<strong>Theo chuyên gia của VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu hồi phục khi một số dự án có vị trí đẹp được phát triển bởi các công ty lớn đã mở bán rất thành công.</strong>

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường của VinaCapital, trong đánh giá mới nhất nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam không vỡ “bong bóng”.

Ông phân tích, trong chu kỳ của "bong bóng" <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/mat-bao-lau-de-vuc-day-thi-truong-bat-dong-san/">bất động sản</a>, ngân hàng cho người đầu cơ vay và công ty bất động sản vay quá nhiều dẫn đến dư thừa nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Đến một thời điểm, nguồn cung tín dụng cạn kiệt, khiến giá nhà sụt giảm và hoạt động xây dựng đình trệ. Thị trường khi đó sẽ mất nhiều năm để tiêu thụ nguồn cung nhà ở dư thừa.

Tuy nhiên, “đây không phải là điều đang xảy ra ở Việt Nam”, ông nhấn mạnh.

Hoạt động xây dựng đang dừng lại nhưng không phải vì dư thừa nguồn cung khi tỷ lệ nhà trống tại Việt Nam là dưới 5%.

Hoạt động phát triển bất động sản tại Việt Nam đang dừng lại do một số vấn đề liên quan đến quy định pháp lý khiến các dự án mới khó được phê duyệt, cũng như vấn đề cấp vốn cho các dự án ở những khu đô thị hiện hữu.

Quan trọng nhất, giá nhà ở tại Việt Nam đã không giảm do nhu cầu mua nhà đang lớn hơn nguồn cung với tỷ lệ 2-1.

Dù vậy, tại một số dự án, giá nhà đã giảm, nhất là khi chủ nhà chưa nhận được giấy tờ pháp lý từ chủ đầu tư bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành các quy trình cấp phép để tiếp tục dự án.

Cùng với đó, giá nhà một số khu vực có vị trí không đẹp hoặc khu vực có quá nhiều dự án cũng giảm sau khi đã tăng “nóng” giai đoạn 2021 và đầu 2022.

<div class="caption-img" id="attachment_20138" align="aligncenter" width="1100"><img class="wp-image-20138 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/01/bat-dong-san.jpg" alt="" width="1100" height="620" /> Hoạt động phát triển bất động sản tại Việt Nam đang dừng lại do một số vấn đề liên quan đến quy định pháp lý cũng như vấn đề cấp vốn. Ảnh: Hoàng Anh</div>

Theo ông Michael Kokalari, người tiêu dùng và người mua nhà tại Việt Nam dường như chưa hiểu rõ vấn đề của thị trường bất động sản mà chỉ đọc một số thông tin nói rằng giá nhà đang sụt giảm, dẫn đến phản ứng hạn chế chi tiêu.

Nhận thức rằng thị trường bất động sản đang “ấm lên” sẽ hỗ trợ cho tiêu dùng trong năm 2024.
<h1>Bất động sản bắt đầu hồi phục</h1>
Chuyên gia của VinaCapital cho biết, gần đây, một số dự án có vị trí đẹp được phát triển bởi các công ty lớn đã mở bán rất thành công với hơn 80% sản phẩm được bán hết.

Thị trường có niềm tin rằng cuối tháng này, Quốc hội sẽ tổ chức phiên họp đặc biệt để tháo gỡ những vấn đề còn lại của thị trường bất động sản, điều này cũng có thể hỗ trợ cho thị trường chứng khoán. Có một số chỉ báo cho thấy Chính phủ rất quyết tâm xử lý những vấn đề của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, nguồn thu từ chi phí sử dụng đất của các dự án được phê duyệt năm 2024 dự kiến sẽ tăng 70% so với năm ngoái, cho thấy số lượng dự án được phê duyệt sẽ tăng mạnh. Chính phủ cũng đã chỉ đạo xử lý các vấn đề pháp lý đang khiến một số dự án bị đình trệ.

Trong phân tích tháng trước, ông Michael Kokalari cho rằng, hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua.

