<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh vừa ký Quyết định ban hành Quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND TP về xác định giá đất cụ thể.</strong></p>

</div>
</div>
Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 16/9/2024, thay thế các quy định trước đó về xác định giá đất.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/img_2746.jpeg" data-lg-id="03980be0-189d-4053-ad69-5887132f0210">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/img_2746.jpeg" alt="Hà Nội quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND TP về xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ ngày 16/9. Ảnh: LV" width="1920" height="1373" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/img_2746.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/img_2746.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="7596" /> Hà Nội quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND TP về xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ ngày 16/9. Ảnh: LV</div></figure>
Theo Quyết định, đối tượng áp dụng bao gồm: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể; tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất; các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các tiêu chí hình thành yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phân tích, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa Tài sản định giá và Tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

<i>Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:</i> Yếu tố đầu tiên liên quan đến khoảng cách của thửa đất tới các trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục, y tế và các khu vui chơi giải trí. Mức điều chỉnh chênh lệch về giá dựa trên khoảng cách này không quá 5%. Ngoài ra, giá đất còn được so sánh theo bảng giá đất của thành phố, với mức điều chỉnh không vượt quá 15%.

<i>Về điều kiện về giao thông: </i>Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) tiếp giáp với dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%; độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp của dự án, khu đất, thửa đất, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%; số mặt đường tiếp giáp của dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, ngõ), mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Đối với trường hợp ước tính giá chuyển nhượng đất, nhà ở riêng lẻ: </i>Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí về mặt cắt đường nội bộ (nếu có) tiếp giáp của thửa đất theo quy hoạch được phê duyệt, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Về điều kiện cấp thoát nước, cấp điện: </i>Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%; tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Về diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất: </i>Trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì diện tích của thửa đất đại diện được lấy theo diện tích bình quân của các thửa đất là tài sản định giá, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%; mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, khu đất (kích thước bình quân trong trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể), mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Về trường hợp ước tính: </i>Giá chuyển nhượng căn hộ chung cư ; giá cho thuê căn hộ cao tầng; giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp sẽ thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích của căn hộ, diện tích sàn cho thuê (đối với tài sản định giá lấy theo diện tích bình quân), mức điều chỉnh chênh lệch không quá 10%.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/ban-sao-img_1437-enternews-1702712859.jpeg" data-lg-id="df63a084-478d-4e01-a326-fd4b15f6cb45"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/ban-sao-img_1437-enternews-1702712859.jpeg" alt="Bản sao img_1437-enternews-1702712859" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/ban-sao-img_1437-enternews-1702712859.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/16/ban-sao-img_1437-enternews-1702712859.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="7601" /></figure>
<i>Về các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: </i>Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%; số tầng cao công trình, tầng hầm, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: </i>Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao), mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Hiện trạng môi trường, an ninh: </i>Bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước; gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%; mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

<i>Về thời hạn sử dụng đất:</i> Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện dự án, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%; đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài), không điều chỉnh.

Về các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, bao gồm: Danh lam thắng cảnh; đền, chùa, miếu mạo; làng nghề truyền thống, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, điều kiện về địa hình, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%; thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất, mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%...

Trước đó, Chính phủ ban hành nghị định số 71/2024 quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định 71 cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 điều 257 Luật Đất đai. Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp.

Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Ngoài ra, nghị định nêu rõ phải cung cấp thông tin phục vụ công tác định giá đất trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/ha-noi-quy-dinh-moi-tieu-chi-xac-dinh-gia-dat-tu-ngay-16-9-10142043.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></a></p>

