Những tháng đầu năm 2025, bức tranh kinh tế - xã hội ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn FDI đăng ký đạt 13,82 tỷ USD, tăng 39,9% so với cùng kỳ. FDI thực hiện cũng tăng 7,3%. Khách quốc tế đến Việt Nam đạt 7,7 triệu lượt, tăng 23,8%. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng ước đạt 2.286 nghìn tỷ đồng, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, số doanh nghiệp bất động sản đăng ký mới và quay trở lại hoạt động cũng tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2024. Cụ thể, có 1.582 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới (tăng 15%) và 1.858 doanh nghiệp quay lại thị trường (tăng 46%). Số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động có thời hạn giảm 1%.

Theo Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản tháng 4/2025 ghi nhận sự điều chỉnh sau khi có mức độ quan tâm tăng mạnh trong tháng 3. Ở mảng cho thuê, mức độ quan tâm giảm 19%, lượng tin đăng giảm 13% so với tháng trước. Trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6%. Các phân khúc có tính mùa vụ như phòng trọ, nhà mặt phố, chung cư cũng đồng loạt ghi nhận mức giảm trong cả lượt tìm kiếm và số tin rao.

Trong bối cảnh thị trường vẫn đang chờ thêm các tín hiệu chính sách rõ ràng, đặc biệt là sau quá trình sáp nhập hành chính cấp tỉnh và các điều chỉnh liên quan đến thuế, tài khóa, tiền tệ, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng để phân tích triển vọng thị trường 6 tháng cuối năm 2025.

PV: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về triển vọng thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2025?

TS. Trần Xuân Lượng: Nhìn một cách tổng thể, tôi cho rằng thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2025 sẽ không có những biến động lớn theo chiều hướng tăng trưởng mạnh, mà nghiêng nhiều về kịch bản đi ngang. Tức là thị trường sẽ duy trì trạng thái cầm chừng, không tăng cũng không giảm quá rõ rệt. Lý do là vì thị trường hiện nay đang nằm trong một bối cảnh chịu tác động đa chiều, vừa từ bên ngoài, vừa từ chính nội lực bên trong nền kinh tế. Về yếu tố bên ngoài, những biến số địa chính trị như xung đột quân sự, cạnh tranh chiến lược giữa các cường quốc, bất ổn thương mại và thuế quan… đang khiến thị trường tài chính toàn cầu trở nên bất ổn. Giá vàng tăng cao phản ánh tâm lý phòng thủ, lo ngại rủi ro trong dân chúng và nhà đầu tư. Những diễn biến này, dù không tác động trực tiếp đến bất động sản, nhưng lại gián tiếp ảnh hưởng đến dòng tiền và kỳ vọng đầu tư.

Trong khi đó, ở trong nước, chúng ta đang trong giai đoạn đổi mới thể chế, mà một phần cụ thể là quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thay đổi nhân sự bộ máy và chuẩn bị một loạt chính sách quản lý mới. Những chuyển động mang tính cấu trúc như vậy thường kéo theo tâm lý quan sát, chờ đợi, khiến thị trường tạm thời chững lại. Vì vậy, nếu không có biến động lớn nào về chính sách hoặc yếu tố đột phá từ thị trường vốn, thì bất động sản trong nửa cuối năm nay nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng đi ngang.

PV: Vậy cụ thể yếu tố nào đang khiến thị trường chưa thể phục hồi ngay lập tức, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Có ba nhóm nguyên nhân chính khiến thị trường chưa thể hồi phục rõ nét trong giai đoạn hiện tại. Trước tiên là vấn đề giá cả. Như chúng ta thấy, mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực đã được đẩy lên quá cao trong những năm trước. Dù thị trường đã trải qua một giai đoạn điều chỉnh nhất định, nhưng mức giá hiện tại vẫn đang vượt xa sức mua thực tế của phần đông người dân. Khi giá đã "vượt ngưỡng chịu đựng", việc phục hồi trở lại trở nên rất khó khăn nếu không có lực đẩy thực chất từ kinh tế vĩ mô.