Thứ nhất là khối lượng giao dịch đất nền – phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian vừa qua.

Thứ hai là một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM, Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.

Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.

bất động sản

kinh tế vĩ mô

thị trường hồi phục

Vinacapital

Bất động sản không vỡ bong bóng và đang hồi phục

<strong>Các ngành hiện tại VinaCapital đang quan tâm cho năm 2024 bao gồm công nghệ thông tin, ngân hàng, phát triển bất động sản, hàng tiêu dùng không thiết yếu và các công ty chứng khoán.</strong>

Báo cáo phân tích mới đây của VinaCapital đánh giá sau một năm 2023 đầy thử thách, các dấu hiệu đều cho thấy năm 2024 sẽ là một năm mạnh mẽ hơn của nền kinh tế Việt Nam, được thúc đẩy bởi sự hồi phục của ngành sản xuất và cải thiện tâm lý người tiêu dùng.

Trong năm 2023, thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam đã tăng mạnh và rồi hạ nhiệt bởi những thay đổi trong chính sách tiền tệ của Việt Nam, nhưng VNIndex đã kết thúc năm với mức tăng 12%.

VinaCapital dự kiến năm nay lãi suất sẽ ổn định và nhà đầu tư sẽ tập trung vào tăng trưởng lợi nhuận và định giá cổ phiếu. Điều này sẽ hỗ trợ cho mức tăng của giá cổ phiếu.

Lợi nhuận của các công ty niêm yết dự kiến sẽ phục hồi từ không tăng trưởng trong năm 2023 lên mức tăng trưởng 10-15% trong năm 2024. Thêm vào đó, định giá rẻ của thị trường và một vài yếu tố hỗ trợ khác sẽ thúc đẩy thị trường tăng vào đầu năm 2024.

Bên cạnh đó, mức nền so sánh thấp của nửa đầu năm 2023 có thể sẽ dẫn đến mức lợi nhuận tăng vọt của các công ty trong cùng kỳ năm nay. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đã đều đặn tăng suốt năm 2023, gấp đôi từ mức tăng 3,3% so với cùng kỳ trong quý I lên mức tăng 6,7% trong quý IV.

<div class="caption-img" id="attachment_20076" align="aligncenter" width="685"><img class="wp-image-20076 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/01/VNC.jpg" alt="" width="685" height="440" /> Định giá thị trường hiện đang rất hấp dẫn với P/E forward khoảng 10 lần</div>
<p data-type="insertphoto"></p>
Định giá tổng thể của thị trường hiện đã rất hấp dẫn với chỉ số P/E foward là 10 lần và với mức tăng trưởng EPS 10-15%, tương đương với mức PEG (chỉ số thể hiện mối quan hệ giữa P/E với tốc độ tăng trưởng thu nhập của cổ phiếu) khoảng 0,7x.

Các ngành hiện tại VinaCapital đang quan tâm cho năm 2024 bao gồm công nghệ thông tin, ngân hàng, phát triển bất động sản, hàng tiêu dùng không thiết yếu và các công ty chứng khoán.

Công ty quản lý quỹ kỳ vọng lợi nhuận của các công ty tiêu dùng niêm yết sẽ hồi phục từ mức giảm 22% trong năm 2023 lên tăng 33% trong năm 2024, mặc dù có sự tăng trưởng trong tổng mức bán lẻ thực tế, từ 7,1% trong năm 2023 lên 7,5% trong năm 2024.

Các nhà phát triển bất động sản (trừ Vinhomes) sẽ hưởng lợi từ sự phục hồi chưa đáng kể trong hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam trong năm nay và dự kiến sẽ dẫn đến sự phục hồi trong lợi nhuận của ngành từ mức giảm 51% lên tăng 109% trong năm 2024.

Cổ phiếu ngân hàng sẽ hưởng lợi từ sự tăng trưởng lợi nhuận, từ khoảng 7% trong năm 2023 lên 18% trong năm 2024. Định giá cổ phiếu ngân hàng tại Việt Nam hiện thấp hơn 1 độ lệch chuẩn so với trung bình 5 năm.