hà nội

xác định giá đất

tiêu chí

ngày 16/9

Hà Nội quy định mới tiêu chí xác định giá đất từ ngày 16/9

<strong>Hàng trăm dự án sẽ không thể thoát khỏi tình trạng "trùm mềm", hàng nghìn căn hộ sẽ không thể cấp sổ hồng và cả nguồn thu ngân sách Nhà nước sẽ tiếp tục bị thất thu nếu "nút thắt" về định giá đất không được tháo gỡ.</strong>
<h3><b>Nhiều dự án không thuê được đơn vị tư vấn định giá đất</b></h3>
Chia sẻ về thực tế khó xác định giá đất tại các dự án, ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, hiện thành phố đang có 125 dự án chào thầu, nhưng nhiều dự án trong số này chào thầu không dưới 30 lần vẫn không thuê được đơn vị tư vấn định giá đất, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn cũng bỏ cuộc không lâu sau đó... Các trường hợp này buộc phải chào lại, gây ra rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Ví dụ như dự án có diện tích hơn 4,4ha được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ tại huyện Hóc Môn của Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thành Chính. Dự án này được phê duyệt từ năm 2011, đến nay đã qua 29 lần mời thầu các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất, nhưng vẫn không có đơn vị tham gia thẩm định giá để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tương tự, dự án hơn 7,4ha tại đường Phan Văn Trị, Quận Gò Vấp do Công ty cổ phần Xe khách Sài Gòn làm chủ đầu tư dù đã 29 lần mời thầu thẩm định giá đất, nhưng tới nay vẫn chưa có đơn vị nào tham gia.

Hay Dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển tại huyện Nhà Bè có diện tích quy hoạch gần 350ha, do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Nhà Bè - thuộc Tập đoàn GS E&amp;C (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư đến nay đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ra thông báo mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất lần thứ 7 nhưng vẫn chưa có đơn vị nào tham gia.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất nhưng thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất đang không dễ dàng, nhất là phương pháp thặng dư. Ngay cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ban hành đầu năm nay cũng được nhiều doanh nghiệp đánh giá là chưa phù hợp. Điều này khiến nhiều dự án dù đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.

Đơn vị này cho biết thêm, vướng mắc ở khâu <a href="https://varsland.vn/news/dinh-gia-dat-can-moi-truong-phap-ly-an-toan-va-gia-dich-vu-tuong-xung">định giá đất</a> cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng gặp nhiều khó khăn. Hiện còn hơn 58.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng trên địa bàn TP.HCM. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân mà chủ đầu tư phát triển dự án cũng không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng.

Trên thực tế, không chỉ TP.HCM mà hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên cả nước cũng đang rơi vào tình trạng không thể xác định được giá đất do thủ tục thực hiện khó khăn khiến hầu hết các đơn vị tư vấn "thủ thế", không mặn mà. Hoặc nếu nhận thẩm định, mức giá các đơn vị này đưa ra là rất cao. Thực tế này đã gây ra không ít khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp, người mua nhà và cả phía Nhà nước.
<div id="ObjectBoxContent_1719226559676" class="VCSortableInPreviewMode alignCenter" data-back="#FFFBF2" data-border="#F2D1AA" data-text-color="#333333">
<div class="">
<blockquote>Theo kết luận của Thanh tra TP. Hà Nội mới đây, trên địa bàn TP có 10 dự án đang chậm xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Các dự án bao gồm: Tổ hợp văn phòng và nhà ở Housinco Tân Triều (ô đất CT5, khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì); Trung tâm thương mại Vân Hồ (quận Hai Bà Trưng); khu nhà ở Sơn Lộc (thị xã Sơn Tây); Tòa nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại, văn phòng, khách sạn (phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy); Du lịch sinh thái và nhà nghỉ cuối tuần (khu Rốn Rện, phường Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây); Tòa nhà văn phòng và thương mại dịch vụ (lô C/D11 Khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy); Tổ hợp kinh doanh phát triển công nghệ tin học Mitec; Tổ hợp văn phòng cho thuê 289 Khuất Duy Tiến (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy); Trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy); Khu đô thị mới Dịch Vọng (quận Cầu Giấy).</blockquote>
</div>
</div>
<h3><strong>Doanh nghiệp điêu đứng, Nhà nước thất thu, người dân khốn đốn</strong></h3>
Theo quy định của pháp luật, sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, thì các cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm triển khai công tác thẩm định và phê duyệt giá đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình gắn liền với đất.

