực rõ ràng, không tìm được lời giải cho bài toán hiệu quả kinh doanh thì họ sẽ khó có thể quyết định tham gia vào thị trường. Khi ấy, gánh nặng về nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục đè nặng lên ngân sách nhà nước vốn đã eo hẹp.

Ai muốn xây nhà ở xã hội nếu chưa làm đã thấy lỗ, thậm chí có thể bị mắc cạn, vừa khó làm, vừa khó bán, không khác nào mua dây buộc mình? Đây là vấn đề cần được nhận diện để có giải pháp tạo động lực đủ lớn, hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Rõ ràng, nếu doanh nghiệp coi nhà ở xã hội chỉ đơn thuần là việc thực hiện trách nhiệm xã hội thì mục tiêu phát triển thêm dự án nhà ở xã hội khó có thể đạt được, cùng với đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân bị bỏ ngỏ.