Thứ hai là vấn đề pháp lý và chính sách. Một loạt định hướng điều hành mới sẽ được cụ thể hóa thời gian tới, bao gồm việc đánh thuế đầu cơ, rà soát lại các dự án treo, siết lại hoạt động môi giới… Những thay đổi này là cần thiết, nhưng trong ngắn hạn sẽ tạo ra tâm lý dè chừng, cả từ phía nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án. Khi chưa rõ ràng về cách thực thi, họ sẽ chọn đứng ngoài thị trường để chờ đợi.

Cuối cùng là nguồn cung thực chất đang rất hạn chế, nhất là trong phân khúc nhà ở thương mại giá vừa và nhà ở xã hội – những phân khúc gắn với nhu cầu thật. Nhu cầu ở thực của người dân là có, thậm chí luôn ở mức cao, nhưng trong điều kiện nguồn cung không đáp ứng kịp, không có dòng sản phẩm phù hợp, thì lực cầu đó không thể chuyển hóa thành giao dịch. Thị trường vì thế khó khởi sắc.

PV: Vì sao ông cho rằng thị trường chỉ thực sự có biến động rõ nét trong 3 tháng cuối năm nay?

TS. Trần Xuân Lượng: Sở dĩ tôi nhấn mạnh giai đoạn 3 tháng cuối năm là bởi đó sẽ là thời điểm các yếu tố then chốt bắt đầu đi vào ổn định. Các chính sách lớn, như luật hóa những nghị định về quản lý thị trường, kiểm soát môi giới, thuế bất động sản, có thể sẽ bắt đầu được triển khai thực tế. Quan trọng hơn, quá trình tổ chức lại bộ máy hành chính sau sáp nhập tỉnh cũng sẽ tạm ổn, tạo điều kiện để các địa phương bắt tay vào điều hành mới, bắt đầu phê duyệt quy hoạch và triển khai các dự án công.

Những yếu tố đó sẽ khiến thị trường có thêm động lực, thay vì thả nổi như trước đây. Lực lượng môi giới sẽ phải có chứng chỉ hành nghề, giao dịch qua sàn, minh bạch về tài khoản hoa hồng, cơ quan địa phương giám sát kỹ hơn. Tức là thị trường sẽ bước vào giai đoạn "làm lại luật chơi", và từ đó tạo nên một mặt bằng giá mới, không phải bằng cách thổi giá, mà bằng nhu cầu thật và khả năng chi trả thật.

Tuy nhiên, mức độ biến động cũng sẽ mang tính phân hóa cao. Những phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền ở vùng xa, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có dòng tiền thực… sẽ tiếp tục giảm hoặc đi ngang. Ngược lại, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thật, như căn hộ ở vị trí tốt, có hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận tiện, sẽ được thị trường quan tâm trở lại.

PV: Việc sáp nhập các tỉnh như Bắc Giang - Bắc Ninh hay Lào Cai - Yên Bái sẽ tác động ra sao tới giá bất động sản và xu hướng quy hoạch tại các địa phương này?

TS. Trần Xuân Lượng: Việc sáp nhập tỉnh không đơn thuần là thay đổi tên gọi hành chính, mà là một quá trình tái cấu trúc toàn diện về không gian phát triển và quy hoạch vùng. Một trong những tác động rõ nét nhất là yêu cầu phải lập lại quy hoạch cho toàn bộ tỉnh mới – từ trung tâm hành chính, hạ tầng kỹ thuật đến phân bổ đất đai theo mục tiêu phát triển dài hạn. Khi một địa phương được lựa chọn trở thành trung tâm hành chính mới, khu vực đó gần như chắc chắn sẽ hưởng lợi lớn nhờ dòng vốn đầu tư công, các dự án giao thông kết nối và nhu cầu dịch chuyển dân cư, cơ quan. Đơn cử, nếu trung tâm hành chính của tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh được đặt tại Bắc Giang, thì những khu vực lân cận trong bán kính vài km sẽ trở thành tâm điểm của các đợt tăng giá, không chỉ nhờ hiệu ứng "cờ đến tay" mà còn do sự xuất hiện của nhu cầu thực về nhà ở, dịch vụ, thương mại. Tương tự, ở khu vực Tây Bắc, nếu trung tâm của tỉnh sáp nhập Lào Cai - Yên Bái được chuyển về Yên Bái, thì toàn bộ vùng lõi quanh trung tâm hành chính mới cũng sẽ được đầu tư mạnh về hạ tầng - từ giao thông, công trình công cộng đến các tiện ích đô thị, tạo lực đẩy trực tiếp cho bất động sản tại đó.