Điều này có nghĩa, khi không xác định được giá đất dẫn tới việc chậm nộp tiền sử dụng, thuê đất sẽ khiến các doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, không thể cấp sổ hồng cho khách hàng.

Vậy hệ quả của việc ách tắc khâu xác định giá đất là cả 3 bên gồm doanh nghiệp, Nhà nước và người dân đều gánh chịu.

Về phía doanh nghiệp, hầu hết các doanh nghiệp đều phải vay ngân hàng và hàng tháng trả lãi rất lớn để mua quỹ đất. Vì vậy, việc dự án không thể triển khai chỉ vì vướng khâu xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất có thể đẩy doanh nghiệp vào thế bị phá sản.

Về phía Nhà nước, khi hàng trăm dự án bị ách tắc, hàng nghìn căn hộ không được cấp sổ hồng chắc chắn sẽ khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_24233" align="aligncenter" width="2000"><img class="wp-image-24233 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/dji0027-1561289466348308464678.jpg" alt="" width="2000" height="1500" /> Khi không xác định được giá đất dẫn tới việc chậm nộp tiền sử dụng, thuê đất đã khiến các doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. (Ảnh minh hoạ)</div>

</div>
<figcaption class="PhotoCMS_Caption">
<p class="NLPlaceholderShow" data-placeholder="Nhập chú thích ảnh"></p>

</figcaption></figure>
Về phía người dân, việc không cấp sổ hồng căn hộ sẽ không đảm bảo quyền lợi cho họ. Khi họ không có nhu cầu ở, việc bán lại cho người mua khác cũng trở nên khó khăn, giá bán cũng sẽ thấp hơn so với giá thị trường.

Bên cạnh đó, hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, khâu định giá đất vướng mắc khiến việc tính tiền sử dụng đất kéo dài, làm đội chi phí của các doanh nghiệp, góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Do đó, giới chuyên gia cho rằng, để phát huy nguồn lực đất đai cho nền kinh tế, tháo gỡ hàng trăm dự án đang trong tình trạng "trùm mềm", hàng nghìn căn hộ không được cấp sổ hồng và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước… việc giải quyết vấn đề định giá đất là khâu rất quan trọng. Và một trong những giải pháp cần triển khai là tạo môi trường pháp lý an toàn để thu hút các tổ chức tư vấn tham gia định giá.
<h3>Tạo môi trường pháp lý an toàn để thu hút các đơn vị tư vấn định giá đất</h3>
Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới quan trọng trong lĩnh vực định giá đất. Đặc biệt là đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất, nhằm tháo gỡ ách tắc trong khâu định giá đất cụ thể khi không mời được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện (khoản 2 và 3 Điều 161). Điều này có nghĩa, luật mới không bắt buộc phải có thành phần tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, ông Doanh cho rằng, việc không có tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất chỉ nên coi là giải pháp xử lý tình huống chứ không phải là biện pháp kéo dài. Bởi tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò quan trọng trong xác định giá đất.

<div class="caption-img" id="attachment_24238" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-24238 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/Untitled-1-3.png" alt="" width="864" height="614" /> Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam</div>

Theo đó, các định giá viên, thẩm định viên về giá là những người có chuyên môn, kinh nghiệm, nhất là có nhiều thông tin, dữ liệu về giá đất, lại bám sát biến động của thị trường. Các tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá là những doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Vì vậy, sử dụng đội ngũ này tham gia vào quá trình xác định giá đất sẽ góp phần quan trọng giúp cho việc định giá đất ở địa phương nhanh chóng, chính xác hơn.

Hơn nữa, về lý thuyết, tổ chức tư vấn xác định giá đất không có lợi ích nào trong giá đất được xác định. Nên việc tham gia của tổ chức này vào quá trình xác định giá đất sẽ nâng cao tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong định giá đất.

"Vì vậy về lâu dài, cần có giải pháp tạo môi trường pháp lý an toàn cho tổ chức này tham gia vào quá trình định giá đất, thay vì nếu không mời được tư vấn xác định giá đất thì thay thế bằng đơn vị sự nghiệp công hay tổ công tác liên ngành", Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, việc tạo môi trường pháp lý rõ ràng, an toàn để thu hút các đơn vị tư vấn định giá đất cũng rất quan trọng trong việc tháo gỡ "nút thắt" định giá đất hiện nay.

