Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn 2025

Trúc Linh

Thứ năm, 27/2/2025 - 17:09 (GMT+7)

Mặc dù nhiều người biết diện tích sàn là một thuật ngữ liên quan đến xây dựng, bất động sản, quản lý và thiết kế nhưng ít người hiểu được tầm quan trọng của nó trong từng lĩnh vực.

Tại bài viết này, hãy cùng VARs Land tìm hiểu về khái niệm diện tích sàn là gì và cách tính tổng diện tích mới nhất trong năm 2025 nhé!

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn của một ngôi nhà là tổng diện tích thực tế xây dựng của tất cả các mặt sàn trên mỗi tầng của một công trình xây dựng. Nó bao gồm cả tầng mái, tầng hầm và các phần khác có trong thiết kế như tầng nửa, tầng tum, tầng hầm (nếu có). Diện tích sàn cũng bao gồm các phần khác trong kết cấu căn nhà như hành lang và ban công, nếu chúng thuộc phạm vi của mép ngoài tường bao.

Hiểu rõ diện tích sàn giúp đưa ra quyết định chính xác trong xây dựng

Tổng tất cả diện tích các tầng là diện tích sàn toàn diện

Để xác định tổng diện tích sàn xây dựng, bạn cần tính tổng diện tích mặt sàn của tất cả các tầng trong ngôi nhà, bao gồm cả tầng dưới lòng đất và trên mặt đất. Even các loại sàn đặc biệt như hiên nhà, sân phơi, tầng áp mái, nhà kho... cũng được tính chung vào tổng diện tích sàn xây dựng.

Diện tích sàn là một phần quan trọng trong quá trình thiết kế, thi công và quản lý công trình. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng, quy hoạch và tính pháp lý của dự án. Nó thường được sử dụng để tính toán mật độ xây dựng và tổng diện tích sử dụng của công trình. Ngoài ra, nó còn giúp cấp phép xây dựng cho dự án.

Diện tích sàn là một trong những yếu tố chính quyết định giá bán hoặc cho thuê

Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, diện tích sàn có thể được chia thành ba loại chính:

Diện tích sàn xây dựng: Bao gồm toàn bộ diện tích của công trình, bao gồm cả tường, cột, hành lang, cầu thang, ban công, lô gia...
Diện tích sàn sử dụng: Chỉ tính phần diện tích có thể khai thác thực tế, không bao gồm tường, cột.
Diện tích sàn thương mại: Áp dụng cho các trung tâm thương mại, văn phòng để tính toán diện tích

Hướng dẫn cách tính tổng diện tích sàn xây dựng

Để tính diện tích sàn xây dựng một công trình, trước tiên, bạn cần hiểu rằng ngôi nhà của mình được chia thành nhiều không gian sử dụng khác nhau. Điều này dẫn tới việc bạn có thể sử dụng cách tính khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng và sáng tạo của kiến trúc sư khi tính diện tích sàn. Tuy nhiên, có một công thức tổng quát tuân theo quy chuẩn xây dựng hiện hành giúp bạn tính toán chính xác.

Công thức tổng quát để tính diện tích sàn xây dựng như sau:

Tổng diện tích sàn xây dựng = Tổng diện tích các tầng + Các phần diện tích có mái che + Các phần diện tích phụ trợ (ban công, lô gia, sân thượng có mái che...)

Bằng cách sử dụng công thức này, bạn có thể dễ dàng xác định tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà chỉ bằng cách cộng tổng diện tích của tất cả.

Tổng tất cả diện tích các tầng là diện tích sàn toàn diện

Cách tính diện tích mặt sàn sử dụng

Diện tích mặt sàn sử dụng là tổng diện tích thực tế dùng trong nhà, bao gồm cả phần dưới mái che và nằm trong phạm vi tường bao bên ngoài. Các mặt sàn lợp mái không đổ trần, cầu thang lộ thiên, sàn bê-tông đều được tính vào diện tích sàn sử dụng và được tính bằng 100%.

Diện tích mặt sàn sử dụng là tổng không gian thực tế bên trong nhà

Cách tính diện tích khác đi kèm

Các diện tích khác đi kèm bao gồm sân bãi thuộc ngôi nhà, móng nhà, bể nước ngầm, bể phốt... Tuy nhiên, bạn cần tính riêng diện tích từng phần vì chúng không được tính 100% như diện tích mặt sàn xây dựng.