PV: Theo ông, kịch bản giá đất sau sáp nhập sẽ diễn biến ra sao, đặc biệt tại các khu vực được chọn làm trung tâm hành chính mới?

TS. Trần Xuân Lượng: Việc hình thành các trung tâm hành chính mới sau sáp nhập chắc chắn sẽ tạo ra một chu kỳ tăng giá đất đáng kể ở các khu vực được chọn làm trung tâm, do hạ tầng và quy hoạch được tập trung đầu tư mạnh mẽ hơn. Cụ thể, những nơi như Bắc Giang hay Yên Bái, sau khi trở thành trung tâm hành chính, sẽ có sự gia tăng rõ nét về giá bất động sản, nhất là các phân khúc nhà ở đô thị, thương mại dịch vụ và đặc biệt là bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng với những tỉnh vốn dĩ đã có mặt bằng giá cao như Bắc Ninh - Bắc Giang, biên độ tăng giá có thể sẽ không mạnh bằng những khu vực còn dư địa lớn. Chẳng hạn, tỉnh Nghệ An tuy không nằm trong diện sáp nhập nhưng lại sở hữu thế mạnh vượt trội về đầu tư cơ sở hạ tầng, đặc biệt là trục kết nối quan trọng giữa cảng Vũng Áng với Viêng Chăn (Lào) hay tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam, phục vụ hoạt động logistics và xuất nhập khẩu. Do đó, xét về khả năng tăng giá đất, Nghệ An có thể là một điểm nóng hấp dẫn hơn với biên độ tăng giá vượt trội, dù không có yếu tố sáp nhập hành chính.

PV: Ông vừa nhắc đến tiềm năng tăng giá bất động sản tại các khu vực sáp nhập, trong đó có nhấn mạnh vai trò nổi bật của phân khúc bất động sản công nghiệp. Theo ông, bất động sản công nghiệp liệu có tiếp tục là điểm sáng trong bối cảnh các tỉnh sáp nhập đang ưu tiên phát triển mặt bằng sản xuất và đẩy mạnh thu hút FDI?

TS. Trần Xuân Lượng: Đúng là sau khi các tỉnh lớn sáp nhập và tổ chức lại không gian phát triển, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ nổi lên rõ nét hơn so với các phân khúc còn lại. Khi các tỉnh lớn được sáp nhập, điều tất yếu là phải lập lại quy hoạch không gian phát triển, trong đó mặt bằng sản xuất công nghiệp sẽ được ưu tiên đặc biệt. Thực tế trước đây, quỹ đất dành cho công nghiệp chủ yếu tập trung phục vụ các doanh nghiệp lớn và khối FDI, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như bị bỏ lại phía sau vì khó tiếp cận đất sản xuất với chi phí hợp lý. Sau khi sáp nhập, việc hình thành các cụm công nghiệp mới sẽ được chú trọng hơn rất nhiều, giúp nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ dàng tìm được mặt bằng phù hợp. Do đó, bất động sản công nghiệp không chỉ tiếp tục duy trì vị trí điểm sáng mà còn mở rộng dư địa tăng trưởng ổn định, bền vững, hấp dẫn hơn rõ rệt so với các phân khúc như đất nền hay nghỉ dưỡng vốn đã bão hòa, thiếu sức hút thực chất. Tôi cho rằng, sắp tới thị trường sẽ chuyển hướng mạnh mẽ sang những loại bất động sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững như bất động sản công nghiệp, bất động sản văn phòng, bất động sản cho thuê, hay thậm chí bất động sản nông nghiệp công nghệ cao.