Theo ông Châu, thực tế các doanh nghiệp "đỏ mắt" tìm đơn vị tư vấn định giá đất sẽ tiếp tục diễn ra, thậm chí sẽ ngày càng diễn ra nhiều hơn nếu như hành lang pháp lý về vấn đề định giá đất không được đảm bảo. Và khi không mời được tư vấn xác định giá đất, rõ ràng cả 3 bên gồm doanh nghiệp, Nhà nước và người dân đều gánh chịu nhiều thiệt hại.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp chí điện tử Reatimes</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://reatimes.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-phat-huy-nguon-luc-dat-dai-cho-nen-kinh-te-20224062418072193.htm)</em></p>

bất động sản

định giá đất

đất đai

Gỡ "nút thắt" định giá đất, phát huy nguồn lực đất đai cho nền kinh tế

<div class="news-detail-header">
<div class="news-detail-header-wrapper">
<p class="sapo"><strong>Khâu định giá đất của các dự án vẫn tắc, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.</strong></p>

</div>
</div>

<div class="caption-img" id="attachment_21981" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-21981 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/Nova10.202313.jpg" alt="" width="788" height="454" /> Dự án NovaWorld Phan Thiết gặp khó trong khâu định giá đất. Ảnh: Hoàng Anh</div>
<p class="avatar-sapo"></p>

<div class="news-detail-body">
<div class="news-detail-body-wrapper">

<strong>Thông qua rồi vẫn tắc</strong>

Khâu định giá đất của nhiều dự án hiện đang nằm im bất động do các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương sợ trách nhiệm, doanh nghiệp tư vấn không nhận thẩm định giá cho dự án.

Thực trạng này được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nêu ra trong lúc Bộ Tài nguyên và môi trường lấy ý kiến xây dựng nghị định quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai và dự thảo nghị định về giá đất.

Mặc dù, Luật Đất đai sửa đổi đã tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các cơ quan chức năng xác định giá đất chặt chẽ, chính xác hơn, nhưng theo ông Hiệp, hàng trăm dự án vẫn đang "tắc" ở khâu định giá đất và đây là "vấn đề nan giải."

Khi <a href="https://vars.vn/tranh-luan-phuong-phap-dinh-gia-dat-chua-co-hoi-ket">xác định giá đất</a>, trước đây có năm phương pháp, giờ còn bốn phương pháp định giá nhưng chủ yếu các dự án đều sử dụng phương pháp thặng dư.