Cách tính móng nhà

Khi xây nhà, móng nhà là phần quan trọng nhất của một công trình xây dựng, đồng thời việc xác định đúng diện tích móng nhà và hầm ngầm là rất quan trọng. Để làm được điều này, chúng ta cần tính toán kỹ lưỡng dựa trên các thông số cụ thể. Diện tích móng nhà thường không được tính 100% nhưng có thể được tính một phần, tùy thuộc vào việc sử dụng móng nhà của gia chủ.

Để xác định đúng diện tích móng nhà, chủ nhà cần xác định loại móng nhà của ngôi nhà. Có ba loại móng nhà phổ biến: móng bè, móng cọc và móng đơn.

Diện tích móng đơn được tính bằng một tỷ lệ nhất định theo diện tích tầng 1 của ngôi nhà. Với các ngôi nhà được thiết kế trên nền bê tông cốt thép hoặc có dầm, phần này được tính bằng 20-25% diện tích mặt sàn tầng 1. Tuy nhiên, với các trường hợp khác, chủ nhà nên tham khảo thêm cách tính do cơ quan có thẩm quyền sở tại quy định.

Cách tính diện tích hầm

Diện tích hầm ngầm cũng rất quan trọng và cần được tính toán một cách chính xác. Thông thường, diện tích hầm ngầm sẽ được quy đổi dựa vào độ sâu của tầng hầm trong thiết kế. Code vỉa hè chính thức của con đường mà ngôi nhà đang được xây dựng theo giấy phép được sử dụng làm mốc chuẩn để tính độ sâu của tầng hầm.

Công thức tính diện tích hầm ngầm:

Diện tích hầm = Chiều dài x chiều rộng

Nếu hầm có nhiều tầng, bạn chỉ cần cộng tổng diện tích từng tầng hầm để có đáp án.

5 - Tầng hầm được ứng dụng nhiều trong các bản vẽ kiến trúc hiện nay

Tuy nhiên, có một số yếu tố cần xem xét khi tính diện tích hầm:

Độ sâu hầm: Nếu hầm nổi quá 1,2m so với mặt đất, đa số quy định chỉ tính diện tích hầm vào hệ số sử dụng đất.
Tường bao quanh hầm: Để tính diện tích phủ bì, bạn cần cộng thêm phần tường bao vào tổng diện tích.
Công năng hầm: Hầm để xe hoặc kho chứa có thể có cách tính khác nhau tùy quy định.

Quan trọng nhất, quy định xây dựng có thể thay đổi tùy theo địa phương:

Hầm ngầm dưới công trình: Thường không tính vào mật độ xây dựng nếu không vượt quá diện tích tầng trệt.
Hầm vượt diện tích tầng trệt: Có thể bị tính vào hệ số sử dụng đất theo quy định của địa phương.

Chủ nhà nên tham khảo thêm các tài liệu và thông tin kỹ thuật để có thể tính toán diện tích móng nhà và hầm ngầm một cách chính xác.

Cách tính diện tích sân thượng

Để tính diện tích sân thượng, bạn cần tạo ra một công thức đơn giản:

Diện tích sân thượng = Chiều dài × Chiều rộng

6 - Diện tích sân thượng cũng được tính trong diện tích kèm theo

Tuy nhiên, nếu sân thượng có mái che, bạn cần thêm yếu tố diện tích phần mái (nếu phủ kín) vào công thức. Tại một số nơi, theo quy định diện tích sân thượng không được tính vào mật độ xây dựng nếu không có mái che cố định. Những mái che ấy sẽ được tính theo một công thức khác, bao gồm:

Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích thực.
Mái ngói có khung sắt: Tính 60% diện tích thực.
Mái bê tông cốt thép lợp ngói: Tính 85% diện tích thực.
Mái bê tông cốt thép lát gạch: Tính 10% diện tích thực.
Mái tôn (Tole): Tính 30% diện tích thực.
Mái ngói BTCT: Tính 100% diện tích thực.
Mái chống thấm, xây bao quanh và nâng cao: Tính 15% diện tích thực.
Mái chống nóng, xây bao quanh và nâng cao: Tính 30 – 50%, tùy thực tế xây dựng.
Mái trần thạch cao: Cộng thêm 25% vào diện tích mái chun

Diện tích sàn và diện tích xây dựng khác nhau như thế nào?

Diện tích sàn và diện tích xây dựng là hai khái niệm quan trọng trong xây dựng và bất động sản. Chúng ta cần hiểu rõ về chúng để tránh nhầm lẫn.