PV: Ngoài yếu tố sáp nhập và quy hoạch, các chính sách tài khóa và tiền tệ trong 6 tháng cuối năm cũng đang nhận được nhiều kỳ vọng. Theo ông, những chính sách này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản, và đâu là những rủi ro cần đặc biệt lưu ý?

TS. Trần Xuân Lượng: Về chính sách tài khóa, Chính phủ đề xuất thực hiện chính sách giảm 2% thuế suất thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo hướng mở rộng đối tượng được giảm thuế so với Nghị quyết số 43/2022/QH15 trước đó; đồng thời, thực hiện giảm thuế trong 6 tháng cuối năm 2025 và cả năm 2026... Những dự án lớn như đường sắt, đường cao tốc, đường vành đai liên vùng... sẽ được ưu tiên đầu tư mạnh mẽ. Đây chính là nguồn lực quan trọng đổ trực tiếp vào nền kinh tế, làm tăng thu nhập và tạo việc làm cho người dân, từ đó nâng cao sức mua và gián tiếp hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng hiệu ứng này không diễn ra tức thì, bởi người dân cần thời gian tích lũy trước khi nguồn tiền chuyển thành sức mua thực tế trên thị trường bất động sản. Thêm nữa, dù thuế đối với các hộ kinh doanh và doanh nghiệp sản xuất được giảm nhẹ để kích thích nền kinh tế, thì thuế đối với hoạt động đầu cơ bất động sản lại có xu hướng được siết chặt.

Về chính sách tiền tệ, định hướng cũng là nới lỏng. Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa để kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng, cùng với đó là điều tiết lãi suất một cách hợp lý, yêu cầu các tổ chức tín dụng cắt giảm chi phí để giảm thêm lãi suất cho vay, giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Nhưng vấn đề không nằm ở việc "bung tiền" mà ở cách "đánh trúng" đối tượng cần hỗ trợ. Nếu dòng tiền này được sử dụng đúng, tức là đưa vào sản xuất, tạo ra việc làm, hàng hóa, dịch vụ, thì thị trường sẽ ổn định và tăng trưởng lành mạnh. Ngược lại, nếu dòng vốn bị bẻ lái, không chảy vào nhà ở xã hội, không đến tay doanh nghiệp sản xuất, mà bị hút ngược vào các hoạt động đầu cơ bất động sản, thì hệ lụy sẽ rất lớn. Lúc đó, chúng ta không chỉ không đạt được mục tiêu kích thích kinh tế, mà còn có nguy cơ tạo ra một cú huých ngược, hình thành một "bong bóng kép" về cả tài chính lẫn thị trường bất động sản

Tóm lại, nếu dòng tiền được quản lý tốt, tập trung đúng vào sản xuất và hỗ trợ nhà ở xã hội, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển ổn định và lành mạnh hơn, các phân khúc mang giá trị sử dụng thực sẽ giữ vững hoặc tăng nhẹ, trong khi thị trường chung có xu hướng đi ngang để tạo nền tảng cho phục hồi bền vững. Ngược lại, nếu hai chính sách quan trọng này đồng thời được triển khai nhưng thiếu đồng bộ, việc quản lý dòng tiền lỏng lẻo, không đi đúng mục tiêu sản xuất, cộng với nguồn tiền lớn từ chi tiêu công đầu tư hạ tầng không kiểm soát chặt chẽ, thì sẽ chảy vào bất động sản. Khi đó, sẽ xuất hiện rủi ro nghiêm trọng là thị trường bất động sản không những không tăng trưởng ổn định mà còn tạo ra "bong bóng kép". Đây chính là kịch bản mà chúng ta cần hết sức cẩn trọng và chủ động ngăn ngừa.

PV: Xin cảm ơn ông!