Đây là phương pháp có tính chủ quan rất lớn từ đơn vị thẩm định. Cùng một dự án, cùng phương pháp thặng dư nhưng giả định đưa ra khác nhau có thể dẫn đến nhiều tham số giá đất khác nhau, nên rủi ro dẫn đến sai phạm rất lớn.
<p style="font-weight: 400;">Chính vì vậy, không chỉ chính quyền địa phương e ngại định giá đất mà thời gian vừa qua, nhiều dự án cũng không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.</p>
<p style="font-weight: 400;">Hoặc nếu nhận thẩm định, mức giá họ đưa ra rất cao "để an toàn", gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.</p>
<p style="font-weight: 400;">Trong bối cảnh chưa có bảng giá đất làm căn cứ định giá, việc định giá đất ngày càng thách thức, không có cơ sở để thực hiện, gây e ngại rủi ro pháp lý cho các bên liên quan, khiến hoạt động định giá đất càng đình trệ, ông Hiệp nhấn mạnh.</p>
<p style="font-weight: 400;">Nói rõ hơn về vấn đề này, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, các vụ việc sai phạm đất đai xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, khiến họ có tâm lý chung là không muốn nhận thẩm định giá đất.</p>
<p style="font-weight: 400;">Ông Thoả chỉ ra cơ chế bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá chưa chặt chẽ.</p>
<p style="font-weight: 400;">Thực tế, đơn vị thẩm định giá chỉ là đơn vị tư vấn. Người quyết định, chấp nhận giá một lô đất, thửa đất để đưa vào sử dụng là chính quyền địa phương. Tuy nhiên, khi xảy ra vấn đề về pháp lý, trách nhiệm liên đới của đơn vị thẩm định rất lớn.</p>
<p style="font-weight: 400;"><strong>Nhiều vấn đề nan giải</strong></p>
<p style="font-weight: 400;">Theo ông Hiệp, trong "thời kỳ chuyển tiếp" hiện nay, khi Luật Đất đai chưa có hiệu lực, chưa có bảng giá đất để làm căn cứ định giá, vấn đề vô cùng quan trọng đặt ra là cần có giải pháp định giá đất cho các dự án, tránh ách tắc về giá đất tiếp tục kéo dài.</p>
<p style="font-weight: 400;">Trong đó, việc Bộ Tài nguyên và môi trường sớm xây dựng và ban hành dự thảo nghị định quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Đất đai và dự thảo nghị định quy định về giá đất là "hết sức cấp bách" nhằm tạo hành lang pháp lý cho định giá đất.</p>
<p style="font-weight: 400;">Song, ông. Hiệp cũng phải thừa nhận vấn đề này không hề đơn giản.</p>
<p style="font-weight: 400;">“Chúng tôi đọc không xuể dự thảo nghị định về Luật Đất đai và quy định về giá đất. Thậm chí, trước sự kiện ngày hôm nay, dự thảo vẫn cập nhật nhiều khoản mới”, ông Hiệp thẳng thắn chia sẻ tại một hội nghị lấy ý kiến về xây dựng dự thảo nghị định định giá đất do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam tổ chức ngày hôm qua.</p>
<p style="font-weight: 400;">Riêng với dự thảo nghị định hướng dẫn về giá đất, ông liệt kê có tới tới hơn 20 vấn đề còn tồn đọng. Chẳng hạn, tại điều 19.1.b, những thửa đất “đủ” để thiết lập vùng giá trị đất cụ thể chưa được quy định rõ về số lượng và cách xác định.</p>
<p style="font-weight: 400;">Tại điều 12.3.a, loại đất để thực hiện việc “quy định mức giá đất cao hơn” cũng cần được làm rõ các yếu tố, tiêu chí xác định. Hay như thời điểm định giá đất là thời gian nào, khi dự án bắt đầu nhận giao đất, điều chỉnh quy hoạch hay ở thời điểm hiện tại.</p>
<p style="font-weight: 400;">Với khối lượng thông tin đồ sộ, ông Hiệp kiến nghị ban soạn thảo luật nên xem xét, điều chỉnh thời gian để cơ quan, tổ chức, cá nhân đưa ra ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất thành 45 - 60 ngày so với thời hạn 30 ngày hiện tại.</p>
<p style="font-weight: 400;">Ngoài ra, các cơ quan cần bổ sung các văn bản làm rõ nội dung dự thảo như tờ trình, văn bản đánh giá tác động.</p>
<p style="font-weight: 400;">Các phương pháp định giá đất cũng chưa hết những tranh luận khi ông Thỏa cho rằng, phương pháp so sánh cần được xem xét lại, đặc biệt là ở khoản chi phí “hao mòn, khấu hao”.</p>
<p style="font-weight: 400;">Nguyên nhân là do khi áp dụng phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả hai loại chi phí ‘hao mòn, khấu hao’ để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất.</p>
<p style="font-weight: 400;">Cách dự thảo quy định sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này, trong khi hao mòn và khấu hao hoàn toàn khác nhau về bản chất.</p>
<p style="font-weight: 400;">Hao mòn và khấu hao tuy có mối liên hệ với nhau là có hao mòn tài sản mới dẫn đến khấu hao tài sản. Nhưng hai khái niệm này cũng có điểm khác nhau.</p>
<p style="font-weight: 400;">Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của tài sản sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng chúng. Còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị của tài sản đã hao mòn.</p>
<p style="font-weight: 400;">Mặc khác, theo các quy định hiện hành, phương pháp tính hao mòn và phương pháp tính khấu hao tài sản là khác nhau.</p>
<p style="font-weight: 400;">Do đó, quy định này có thể dẫn đến kết quả tính toán giá đất khác nhau nếu hai đơn vị tư vấn định giá đất cùng định giá một khu đất có tài sản trên đất khi một đơn vị lựa chọn tính theo giá trị hao mòn, một đơn vị lựa chọn tính theo khấu hao.</p>
<p style="font-weight: 400;">Vì vậy, theo ông Thoả, quy định cần phải hướng dẫn chỉ tính một loại và nên theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là chỉ tính “giá trị hao mòn” của tài sản tại thời điểm định giá.</p>
<p style="font-weight: 400;">Bên cạnh đó, theo ông Thoả, phương pháp thặng dư cũng cần phải được tính toán thêm. Tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra đối với bất động sản bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.</p>
<p style="font-weight: 400;">Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn.</p>
<p style="font-weight: 400;">"Đây là một khiếm khuyết trong dự thảo", ông Thoả nói, đồng thời nhấn mạnh các quy định hướng dẫn trong dự thảo nghị định cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh những bất cập trong quá trình thực thi.</p>
<p style="font-weight: 400;">Song song với đó, bảng giá đất, giá đất cụ thể cần sớm được ban hành làm cơ sở cho việc định giá đất sát giá thị trường.</p>