Đại diện của quỹ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận của các ngân hàng Việt Nam sẽ được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng tín dụng nhanh chóng đối với cả nhà phát triển bất động sản và người mua nhà mới, phù hợp với kỳ vọng về sự phục hồi khiêm tốn trong phát triển bất động sản năm nay.

Ngành công nghệ thông tin của Việt Nam gắn liền với Tập đoàn FPT, chiếm gần như toàn bộ ngành. Hoạt động kinh doanh gia công phần mềm của FPT tiếp tục mạnh mẽ, giúp đẩy doanh thu công ty vượt qua mức 1 tỷ USD lần đầu tiên vào năm 2023. Dù vậy, báo cáo kỳ vọng tổng doanh thu của FPT vẫn sẽ tăng từ 20% trong năm 2023 lên 24% trong năm 2024.

FPT hưởng lợi từ sự tăng trưởng mạnh mẽ liên tục trong chi tiêu công nghệ thông tin toàn cầu và rất mạnh mẽ trong một số lĩnh vực cụ thể như phát triển phần mềm quản lý tiện ích trên toàn cầu, phát triển phần mềm tích hợp trong các loại tivi thông minh, và công ty đã ra mắt mảng kinh doanh phần mềm ô tô vào năm 2023, với khách hàng ban đầu bao gồm Hyundai, Honda và Volvo.

Với nhóm ngành chứng khoán, đại diện VinaCapital cũng dự báo lợi nhuận của nhóm công ty chứng khoán có thể tăng nhanh, từ mức tăng 14% trong năm 2023 lên 38% trong năm 2024.

Lãi suất thấp sẽ hỗ trợ giao dịch ký quỹ nhiều hơn, đồng thời các hoạt động ngân hàng đầu tư vốn bị hoãn vào năm 2023 do nền kinh tế chậm chạp có khả năng sẽ được tiếp tục mở rộng trong năm nay.

Cuối cùng, ngoài những lựa chọn nhóm ngành nêu trên, TTCK Việt Nam vẫn có hàng trăm <a href="https://vars.vn/3-000-ty-dong-hop-tac-dau-tu-va-chu-ky-song-than-cua-co-phieu-dig">cổ phiếu</a> nhỏ và vừa. Hiệu suất của các cổ phiếu này đôi khi chênh lệch đáng kể so với thị trường chung. Như năm 2023, cả cổ phiếu nhỏ và vừa đều tăng khoảng 30%, vượt xa hiệu suất của VN-Index (tăng 12%). Điều này cũng giúp cho những nhà đầu tư linh hoạt có cơ hội vượt trội hơn so với thị trường chung.

cổ phiếu

công nghệ thông tin

VinaCapital: Nhiều nhóm cổ phiếu triển vọng tươi sáng trong năm 2024

Quận Hải Châu

Hiển thị

Chính Chủ

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Đà Nẵng

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà mặt phố 84m²</mark>

Chủ cần bán Nhà mặt phố 84m²

Chưa giao dịch

Nhà mặt phố

Phường Bình Thuận

Phan Văn Sinh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà mặt phố 81m²</mark>

Chủ cần bán Nhà mặt phố 81m²

Phường Hòa Cường Nam

Quận Ngô Quyền

Phạm Quang Thanh

Thành phố Hải Phòng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà trong hẻm 52m²</mark>

Chủ cần bán Nhà trong hẻm 52m²

Nhà trong hẻm

Phường Đằng Giang

Phạm Quốc Anh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Nhà trong hẻm 76m²</mark>

Bán Nhà trong hẻm 76m²

Phường Gia Viên

Quận Long Biên

Mr Bình

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Nhà trong hẻm 44m²</mark>

Chủ cần bán Nhà trong hẻm 44m²

Phường Bồ Đề

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

thị trường bất động sản

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Vinacapital

Chuyên trang Tin Tức