Về khái niệm

Diện tích sàn là diện tích của tất cả các sàn trong công trình, bao gồm cả tầng hầm, lửng, tum và các phần tường, cột, lối đi chung. Nó không tính diện tích ban công, sân vườn, khoảng lùi.

Ví dụ, một căn nhà 2 tầng với mỗi tầng rộng 200m² có diện tích sàn là 400m².

Diện tích sàn là diện tích của tất cả các sàn trong công trình

Diện tích xây dựng là diện tích chiếm đất của công trình trên mặt bằng. Nó bao gồm diện tích móng, hiên, ban công và tường bao quanh công trình, nhưng không bao gồm sân vườn, lối đi ngoài công trình.

Ví dụ, một căn nhà có tầng trệt 100m², sân 50m² và ban công 20m² thì diện tích xây dựng có thể là 100m² (không tính sân).

Để tính diện tích xây dựng, cần lưu ý rằng diện tích móng, hiên, mái che và ban công sẽ được tính theo phần trăm khác nhau tùy loại mái.

Về cách tính

Diện tích sàn thực ra là tổng diện tích của các khu vực sử dụng và tiện ích kèm theo như tầng mái, tầng hầm, ban công và phần móng.

Diện tích sàn = Diện tích các sàn sử dụng + Các loại tiện ích đi kèm như phần mái, tầng hầm, ban công, phần móng…

Diện tích sàn là tổng diện tích sử dụng, bao gồm cả tầng mái, tầng hầm, ban công và phần móng.

Diện tích xây dựng bao gồm không gian sử dụng thực tế và không gian mở, như tầng mái, tầng hầm và khu vực mặt nước. Tuy nhiên, diện tích xây dựng không được tính như tổng diện tích sàn, mà còn bao gồm diện tích móng.

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn (100% diện tích sàn thực tế) + Diện tích móng + diện tích mặt nước

Diện tích móng thường là 50-75% diện tích sàn tính theo đơn giá xây dựng. Còn diện tích mặt nước thường tính theo đơn giá xây dựng, với tỷ lệ 60-70%.

Về ứng dụng trong thực tế

Diện tích sàn

Diện tích sàn đóng vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực như xây dựng, bất động sản, tính toán chi phí và quản lý vận hành.

Trong xây dựng và thiết kế, diện tích sàn giúp xác định quy mô và công năng sử dụng của công trình, cũng như tính toán kết cấu chịu lực và hệ thống điện nước.
Diện tích sàn còn ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi mua bán, cho thuê và được sử dụng làm cơ sở so sánh giá giữa các bất động sản có quy mô khác nhau.
Khi tính toán chi phí, diện tích sàn được sử dụng để dự toán chi phí xây dựng và tính chi phí hoàn thiện nội thất.
Trong quản lý và vận hành, diện tích sàn giúp xác định chi phí bảo trì, bảo hiểm công trình và ảnh hưởng đến chi phí quản lý tòa nhà.

Diện tích sàn giúp xác định quy mô và công năng sử dụng

Diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng cũng đóng vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực.

Trong cấp phép xây dựng, diện tích xây dựng là cơ sở xét duyệt mật độ xây dựng theo quy hoạch và quyết định việc công trình có được cấp phép hay không.
Diện tích xây dựng ảnh hưởng đến các loại thuế như thuế đất, thuế xây dựng và làm căn cứ tính chi phí xây dựng, bảo hiểm công trình.
Trong quản lý quy hoạch đô thị, diện tích xây dựng giúp kiểm soát số lượng công trình xây dựng trong khu vực và đảm bảo công trình không vi phạm quy định về khoảng lùi, hệ số sử dụng đất.

Diện tích xây dựng ảnh hưởng đến cấp phép, thuế, chi phí và quản lý quy hoạch đô thị.

Giải đáp diện tích sàn và các thông tin liên quan đến nó sẽ giúp chủ đầu tư, kỹ sư và nhà thầu chuẩn bị tốt hơn trong quá trình thiết kế và thi công công trình. Biết rõ về diện tích sàn là một bước quan trọng giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tính giá trị và quy hoạch của một công trình.

Trên đây đã cung cấp những giải đáp chi tiết về khái niệm diện tích sàn là gì và cách tính diện tích sàn chi tiết nhất. VARs Land hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định chính xác trong xây dựng, đầu tư bất động sản, kinh doanh và thiết kế.

Cẩm nang Bất động sản