Bản vẽ hoàn công là gì? Đây là tài liệu quan trọng trong xây dựng, phản ánh thực trạng công trình sau thi công so với thiết kế ban đầu. Việc lập bản vẽ hoàn công chính xác hỗ trợ thanh toán, quyết toán và quản lý tài sản hiệu quả. 

Hãy cùng VARs Land tìm hiểu về khái niệm bản vẽ hoàn công là gì và những quy định mới nhất trong năm 2025 nhé!

Bản Vẽ Hoàn Công Là Gì?

Không giống như bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công sẽ cho thấy toàn bộ những thay đổi đã xảy ra trong quá trình thi công so với bản thiết kế ban đầu.

Định nghĩa

Bản vẽ hoàn công là tài liệu ghi lại tình hình thực tế của công trình sau khi hoàn thành. Được định nghĩa tại khoản 4 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, bản vẽ hoàn công mô tả những thông tin về vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị đã được sử dụng trong công trình thực tế. Nó bao gồm các hạng mục như kiến trúc, kết cấu, điện, nước và hệ thống kỹ thuật khác. 

Đây là tài liệu rất quan trọng để nghiệm thu công trình, quản lý bảo trì công trình và bàn giao cho chủ đầu tư.

Vai trò của bản vẽ hoàn công

Bản vẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc hoàn thiện vấn đề pháp lý cho ngôi nhà của bạn.

• Xác định rõ ràng vị trí và chi tiết cụ thể của từng bộ phận công trình, từ đó thực hiện sửa chữa thay thế một chi tiết bộ phận công trình trở nên dễ dàng và chính xác hơn, tránh được sự nhầm lẫn và sai sót.
• Cơ sở để hoàn tất quá trình nghiệm thu và lập hồ sơ thanh toán công trình.
• Hướng dẫn bạn cách sử dụng và khai thác công trình đúng với chức năng và thực tế của nó.
• Cơ sở pháp lý để cơ quan quản lý nắm được tình trạng công trình có được thi công đúng theo giấy phép xây dựng hay không.
• Căn cứ để được hưởng bảo hành và dịch vụ sửa chữa công trình sau này
• Nắm rõ được tình trạng thực tế của công trình, từ đó xác nhận các hạng mục công trình đã được xây dựng. 

+ Xem thêm: Diện tích sàn là gì? Cách tính tổng diện tích sàn 2025

Phân Loại Bản Vẽ Hoàn Công

Các kiến trúc sư hoặc các bên liên quan đến dự án có thể yêu cầu bản vẽ hoàn công cho bất kỳ công trình nào cần thiết. Do đó, các loại bản vẽ làm căn cứ hoàn công cũng rất đa dạng. Bản vẽ hoàn công có thể được chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên quy mô và đặc trưng của từng công trình. Một số loại bản vẽ hoàn công bao gồm:

• Bản vẽ hoàn công công việc xây dựng: mô tả công việc xây dựng tổng thể.
• Bản vẽ hoàn công bộ phận công trình: mô tả từng phận của công trình.
• Bản vẽ hoàn công giai đoạn xây dựng: mô tả công việc xây dựng tại từng giai đoạn.
• Bản vẽ hoàn công lắp đặt thiết bị: mô tả việc lắp đặt thiết bị cho công trình.
• Bản vẽ hoàn công từng hạng mục: mô tả từng hạng mục của công trình.
• Bản đồ công tổng thể công trình: mô tả tổng thể của công trình.