</div>
</div>

luật đất đai

rủi ro pháp lý

Lo ngại rủi ro pháp lý, định giá đất đình trệ

<div class="news-detail-header">
<div class="news-detail-header-wrapper">
<p class="sapo"><strong>Thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vẫn gây tranh cãi.</strong></p>

</div>
</div>

<div class="caption-img" id="attachment_17528" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-17528 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/10/tinh-tien-su-dung-dat.jpg" alt="" width="650" height="366" /> Doanh nghiệp vẫn gặp nhiều vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất. Ảnh: Hoàng Anh</div>
<p class="avatar-sapo"></p>

<div class="news-detail-body">
<div class="news-detail-body-wrapper">
<h2><strong>Doanh nghiệp 'khó sống'</strong></h2>
Đầu tư và kinh doanh cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và khu đô thị, bà Đinh Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Trung Quý - Bắc Ninh cho biết đang gặp khó khăn trong khâu tính tiền sử dụng đất của các dự án.

Theo Luật Đất đai, thời điểm thu tiền sử dụng đất là khi Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động của dự án được tính từ thời gian giao đất trên thực địa, khi đó doanh nghiệp mới có thể tiến hành các hoạt động đầu tư, xây dựng, cho thuê đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

Mặt khác, thời gian tính từ khi có quyết định giao đất đến khi giải phóng xong mặt bằng và giao đất thực địa cho chủ đầu tư thường kéo dài ít nhất từ 6 tháng đến 2 năm.

Cách tính này đã gây "thiệt thòi" rất lớn cho các chủ đầu tư. "Doanh nghiệp chúng tôi vừa phải nộp 2 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho một dự án đầu tư theo quyết định của cơ quan thuế. Nếu không nộp, chúng tôi sẽ vi phạm pháp luật, trong khi thực tế, doanh nghiệp chưa được giao đất thực địa, chưa thực hiện hoạt động đầu tư", bà Loan chia sẻ.

Đó là chưa kể những dự án lớn trên 300ha không thể giao đất một lần, nhiều dự án của Trung Quý hiện đã nhận giao đất lần thứ 12, thời gian giao đất kéo dài, gây ảnh hướng đến tiến độ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng "chịu thiệt" về miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ và khoản 7 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.

Trên thực tế, nhiều dự án phải giao đất nhiều lần do quy mô lớn, thời gian giải phóng mặt bằng và giao đất kéo dài và chủ đầu tư không được tính ưu đãi thêm thời gian miễn tiền thuê đất.

Mặt khác, theo bà Loan, việc định giá đất các dự án đang còn nhiều vướng mắc rất lớn. Nếu định giá đất theo giá thị trường, giá tiền sử dụng đất tăng cao, doanh nghiệp rất "khó sống".

