Giá bán nhà tăng lên mức quá cao trong khi kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính khó khăn và lo ngại về khả năng chi trả của người dân đã khiến thị trường nhà ở khó có thể hồi phục thanh khoản.

Thế khó của thị trường bất động sản

"Thực trạng đáng buồn" là nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn Savills Hà Nội nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội quý III và 9 tháng đầu năm 2023.

Theo bà Hằng, thị trường bất động sản Hà Nội đang rất trầm lắng, hoạt động kém hiệu quả và tồn tại rất nhiều thách thức.

Trong đó, một trong những điều đáng chú ý nhất là giá nhà không ngừng tăng mạnh. Giá căn hộ chung cư do chủ đầu tư bán ra hiện đạt trung bình 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm.

Đây là quý thứ 19 liên tiếp giá chung cư Hà Nội liên tục tăng. Mức giá ở thời điểm hiện tại đã cao hơn 77% so với quý I/2019.

Giá thứ cấp trên thị trường cũng đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, Gia Lâm chiếm 31% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và 29% số lượng giao dịch. Từ năm 2019, giá sơ cấp tại đây đã tăng 13% mỗi năm.

Với thị trường biệt thự và nhà liền kề, giá bán cũng ngày càng tăng cao. Hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp của tất cả loại hình sản phẩm nhà ở gắn liền với đất đều tăng.

Đây là quý thứ 19 liên tiếp giá chung cư Hà Nội liên tục tăng. Mức giá ở thời điểm hiện tại đã cao hơn 77% so với quý I/2019.

Giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý lên 103 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề tăng 9% theo quý lên 190 triệu đồng/m2, trong khi giá shophouse tăng 6% theo quý.

Giá thứ cấp trung bình trong quý cũng đạt 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý, tuy nhiên vẫn thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.

Bà Hằng tiết lộ, một biệt thự tại quận Tây Hồ năm 2020 có giá khoảng 26 tỷ đồng, hiện đã tăng lên 40 tỷ đồng. Đây là mức tăng giá rất lớn và hiện không có xu hướng giảm.

Nguyên nhân dẫn đến việc giá bất động sản không ngừng tăng mạnh là do những vướng mắc về pháp lý đã khiến nguồn cung hạn chế.

Nguồn cung căn hộ mới trong III giảm 47% theo quý và 65% theo năm xuống còn 1.891 căn hộ hạng B. Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới hạng A và C. Nguồn cung sơ cấp gồm 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm.

Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, trong quý vừa qua, thị trường không có thêm dự án mới, chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu ở Thanh Trì. Nguồn cung mới giảm 76% theo quý và 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 724 căn đến từ 15 dự án, giảm 9% theo quý và 39% theo năm.

Bên cạnh đó, theo bà Hằng, các chi phí đầu tư dự án trong thời gian qua đã và đang tăng mạnh như chi phí xây dựng, thời gian chờ thủ tục dự án kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất tăng cao... Điều này đã khiến giá bán dự án khó giảm.

Thanh khoản tiếp tục giảm sâu

Trong khi giá bán tăng cao, thanh khoản tiếp tục trầm lắng. Đối với phân khúc căn hộ, số lượng căn bán được trong quý III vừa qua chỉ đạt 2.100 căn, giảm 16% theo quý và 42% theo năm.

Số lượng nhà ở gắn liền với đất trong quý III/2023 cũng giảm 5% theo quý và 66% theo năm xuống còn 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%, đây là mức rất thấp, giảm 11% theo năm.

Theo bà Hằng, giá bán bất động sản ở mức quá cao trong khi các yếu tố kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và lo ngại về khả năng chi trả của người dân đã khiến thị trường nhà ở khó có thể hồi phục thanh khoản.

Bên cạnh đó, hiện thị trường đang thiếu các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà ở thực như phân khúc chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội hay biệt thự, liền kề có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Để khơi thông thanh khoản cho thị trường, vị chuyên gia này cho rằng, các chủ đầu tư cần tập trung phát triển các dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Thực tế trên thị trường thời gian vừa qua cho thấy, nhiều dự án có mức giá rẻ, dù vị trí ở xa trung tâm thành phố như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, nhưng vẫn có sức hấp thụ tốt.

Ngược lại, các dự án dù trong khu vực trung tâm nhưng giá bán quá cao, cũng rất khó bán được hàng.

Mặt khác, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, các chủ đầu tư cần đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt, ưu đãi cho khách hàng về giá bán, điều kiện thanh toán khi vay ngân hàng. Nếu không có các chính sách thanh toán linh hoạt, dự án sẽ rất khó có thanh khoản trong điều kiện hiện nay.

Bên cạnh đó, theo bà Hằng, chính sách bán hàng cho người nước ngoài cũng cần được nới lỏng để tạo thêm lực cầu cho thị trường.

Số liệu của Savills cho thấy, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, Việt Nam đã có 3.035 người nước ngoài đã mua nhà, chủ yếu là căn hộ. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu với 1.765 căn. Tuy nhiên, số lượng này hiện chỉ còn chưa đến 1% tổng số lượng nhà ở bán được của thành phố trong giai đoạn hiện nay.