Ngoài ra, các kiến trúc sư còn chia các loại bản vẽ giai đoạn hoàn công theo từng hạng mục hoặc giai đoạn thi công. Một số ví dụ bao gồm:

• Bản vẽ dành cho giai đoạn hoàn công gia cố nền, san phẳng nền: mô tả công việc hoàn công nền đất.
• Bản vẽ dành cho giai đoạn hoàn công cầu đường giao thông: mô tả công việc hoàn công cầu đường giao thông.
• Bản vẽ dành cho giai đoạn hoàn công hệ thống tưới tiêu, cấp nước sạch, xử lý nước thải: mô tả công việc hoàn công hệ thống nước.
• Bản vẽ dành cho giai đoạn hoàn công tường bao hoặc bờ kè: mô tả công việc hoàn công tường bao hoặc bờ kè.
• Bản vẽ dành cho giai đoạn hoàn công móng: mô tả công việc hoàn công móng của công trình.

Tất cả các loại bản vẽ này đều phục vụ mục đích xem xét và đánh giá công trình một cách chi tiết và chính xác.

Khác nhau giữa bản vẽ hoàn công và bản vẽ thiết kế

Bản vẽ hoàn công và bản vẽ thiết kế có điểm giống nhau về chi tiết và hạng mục nhỏ của công trình. Tuy nhiên, bản vẽ hoàn công thường được sử dụng sau khi công trình hoàn thành, trong khi bản vẽ thiết kế được sử dụng trước khi thi công bắt đầu.

Có thể thấy, trong một số trường hợp, bản vẽ hoàn công và bản vẽ thiết kế có thể giống hệt nhau. Khi đó, kiến trúc sư, nhà thầu, giám sát và chủ đầu tư có thể sử dụng bản vẽ thiết kế làm bản vẽ hoàn công một cách dễ dàng. 

Bản vẽ hoàn công và bản vẽ thiết kế đều quan trọng trong quá trình xây dựng, tuy nhiên giữa chúng cũng có những sự khác biệt rõ ràng về mục đích, nội dung và thời điểm sử dụng. 

Điểm giống nhau:

• Cả hai đều được xây dựng dựa trên hệ tọa độ, cao độ và tỷ lệ đồng nhất.
• Đảm bảo chia sẻ cùng một phương thức thể hiện các chi tiết và hạng mục công trình.

Điểm khác nhau:

• Sự thay đổi về kích thước sau khi hoàn thiện công trình là điểm khác biệt lớn nhất.
• Những chênh lệch so với bản thiết kế ban đầu được thể hiện dựa trên thực tế thi công.
• Không phải kiến trúc sư thay đổi ý tưởng thiết kế mà là những thay đổi thực tế trong quá trình xây dựng công trình.
• Có thể xảy ra trường hợp công trình hoàn thành theo chuẩn của bản thiết kế, nên bản vẽ thiết kế có thể sử dụng trong giai đoạn hoàn công và không cần lập lại bản vẽ mới.

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết:

Tiêu chí	Bản vẽ thiết kế	Bản vẽ hoàn công
Mục đích	Hướng dẫn thi công theo kế hoạch ban đầu	Ghi nhận thực tế thi công, đối chiếu với thiết kế
Người lập	Đơn vị tư vấn thiết kế	Nhà thầu thi công, được xác nhận bởi giám sát và chủ đầu tư
Nội dung	Thể hiện ý tưởng thiết kế, thông số kỹ thuật, vật liệu dự kiến	Phản ánh chính xác các kích thước, vật liệu, kết cấu sau khi thi công
Tính chính xác	Mang tính dự kiến, có thể thay đổi trong quá trình xây dựng	Phản ánh đúng thực tế thi công, bao gồm cả các thay đổi so với thiết kế ban đầu
Thời điểm sử dụng	Trước khi thi công	Sau khi hoàn thành công trình hoặc từng hạng mục
Cơ sở pháp lý	Dùng để xin phép xây dựng, lập kế hoạch thi công	Cơ sở để nghiệm thu, bàn giao, bảo trì, quyết toán công trình
Ứng dụng	Dùng để hướng dẫn nhà thầu xây dựng theo thiết kế	Hỗ trợ nghiệm thu, sửa chữa, bảo trì, lưu trữ hồ sơ quản lý công trình

Bản vẽ hoàn công và bản vẽ thiết kế có điểm giống nhau và khác nhau

+ Xem thêm: Kiến trúc Đông Dương là gì và những đặc điểm nổi bật

Quy Định Về Bản Vẽ Hoàn Công 2025

Trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công thuộc về ai?