Chủ doanh nghiệp này cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần tìm ra phương pháp định giá đất phù hợp, "có tâm", tránh việc một số nhân viên định giá đất sợ trách nhiệm, xác định giá đất quá cao khiến doanh nghiệp gặp khó.
<h3><strong>Vẫn bế tắc hướng giải quyết</strong></h3>
Thừa nhận những vướng mắc rất lớn của dự án bất động sản liên quan đến việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư DVL Ventures cho rằng, khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khi nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tại khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP cũng quy định, thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp chưa được giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng để triển khai dự án. Bên cạnh đó, pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa.

Chính vì vậy, nếu vẫn tính thời gian giao đất từ khi có quyết định giao đất, vô hình chung, nhà đầu tư sẽ phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Tuy nhiên, theo ông Chung, vấn đề ở đây là nếu không tính tiền sử dụng đất ngay từ thời điểm giao đất cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng không tính tiền sử dụng đất ngay tại thời diểm đó đã dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất theo quyết định và trên thực địa quá khác xa nhau. Điều này khiến Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá tiền sử dụng đất.

Hàng trăm dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể tính được tiền sử dụng đất, dù chủ đầu tư rất sẵn sàng đóng tiền chính là minh chứng rõ nhất cho vướng mắc này.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hơn 50% vướng mắc của các dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất do khó xác định thời điểm tính giá đất và giá đất theo giá thị trường.

Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh, có đến 40 dự án với hàng chục nghìn căn hộ chưa cấp giấy chứng nhận chủ quyền do đang phải chờ thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư.

Chính vì vậy, việc tính <a href="https://vars.vn/nam-2023-hai-phong-thu-13-000-ty-tien-su-dung-dat-bang-cach-nao">tiền sử dụng đất</a> tại thời điểm nào vẫn là nút thắt rất lớn, chưa có lời giải.

Tại hội thảo về giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và CLB Bất động sản Hà Nội tổ chức hôm qua, ông Chung đề xuất giải pháp rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần tính giá trị tiền sử dụng đất tại cùng thời điểm giao đất.

Đồng thời, việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cả cơ quan thực thi, chính quyền địa phương.

Nói là như vậy, song để giao đất đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa là điều không hề đơn giản, bởi nó chịu ảnh hưởng rất lớn từ khâu giải phóng mặt bằng và các thủ tục khác có liên quan.

</div>
</div>

tiền sử dụng đất

Khúc mắc tính tiền sử dụng đất

Quận Tân Bình

Hiển thị

Phạm Thị Thuý Nghi

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hồ Chí Minh

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Nhà trong hẻm 70m²</mark>

Bán Nhà trong hẻm 70m²

Chưa giao dịch

Nhà trong hẻm

Phường 15

Quận Gò Vấp

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà trong hẻm 90m²</mark>

Chủ cần bán Nhà trong hẻm 90m²

Phường 17

Quận Hoàng Mai

Vũ Lê Anh

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Ngộp bank bán gấp giá rẻ chung cư đường Tân Mai nối dài 87m, Tầng 15, mặt 🌊 tiền 13.5m,</mark>

Ngộp bank bán gấp giá rẻ chung cư đường Tân Mai nối dài 87m, Tầng 15, mặt 🌊 tiền 13.5m,

Căn hộ chung cư

Phường Tương Mai

Quận Cầu Giấy

Nguyễn Hải

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bt phố lưu quang vũ, lô góc 200m2, xây 4tầng thang máy, 🆘 mt 25m. giá 80tỷ tl</mark>

Bt phố lưu quang vũ, lô góc 200m2, xây 4tầng thang máy, 🆘 mt 25m. giá 80tỷ tl

Biệt thự nghỉ dưỡng

Phường Yên Hoà

Tây Bắc

Quận Lê Chân

Đặng Văn Đức

Thành phố Hải Phòng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Nhà trong hẻm 53m²</mark>

Cần bán Nhà trong hẻm 53m²

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Xac dinh gia dat

Chuyên trang Tin Tức