Người lập bản vẽ hoàn công thường là nhà thầu thi công xây dựng. Họ phải đảm bảo rằng bản vẽ bao gồm tất cả các chi tiết và thông số chính xác về công trình xây dựng.

Trường hợp nhà ở dưới 3 tầng hoặc tổng diện tích sàn dưới 250m2, người lập bản vẽ hoàn công có thể là tổ chức hoặc cá nhân có kinh nghiệm tương tự. Họ không nhất thiết phải có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng.

Vì vậy, đối với công trình xây dựng có quy mô lớn hơn 3 tầng hoặc tổng diện tích sàn lớn hơn 250m2, người lập bản vẽ hoàn công phải đảm bảo rằng họ có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định của pháp luật.

Quy định liên quan đến bản vẽ hoàn công đối với nhà thầu

Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công cho các hạng mục công trình mà mình đã thực hiện. Đối với các công trình bị che khuất cần được đo đạc kích thước và thông số thực tế trước khi tiến hành công việc tiếp theo để đảm bảo tính chính xác. Còn đối với nhà thầu liên danh, mỗi thành viên trong liên danh sẽ chịu trách nhiệm lập bản vẽ hoàn công cho phần công việc mà mình thực hiện.

Tất cả nhà thầu tham gia thi công công trình đều phải lập và lưu trữ hồ sơ phần công việc của mình. Nếu không có bản gốc, có thể thay thế bằng bản sao hợp pháp.

Quy định liên quan đến bản vẽ hoàn công đối với chủ đầu tư

Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ hoàn công trước khi nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình. Hồ sơ hoàn công được lập để phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình theo đúng quy định.

Sau khi công trình được bàn giao, chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình sẽ phải chịu trách nhiệm lưu trữ hồ sơ hoàn công trong suốt quá trình khai thác và sử dụng công trình. Khi đưa một phần công trình vào sử dụng, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn công và hồ sơ quản lý cho phần đó.

+ Xem thêm: Lô gia là gì? Khám phá sự khác biệt thú vị giữa lô gia và ban công

Một số yêu cầu của bản vẽ hoàn công

Để có một bản vẽ hoàn công có hiệu lực về phần pháp lý, chúng ta cần thực hiện theo các bước sau:

• Bản vẽ phải được lập theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, và quy trình đóng dấu, ký xác nhận phải đầy đủ và đúng trình tự.
• Bản vẽ cần được lập ngay sau khi công trình được hoàn thiện thi công, trước khi nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
• Bản vẽ phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ mọi chỉnh sửa hoặc thay đổi so với bản thiết kế gốc, dù nhỏ nhất.
• Bản vẽ sẽ đóng vai trò quan trọng trong suốt quá trình nghiệm thu, bảo trì, bảo dưỡng công trình về sau.
• Bản vẽ cần được ký xác nhận ngay tại thời điểm công trình nghiệm thu, tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
• Cuối cùng, bản vẽ cần thể hiện các số liệu xây dựng thực tế và tuân thủ các hướng dẫn của Bộ Xây dựng, trừ khi có trường hợp sai sót cần rút gọn.

Việc lập và xác nhận được thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục II trong Thông tư này. Để biết thêm chi tiết về quy định bản vẽ hoàn công, bạn có thể xem qua Thông tư 26/2016/TT-BXD

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về "Bản vẽ hoàn công là gì" cùng những quy định quan trọng liên quan. Để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích và xu hướng mới trong lĩnh vực bất động sản, hãy truy cập VARs Land - nền tảng đáng tin cậy cung cấp thông tin chi tiết và các dự án bất động sản chất lượng.

Cẩm nang Bất động sản